Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)

Какие документы проверять при покупке квартиры на вторичном рынке

Как правильно купить вторичку

Некоторые граждане негативно относится к вторичному жилью. Они ошибочно считают, что покупателям придется выбирать из старых квартир, с неудобной планировкой и устаревшими условиями проживания. На самом деле, рынок вторичного жилья – это огромный жилой фонд, основным отличием которого является наличие оформленного права собственности на каждый объект недвижимости.

Проще говоря, если квартира в новом, только что введенном в эксплуатацию доме, была продана и прошла процедуру государственной регистрации права собственности в Росреестре, она уже «вторичка».

Вторичное жилье – это богатый выбор квартир, имеющих различные категории и характеристики.

Можно выделить несколько видов:

  1. Эконом-класс. Жилье в домах старой постройки, высотностью не более 2-4 этажей. Планировка неудобная, общая площадь квартиры и отдельных помещений (кухня, ванная, туалет) очень маленькая. Иногда отсутствуют необходимые коммуникации (водопровод, канализация, газопровод).
  2. Стандартное жилье. Квартиры в типовых домах высотностью от 5 до 16 этажей. Имеются 1, 2 и 3-комнатные варианты.
  3. Жилье улучшенного типа. Недвижимость в домах современной постройки. Отличается удобством планировки и повышенной комфортностью.
  4. Элитное жилье. Обычно в домах не более 30 квартир, зачастую жилплощадь занимает целый этаж. Отличаются высокой комфортностью. Обязательное условие – наличие закрытой, облагороженной внутридомовой территории (лифт, консьерж, автопарковка, охрана, детская площадка).

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке по шагам поговорим далее.

Стороны договариваются о сделке Как правило, продавец требует задаток, для этого нужно будет:
  • оформить отдельное соглашение о передаче аванса, где прописать все реквизиты и адрес;
  • указать сумму аванса в размере 1−10% от общей стоимости;
  • заключить предварительный ДКП, указав сроки подготовки документов;
  • при передаче задатка оформить расписку, ее подписывают обе стороны.
Подготовить документы, необходимые для проведения сделки Если недвижимость будет приобретаться в ипотеку, то перечень несколько иной – его указывает банк.

В стандартном порядке без кредита понадобятся:

  • паспорта;
  • правоустанавливающие и технические бумаги на жилье;
  • справка о составе семьи или о прописанных;
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая права;
  • оценочная стоимость помещения или справка из БТИ;
  • согласие супруга продавца, если квартира приобреталась в браке;
  • согласие совладельцев, если она находится в долевой собственности;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • справка об отсутствии долгов по коммунальным.
Подготовить проект ДКП Если помещение находится в долевой собственности, соглашение обязательно заверяется нотариально. В других случаях на усмотрение сторон можно и не заверять.
Провести регистрацию сделки в Росреестре Когда на основании ДКП и заявления права владения переоформляются на покупателя, и необходимые сведения заносятся в базу данных. Для регистрации оплачивается госпошлина. Подать следует 3 экземпляра, один из них остается в Росреестре в архивах, и другие бумаги.
Сделать окончательный расчет по деньгам
  1. Способ оговаривается заранее. Возможно, на этапе его подписания и получения ипотеки − это аренда банковской ячейки.
  2. В других случаях средства переводятся на карту (счет) приобритателя или передаются ему в руки в присутствии свидетелей.
  3. Если по факту не сделаеть этого, придется обращаться в суд и доказывать, что передачи денег не было.
Продавец обязан оплатить НДФЛ
  1. В размере 13% от полученных за недвижимость денег, если он владел ею менее 3 лет. Если квартира будет реализована по первоначальной стоимости, т. е. без прибыли, то оплачивать налог не придется.
  2. Гражданин, наоборот, имеет право вернуть потраченные деньги в размере 13%, если получит налоговый вычет.
  3. Сумма не должна превышать 2 млн. руб., а покупатель способен доказать, что работает официально.

Существуют некоторые правила реализации недвижимости, которые нужно учесть:

  • аванс является гарантией, что имущество не продастся другому лицу, но в соглашении требуется указать штрафные санкции для обеих сторон на случай, если одна из них откажется;
  • к соглашению об авансе отдельно составляется приложение о состоянии продаваемой квартиры с фото и другими доказательствами;
  • в договоре купли-продажи указывается, когда после завершения сделки помещение будет освобождено, а жильцы выпишутся, если они не сделали этого раньше.

Список городов с самой дорогой недвижимостью в России

Перед началом процедуры покупки-продажи обязательно должна быть проверена юридическая чистота недвижимости, а также паспорта.

Следует проверить:

  • правоустанавливающие бумаги, сверить указанные в них сведения с паспортными данными продавца;
  • технические документы и соответствие помещения его плану на случай неузаконенной перепланировки;
  • наличие у владельца доли, письменного отказа совладельцев от преимущественного права на покупку;
  • справку о составе семьи или домовую книгу, т. е. есть ли прописанные граждане, особенно несовершеннолетние дети, инвалиды, престарелые, матери-одиночки;
  • доверенность, если продавцом является не собственник, а его представитель;
  • справку из ЕИЦ о размере долгов по коммунальным.

Направления проверки

Обман и мошенничество при совершении сделок с недвижимостью крайне распространен. Это связано со значительной стоимостью объектов даже в небольших населенных пунктах. В крупных городах стоимость квартир и комнат может достигать нескольких миллионов, которыми рискует покупатель.

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру? При совершении сделок на вторичном рынке возникают следующие риски:

  • квартира могла неоднократно перепродаваться за длительный или короткий промежуток времени, поэтому желательно проверять всю цепочку сделок;
  • жилье на вторичном рынке может иметь зарегистрированные и скрытые обременения, с которыми предстоит разбираться новому собственнику, если он заранее не проверил эти моменты;
  • по квартире может числиться значительная задолженность по коммунальным услугам, которую сложно взыскать с предыдущих владельцев после регистрации сделки.

Учтите, что мошенником может оказаться не только сам собственник квартиры. При заключении договора и передаче денег можно столкнуться с обманом со стороны юриста, риэлтора или иного представителя со второй стороны.

Проверка юридической чистоты сделки может проводиться по следующим направлениям:

  1. получение и проверка правоустанавливающих документов на жилое помещение (эти документы должен представить продавец, однако общедоступные сведения из Росреестра сможет запросить и сам покупатель);
  2. изучение полномочий собственника или его представителя, проверка дееспособности контрагента;
  3. проверка на предмет скрытых и зарегистрированных обременений, прописанных лиц, а также граждан, сохраняющих право пользования жильем;
  4. проверка технической и кадастровой документации на предмет несогласованных перепланировок и переустройства;
  5. получение согласия органа опеки на продажу недвижимости, принадлежащей ребенку;
  6. запрос сведений о задолженности по коммунальным услугам, по оплате взносов на капремонт;
  7. проверка качества объекта недвижимости;
  8. иные направления проверки.

Даже если по документам квартира принадлежит только одному собственнику, не вызывающему подозрений, нельзя гарантировать, что проблемы не появятся уже после регистрации в Росреестре. Например, о своих претензиях могут заявить лица, незаконно исключенные из приватизации, что повлечет отмену сделки в судебном порядке.

Как найти подходящий вариант жилья

Что такое вторичное
  1. Это помещения, у которых уже есть собственник с оформленными правами на него, т. е. оно прошло в свое время регистрацию в Росреестре.
  2. Он мог получить их от предыдущего владельца или напрямую через застройщика.
  3. Рынок в России намного больше, чем первичного. Квартира может находиться и в новом доме, который введен в эксплуатацию.
Какие предлагаются на вторичном рынке
  1. Эконом-класса. Обычно это старые малогабаритные в домах высотой 2−4 этажа. Иногда в этих постройках нет отдельной ванной комнаты, а кухня очень маленькая.
  2. Стандартные, расположенные в домах, выстроенных по типовым проектам высотой 5−16 этажей. Здесь можно купить 1−3 комнатную гражданину со средним доходом.
  3. Улучшенной планировки. На рынке жилья такими считаются квартиры, расположенные в зданиях, построенных с применением современных технологий и материалов. Они отличаются хорошими планировками и комфортностью для проживания.
  4. Элитное. Такие могут быть построены по типу коттеджей, в них всего до 30-ти квартир.
  5. Помещение может быть двух- или трехэтажным или занимать весь этаж. Придомовая территория огорожена и облагорожена, имеется охрана, автопарковка и другие удобства.
Какие цели может ставить покупатель
  1. Инвестирование. Обычно при наличии свободных средств приобретается недвижимость в развивающихся районах (новых, элитных) с целью дальнейшей перепродажи со временем, когда на них поднимется цена.
  2. Для проживания. Гражданин подыскивает жилье в соответствии со своими финансовыми возможностями и потребностями семьи.
  3. По габаритам. Некоторые желают купить стандартную квартиру или элитные апартаменты из расчета количества кв. м. на каждого. Обычно так поступают молодые или малообеспеченные, другие категории претендентов, у кого есть возможность приобретать по госпрограмме.
Что будет влиять на стоимость Цена зависит от многих факторов:
  • района населенного пункта;
  • наличия развитой инфраструктуры, близости метро и автостоянки, магазинов, школы и детсада;
  • общей площади и количества комнат;
  • обустройства придомовой территории;
  • присутствие ремонта;
  • возраста дома и его состояния;
  • этажа.
Как проводить осмотр помещения Обратить внимание необходимо на:
  • общее положение, наличие хотя бы косметического ремонта;
  • разводку коммуникаций;
  • состояние дверных и оконных проемов, они не должны быть покосившимися;
  • насколько стены, пол и потолки ровные;
  • какая температура летом и зимой;
  • электропроводку;
  • уровень влажности и плесень, неприятного запаха;
  • установленную сантехнику;
  • плиту (газовая или электрическая);
  • то, была ли сделана перепланировка, на нее должны быть разрешение и акт ввода в эксплуатацию;
  • то, кто соседи;
  • состояние подъезда;
  • другие моменты.

Как обезопасить сделку

Нужен ли риэлтор

Его участие выгодно не только покупателю, но и продавцу.

Специалист:

  • подскажет, в какое время года лучше приобретать/продавать жилье;
  • поможет при необходимости снизить или повысить цену;
  • должен вместе с клиентом подготовить пакет документов и проверить на «чистоту»;
  • предоставит доступ к имеющейся в агентстве базе данных и вместе с покупателем подберет для него наиболее подходящий вариант;
  • будет полностью сопровождать сделку от начала до конца переоформления права собственности.

При выборе риэлторского агентства необходимо обратить внимание на наличие лицензии, сертификатов и наград, состояние офиса и отзывы о работе в интернете.

Без посредников

«Сарафанное радио» Иногда достаточно поделиться с друзьями, коллегами и соседями своим намерением приобрести новую квартиру, как сразу находятся варианты, которые можно рассмотреть.
Интернет ресурсы Сегодня помочь найти недвижимость или оформить ее в собственность предлагают как агентства, так и частные посредники.

Прежде чем обращаться к риелтору, покупатель может промониторить цены, выяснить стоимость услуг специалистов и т. д.

Доски объявлений Поиск по объявлениям приносил всегда неплохие результаты. Продавцы стараются развешивать объявления в общественных местах в районе, где продается, публиковать их в местной прессе.

Самые дешевые квартиры

Началом процедуры приобретения является поиск подходящего жилья. Выбор во многом зависит от того, для каких целей подбирается недвижимость:

  1. Вложение капитала. Следует отдавать предпочтение объектам, которые постепенно будут повышаться в цене (элитные районы или с развивающейся инфраструктурой, квартиры в новостройках и т.д.).
  2. Подбор жилья в соответствии с имеющейся денежной суммой. Для такого поиска целесообразно привлечь профессионального агента-риэлтора. В его ведении имеется большая база объектов жилой недвижимости, среди которых можно подобрать оптимальный вариант для приобретения.
  3. Выбор квартиры по определенному стандарту площади. Часто покупатели ищут конкретные варианты двух- или трехкомнатных апартаментов или имеют строгие ограничения по минимальному количеству квадратных метров на человека (например, при участии в государственных программах помощи молодым семьям).

Какие документы проверять при покупке квартиры на вторичном рынке

Какие бы цели ни ставил перед собой покупатель, их наличие существенно сужает круг поиска и помогает в сжатые сроки подобрать подходящие варианты.

Самостоятельно

Считается, что выгоднее покупать квартиру самостоятельно. Это утверждение верно в том случае, если будущий владелец недвижимости знаком с правилами покупки квартиры на вторичном рынке. Поиск квартиры при такой схеме основывается на нескольких вариантах:

  1. Мониторинг объявлений в СМИ и интернете. Множество поисковых ресурсное в сети и газеты объявлений позволяют найти множество вариантов, подходящих по цене и характеристикам.
  2. Изучение досок с объявлениями в интересующем районе города. Некоторые продавцы вывешивают объявления непосредственно в районе проживания. Поэтому достаточно приехать туда и побродить среди домов. Неплохие результаты дают и беседы с жильцами.
  3. «Сарафанное радио». Иногда достаточно оповестить коллег, друзей и знакомых о поиске квартиры, как сразу же находится идеальный вариант.

С помощью риэлтора

Тем, кто не знает, как самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке и не хочет прислушиваться к советам бывалых, проще воспользоваться услугами риэлтерских агентств. В среднем услуги риэлтора стоят от 1 до 10% от суммы сделки.

  1. Проверьте наличие лицензии.
  2. Обратите внимание на внешний и внутренний вид офиса риэлтерского агентства. Солидное предприятие не будет экономить, а вот мошенникам достаточно крошечного помещения.
  3. Поищите отзывы об агентстве в интернете.
  4. Обратите внимание на наличие сертификатов, наград и прочих регалий. Все это является показателем солидности и стабильности организации.
Перейти  Что делать если коллекторы пришли к вам домой, как избавиться от них?

Документы удостоверяющие личность

При совершении сделок и составлении договоров, личность сторон подтверждается паспортами или свидетельствами о рождении. Эти документы будут проверяться в МФЦ или Росреестре, однако уже на стадии подготовки к сделке нужно обратить внимание на следующие обстоятельства:

  1. соответствие личных данных собственника с документацией на квартиру (например, если владелец сменил фамилию, но не поменял паспорт, зарегистрировать сделку будет невозможно);
  2. изображение в паспорте должно соответствовать лицу, выступающему продавцом (одним из распространенных вариантов подделки паспорта является переклеивание фотографии, поэтому нужно обратить внимание на целостность страницы и отсутствие следов вмешательства);
  3. в паспорте должны отсутствовать исправления, заведомо неправильно заполненные графы и не регламентированные шрифты;
  4. нужно обратить внимание на целостность голограмм и наличие водяных знаков, наличие всех номеров страниц в паспорте.

При изменении имени или фамилии, такие сведения должны подтверждаться не только паспортными данными, но и официальным свидетельством из отдела ЗАГС.

Даже внешний вид документа может свидетельствовать о потенциальном обмане. Например, если по сведениям документа он был выдан несколько лет назад, однако имеет идеальный вид, риск подделки паспорта существенно возрастает.

По серии паспорта и реквизитам отделения УФМС можно проверить, где выдавался документ. Для этого можно воспользоваться информацией, представленной на портале госуслуг, либо на сайте «Твой паспорт». Аналогичные действия нужно выполнить с паспортом представителя, который участвует в сделке по доверенности.

Если в состав продавцов входит ребенок до 14 лет, следует проверить свидетельство о рождении, соответствие сведений из этого документа записям в паспортах родителей. У иностранцев, приобретающих или продающих недвижимость в России, нужно проверять паспорт иностранного гражданина.

Закон разрешает совершать сделки с недвижимостью через представителя. Для этого нужно обратиться в орган нотариата и удостоверить полномочия представителя в доверенности. При проверке полномочий представителя нужно обратить внимание на следующие нюансы:

  • соответствие реквизитов паспортов собственника и представителя сведениям, указанным в тексте доверенности;
  • перечень полномочий, которые предоставлены представителю (например, право получения денег или подписания договора должно быть отдельно оговорено в документе);
  • срок действия документа (если представитель подпишет договор после истечения срока доверенности, сделка будет признана недействительной);
  • отсутствие давления, угрозы или понуждения к выдаче доверенности (для этого можно потребовать личной встречи с собственником, выдавшим документ);
  • сведения о подлинности доверенности, т.е. факт внесения ее в федеральный нотариальный реестр (для этого можно воспользоваться онлайн-поиском, либо обратиться в любую нотариальную контору).

Какие документы проверять при покупке квартиры на вторичном рынке

Дееспособность собственника, выдавшего доверенность, обязан проверить нотариус. Если впоследствии выяснится, что правообладатель был лишен дееспособности или ограничен в правах, материальные претензии можно предъявить и нотариусу.

Однако покупатель или его представитель могут потребовать у продавца справку из психоневрологического или наркологического диспансера. Эти документы также могут косвенно свидетельствовать об отсутствии у продавца дееспособности.

Учтите, что доверенность может быть аннулирована путем ее отзыва, либо ввиду смерти собственника. Чтобы избежать проблем по таким основаниям, желательно совершать сделки в присутствии правообладателя квартиры, либо после личной встречи с ним до заключения договора.

Осмотр квартиры

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке включает в себя несколько важных этапов. Первым из них является осмотр жилой недвижимости.

Вне зависимости от того нашли ли вы жилплощадь сами или ее вам подобрали риэлтора, важно знать, на что обращать внимание:

  • ровность вертикальных и горизонтальных поверхностей (стены, полы, потолки);
  • наличие и работоспособность дверей, окон;
  • наличие коммуникаций (газ, свет, водопровод, канализация);
  • состояние электропроводки (включить свет, проверить розетки с помощью простейших электроприборов);
  • в холодное время года нужно проверить, как работает система отопления;
  • отсутствие сырости и/или плесени в помещения с повышенной влажностью;
  • проверить, как работает сантехническое оборудование, а также газовая или электрическая плита на кухне;
  • соответствие планировки квартиры имеющейся технической документации.

Также нужно внимательно осмотреть подъезд, придомовую территорию, вид из окна. Можно побеседовать с соседями. После покупки квартиры изменить что-либо будет невозможно, поэтому все нюансы нужно учесть до сделки.

Правоустанавливающая документация

Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения;

реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п.

Какие документы проверять при покупке квартиры на вторичном рынке

Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник.

«Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены.

Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению».

Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.

Распоряжаться объектом недвижимости может только лицо, владеющее квартирой на праве собственности. В соответствие с требованиями ГК РФ и Федерального закона № 218-ФЗ, в перечень правоустанавливающих бланков могут входить:

  1. свидетельство о праве, если квартира приобреталась или приватизировалась до июля 2016 года;
  2. выписка ЕГРН. Если право собственности возникло после июля 2016 года;
  3. свидетельство о праве на наследство;
  4. договор купли-продажи, заключенный до 1996 года, с отметкой регистрирующего органа, БТИ или иного ведомства.

Если продавец не может представить один из указанных документов, сделка не пройдет регистрацию в Росреестре. Кроме того, нельзя распоряжаться квартирой, которая не приватизирована, т.е. принадлежит гражданам по договору соцнайма.

С марта 2017 года запрещены сделки с недвижимостью, не поставленной на кадастровый учет. Это существенно упрощает проверку документов, так как получить выписку ЕГРН с кадастровыми сведениями может не только продавец, но и покупатель.

Однако только собственнику будет выдана расширенная выписка из реестра, в которой будут содержаться сведения обо всех предыдущих сделках по квартире. Выписку ЕГРН желательно получить непосредственно перед подписанием договора и регистрацией сделки.

Из содержания правоустанавливающих документов можно получить следующие сведения:

  • кадастровый номер, адрес и характеристики квартиры;
  • перечень лиц, владеющих объектом на праве собственности (при долевой или совместной собственности для продажи потребуется участие или согласие других совладельцев);
  • перечень зарегистрированных обременений (например, если в выписке ЕГРН отмечен залог по ипотеке,  продать квартиру нельзя без согласия банка);
  • кадастровые сведения и планы, по которым можно проверить отсутствие несогласованных перепланировок или переустройств;
  • информацию о сделках с квартирой после ее постановки на кадастровый учет, датах заключения предыдущих договоров.

Например, если по сведениям расширенной выписки ЕГРН квартира неоднократно перепродавалась в последние годы, лучше воздержаться от сделки. Такие факты могут свидетельствовать о попытке скрыть незаконное совершение одной из сделок по цепочке.

Желательно изучить и документы по предыдущей сделке, в результате которой продавец стал собственником. В частности, нужно обратить внимание на расписку или иной документ о полном расчете за квартиру, отсутствие взаимных претензий по качеству объекта.

В выписке могут содержаться и иные основания для приобретения права собственности – договор ренты, дарения или мены, судебный акт. В этом случае нужно проверить:

  1. в чем заключалась причина обращения в суд, суть спора;
  2. были ли выполнены все условия для приобретения квартиры по договору ренты;
  3. не предъявлялись ли претензии по сделке мены.

По перечисленным основаниям, самостоятельно убедиться в законности предстоящей сделки крайне сложно. Желательно обратиться за помощью к юристу, адвокату или профессиональному риэлтору, имеющему опыт урегулирования таких спорных вопросов.

Наличие у квартиры обременений не всегда влечет риски или проблемы для покупателя. Например, если квартира была передана в аренду, обременение сохраняется на весь срок такого договора. Однако единственной проблемой для нового собственника может стать принудительное освобождение жилплощади от арендаторов, тогда как на возникновение права собственности аренда никак не повлияет.

Полностью запрещено распоряжение недвижимостью, если правоустанавливающие документы содержат следующие виды обременений:

  • залог, в том числе по ипотечному договору;
  • судебный арест на период рассмотрения гражданских, арбитражных или иных дел;
  • арест по банкротному делу;
  • арест по исполнительному производству.

Учтите, что сведения о наложении ареста на недвижимое имущество могут несвоевременно отражаться в реестре ЕГРН. Например, если суд направит определение в Росреестр с задержкой, собственник может попытаться продать квартиру. В этом случае выявить наличие обременения без юриста будет крайне сложно.

Направления проверки

Залог по ипотеке будет снят только после полного погашения кредита, а согласие банка на продажу заложенной квартиры получить невозможно. Если продавец погасит всю сумму по ипотеке, он должен взять в банке подтверждающую справку, после чего залог будет снят.

Дополнительным направлением проверки может являться поиск по картотеке судебных дел. Общая информация о рассматриваемых исках и вынесенных решениях доступна на официальных сайтах судебных органов (можно воспользоваться порталом ГАС «Правосудие»).

Если поиск выдал совпадения по фамилии собственника, по карточке дела можно установить суть спора. Если предметом разбирательства является спор о правах на недвижимость, либо об ее аресте, следует воздержаться от совершения сделки.

К скрытым обременениям могут относиться:

  • наличие прописанных жильцов, не обладающих долей собственности, однако сохраняющих право постоянного пользования (например, в такую категорию лиц входят бывшие наниматели, отказавшиеся от участия в приватизации);
  • граждане, временно выписанные с жилплощади (они могут предъявить свои права на проживание, либо оспорить сделку);
  • наличие предъявленных исков о вселении в квартиру (после вынесения судебного решения такие лица приобретут право пользования даже без согласия нового владельца).

Для проверки таких фактов нужно обратить внимание на поквартирные карточки и справки о составе семьи, лицевые счета на оплату коммунальных услуг, договор приватизации.

Перечень документов при покупке квартиры

С января 2018 года единственным законным документом на квартиру является выписка ЕГРН. Она содержит сведения, ранее вносимые в технические паспорта БТИ и кадастровые паспорта Росреестра. Поэтому предоставление технического или кадастрового паспорта для заключения договора и регистрации в Росреестре не требуется.

Однако при сравнении характеристик квартиры и планов по выписке ЕГРН, желательно попросить продавца представить ранее выданные паспорта. По этим документам можно уточнить, не проводилась ли перепланировка с изменением характеристик квартиры.

О фактах незаконной перепланировки или переустройства может свидетельствовать:

  1. наличие красных линий на паспортах и планах БТИ;
  2. несоответствие характеристик по площади квартиры и ее отдельных помещений;
  3. несовпадение по месту расположения стен и перегородок, дверных проемов, сантехнического оборудования.

Учтите, что при нарушении продавцом  правил безопасности строительных работ у нового собственника возникнут серьезные проблемы. Если размер штрафа не слишком велик (до 1500 руб.), то требование о восстановлении исходных параметров квартиры может обойтись в приличную сумму.

Обсуждение цены

Чтобы понять адекватную ли цену назначает продавец, нужно знать, когда лучше покупать квартиру:

  • самые выгодные предложения и активизация рынка недвижимости происходит весной и осенью;
  • снижение цен на квартиры можно ожидать зимой;
  • летом на вторичном рынке наблюдается «мертвый сезон».

Кроме того, первоначальная цена всегда на 20-30% выше той, которую продавец желает получить. За счет этой наценки владелец имеет возможность торговаться, постепенно снижая цену.

Сбить цену помогут некоторые особенности квартиры:

  • угловое расположение;
  • отсутствие балкона или лоджии;
  • обременения в виде ипотеки и несовершеннолетних детей;
  • необходимость замены чего-либо и т.д.

Проверка юридической чистоты квартиры на основе документов

Первый документ позволяет проследить всю историю квартиры, а именно все совершаемые с ее участием сделки.

Во втором отражены все лица, проживающие в данный момент или зарегистрированные когда-либо на данной жилплощади. Из него же можно узнать, не наложен ли на квартиру какой-либо арест, ограничение или обременение.

Именно эти документы могут наиболее полно показать всю «чистоту» жилого помещения. Ведь основные трудности и подозрения в нечестности обычно вызывает история жилого помещения и проживание в нем третьих лиц.

Если за последние несколько лет квартира неоднократно перепродавалась – это не может не вызвать сомнения в правомерности всех предыдущих сделок.

Если не отследить всех зарегистрированных на жилой площади граждан, то может оказаться, что при продаже не все жильцы были выписаны. Прописанные на постоянной основе лица вполне могут претендовать на проживание на ней вместе с новым владельцем.

Но при совершении сделки не только на эти документы нужно обращать внимание. Тщательному изучению подлежит каждый документ.

Перейти  Какие документы нужны для регистрации ООО? Порядок подачи

Специалисты по недвижимости рекомендуют начинать покупку квартиры с проверки документов. Что нужно знать покупателю:

  • действительно ли квартира принадлежит продавцу (сверить паспортные данные с правоустанавливающим документом на жилье);
  • проверить наличие технической документации (техпаспорт, кадастровый паспорт), срок действия и ее соответствие текущей планировке (незаконное переустройство станет причиной отказа регистрации сделки);
  • если недвижимость находится в долевой собственности, потребовать предоставить отказ других собственников от преимущественного права покупки;
  • проверить количество человек прописанных в квартире, особое внимание уделяя несовершеннолетним и недееспособным гражданам;
  • если купля-продажа будет оформлять по доверенности от владельца, проверить ее подлинность и действительность.

Документы для оформления сделки

В ряде случаев, указанных в законе, заключение договора и регистрация в Росреестре будет невозможна без письменного согласия или разрешения от иных лиц:

  • если квартира была приобретена в период брака, нужно оформить через нотариуса письменное согласие на продажу (это правило применяется, если права на объект были зарегистрированы только на одного из партнеров по браку);
  • если оба супруга являются совместными собственниками, они должны выступать на стороне продавца, а письменное согласие не оформляется;
  • при режиме долевой собственности на квартиру и покупке доли, нужно проверить наличие письменных уведомлений в адрес каждого дольщика, а также их отказа от преимущественного права выкупа (сделки по продаже долей обязательно проходят через органы нотариата);
  • если собственником на квартиру или ее долю является несовершеннолетний ребенок, должно быть представлено письменное согласие органа опеки.

Проверять соблюдение указанных требований должны регистраторы Росреестра. Однако и покупатель может заранее установить все возможные риски при покупке долевой или совместной собственности, при наличии в составе продавцов ребенка.

При проверке нотариального согласия нужно убедиться, что оно выдано именно на ту квартиру, которая приобретается по договору. Также следует обратить внимание на срок действия согласия – как только он истечет, документ утратит юридическую силу.

Согласие на продажу может потребоваться даже в случае, если супруги развелись. Права на совместно нажитое имущество можно предъявить даже после расторжения брака. Не требуется получать согласие, если жилье было получено продавцом в период брака по безвозмездным сделкам дарения или наследства.

Орган опеки выдаст разрешение на сделку только в случае, если ребенку фактически приобретено равнозначное жилье, либо родители дадут обязательство купить новую квартиру в срок до 6 месяцев. Если родители нарушат свои обязательства, орган опеки может выйти в суд с иском об оспаривании сделки.

Из обязательных документов для оформления купли-продажи понадобятся:

  • паспорта обеих сторон сделки;
  • документы, подтверждающие право собственности;
  • доверенность, заверенная нотариально, в случае, если договор подписывается с помощью посредника;
  • справка об уплате государственной пошлины;
  • заявление на заключение договора купли-продажи;
  • выписки из домовой книги, ЕГРП и ЕИРЦ;
  • техническая документация на квартиру*.

*Документы о техническом состоянии квартиры следует прикладывать к договору в виде приложения.

Перед заключением договора покупателю выгодно запросить у продавца справку из наркологического и психоневрологического диспансера о том, что он не состоит на учёте. Кроме того, могут потребоваться разрешения органов опеки, если в квартире прописаны несовершеннолетние или недееспособные лица.

При заключении договора с семейной парой покупателю также потребуется письменное согласие обеих супругов о совершении сделки. Такое же согласие следует получить, если квартира находится в долевой собственности.

Какие документы проверять при покупке квартиры на вторичном рынке

Последний этап после переоформления прав на собственность – это вселение новых жильцов.

По закону старый владелец обязан освободить в течение 2-х недель, но по взаимной договоренности покупателя и продавца это можно сделать в течение месяца. По факту освобождения квартиры новому хозяину передаются ключи, и он может перевозить свои вещи.

Прописаться на своей жилплощади, но он имеет полномочие этого и не делать При переезде необходимо учитывать законные требование – подача документов на перепрописку осуществляется в течение 7 дней с момента вселения в другое помещение.
Переоформить на основании выписки из ЕГРН лицевые счета по коммунальным Для этого придется посетить каждую службу в отдельности.
Получить налоговый вычет, если есть такая возможность Следует обратиться в налоговую с заявлением и другими бумагами, декларацией о своих доходах за последний год.
При обращении в регистрирующий орган для переоформления прав на квартиру нужно сразу запросить выписку из ЕГРН, когда процедура полностью завершится Такой документ может понадобиться в любую инстанцию. По новым правилам свидетельство о регистрации больше не выдается.

Задаток

Одним из самых распространенных видов сделок в стране является покупка квартиры на вторичном рынке.

Пошаговая инструкция включает в себя и правила оформления задатка на понравившееся жилье:

  • аванс оформляется соглашением о задатке, в котором прописываются данные получателя платежа и плательщика (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации и т.д.);
  • сумма задатка составляет от 1 до 10 % от общей стоимости недвижимости;
  • в договоре обязательно указывается срок, в течение которого продавец подготовит все документы для сделки.

Риэлторы рекомендуют оформлять задаток сразу тремя документами:

  • предварительный договор купли-продажи;
  • соглашение о задатке;
  • расписка о получении денег.

Документы для госрегистрации перехода права собственности

Процедура регистрации перехода права собственности на квартиру требует наличия следующих документов:

  1. Паспорт или иное удостоверение личности нового владельца.
  2. Документ, подтверждающий возникновение права на недвижимое имущество (договор купли-продажи).
  3. Заявление покупателя о гос. регистрации прав на жилое помещение и совершение сделок с его участием. Составляется по установленному образцу.
  4. Кадастровый паспорт объекта регистрации права собственности (если не предоставлялся ранее).
  5. Документ, подтверждающий право на недвижимость продавца, если оно не подтверждено регистрацией в ЕГРП.
  6. Квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины за регистрационные действия.

Продажа квартиры – процедура не обыденная и не рядовая. Чтобы не попасть в руки мошенников и не потерять как недвижимое имущество, так и денежные средства настоятельно рекомендуется не заниматься самодеятельностью, а обращаться к профессионалам.

Квалифицированный риэлтор сможет помочь в сборе необходимых бумаг, проверить подлинность каждого документа и «чистоту» сделки в целом. Сторонам договора купли-продажи останется лишь подписать необходимые документы.

Оформление покупки квартиры на вторичном рынке начинается с подготовки всех необходимых документов для сделки.

Документы при покупке квартиры-вторички:

  • паспорта покупателя и продавца;
  • правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
  • справка о составе семьи (подтверждает отсутствие или наличие в квартире прописанных граждан);
  • выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности);
  • справка из БТИ о текущей стоимости квартиры;
  • выписка из ЕИРЦ (необходимо для подтверждения отсутствия долга по коммунальным платежам по конкретному адресу);
  • согласие супруга на продажу квартиры (если продавец состоит в законном браке);
  • техпаспорт;
  • квитанция на оплату государственной пошлины.

Для обращения с договором в Росреестр, не требуется подтверждать выписку всех жильцов, либо состав прописанных лиц. Однако для покупателя такая информация будет крайне важна, так как свидетельствует о наличии прав на жилое помещение.

оформление в собственность жилья

В миграционном отделе МВД или через паспортный стол можно получить стандартную справку по форме 9, либо аналогичный документ с архивными сведениями. Желательно изучить оба варианта, особенно если состав прописанных лиц неоднократно менялся.

Дополнительным подтверждением может быть выписка из домовой книги, которые велись паспортными столами местных администраций. Информация по таким выпискам должна соответствовать справкам № 9.

Если при заключении договора ставилось условие о выписке продавца и членов его семьи, нужно получить свежую справку непосредственно перед регистрацией в Росреестре. Штамп о выписке, проставленный в паспорте, не является надлежащим подтверждением снятия с учета.

Форма № 12

Помимо стандартной справки о составе прописанных лиц, органы МВД могут выдавать форму 12. В этом документе будут отражены данные по следующим категориям лиц:

  1. отбывающих тюремное заключение;
  2. помещенных на принудительное лечение в стационарные медучреждения;
  3. признанных безвестно отсутствующими;
  4. о детях, помещенных на воспитание под надзор государства.

Если в указанной справке отсутствует информация о каких-либо лицах, риск возникновения претензий минимален. Однако при наличии в форме 12 даже одного субъекта, новый собственник может столкнуться с требованием о вселении или с оспариванием сделки.

Наличие долгов за услуги ЖКХ не является препятствием для регистрации сделки. Более того, требование о взыскании будет предъявляться прежнему собственнику. Однако при наличии задолженности можно столкнуться с отключением электроэнергии, ограничением поставки газа или иных коммунальных услуг. Чтобы избежать таких проблем, потребуйте:

  • выписку из лицевого счета управляющей компании;
  • справки об отсутствии задолженности;
  • оригинал квитанции об оплате услуг ЖКХ за текущий месяц (на дату передачи квартиры).

Если не были оплачены взносы за капремонт, их смогут взыскать и с нового собственника. Поэтому от продавца нужно потребовать оригиналы квитанций по таким платежам, справки об отсутствии долга. Возможен вариант с включением суммы задолженности в договор купли-продажи, т.е.

покупатель возьмет на себя все обязательства за счет уменьшения стоимости квартиры. Естественно, в момент передачи ключей и подписания акта нужно сверить и записать показания счетчиков, чтобы не столкнуться с обманом со стороны продавца.

ЕЖД (Единый жилищный документ)

Для жителей столицы предусмотрена выдача Единого жилищного документа, который заменяет собой ряд официальных справок и форм. Этот документ можно получить через учреждения МФЦ или ЕГРЦ, а содержать он будет следующие данные:

  1. информацию из лицевого счета, домовой книги, миграционного отдела МВД;
  2. о составе зарегистрированных лиц, о составе семьи;
  3. сведения о наличии задолженности по коммунальным услугам;
  4. данные об обмене паспорта собственника квартиры с указанием причин;
  5. иная официальная информация, предоставленная государственными и муниципальными ведомствами.

Если сведения включены в ЕЖД, подтверждать их другой документацией не требуется. Однако данный бланк не содержит сведений из ЕГРН, поэтому всегда нужно настаивать на предоставлении свежей выписки из Росреестра.

Кто может быть продавцом квартиры?

Редко кому посчастливилось приобретать пустую квартиру, в которой на момент сделки нет чужих вещей. Чаще всего покупатель и продавец заранее оговаривают и прописывают в договоре срок, в течение которого бывший собственник обязуется съехать и вывести все свое имущество. Обычно он не превышает 1-3 недель.

Что касается законного оформления на приобретенных квадратных метрах, то прописаться в них можно не ранее, чем через 7 дней. Именно столько времени нужно регистраторам Росреестра для оформления перехода права собственности на недвижимость и изготовления нового правоустанавливающего документа.

Несмотря на то, что цены на недвижимость в России довольно высоки, существует законный способ вернуть часть потраченных денег. Можно получить налоговый вычет при покупке квартиры в размере 13% от стоимости жилплощади.

С чего начать процесс? С написания заявления в налоговую инспекцию по месту нахождения жилой недвижимости. К нему потребуется приложить все документы по сделке, включая квитанции на оплату государственных пошлин, а также декларацию о доходах за последний год.

Продавец же обязан уплатить 13 % налога со сделки, так как купля-продажа является получением прибыли. Однако существуют обстоятельства, которые позволяют существенно снизить или вовсе не платить налог:

  • владение недвижимостью до продажи более 3 лет;
  • реализация жилплощади по ее первоначальной стоимости (отсутствие прибыли у продавца).

Более подробно о том, какой налог с продажи квартиры нужно уплатить можно узнать в нашем прошлом посте.

договор переуступки права аренды земельного участка между физ лицами

Приобретение квартиры является рискованной сделкой для обеих сторон. И никто не желает попасться в лапы мошенников и стать участником аферы. Рассмотрим основные «подводные камни» и правила покупки квартиры на вторичном рынке, встречающиеся при проведении купли-продажи:

  1. Продажа квартиры по доверенности. Если нет возможности лично встретиться с собственником, требуйте проверки достоверности и актуальности доверенности через представителей правоохранительных органов.
  2. Сомнительность предыдущих сделок с недвижимостью. Нужно насторожиться, если в анамнезе квартиры были продажи с участием юридических лиц, государственных предприятий.
  3. Квартира, недавно полученная по наследству. Такая недвижимость долгое время находится под вопросом, так как даже спустя отведенные по закону 6 месяцев могут объявиться иные наследники и признать сделку купли-продажи недействительной.
  4. Жилье, приобретенное с участием средств материнского капитала. По правилам такая недвижимость оформляется в равных долях на каждого члена семьи, включая несовершеннолетних детей. Чтобы продать ее собственник должен предоставить детям равноценное жилье в тех же долях. Если кто-то выявит нарушение, сделка будет отменена.
  5. Ошибки при проведении приватизации. Если жилье было приватизировано неверно или не были учтены интересы всех прописанных граждан, несовершеннолетних детей, продажа такой квартиры будет впоследствии опротестована.
  6. Продажа недвижимости, имеющей обременения. Часто мошенники продают квартиры, в которых якобы никто не прописан. Затем появляются лица, имеющие права на недвижимость (военнослужащие, проходящие срочную службу, осужденные, отбывающие наказание и т.д.).
  7. Приобретение жилья у пожилых людей. После оформления сделки могут появиться родственники с доказательствами и медицинскими документами, подтверждающими недееспособность бабушки или дедушки.
Перейти  Порядок купли-продажи земельного участка в 2019 году, договор купли продажи земельного участка, особенности оформления, список необходимых документов

Любая из вышеописанных ситуаций требует длительных судебных разбирательств и может существенно попортить нервы каждой из сторон сделки. Поэтому прежде чем вступать в гражданско-правовые отношения, нужно обратить внимание на обстоятельства, вызывающие подозрения:

  • заниженная цена ликвидной недвижимости;
  • невозможность или нежелание продавца предоставить все документы по квартире;
  • слишком пожилой возраст собственника или его болезненное состояние;
  • необходимость сотрудничать с представителем без личного контакта с продавцом.

Для начала нужно разобраться, кто же может выступать в качестве продавца жилого помещения. Право на заключение сделки по продаже жилплощади имеет только ее фактический собственник.

То есть лицо, указанное в документах на квартиру (например, в свидетельстве о праве собственности, в договоре, заключенном при ее приобретении, в документе, свидетельствующем о дарении, в свидетельстве о регистрации права на жилое помещение).

Бывает так, что непосредственный владелец квартиры собственнолично не может выступить в роли продавца или не имеет возможности присутствовать во время совершения сделки. Тогда от его имени может действовать доверенное лицо.

Но возможно это только при наличии доверенности, которую должен выдать сам собственник. Еще одно непременное условие – она должна быть обязательно заверена нотариально.

Получить такую доверенность может абсолютно любое дееспособное лицо, будь то родственник, друг, знакомый, риэлтор и прочие.

Часто при продаже квартиры возникает вопрос: а как быть, если собственником является несовершеннолетний гражданин. В этом случае если ребенку еще нет 14 лет, то все сделки за него осуществляются его родителями, опекунами или иными законными представителями.

Если подростку от 14 до 18 лет, то он имеет право сам действовать от своего имени, но только с согласия своих законных представителей.

Покупатель квартиры может столкнуться со следующими рисками:

  • недействительные, поддельные, аннулированные, просроченные или содержащие недостоверные сведения доверенности, а также иные документы, входящие в обязательный перечень;
  • несоответствия или нарушения в оформлении прав участия в приватизации;
  • покупка квартир по договорам дарения, наследства, ренты до истечения срока возможности оспаривания;
  • наличие недееспособных или несовершеннолетних граждан, зарегистрированных в этой квартире;
  • покупка квартиры, которая была приобретена с участием средств материнского капитала (в таком случае нужно проверять, не ущемлены ли права несовершеннолетних и правильно ли разделены доли);
  • наличие обременений;
  • сделки, заключаемые с юридическими лицами (в таком случае требуются дополнительные документы для проверки чистоты сделки);
  • нарушения в правах разделения долей между супругами;
  • наличие ранее зарегистрированных лиц, которые пропали без вести, отбывают заключение в исправительных учреждениях или проходят военную службу. Такие граждане считаются временно выбывшими, но они сохраняют право вновь зарегистрироваться в квартире по возвращению;
  • нарушения в продаже квартиры, находящейся в долевой собственности;
  • покупка квартиры в доме, который стоит на очереди на расселение (такая сделка может быть признана недействительной);
  • передача средств не через банк, а иными способами;
  • отсутствие непогашенных задолженностей по коммунальным платежам или банкротство владельца квартиры;
  • наличие неузаконенных перепланировок.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, 

звоните по телефонам

:

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ.

Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).

«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена.

Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».

Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров.

Для совершения сделки по покупке квартиры (заключения договора купли-продажи, а затем госрегистрации перехода права собственности на недвижимое имущество необходимо подготовить целый обязательный пакет документов:

  • Документ, по которому квартира приобреталась в свое время (передача в собственность (приватизация), мена, дарение, купля-продажа и др.);
  • Свидетельство о праве собственности (если оно выдавалось до 15 июля 2016 года), либо выписка из ЕГРН/ЕГРП, подтверждающая госрегистрацию права собственности на недвижимое имущество;
  • Документы из БТИ (экспликация и поэтажный план).

Указанные документы для покупки недвижимости должны находиться у продавца.

Кроме них понадобятся документы о личности продавца и покупателя (для граждан РФ — паспорта, для военнослужащих — военный билет, свидетельства о рождении детей до 14 лет, для иностранцев — вид на жительство).

Какие документы нужны к моменту сделки:

  • Выписка из домовой книги (справка о проживающих);
  • Справка о состоянии лицевого счета (отсутствии или наличии долгов по ЖКУ);
  • Нотариальное согласие супруга (если квартира является общей собственностью);
  • Разрешение органов опеки на сделку, если затрагиваются пава несовершеннолетних детей;
  • Выписка из ЕГРН, со сведениями об отсутствии обременений и арестов. Она может быть получена в течение 3-х дней в отделении Росреестра, в МФЦ, либо запрошена нотариусом (в электронной форме, на следующий после обращения день). За ее получение оплачивается госпошлина (750 рублей за бумажную справку, 300 рублей — за электронный документ).
  • Согласие на продажу квартиры, где зарегистрированы несовершеннолетние, выдает орган опеки и попечительства в течение месяца после предоставления документов (бесплатно).
  • Акт оценки квартиры (от 2000 рублей, для вторичного рынка);

Договор

Если при проверке перечисленных выше документов не возникло проблем или претензий, сторонам нужно согласовать все условия сделки и оформить письменный договор. Риск обмана или мошенничества на этой стадии также присутствует, поэтому проект договора нужно тщательно изучить до подписания. Вот какие моменты заслуживают особого внимания:

  • личные и паспортные данные сторон и представителей должны совпадать с ранее проверенными документами;
  • правом подписи на договоре обладают только продавец и покупатель, а также представитель, которому такие полномочия переданы по доверенности;
  • подтверждать отсутствие претензий к качеству квартиры и ее техническому состоянию нужно в момент фактической передачи, т.е. после совместного осмотра нужно подписать передаточный акт;
  • необходимо проверить безопасность выбранного варианта расчетов по сделке (желательно избегать передачи наличных средств без присутствия юриста, нотариуса или риэлтора);
  • продавец должен гарантировать, что жилое помещение не находится под обременением и не заложено банку, не содержит судебных или исполнительных запретов;
  • в договоре может содержаться срок, в течение которого продавец обязан освободить квартиру (пока этот срок не истечет, выселить семью прежнего собственника будет невозможно);
  • порядок распределения расходов по регистрации сделки (хотя размер пошлины составляет всего 2000 руб., может потребоваться оплата существенной суммы нотариусу за удостоверение сделки с долевой собственностью).

Это лишь незначительный перечень требований и условий к проверке договора. Желательно поручить оформление договора и сопровождение сделки юристу или риэлтору, чтобы избежать риска оспаривания или признания сделки недействительной.

Если стороны решили не использовать безопасные переводы, передачу средств через банковские ячейки или нотариуса, им нужно оформить расписку о расчете наличными деньгами. При составлении расписки нужно обязательно пересчитать все деньги в присутствии обеих сторон.

расторжение договора

Во избежание проблем, можно привлечь к передаче денег лиц, которым вы доверяете (если это не вызовет возражений второй стороны). Оригинал расписки обязательно передается покупателю, а продавец может оформить свой экземпляр при необходимости.

При соблюдении указанных выше правил проверки документов, риск обмана и мошенничества будет минимален. Однако полностью исключить вероятность недобросовестности продавца нельзя. Поэтому не экономьте на оплате услуг юристов или риэлторов, которые ранее зарекомендовали себя как профессиональные и честные специалисты.

Требования к оформлению и содержанию договора купли-продажи квартиры/жилого помещения установлены в ст. 554, 555 ГК РФ. Обязательно указание сведений об объекте, однозначно его описывающих (адрес, вида недвижимости, площадь, другие характеристики имущества).

Обязательна письменная форма договора. Нотариального удостоверения не требуется, кроме случаев, если в сделке со стороны продавца участвуют несовершеннолетние/недееспособные лица, а также при продаже долей одновременно всеми участниками долевой собственности.

Нотариальное удостоверение облагается госпошлиной в зависимости от стоимости недвижимости (статьи 333.24, 333.35 НК РФ).

Порядок оформления документов при покупке недвижимости и их перечень

Чтобы обезопасить себя от возможных нюансов, можно застраховать покупку квартиры. Этот вид страхования носит название титульного и является обязательным при оформлении ипотеки. Перед сделкой купли-продажи страхуются риски, связанные с потерей права собственности по тем или иным причинам.

Сделки с недвижимостью всегда нужно осуществлять не спеша, обдумывая каждый свой шаг. Существует множество способов обмана покупателей, которые на первый взгляд кажутся абсолютно законными. Поэтому, приобретая квартиру на вторичном рынке, нужно придерживаться следующих правил:

  1. Выплата аванса. Продавец может потребовать небольшую сумму наперед и имеет на это все основания. Для покупателя аванс является гарантией того, что сделка «не сорвется». Но юристы все же советуют заключать договор аванса, который позволит покупателю забрать свои деньги обратно в случае непредвиденных обстоятельств. Документ также должен содержать информацию о штрафных санкциях за отказ от сделки.
  2. Если стороны решили заключать соглашение об авансе, также необходимо составить отдельное приложение о техническом состоянии квартиры. К нему прилагаются фотографии и другие документальные доказательства.
  3. Передавая аванс продавцу, покупатель должен получить расписку. Именно она подтверждает получение продавцом денег, а не договор авансирования.
  4. На следующем этапе покупатель должен начать процедуру подготовки документов. Если квартира приобретается по ипотеке, то список необходимых бумаг предоставит банк.

документы на аренду земельного участка

Далее осуществляется оформление сделки и передача всей суммы за квартиру.

На текущий момент договоры купли-продажи жилья не требуют госрегистрации (ст. 558 ГК РФ, ч. 8 ст. 2 Закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ), однако затем переход права собственности надо регистрировать в Росреестре (ст. 551 ГК РФ).

При совершении регистрационных действий специалисты Росреестра проверяют подлинность и соответствие правоустанавливающих документов установленным требованиям и могут вернуть документы сторонам сделки без регистрации права.

  • Конечно же — паспорт.
  • Согласие на сделку от супруга, если таковой имеется.
  • При покупке по ипотеке — справки о ваших доходах, о вкладах, а также об имуществе, которое может служить залогом и т.п.. У разных банков требования могут быть различными, поэтому спросите у вашего агента или сотрудника банковской организации, с которым вы работаете.
  • Договор купли-продажи, в котором будут прописаны все условия сделки.

Только после получения актуальных документов можно будет приступать к собственно оформлению договора купли-продажи.

Но в некоторых случаях могут быть особенности… Покупка жилья в новом доме, в ипотеку, или же на вторичном рынке — это разные ситуации!

Новостройка

договор купли-продажи участка земли

При покупке квартиры в новостройке сделка может быть оформлена как инвествклад, участие в долевом строительстве (ДДУ), вступление в товарищество, паевой взнос, переуступка прав требования.

В любом из перечисленных случаев сначала подписывают предварительный договор купли-продажи, а до этого необходимо проверить пакет документов застройщика (постановление и разрешение властей на строительство, свидетельство на земельный участок (аренда/собственность), инвестиционный контракт, договор о привлечении средств).

Таким образом, редко расходы покупателя превышают 6-10 тыс. рублей.

Для продавца квартиры затраты и времени и средств на подготовку документов существенно больше.

Подготовительный этап к сделке купли-продажи жилья — достаточно трудоемкий процесс, выполнять его можно как самостоятельно, так и с привлечением специалистов. В любом случае следует помнить, что от тщательной подготовки, проверки и оценки всех документов будет зависеть спокойствие и уверенность в законности сделки, и никакие потрясения не омрачат проживание в новой квартире новых собственников.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector