Для чего нужно расторжение договора купли-продажи

Что нужно для расторжения договора купли-продажи квартиры

Прекращение соглашение о купле-продаже недвижимости подразумевает полное окончание правовых отношений, если иное не предусмотрено законом либо текстом документа.

Судьба предмета сделки и финансовых средств зависит от момента расторжения договора:

  • До регистрации перехода права собственности.
  • После официальной смены собственника.

В первом случае время действия соглашения еще не окончено, поэтому стороны просто возвращаются на исходные позиции: покупатель получает переданные деньги, а продавец – квартиру. В  этом случае заключается новое соглашение о расторжении договора купли-продажи.

Если стороны решили расторгнуть договор после регистрации нового собственника, это уже не может считаться основанием для возврата имущества или денег, потому что у предмета сделки официальный новый владелец. Отменить операцию можно только путем заключения обратного соглашения о купле-продаже, в котором стороны поменяются местами.

Авансом считается выплата обещанных  денежных средств наперед в том случае, если есть сомнения, были ли эти деньги выплачены в качестве задатка. Порой, подписывая документы, путают аванс и задаток, ведь ошибка в формулировке не даст потом использовать правила о задатке.

Многие, правда, используют непосредственно в тексте документа слово «задаток», говоря об авансе.  Да и вообще использование конструкции аванса в качестве одного из условий соглашения – добровольный выбор каждой из сторон.

Специальным правилом оговорено, что сторона виновная в нарушении обязательств выплачивает сумму задатка второй стороне.

Возврат аванса при расторжении договора подряда в случае с задатком оформляется, когда работы еще не были начаты.

Расторжение договора Нарушение, из-за которого потерпевшая сторона теряет выгоду; появление обстоятельств, при появлении которых ранее, заключение соглашения было бы невозможным
Условия расторжения Для каждого документа характерны как исключительно «индивидуальные» основания, так и общие
Незаконность Признание соглашения не действительным или незаключенным, последствия: взаимозачет и возвращение в исходное положение и в некоторых случаях штраф
Инициатор Одна из сторон или государство в лице государственных органов(Роспотребнадзор), согласно их полномочиям при наличии государственного интереса или обязанности прокуратуры вмешаться для исправления нарушения прав отдельной категории граждан
Аванс в договоре Предпочтительно использовать термин задаток, чтобы в случае проблем вернуть задаток и получить двойную форму задатка
Размер задатка Пока не было начато выполнение соглашения, возвращается в первоначальном размере, если есть вина стороны, то виновник, либо теряет задаток и доплачивает ту же сумму или возвращает задаток в двойном размере
 Задаток и убытки Задаток автоматически засчитывается в убытки, если нет оговорки об ином

При расторжении любого договора он теряет свою юридическую силу. Это влечет за собой возврат уплаченной суммы покупателю и товара продавцу. Согласно действующему российскому законодательству договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут после регистрации. Чаще всего эта необходимость возникает по следующим причинам:

  • со стороны продавца – наличием задолженности по оплате коммунальных услуг, лиц, не снятых с регистрационного учета;
  • со стороны покупателя – перечислением денег не в полном объеме и с нарушением сроков.

Для того чтобы мирно решить описываемую проблему, стороны должны подать в ЕГРП два соглашения:

  • о расторжении договора купли-продажи;
  • об отмене смены собственника.

Если кто-то отказывается выполнить указанные выше действия, то другая имеет право пойти в суд.

  • Копия договора покупки квартиры.
  • Копия документа (выписка банка), который однозначно поясняет невыполнение требований в части расчетов за приобретенную недвижимость.
  • Расторжение договора купли продажи по инициативе покупателя через суд должно подтверждаться документами, свидетельствующими о невыполнении условий сделки, игнорировании требования оппонента.
  • Доказательная база, согласно которой подтвердится факт уклонения от своих обязательств по договору одной из сторон.
  • Квитанция, по которой был уплачен государственный сбор (пошлина) за рассмотрение дела в суде.
  • Доверенность (если нет возможности присутствовать лично).
  • Другие документы, которые могут потребоваться.

Если в ходе попыток досудебного урегулирования не был найден компромисс и не подписано соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры, суд обязательно удовлетворит иск в следующих случаях:

  • Если покупателем не оплачена стоимость квартиры (как это указано в договоре);
  • Нарушено письменное обязательство (полностью или частично) о рассрочке платежа;
  • У обеих сторон отсутствуют документы, подтверждающие факт оплаты приобретенного объекта недвижимости.

Суд не удовлетворит требования в случае подтверждения полного расчета за предмет сделки или если продавец все же выписался (съехал) с проданного объекта до момента подписания договора.

Когда договор расторгают, его действие прекращается полностью. Любые правовые отношения между сторонами заканчиваются. Но для отмены сделки недостаточно проявления воли одной из сторон.

Довольно редко встречаются ситуации, когда обе стороны согласны расторгнуть соглашение. Ни одна из них не может требовать возвращения обязательств или того, что уже было выполнено, отдано, исполнено.

Однако связь между участниками сделки будет разорвана. Исключение – ситуации, когда в самом соглашении предусмотрен другой порядок.

При расторжении любого вида договора, его действие полностью прекращается, и соответственно, завершаются все возникшие по нему правоотношения между сторонами.

Для чего нужно расторжение договора купли-продажи

Для расторжения договора стороны должны прийти к обоюдному согласию. Расторжение в одностороннем порядке возможно только в судебном процессе. Решение сторон о расторжении договора должно закрепляться путем заключения соглашения или нового договора.

Как показывает практика, достичь обоюдного согласия сторонам удается довольно редко, поэтому большинство вопросов подобного характера разрешаются только в суде.

Аннулирование сделки относительно момента оформления права собственности

В юридической практике существует процедура расторжения договора купли-продажи недвижимости до регистрации. Такая необходимость возникает при желании собственника сохранить свои права на квартиру, например, в случае притязаний со стороны родственников. Так бывает, когда человек до последнего момента был уверен, что остальные родственники дадут согласие на продажу, но в момент реализации они свое решение изменили. Если регистрация еще не совершена, то продающая сторона оказывается в более выгодном положении, нежели покупающая.

В случае согласия обеих сторон расторжение договора купли-продажи по инициативе продавца осуществляется на основании письменного соглашения. Покупатель, который уже внес задаток, может его не вернуть, если такой по рядок не был описан в договоре на покупку квартиры. если в течение месяца от второго участника (стороны) сделки не поступило утвердительного ответа, считается, что один из инициаторов договора имеет право обратиться в суд и расторгнуть сделку.

Всякая осуществляемая сделка, касающаяся реализации недвижимости, не происходит без оформления надлежащего договора. Документ этот выступает основным.

Согласно ему продавцом передается право полной собственности на объект, а вторая сторона таковое принимает, уплачивая сумму, оговоренную в договоре.

И сделка практически закончена, когда стороны подпишут договор. Покупателю останется зарегистрировать должным образом право собственности.

Но если не реализовываются установленные договорные обязательства, то выходом становится расторжение подписанного договора.

Когда возможна отмена сделки

Для каждого вида договоров есть перечень ситуаций, считающихся существенным нарушением обязательств.

Если принимать во внимание конкретный случай – расторжение договора купли-продажи – в законодательстве есть ряд четких правил на этот случай.

Перейти  Как расторгнуть договор купли-продажи автомобиля по инициативе покупателя

Во-первых, надо учитывать отличия между видами этих соглашений. Есть купля-продажа недвижимости, есть  купля-продажа небольшой вещи, есть купля-продажа требований. Каждое из них имеет свои особенности.

Из-за этого, основания прекратить отношения, в каждом случае надо обосновывать, исходя из особенностей этого договора. В некоторых случаях основание, подходящие для одного случая (например, купли-продажи), совершенно не подходит к другой ситуации (например, подряда). Даже соглашения одной категории существенно различаются.

Если говорить в общем, то основания для прекращения соглашения продавцом следующие:

  • покупателем не принимается товар, в частности имеется отказ от выгрузки, доставленного товара;
  • покупатель не отдает продавцу денежные средства за товар;
  • покупатель не оформляет страховку товара, есть такие условия в соглашении;

Покупатель получает основания прекратить соглашения в следующих случаях:

  • имеется место отказ передавать товар или части его деталей или нужных документов;
  • Ненадлежащее качество товара или товар с недостатками, не оговоренными в соглашении;
  • наличие задержки в поставках товаров;
  • несоответствие ассортимента товаров;
  • не выполнение обязанности страховать товар.

В рассматриваемом нами случае важно понимать разницу между расторжением договора купли-продажи и  признанием сделки недействительной.

Если сделка признается недействительной, то ее участники должны вернуть друг другу все то, что они получили в ее рамках: покупатель – недвижимость продавцу, продавец – деньги покупателю.

расторжение сделки купли продажи недвижимости после регистрации

При расторжении же договора-купли происходит другое. Во-первых, прекращаются договорные отношения между участниками и, во-вторых, признаются ничтожными неисполненные на этот момент обязанности.

К числу серьезных нарушений при проведении операций с недвижимостью относятся нечестные действия с одной из сторон совершения сделки. Результатом такого поведения участника сделки является ущерб, причиненный покупателю или продавцу. Наиболее часто встречающиеся основания расторжения договора купли продажи недвижимости – это отказ от выплаты причитающихся денежных средств уже новым владельцем после регистрации предмета договора или отсутствие снятия с регистрационного учета после получения расчета.

Подобные ситуации встречаются на практике довольно часто. Тем не менее, такие нарушения доказуемы, тем более, что в центре притязаний все же находится недвижимый объект, который деть куда-либо трудно. При наличии доказательств противоправных действий аннулирование сделки купли-продажи квартиры осуществляется судом.

Вторая категория оснований, по которым сделка по реализации квартиры может быть признана недействительной, это непредвиденные случаи. Часто после реализации объекта недвижимости появляются претенденты на предмет продажи (обычно это родственники). Оспорить права нового собственника может любой, кто имеет основания проживать в данной квартире, а потому за этим человеком остается вполне законное основание расторгнуть сделку купли-продажи квартиры.

Аннулировать уже совершенную сделку можно только через суд. Для того, чтобы подать иск, необходимо подготовить пакет документов, которые позволят восстановить свои права на объект недвижимости. За обеими сторонами всегда остается возможность урегулировать возникшие споры до начала судебного разбирательства (например, отдать деньги за квартиру или снять с учета в паспортном столе).

Стандартным правилом при обращении в судебный орган является представление исчерпывающих данных о себе, своем представителе и, по возможности, об ответчике. Обычно паспортные данные вписываются в договор купли-продажи, поэтому можно предоставить в суд копию договора.

В тексте заявления необходимо подробно расписать все обстоятельства конфликтной ситуации (основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости):

  • Дата и место заключения договора (договор составляется минимум в трех экземплярах, для каждой из сторон и регистрирующего органа);
  • Условия купли-продажи. Сумма договора, сроки оплаты, выезда из жилого помещения и прочие;
  • Какие пункты сделки, по мнению истца, не были выполнены;
  • Действия, которые были предприняты заявителем, которые можно отнести к попытке досудебного урегулирования конфликта. Итоги работы;
  • Иск о расторжении договора купли продажи недвижимости должен содержать суть требований, которые выдвигает истец (расторжение, возврат аванса и прочие).

Согласно действующему законодательству, интерпретация нарушений сделок купли-продажи может быть произведена по трем направлениям:

  • Статья 450 ГК РФ описывает случаи расторжения сделок с недвижимостью по причине нарушения существенных условий договора. Результатом действий одной из сторон является прямое невыполнение условий для второго участника торговых отношений.
  • В статье 452 ГК РФ приводится возможность стороны обратиться в суд после подписания договора реализации недвижимости. При этом сторона, а отношении которой были нарушены права может инициировать обращение к продавцу (покупателю) на урегулирование нарушений. В своем требовании участник сделки указывает сроки расторжения договора купли-продажи квартиры. Если дата завершения договора не указана, считается, что право на обращение в суд появляется по истечении 30 дней.
  • Статья 395 является общей для всех случаев неисполнения договорных обязательств. Опираясь на положения нормы, можно взыскать неустойку как продавцом, так и покупателем с противоположной стороны.

Мы ответим на все Ваши вопросы и обязательно поможем! Позвоните нам прямо сейчас по телефону «Горячей линии» (812) 425 31 40 и получите юридическую консультацию!

Во многом удовлетворение искового требования зависит от соблюдения процедуры обращения в суд. Досудебное урегулирование конфликта, не принесшее результатов, подтвердит факт нарушения прав. если таковые действия проведены не были, придется доказывать суду неисполнение обязательств. Например, покупатель оплатил стоимость квартиры, а деньги не поступили на расчетный счет продавца по причине сбоев в банковской системе.

Практика купли-продажи квартир насчитывает не один десяток лет. Одной из рекомендаций по организации безопасных сделок является включение в состав участников гаранта, например, кредитное учреждение. Покупатель открывает депозит, доступ к которому он теряет. В свою очередь, получить деньги со специального счета продавец сможет только после представления документов с отметками регистрационной службы.

Нелишним будет использование услуг риэлтера или юриста. Это поможет избежать неясностей и повышения степени риска. Ну и наконец, вам не придется терять время на соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости, если вы воспользуетесь услугами титульного страхования.

Условия, на которых договора расторгаются или изменяются, подробно описаны в статье 450 Гражданского Кодекса России. Это касается не только покупки или продажи недвижимости, но и совершения других сделок.

Для чего нужно расторжение договора купли-продажи

Серьёзное нарушение – это такое действие, в результате которого вторая сторона получает серьёзный ущерб. К таким нарушениям обычно относят:

  1. Отказ из выселения из квартиры, снятия с регистрационного учёта. Обычно такие нарушения допускают сами продавцы.
  2. Отказ вносить плату. Например, когда договор уже подписан, прошёл процедуру госрегистрации. Но продавец так и не получил своего вознаграждения.

Образец расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Нередко бывают ситуации, когда один из участников сделки ходатайствует о прекращении соглашения в силу его незаконности. В подобном случае договор признается недействительным (ничтожным), а не расторгается. Как правило, это соглашения, в которых одна из сторон признается недееспособной либо документ подписывается под угрозами, давлением и т.д.

  • «Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1 ст. 166 ГК РФ)».

Недействительный договор признается незаключенным с момента его подписания, тогда как расторгнутым может быть только действительная сделка.  Учитывая тот факт, что недействительное соглашение не имеет юридической силы с самого начала, имущественные права сторон, а также их положения остаются без изменений.

Перейти  Признание брачного договора недействительным понятие ничтожного оспоримого и кабального договора

Основания для признания соглашения купли-продаже недействительным (ничтожным) перечислены в  §2 гл. 9 ч. I ГК РФ. Это возможно при наличии хотя бы одного из перечисленных критериев:

  • Несоблюдение законодательных норм.
  • Признание одного из участников договора недееспособным, либо ограниченно дееспособным.
  • Факт пребывания одной из сторон в состоянии алкогольного/наркотического опьянения с невозможностью несения ответственности за свои поступки.
  • Соглашение заключено с гражданином, не достигшим совершеннолетия без участия законного представителя.
  • Присутствует факт угроз, обмана и других насильственных действий с целью подписания документа.
  • У сделки нет правовых последствий (мнимая сделка) либо она заключена для прикрытия иных правовых отношений (притворная сделка).

Помимо перечисленных критериев, есть и иные условия, при которых договор может не иметь юридической силы.

В данном случае соглашение будет признано ничтожным, если:

  • Уставные документы организации оформлены некорректно.
  • Договор подписан неуполномоченным лицом.
  • Сделка была заключена без уведомления учредителей и получения их согласия.

Признать описываемую сделку ничтожной можно как по договоренности всех ее участников, так и по желанию одного из них. Самым оптимальным вариантом при достижении согласия является оформление так называемого обратного договора, в рамках которого покупатель был продавцом и наоборот. В этой ситуации договор купли-продажи также подлежит госрегистрации.

Следует помнить, что одно только желание участника прекратить договорные отношения не играет никакой роли. Для этого должны быть веские причины. Например:

  • нарушение важных условий договора;
  • другие случаи, которые устанавливаются в ходе судебного разбирательства.

Важными условиями, при несоблюдении которых договор купли-продажи расторгается, являются:

  • отсутствие задолженности перед управляющей компанией и лиц, не снятых с регистрационного учета;
  • получение денег в полном объеме и в срок;
  • согласие лиц на заключение сделки, их дееспособность.

Остановимся на каждом из перечисленных выше случаев подробно.

Подтверждением оплаты недвижимости является документ, доказывающий факт передачи денег. Им может быть:

  • расписка;
  • выписка с банковского счета;
  • квитанция, доказывающая внесение денег в кассу.

Если покупатель отказывается оплатить покупаемую им недвижимость, то продавец может пойти в суд. Если это случится, то имущество не перейдет к покупателю, а остается у продавца. Но часто бывает и так, что продавец передает собственность покупателю, но денег от него не получает. В этой ситуации суд может вынести одно из следующий решений:

  1. Аннулировать сделку с возвратом недвижимости продавцу.
  2. Признать сделку действительной и, как следствие, обязать покупателя оплатить недвижимость.

Случаев, когда один из прежних владельцев сохраняет за собой право на покупаемую недвижимость, в судебной практике нашей страны довольно много. Это, например, человек, вернувшийся из длительной командировки или, скажем, мест лишения свободы.

Незаконность сделки

Помимо неполного и получения денег продавцом, нарушении сроков в этом плане и наличии лиц, не снятых с регистрационного учета, влекущих за собой расторжение договора купли-продажи недвижимости, нередко это происходит и потому, что сделка является незаконной.

Самыми распространенными ситуациями, при которых сделка купли-продажи признается недействительной, являются:

  • подписание документа в состоянии недееспособности;
  • подписание документа под угрозами, действиями насильственного характера.

Чтобы сделка была аннулирована из-за изменения основных условий, суд должен признать ситуацию:

  • возникшей непредвиденно;
  • непреодолимой;
  • наносящей большой ущерб всем сторонам или только кому-то одному
  • оказывающей влияние на интересы всех сторон или только одной из них.

расторжение сделки купли продажи недвижимости после регистрации

Такое решение может быть вынесено только если присутствуют все перечисленные выше критерии.

Расторжение договора купли-продажи вследствие изменения основных условий происходит редко. Чаще всего к этому приводят:

  • внесение изменений в законодательство;
  • ощутимое увеличение рыночной стоимости объекта;
  • не относящаяся к процессу банкротства ликвидация юридического лица;
  • экономический кризис.

Расторжение договора купли-продажи сильно зависит от его предмета. Если им является недвижимость – не важно, жилая или нежилая – то сделать это можно будет только пока он действует. Также следует отметить то, что все объекты недвижимого имущества должны быть зарегистрированы. В этом, собственно говоря, и состоит главная особенность расторжения описываемого типа договора.

Исполненным договор купли-продажи недвижимости считается после того, как новый владелец пройдет госрегистрацию права собственности. Если после этого участники сделки принимают решение об ее аннулировании, то заключается новый договор, который возвращает все на свои места: продавец получает обратно имущество, а покупатель – деньги.

С расторжением договора купли-продажи, неисполненные обязательства признаются ничтожными. Таким образом, если до этого продавец передал покупателю собственность, а покупатель продавцу – деньги, то ничто из этого не подлежит возврату. В этом состоит еще один, не менее опасный, нюанс.

Если решить рассматриваемую нами проблему мирным путем не удалось, то, как уже отмечалось выше, сторона имеет право пойти в суд. К иску с просьбой расторгнуть договор купли-продажи недвижимости потребуется приложить следующие документы:

  • договор купли-продажи;
  • документ, доказывающий намерение урегулировать вопрос без обращения в суд;
  • документ, доказывающий право собственности на объект, о полном и своевременном получении (или неполучении) денег и т.д.;
  • чек об оплате госпошлины.

При составлении иска с просьбой расторгнуть договор следует помнить о следующих важных моментах:

  1. Просьбы указывать четко. Основные из них – это расторжение договора купли-продажи и возвращение всех участников сделки к первоначальному имущественному положению.
  2. Обязательно написать о том, что предпринимались действия для мирного урегулирования вопроса.

Кроме того, можно потребовать компенсацию материального и морального вреда.

Причинойразрывадоговорныхотношениймогутбытьразличныеоснования: расторжениесоглашенияилипризнаниесделкисквартиройнедействительной. Витогевзаимныеобязательствастановятсянеактуальными.

Ноотличительнаясторонапоследствийфиктивнойсделкипроявитсявследующем: участник, которогопризналивиновным, обязанбудетвернутьполученноеимуществосогласнодоговоруосделкеснедвижимостьюидополнительнооплатитьденежнуюкомпенсациюзананесенныйущерб (согласност.167Гражданскогокодекса).

Соглашениенерасторгается, аобъявляетсянезаконным.

Недействительнойпризнаютсделку:

  • нарушающуюзаконилилюбойнормативныйакт;
  • подписаннуюучастникомнедееспособным (частичнодееспособным);
  • сучастиемлица, неотвечающегозасвоипоступки, т.е. вопределенныйчаснаходящегосявбесконтрольномсостояниипопричинепередозировкиалкоголя, употреблениянаркотиков, приступаболезни, травмы, идр.;
  • сучастиемнесовершеннолетнеголица, юридическиеправакоторогонарушены;
  • совершеннуюподугрозами, сфактаминасилия, сговора, обмана, введениявзаблуждение, прочихпротивозаконныхобстоятельств. Дляпривлечениякответственностизапреступныедействияследуетобращатьсянетольковсуд, но, преждевсего, вполицию;
  • заключеннуюдляприкрытияиныхправоотношенийучастников;
  • вдругихособыхслучаях.

Вслучае, когдадоговорподписан, нонезавершенаегорегистрация, сделкапризнаетсяпоканесостоявшейся, квартиранаходитсявсобственностипродавца.

аннулирование сделки купли продажи квартиры

Расторжениедоговорапроисходитснаименьшимрискомдляобеихсторон. Следуетпомнить, чтосогласиевторойстороныоченьважнодлядосудебногоурегулированиявозникшихразногласий.

Правоваяосноварасторжения

Узнать, можнолирасторгнутьдоговоркуплипродажиквартиры, чтоможетбытьоснованиемтакогошага, можновгл.29ГК.

Вразделерассматриваютсявопросы, связанныес:

  • причинамирасторжения;
  • изменившимисяобстоятельствами, влияющиминапроцесс;
  • процедуройрасторжения;
  • последствиямирасторжениясоглашения.

Согласнодействующимнормамзакона, сделкивсфережилойнедвижимостиподлежатобязательнойгосударственнойрегистрации. Происходитучетпередачиправсобственниковжилья.

Следуетпомнитьотом, чтодляаннулированиясоглашениянедостаточножеланиятолькооднойнедовольнойстороны, нужносогласиенарасторжениевторогоучастникасделки.

Еслиполучитьегонеудается, разрешениеситуациивозможнотольковсуде; периодисковойдавностидляоспариваниясделкипопродажежильяустановлендотрехлет.

расторгнуть сделку купли продажи квартиры

Поистеченииуказанногосрокавнестиизменениявторговыеотношенияивернутьденежныесредствапокупателюнельзя;намоментрасторженияисполненнаячастьдоговорныхобязательствневозвращается, есливсамомдоговоренепрописанпорядокразрешенияданнойситуации.

Условиярасторжения

Еслирешениерасторгнутьподписанныйдокументпринятооднойстороной, тообязательнонужнопопытатьсяпровестидосудебноеурегулированиесдругимучастникомсделкиврамкахопределенногопериода. 

Отрицательныйрезультатстанетоснованиемдляначаларассмотренияданноговопросавсудебныхорганах.

Встатье450ГКназваныусловияизмененийилирасторженийдоговоровкупли—продажижильяпотребованиямкакой—либосторонывсудебномпорядке.

Наиважнейшаяпричина — грубыенарушениядоговораоднимизучастниковсделки.

Кусловиямизменениядоговораотносяттакиесложившиесяобстоятельства, прикоторыхстороныникогдабынепошлиранееназаключениесделки, потомучтовитогенаноситсязначительныйущербилиневозможностьполучениятого, начторассчитывалучастниксделки.

Перейти  Порядок и сроки обжалования апелляционного определения по гражданскому делу

Типичныенарушения:

  • пооплатенедвижимости, когдадоговоружепрошелрегистрациюиподписаниевРосреестре, апередачаденегтакинесостоялась. Покупательнесмогпредъявитьдокументов, подтверждающихфактпереводаденежныхсумм: расписки, квитанцииоперечисленииилибанковскойвыписки;
  • отказпрежнегособственникажильяотвыселенияиснятиясрегистрационногоучета;
  • обременениежильяпрописаннымигражданами, неявляющимисявладельцамиквартиры, ноимеющимиправопользоватьсяпомещениями.

Условия, которыенемоглипредугадатьучастникисделки, могутбытьпрописаныврасторжениикакнепредвиденныеобстоятельствабезуказаниявиноватых.

Всудерассматриваютсяситуации, возникшиенеожиданно, влекущиевесомыеубыткисторонамдоговора, непреодолимыедляучастниковсделки.

Какправило, всепризнакипроявляютсявсовокупности. Примеромтакогонепредвиденногообстоятельстваможетвыступитьизменениезакона, финансовыйкризис, ликвидациякомпании.

Что делать сторонам, чтобы обезопасить себя

В зависимости от того, каким образом будет расторгнут договор, выбираются возможные способы совершения этого действия. Если договор расторгается без участия суда, то достаточно будет достигнуть соглашения между сторонами. В случае совершения этого действия через органы суда, процедура аннулирования договора усложняется.

Односторонний порядок расторжения договора предполагает наличие на это согласия только одной стороны – продавца или покупателя. Для того, что бы это действие по расторжению договора одной из сторон стало законным, необходимо наличие одного из нескольких условий:

  1. В договоре должно быть указание на то, что сторона может расторгнуть договор в одностороннем порядке.
  2. Если другая сторона нарушает условия соглашения, которые признаны существенными.
  3. Если обстоятельства, предшествующие заключению договора купли продажи изменились коренным образом.

Ни в каких других случая односторонний отказ не допускается. Гражданским законодательством данный перечень признан закрытым.

В обоюдном порядке

Для того, что бы расторгнуть сделку по соглашению сторон, необходимо достигнуть договоренности по всем существенным условиям.

После того, как такое соглашение было достигнуто, стороны подписывают акт, свидетельствующий о том, что договорные отношения между данными лицами прекращены. При этом, все то, что получили стороны по договору купли-продажи, они обязаны друг другу вернуть.

В этой ситуации можно выделить два пути решения:

  1. Транспорт приобретен в кредит, выданный самим продавцом. Как правило, в этой ситуации не возникает никаких проблем. Достаточно обратиться с претензией к продавцу о возврате товара и расторжении договора займа. Покупателю в этом случае обязаны вернуть те денежные средства, которые он уже уплатил кредитору. В случае отказа продавца удовлетворить требования, содержащиеся в претензии, покупатель имеет право на обращение в суд за защитой.
  2. Автомобиль куплен на денежные средства, занятые у стороннего банка. В этой ситуации недостаточно попросить расторжения договора с продавцом. Лицо должно обратиться и в кредитную организацию с заявлением о прекращении сделки.
    Он имеет право ссылаться на то, что существенно изменились условия, предшествующие займу. Банки редко идут на встречу и отказываются от мирного урегулирования спора. Все разногласия будут разрешаться в судебном порядке. Судебная практика показывает, что договор займа расторгнуть возможно, однако уплаченные денежные средства уже не подлежат возврату.

При заключении любого договора рекомендуется проверять его предмет. При покупке автомобиля это можно сделать на сайте Госавтоинспекции.

Если по какой – либо причине такая проверка не была осуществлена, то придется обращаться в суд, путем предоставления искового заявления. В нем необходимо указать сведения о продавце и покупателе, а так же основание расторжения сделки.

При условии, что автомобиль является угнанным, его могут в любое время изъять и вернуть законному владельцу. Оспорить такое действие и вернуть уплаченные деньги можно только при условии, что покупатель являлся добросовестным. То есть он не знал и не мог знать о том, что транспортное средство было угнано у его законного владельца.

На практике сделать это очень сложно. Это связано с тем, что базы данных по проверке транспорта являются общедоступными и покупатель обязан проверять транспортное средство. Поэтому, зачастую суд не удовлетворяет требования истца.

Нежелательныепоследствиявозникают, когдадоговорсоставленсважнымиупущениями, открывающимидорогумошенникам.

Существуютключевыемоменты, накоторыепродавцунедвижимостиследуетобратитьвнимание:

  1. Возможностьаннулированиясделкисжильем, еслиучастниксоглашенияневыполняетвобозначенныйпериодвозложенныеобязательства.
  2. Указаниедопустимоговременногопромежуткадляпередачиденегпередрегистрациейправановогособственникаквартирыилипоследаннойпроцедуры.
  3. Покупателюпринципиальноважно своевременноеполучениеквартирыпослепроизведеннойоплаты.
  4. Отсутствиеобремененийнедвижимостиввидезадолженностейпокоммунальнымплатежамилиневыписаннымизквартирыжильцам.

Передачажилогопомещениязакрепляетсясоответствующимактомилидругимдвустороннимдокументом, свидетельствующимобучастииидоговоренностистороннаданномэтапе.

Законодательносрокпередачинеопределен, естьтолькоупоминание «разумногосрока» встатьеГражданскогокодекса. Чтобынаполнитьданноеопределениеточностью, покупателюрекомендуетсявнестивдоговорконкретныедатыдляуменьшениярисков.

Невыполнениеданногопунктадоговораможетстатьоснованиемтребованийвыселениявпринудительномпорядкелибовозмещенияубытков.

Расторжениесделкикупли—продажиквартирывозможнонаоснованииневыполненияобязательствсторон, прописанныхвзаключенномдоговоре.

Сложностизаключаютсявтом, чтоневсежизненныеситуациинаходятотражениевсоставленномдокументеипредотвращениепоследствийтребуетбольшихзатратвремени, силнасоставлениедоказательнойбазы.

Действия для покупателя должны быть такими.

Как уже говорилось, сроки передачи недвижимости должны быть максимально чётко указаны в договоре. Чем точнее эти сроки – тем лучше. Важно, чтобы правильной была и стоимость квартиры.

Риелторы часто предлагают её занижение, ведь такой шаг позволяет уклониться от уплаты налогов. Но для покупателей подобная экономия может стать невыгодной. Продавец легко вернёт указанную сумму, если дело дойдёт до расторжения.

Им важен перечень ситуаций, когда появляется само право на расторжение. Основными причинами служат отказы покупателей от перечисления сумм, указанных в договоре. Не меньше внимания рекомендуется уделить времени фактического перечисления средств.

При заключении договора покупатель должен обратить внимание на следующие моменты:

  1. Сроки передачи недвижимости.
  2. Стоимость объекта недвижимости.
  3. Ответственность сторон.

Для продавца существенными положениями договора будут являться:

  • Основания расторжения сделки.
  • Сроки передачи денег.
  • Ответственность сторон.

Ответ на вопрос о том, можно ли расторгнуть договор купли-продажи, будет положительным. При этом всегда следует учитывать, что сама процедура может занять длительный период и не всегда завершится мирным путем. Успех дела будет зависеть от того, насколько грамотно будут составлены документы, относящие к заключению и расторжению сделки.

Продажаквартирыорганизацией

Существуютособыенюансывсделкахсорганизациями, выступающимисобственникаминедвижимости. Утакогопродавцанужноособеннотщательнопроверятьуставныедокументы, заручитьсяписьменнымодобрениемучредителей.

Оченьважнообратитьвниманиенато, какоелицоподписываетдоговор, наделенлисоответствующимиполномочиямиэтотсотрудник.

Еслипредстоитоформлениесоглашенияспредставителемкомпанииподоверенности, товозникаютдополнительныериски.

Заключение и дополнительные советы

Возврат денежных средств возможен только при наличии одного из перечисленных условий:

  • Такое требование прописано в договоре.
  • Соглашение расторгается до регистрации перехода права собственности.

Ответ на вопрос о том, можно ли расторгнуть соглашение о покупке, будет утвердительным. Но, только в том случае, если основания будут достаточно серьёзными.

Продавцы не могут требовать отмены договора просто потому, что они передумали, хотя покупатели, со своей стороны, никаких нарушений не допустили. Даже если нарушение есть, оно должно быть существенным, чтобы стать основанием для расторжения. Лучше стараться делать так, чтобы заранее предотвратить негативные последствия.

Главное – следовать действующим законодательным нормам в соответствующей сфере. Специалисты советуют расторгать договоры до регистрации, если это действительно необходимо. Такая процедура будет проще, и обходится дешевле. Но наличие чётких и аргументированных доводов обязательно всегда.

Расторжениесделкидоипослерегистрации

Еслиподписаниедокументапроводилосьунотариусаиливагентственедвижимости, тоследуетобратитьсякнимжевслучаеаннулированиясделки. Специалистыподготовятдополнительноесоглашениеорасторжениидоговора, ранеезаключенного.

Расторжениедоговорапродажинедвижимостипослерегистрацииипередачиквартирыпокупателюзначительноусложняется.

Отменасделкивозможнатолькосогласноусловиям, прописаннымвсамомдоговореипредусмотреннымзаконодательством.

СогласнодействующемуГражданскомукодексурасторжениедоговорадопускаетсявпериодегодействия, т.е. когдаещеневсеобязательстваисполнены.

Данноеусловиеобязательнонужновключатьлибовпервичныйдоговоросделке, либовсоглашениеорасторжении.

Досудебныйпорядок

Обоюдноесогласиеучастниковнарасторжениесделкисквартиройпозволитизбежатьсудебныхинстанций. Практикапоказывает, чтоситуациивзаимногосогласиясторонвстречаютсядостаточноредко.

Следуетучитывать, чтообращениесискомповопросурасторжениявозможноприусловииписьменнойформыотказавторойстороны.

Дляполученияответанужноотправитьписьменныйзапросиожидатьдо30дней. Отсутствиеответаилиполученныйотказотвторойсторонысделки, изложенныйвписьменномвиде, позволяетобращатьсявсуд.

Расторжениечерезсуд

Обращениявсудсискомпорасторжениюдоговоракупли—продажинедвижимостивстречаютсядовольночастоиз—занежеланияоднойсторонысодействоватьразрывузаключенногосоглашения.

Всоставленииисковогозаявлениячастодопускаетсяраспространеннаяошибка, когдаистецтребуеттолькорасторжениядоговора, упускаяусловиевозвращенияимущества.

Всудебномрассмотрениивыноситсярешениестроговрамкахзаявленныхистцомтребований. Судьбанедвижимостиостаетсябезизменений, таккаксменаправасобственностипроизведенаизарегистрирована. Полномочияраспоряжатьсяимуществомсохраняютсяуновоговладельца.

Изменитьситуациюможноопятьвсудепутемоформлениявторогоискасуказаниемтребованияпередатьсобственностьпосоглашениюорасторжении.

Чтобынетратитьвремя, силыинервы, нужносразувключатьвисковоезаявлениевсетребования:

  • орасторжениидоговорасобоснованиемввидесведений, подтвержденныхдокументами;
  • овозвращенииимущества, прописанноговдоговоре;
  • овозмещенииубытков, еслидопускалисьгрубыенарушенияобязательств.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector