Договор передачи квартиры в собственность (приватизации)

Покупка и продажа квартиры по договору уступки права требования

Договор приватизации является правоустанавливающим документом при передаче жилья в собственность гражданина от государства или муниципалитета. Именно этот документ в обязательном порядке необходимо представить в Росреестр для регистрации права собственности.

Для заключения договора необходимо собрать пакет требуемых документов. Процесс их сбора может занять около 2 месяцев.

Как только у гражданина на руках будут все необходимые документы, он вправе воспользоваться своим правом на приватизацию путем подачи соответствующего заявления, для которого предусмотрена специальная форма.

С соответствующим заявлением и пакетом документов следует обратиться в орган местной администрации, осуществляющий управление жилищным фондом. Также данную услугу, возможно, получить через многофункциональный центр.

Оно рассматривается в течение 2 месяцев, после чего будет принято положительное решение или отказ в приватизации. В случае положительного решения участников приватизации пригласят на подписание соответствующего договора.

Внесение изменений

Иногда в договор требуется внести некоторые изменения. Это возможно осуществить как по соглашению сторон, так и по решению суда (когда одна из сторон не согласна). Внесение изменений в договор приватизации возможно в следующих случаях:

  1. появилась необходимость включить нового участника приватизации (например, он ранее отказывался от приватизации, но в процессе передумал);
  2. нужно исключить участника (например, человек не хочет участвовать в этой приватизации, чтобы сохранить свое право для другой);
  3. необходимо исправить личные данные кого-то из участников и др.

Изменения вносятся путем подписания дополнительного соглашения к договору.

Надо иметь ввиду, что изменения вступают в законную силу только с момента их регистрации в Росреестре.

Готовый договор гражданин получит в той же организации, куда и сдавал все документы для его оформления. Как уже отмечалось ранее, подать заявление возможно:

  • Непосредственно в орган, осуществляющий управление жилищным фондом (соответствующий отдел районной администрации).
  • Многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг (МФЦ).

Так, например, если заявление подавалось в орган местной администрации, то соответственно и получение будет осуществляться по его местонахождению.

Без договора приватизации невозможно осуществить какую-либо сделку с квартирой. В случае потери документа, его придется восстанавливать. Причем он потребуется даже в том случае, если имеется свидетельство о регистрации права собственности (или выписка из ЕГРП).

Для восстановления утраченного договора необходимо обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ) по месту жительства.

При этом в БТИ должны обратиться все участники приватизации, вписанные в договор передачи квартиры в собственность.

После того как заявление на выдачу дубликата будет принято, утраченный документ будет выдан в течение 2 недель. Данная процедура не бесплатна. За выдачу нового договора придется заплатить пошлину по тарифу, установленному в регионе.

Переуступка права на квартиру

В связи с этим, если планируется совершение сделки с квартирой, нужно позаботиться о получении дубликата договора приватизации заранее.

Бывают случаи, когда при совершении такого рода сделки как приватизация жилья, могут нарушаться права граждан. Тогда возможно признание договора безвозмездной передачи квартиры в собственность недействительным.

Для признания такой сделки недействительной заинтересованному лицу необходимо обратиться в суд.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ сделка признается ничтожной в том случае, если она противоречит законодательству и тем самым нарушает его.

При этом она будет признана недействительной в силу закона, и в суде не будет необходимости рассматривать другие доказательства. Однако, в некоторых случаях для признания договора приватизации недействительным в суд придется представить доказательства. Такая сделка называется оспоримой.

Существует несколько оснований для признания договора передачи квартиры недействительным:

  1. Нарушены права несовершеннолетних граждан. Если такое лицо не было включено в приватизацию, либо исключено из такой сделки без разрешения органов опеки, ее можно оспорить в суде. Также нарушением является подписание договора лицом, не достигшим возраста 14 лет или лицом от 14 до 18 лет без согласия на то его родителей.
  2. Договор подписан недееспособным гражданином. Важно знать, что гражданин может быть признан недееспособным только по решению суда. Соответственно в качестве доказательства необходимо представить это решение.
  3. Участие гражданина, уже однажды использовавшего свое право на приватизацию.
  4. Если такая сделка совершена в отсутствие лиц, временно не проживающих в приватизированной квартире, и они не были включены в участие в такого рода процедуре. К ним можно отнести граждан, проходящих военную службу в армии и лиц, отбывающих тюремный срок.
  5. Если приватизация была совершена под давлением со стороны третьих лиц (например, угроза жизни или здоровью и др.).
  6. Для совершения сделки были предъявлены документы, содержащие сведения, которые не соответствуют действительности и иные факторы.
Перейти  Приказ о замене руководителя в отпуске образец

Итак, если имеет место быть хотя бы одно из перечисленных оснований необходимо обратиться в суд с исковым заявлением.

При этом заинтересованное лицо (истец) обязано приложить все документы, подтверждающие тот факт, на который он ссылается.

Оформление

Как правило, последствия признания такой сделки недействительной будут таковы:

  • возврат квартиры в собственность государства или муниципалитета;
  • гражданин в некоторых случаях считается не использовавшим свое право на приватизацию (если сделка признана таковой по независящим от него обстоятельствам и без его виновных действий).

После оформления права собственности на квартиру, которая ранее находилась в собственности государства, накладывает ряд обязательств. Некоторым гражданам они становятся не под силу. В связи с чем существует добровольная передача приватизированного жилья обратно государству.

По личному заявлению гражданина в орган местной администрации возможен процесс деприватизации (расприватизации) жилья. В таком случае человек утрачивает свое право на приватизацию, так как считается, что он его уже использовал.

Причинами отказа гражданина от права собственности на недвижимость может быть финансовый аспект. После приватизации квартиры у гражданина появляются обязанности платить:

  1. налог на имущество;
  2. взносы на капитальный ремонт;
  3. за содержание общедомового имущества и др.

Надо понимать, что добровольно отдать жилье обратно государству возможно только в том случае, если на нем нет обременений (залог, долги по коммунальным платежам и др.) и у этого гражданина нет другой квартиры в собственности. При таких условиях администрация не вправе отказаться от принятия жилого помещения.

Лица, зарегистрированные в этом помещении, продолжают проживать в нем, так как после расприватизации с ними (или с одним гражданином) вновь заключается договор социального найма.

Риски переуступки прав на квартиру

После чего гражданин приобретает статус нанимателя, но при этом утрачивает право на повторную приватизацию жилья.

В соответствии с гражданским законодательством России право собственности на объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации права и внесение записи об этом в Единый государственный реестр прав.

Итак, заключительной стадией в процессе приватизации квартиры будет сдача договора приватизации и всех необходимых документов в Управление Росреестра. Далее его сотрудниками будет проведена правовая экспертиза предоставленных документов для регистрации права собственности. На основании чего будет выдано выписка из ЕГРП либо отказ в регистрации с указание причины.

В том случае, когда собственность долевая, в правоподтверждающим документе (выписке из ЕГРП) должен быть прописан размер доли каждого сособственника квартиры.

Доли распределяются поровну между всеми собственниками. В этой ситуации каждый собственник своей доли вправе сам по своему усмотрению ею распоряжаться.

Если кто-то из них решит продать свою долю, то другие сособственники имеют право преимущественного выкупа. Это означает, что вначале тот, кто решил распорядиться ею обязан предложить выкупить долю другим дольщикам и только после их отказа может продать ее третьим лицам.

Однако возможен и другой вариант оформления квартиры — совместная собственность. Он возможен только между супругами. В этом случае не будет разделения долей и для того, чтобы ею распорядиться, кому-то одному нужно выделить доли.

Дляприобретенияправасобственности, егоудостоверенияираспоряженияимнеобходимосоответствующееподтверждение.

Получитьжильеможноразличнымиспособамиидлякаждогоизнихсуществуютсвоиправоустанавливающиедокументы. Правананедвижимыйобъектмогутпоявлятьсянаоснованиидоговоров (дарение, купля—продажа, рента, мена, долевогостроительства), актовгосударственныхорганов,  судебныхрешений, принаследованииимущества.

Рассмотримподробнеекаждыйизних.

В случае приобретения квартиры, первым документом на владение нею будет договор купли продажи и акт передачи-приемки, который его сопровождает

Чащевсегособственностьвозникаетизсделоккупли—продажи.

Документом, подтверждающимправособственниканаимуществовданномслучае, первоначальнобудетдоговориактприема—передачи  кнему. 

Еслиприобретаетсяжильенапервичномрынке, этоможетосуществлятьсяпутемпокупки, либозаключениемдоговоранаучастиевдолевомстроительстве.

Вслучаяхсдругимисделкамидокументом, устанавливающимправо, такжебудетвыступатьсоответствующийдоговор. Именновэтомписьменномдокументеуказываетсянапередачуправотодноголицакдругому. Ктакимдоговорам, какправило, составляютсяактыприема—передачиимущества, подтверждающиефактическуюегопередачу.

Другимоснованиемдляприобретенияправнаквартируможетслужитьактразличныхгосударственныхорганов. Самыйраспространенныйслучай – эторешениеобезвозмезднойпередаче  квартирывсобственность, тоестьприватизация.

Донастоящеговремениправогражданнаэтубезвозмезднуюпередачужильяещесохраняется. Внекоторыхслучаяхтакимоснованиемможетпослужитьсудебныйакт, принятыйпоспоруоправахнанедвижимость.

Документы на собственность могут выдаваться разными инстанциями, в зависимости от того, каким путем была получена собственность

Переуступка прав на квартиру в новостройке

В новостройке прецедент инвестирования строящегося дома даёт полномочия на уступку до момента введения здания в эксплуатацию и заселения жильцами. После этого, отчуждение объекта замораживается до получения владельцами квартир свидетельства о собственности.

Получив свидетельство, собственники распоряжаются жильём беспрепятственно.

Так как объект приобрёл юридическую дееспособность, уступка не требуется, кроме случаев вступления в сделку после составления ПДКП. Те же правила распространяются на участников ЖСК. Для них дополнительно предусмотрены условия согласования сделки с остальными членами кооператива.

Перейти  Должны ли ветераны труда получать ежемесячные денежные выплаты

В процессе незавершённого строительства цедент делегирует только те полномочия, которые установлены в его сторону в настоящий, исходный момент. Несмотря на юридическую слабость гарантий, данный вид приобретения квартир имеет несомненные преимущества. В особенности – когда недвижимость оформляется в ипотеку.

Так как начало строительства не покроет процент по счетам в случае форс-мажора, а в иных случаях – и тело кредита, банки неохотно вкладывают свой капитал на начальном этапе. Исключение составляют случаи, когда запрашивается существенная сумма первого взноса, а процентная ставка максимальна. Либо – в залог передаётся иной объект недвижимости. Например, старая квартира.

Если заинтересованное лицо не владеет такими вариантами, целесообразно оформить переуступку накануне заселения в здание. Банк охотно оформит ипотеку, так как в залог поступает практически готовое и вполне правоспособное недвижимое имущество.

Обязательно требуется пересмотреть положения ДДУ. Если в одном из пунктов указан запрет на переуступку, договор заключаться не может.

Одна из самых актуальных схем на рынке объектов недвижимости — приобретение жилой площади в новостройках по договору цессии и дальнейшая ее перепродажа 3-им лицам.

Переуступка прав на квартиру в новостройке не может противоречить современным законам и имеет место в следующих случаях:

  1. после того, как выплатят сумму, указанную в договоре, первым владельцем жилого помещения (это должно подтверждаться соответствующей документацией от застройщика);
  2. если в соглашении долевого участия в строительстве предусмотрено согласие застройщика на уступку прав требования, без этого согласия сделку могут признать недействительной;
  3. если покупка квартиры по переуступке прав осуществлялась в ипотеку, на переуступку прав нужно согласие банка, которое выдает кредит.

Ст. 390 ГК РФ устанавливает правило, по которому в случае несоблюдения вышеописанных условий, ответственность перед застройщиком, прежде всего, несет первоначальный собственник. В дальнейшем с него же и возьмут сумму, которая была уплачена по договору уступки прав, проценты за пользование чужими финансами, и возмещены понесенные убытки.

Теперь вы знаете, как оформлять переуступку прав собственности на квартиру. Заключать соглашение уступки права или нет — вам решать. Чтобы хоть как-нибудь обезопасить себя от возможных рисков, нужно запросить как можно больше сведений о застройщике, ознакомиться с документацией на жилье и т.п. Возможно, в дальнейшем это даст возможность вам избежать потраченного зря времени и проблем.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Оправоустанавливающихдокументахнаквартиру

Пакет передаваемой преемнику документации состоит из следующего комплекта официальных бумаг:

  • Основной ДДУ, заключённый цедентом с застройщиком.
  • Разрешение от застройщика на введение нового участника долевого строительства, взамен выбывшего.
  • Разрешение от банка при оформлении ипотеки.
  • Разрешение от супруги, если цедент состоит в официально зарегистрированном браке.
  • Квитанции и иная финансовая отчётность, подтверждающая платежи, произведённые по условиям ДДУ.
  • Акт приёма-передачи документации для участия в долевом строительстве.
  • Расписка в получении денег цедентом. Или иная подтверждающая перевод денег документация.
  • Договор переуступки прав. Составляется в трёх экземплярах, с учётом передачи участникам процедуры и регистрации в Росреестре.

Когда переуступка квартиры проводится не впервые, следует приложить титульную документацию.

Она устанавливает историю перехода объекта от преемника к преемнику. Утрата одного из звеньев цепочки передачи полномочий констатирует ослабление правоспособности сделки и несёт соответствующие риски, такая сделка не может признаваться чистой (см.

При передаче договора на регистрацию, требуется предъявить в МФЦ гражданские паспорта сторон и квитанцию об оплате государственной пошлины. Если в интересах лица действует представитель – нотариально удостоверенную доверенность.

Статьсобственникомквартирыможноиприполученииеепонаследству. Независимооттого, происходитлинаследованиепозаконуилипозавещанию, заводитсянаследственноедело.

Если квартира унаследована, то документом на собственность является свидетельство о праве на наследство, выданное в нотариальной конторе

Послезавершениявсехтребуемыхзакономпроцедур, нотариусомвыдаетсясвидетельствооправенанаследство.

Каждыйизуказанныхвышедокументов, всвоюочередь, служитоснованиемдляосуществлениярегистрациизаключенныхсделокиправнанедвижимыеобъекты.

Именноактрегистрацииявляетсяосновнымдокументом, удостоверяющимвозникновение, переходипрекращениеправсобственника.

Безееосуществлениястатуссобственниканебудетсчитатьсяподтвержденнымвполномобъеме. ИменноприналичиисвидетельстваиливыпискиизЕГРПвладелецможетсвободнораспоряжатьсясвоимимуществомивступатьвсделкистретьимилицами.

Стоитотметить, сиюлятекущегогодасвидетельствабольшевыдаватьсянебудут. Единственнымудостоверяющимрегистрацию  документомстанетвыпискаизреестра.

Однакоеговыдачаневозможнабезпредъявлениярегистраторудоказательств, подтверждающихосуществлениесделки, получениенаследства, участиявприватизацииилииногозаконногоспособаприобретенияимущества.

В документах на право собственности обязательно должен быть указан сам объект собственности, с указанием его точных технических параметров и адреса

Посколькудокументы  обустановленииправимеютбольшуююридическуюзначимостьдляопределениясобственникаимуществаиобъемаегоправ, кихоформлениюследуетотноситьсякрайневнимательно.

Присоставлениилюбыхважныхбумагследуетруководствоватьсяопределеннымиправилами. Общимдлявсехдокументовнасобственностьявляетсяуказаниенасамобъект.

Содержащиесявнемданныедолжныпозволятьчеткоидентифицироватьприобретаемуюквартиру. Книмотносятсяданныеоплощади, адресе, техническиххарактеристиках, годепостройки.

Присовершенииразличныхсделок, кромеобязательногоуказаниянаихпредмет,  важнымиусловиямимогутявлятьсяихцена, срок, взаимныеобязанности, правасторон.

Договоры, касающиесянедвижимыхобъектов, составляютсяписьменно, содержатуказаниенаместо,  датуихсовершения.  Издокументадолжнобытьпонятнокто, когда, чтоинакакихусловияхпередал (получил).

Какуказывалосьвыше, всесделкиснедвижимостьюнепременнодолжныпройтипроцедурурегистрации. Послееесовершения  надоговоре  проставляетсяштампрегистрирующегооргана.

Каждое выданное свидетельство на собственность является документом строго учета и максимально защищено от подделок

Чтокасаетсясвидетельстваоправенанаследство, требованиякегосодержаниюустанавливаютсяспециальныминормамионаследовании, нотариате.

Онодолжнострогоотвечатьпринятойформеисодержатьсведенияодатевыдачи, оформляющемегонотариусе, наследодателе, времениоткрытиянаследства, наследуемомимуществе, наследнике (наследниках), размередоли, еслиимеетсяболееодногонаследника.

Перейти  Возврат квартиры после покупки основания правовое регулирование порядок действий

Решениясудебныхииныхоргановтакжесоответствуютопределеннымустановленнымзакономтребованиям.

Обязательносодержатуказаниенадату, местовыдачи (принятия),  наименованияоргана,  объектнедвижимости, новыхвладельцевимущества, обстоятельства, послужившиеоснованиемдляпринятиятакогорешения. 

Крометого, наофициальныхбумагахвсегдапроставляетсяподписьруководителя, иногоуполномоченноголицаипечатьорганизации (органа).

Регистрационныесвидетельства, выданныедоиюля2016года, должныбылиоформлятьсявсоответствиисустановленнымгосударствомбланком.

Каждоесвидетельствоподлежитстрогомуучету, имеет:

  • отдельнуюсериюиномер,
  • печать,
  • подписьруководителя,
  • датувыдачи,
  • особыезнаки, исключающиевозможностьподделки.

Свидетельствофактическипередаетсведения, указанныевЕГРП, аименно:  данныесобственника, подробноеописаниеквартиры, указаниенавидправа, основаниеегоприобретения, наличиеобременений. 

Выписка, выдаваемаяпозапросуобратившегосялица, содержитданныеономереобъекта (кадастровомилиусловном),  егохарактеристиках (т.е. указываетсяадрес, размерыплощади, назначение), правообладателе, видезарегистрированногоправа, времениегорегистрации.

Вотдельныхслучаяхдляихудостоверениятребуетсяобращениекнотариусу. Необойтисьбезобращениявнотариальнуюконторуивслучаежеланиявступитьвсвоиправанаследника. 

Ккакомуименнонотариусустоитидтидляоткрытиянаследственногодела, стоитуточнитьвнотариальнойплатесвоегорегиона.

Приреализацииправанаприватизациюобращатьсянеобходимовместныеорганысамоуправления, заведующиеданнымвопросом.

Судебныйорган, вкоторыйследуетобратитьсязазащитойсвоихинтересовсобственника, определяетсясучетомправилподведомственности, подсудности.

Восновном, спорыонедвижимостиразбираютсяпоместуеенахождения.

ЧтобызарегистрироватьсвоеправапотребуетсяобратитьсявРостреестрилимногофункциональныецентры. Обратитьсяспросьбойовыдачевыписки  изреестраправнанедвижимоеимуществоможно  врегистрационныеорганы, Кадастровуюпалатуилимногофункциональныйцентр.  Путемличногообращения, иличерезинтернетнасайтеорганизации.

Заключение

Договор цессии – дополнительное соглашение или приложение к ДДУ или ПДКП, которое не имеет автономной силы. Поэтому во вводной части такового включаются сведения о ДДУ и последующих гражданских прецедентах преемничества от одного правообладателя к другому, до момента обозначения возникновения полномочий на передачу документации, у цедента.

Здесь же устанавливаются стороны, а так же технические и кадастровые характеристики переходящего объекта недвижимости. В контрактных условиях определяется только передача документации, которая даёт возможность участвовать в долевом строительстве.

Существенные положения определяются в обязательных пунктах:

  • Предмет договора – процедура уступки с обозначением объекта.
  • Назначенная стоимость, правила проведения взаиморасчётов.
  • Обязанности сторон – отдельно для каждой, права сторон – так же.
  • Ответственность сторон за нарушение условий приёма-передачи.
  • Условия расторжения договор по взаимному согласию и в суде.
  • Заключительные положения.

После завершения текста, контрагенты вписывают персональные данные, дату заключения и ставят подписи с собственноручной расшифровкой.

Обозначенный документ вступает в силу только после регистрации в отделении Росреестра, по месту расположения возводимого здания (ст.17 ФЗ-214, п.3 ст. 433 ГК РФ).

В случае принятия решения приватизировать квартиру, которую граждане занимают по договору социального найма, важно помнить, что сам по себе договор о передаче квартиры в собственность еще не является окончательной стадией. Приватизация будет завершена только после регистрации права собственности в Росреестре.

Во избежание негативных последствий в будущем необходимо соблюдать все требования закона. Перед тем как осуществить приватизацию лучше ознакомиться с законодательством в этом направлении лично.

В первую очередь нужно внимательно изучать и проверять все документы, связанные с процессом приватизации. Очень важно, чтобы в договоре все данные были указаны точно.

Вопрос

Срок исковой давности для признания приватизации недействительной

В течение какого времени можно обратиться в суд для признания договора приватизации квартиры недействительным?

Ответ

По правилам гражданского законодательства общий срок исковой давности установлен в три года. Однако тут есть один нюанс — он начинает исчисляться с того момента, когда гражданин узнал о том, что его права нарушены этой сделкой.

Также надо сказать, что судом иск будет принят и после трехлетнего срока. В его принятии будет отказано только в том случае, если в процессе одна из сторон заявит это обстоятельство.

Помимо этого, если нарушены права несовершеннолетнего, то срок исковой давности может быть существенно больше. По таким вопросам имеется положительная судебная практика.

Риски переуступки прав на квартиру

Главный риск – мошеннические схемы, которым принципиально удобно использовать прецедент перехода недвижимого имущества посредством уступки. Чтобы их избежать, требуется прослеживать всю титульную цепочку преемников (см. Двойные продажи квартир в новостройках).

Следующий риск, сопутствующий условиям долевого строительства – неисполнение обязательств застройщиком. В данной ситуации риски подобного ущерба передаются покупателю.

Так как неисполненные обязательства застройщика требуют возврата полученных средств, то он возвращает полученный от участника объём инвестиций. Эта сумма не равна той, что уплачена цессионарием. Но возвращение требует соответствия сумме, обозначенной ДДУ, а не иными условиями (см. Неустойка по договору долевого участия).

При проведении сделки на основании ПДКП риски снижаются, если контрагент совершает таковую при добросовестных намерениях. Зато сделка по предварительному ДДУ сводит гарантии покупателя на нет.

Переуступка прав на квартиру в сторону родственника

Так как права сторон в данном случае приравниваются к сделке купли-продажи, то на неё распространяются основные позиции составления купчей. На этом основании приобретатель утрачивает право налогового вычета, который допускается в сторону иных заинтересованных лиц, в сумме 13% общей стоимости приобретения.

Эти ограничения налагаются только на близких родственников, таких как родители и дети, в том числе усыновлённые и усыновители. Так же – бабушки и дедушки, преемниками которых становятся внуки (и наоборот).

Кроме этого при сделках близких родственников не допускается вливание средств от

материнского капитала

.

Эта позиция строго соблюдается инспекцией пенсионного фонда. Если близость родства более дальняя, например, родные и двоюродные сёстры, эти ограничения снимаются.

Так же обозначенные ограничения не действуют в случае опосредованного родства, которое определяется через родственников жены или мужа:

  • родители жены и родители мужа;
  • бабушки и дедушки супруга.

В данном случае переуступка допустима безвозмездно, путём оформления дарственной. В этом случае лица из числа близких, непосредственных родственников, получат преимущества:

  1. освобождение от НДФЛ, составляющий так же 13%;
  2. существенная скидка при удостоверении договора нотариусом.

Главное, что в данном случае отсутствуют прецеденты, допускающие дополнительные риски.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector