Какие должны быть документы у квартиры при продажы по переуступке

Переуступка квартиры в новостройке: виды

Существует две разновидности сделок по переуступке недвижимости.

Первый вид основывается на договоре о долевом участии в строительстве жилого дома. Цедент имеет право продавать жилье только после того, как полностью расплатится за него. На практике также возникают ситуации, когда покупателю передаются обязательства по оплате задолженности. До момента ввода в эксплуатацию дома подобные договоры могут заключаться неоднократно.

Второй вид основан на предварительном договоре купли-продажи. Остаток задолженности передается полностью покупателю. Такой вид сделки не фиксирует передачу недвижимости от продавца к покупателю. Смысл договора состоит в том, что в будущем стороны обязаны оформить договор переуступки. Если договор расторгается, покупателю возвращаются уплаченные денежные средства.

Строительные фирмы категорически против подписания подобных договоров по нескольким причинам:

  • Чтобы исключить возможность дальнейшей перепродажи недвижимости.
  • Инвесторы продают квартиры по более низким ценам.
  • Переоформление прав – трудоемкий и длительный процесс.

Внимание

Один из возможных вариантов покупки дома – составление договора переуступки права собственности. Подобная форма соглашений не слишком распространена, поэтому немногие знают, как правильно составить его. В представленной статье мы рассмотрим все особенности подобных сделок, документы, которые нужны для ее проведения, а также способы их проверки.

Содержание статьи ○ Что такое переуступка прав? ○ Как можно купить квартиру по переуступке? ○ Порядок покупки квартиры по переуступке. ✔ Проверка строительной компании.✔ Сбор документов.✔ Составление договоров.✔ Регистрация договора переуступки.✔ Оплата пошлины. ○ Какие есть риски при покупке по переуступке? ○ Особенности покупки новостройки по переуступке. ○ Оформление переуступке «задним» числом. ○ Советы юриста: ✔ Можно оформлять переуступку по договору долевого участия?✔ Когда возможно купить квартиру по переуступке прав? ○ Видео.

Возможность приобретения и особенности

Соответственно, если квартира приобреталась до 1 апреля 2005 года по договору долевого участия с Застройщиком в простой письменной форме, то переуступка прав не подлежит обязательной регистрации в Регистрирующем органе.

Для этого достаточно покупателю заключить соглашение об уступке прав требования с Застройщиком. В обоих случаях переуступка прав требования может быть оформлена только после оплаты продавцом застройщику суммы по заключенному между ними договору или одновременным заключением договора перевода оставшегося долга на покупателя.

Для этого необходимо прийти в офис компании или письменно уведомить Застройщика, о намерении провести юридическую процедуру переуступки права требования. В случае не уведомления строительной компании о смене покупателя, то сделка может быть признана недействительной.

  • Получить письменное согласие Застройщика на продажу квартиры.

    Важно

    Согласие Вы можете получить в офисе компании. Чаще всего Застройщик требует 5% за процедуру переуступки права требования и выдачу согласия на сделку. Чаще всего Продавец продает квартиру по более высокой цене, нежели купленной у Застройщика. Процент оплаты Строительной компании вычисляется от продаваемой суммы Продавца.

    Например: квартира куплена у Застройщика за 1,5 млн.

  • Что такое договор переуступки?
  • Какие выгоды получают цедент и цессионарий, заключая договор переуступки?
  • Как заключается договор переуступки прав?
  • Какие документы должны остаться у нового правообладателя после заключения сделки?
  • На что обратить внимание при заключении договора переуступки?

У людей, купивших квартиру на стадии строительства дома, часто возникает необходимость продать ее в то время, пока объект еще не введен в эксплуатацию. Можно ли провести такую сделку? Конечно. Но процесс будет регулироваться договором переуступки прав требования.

Весь ход продажи жилплощади на территории Российской Федерации посредством уступки прав можно условно разделить на четыре этапа. Правда, стоит отметить, что это будет описание самой стандартной процедуры, поскольку, например, продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ отличаться от передачи паравана пай в ЖСК или уступки имущественных прав в рамках ПДКП – о нюансах подобных контрактов будет сказано ниже по тексту.

На первом этапе всегда нужно проверять наличие разрешительной документации на строительство у застройщика по тому земельному участку и строению, жилплощадь в котором вы планируете приобрести или продать.

Список нужных документов:

  1. Устав компании и актуальные учредительные документы. Удостоверитесь, что это документы с самими последними поправками и изменениями.
  2. Документы на право собственности или использования (аренды) земли.
  3. Разрешение от государства на четко обозначенную форму строительства.
  4. Свидетельство юр. лица о постановке на фискальный учет.
  5. Проект осуществляемого строительства и проектная декларация.
  6. Документ с полным детальным описанием схемы финансирования строительства.
  7. Контракт долевого или инвестиционного участия.

Данные документы должны быть предоставлены по требованию цедента – бесплатно и без каких-либо особых условий.

Далее продажа квартиры по переуступке права потребует от цедента следующих действий:

  1. Сначала нужно уведомить строительную компанию о своих планах. Для этого следует лично прийти в офис или представительство строительной компании и обговорить все с юристом или директором. Иногда можно обойтись заказным письмом.
  2. Затем, при необходимости нужно получить разрешение от застройщика на уступку прав в долевом строительстве. Отметим, что нередко строительные компании требуют выплатить им 5% от такой сделки, поскольку в противном случае они не разрешат менять собственника.
  3. После этого нужно взять у застройщика типовую справкуоб отсутствие непогашенных задолженностей или невыплат по долевому или инвестиционному контракту. Такая справка выдается только после уплаты всей стоимости жилплощади, которая была выкуплена цедентом. При этом если у цедента остались долги перед застройщиком, то в контракте уступки прав нужно указать размер задолженности на момент подписания договора и то, что он переходит цессионарию.
  4. Далее при необходимости нужно получить одобрение банка (если продаваемый объект находиться в залоге) и/или второго супруга, если продавец находится в браке.
  5. В самом конце продавец должен взять выписку из ЕГРН.

Покупатель в свою очередь на данном этапе должен произвести такие действия:

  1. Получить согласие от супруга, если он в браке.
  2. Если покупка происходит посредством ипотеки, то нужно подписать ипотечный контракт и закладную.

Отметим, что согласие супруга не требуется, если между ними подписан брачный договор о раздельном имуществе или если это бывший супруг.

После того как были собраны все требующиеся документы, можно приступать к составлению основного контракта переуступки права, который после следует подписать и зафиксировать в Регистрирующем органе. За этим лучше всего обратиться к юристу или нотариусу, так как профильный специалист при оформлении столь важной сделки учтет все условия и тонкости подобных отношений между продавцом и покупателем.

Официально зарегистрировать передачу права собственности от цедента к цессионарию можно в Многофункциональном центре государственных услуг (МФЦ) или Регистрационной палате РФ.

При этом нужно:

  1. Обязательное присутствие всех участников сделки для подписания важных документов и удостоверения их личности сотрудниками регистрационных органов.
  2. Предоставления следующего перечня документов:
    • актуальные паспорта всех контрагентов и их копии;
    • если нужно, согласие супругов и копии их паспортов;
    • если нужно, согласие родителей или опекунов и их присутствие;
    • изначальный ДДУ, заключений между цедентом и застройщиком;
    • одобрение от руководства компании застройщика на уступку прав (не всегда нужно, но всегда рекомендуется иметь);
    • справка об отсутствии каких-либо непогашенных финансовых обязательствах у цедента перед застройщиком.
  3. Оплатить государственную пошлину, что, как правило, можно сделать в том же здании, где осуществляется регистрация контракта по уступке права на жилую недвижимость.
  4. Подписать заявление о регистрации переуступки права. Его составляет и заполняет сотрудник регистрационной службы.
  5. Получить расписку о сдаче копий всего перечня нужной документации.
  6. Назначить время нового визита в Регистрационный орган для того, чтобы забрать ранее переданные документы, а также справку, подтверждающую внесение договора переуступки права на государственный учет недвижимости.
  7. Прийти в ранее назначенное время и забрать все документы.

На этом процесс составления, подписания и регистрации контракта переуступки права на жилищное имущество можно считать завершенным, если не считать того, что время исполнение этого документа наступит только после полностью оформленной сдачи в эксплуатацию проданного объекта.

Какие должны быть документы у квартиры при продажы по переуступке

Продажа жилой недвижимости в незаконченном доме посредством оформления Предварительного договора купли/продажи (ПДКП) для передачи прав должен быть в обязательном порядке подкреплен к основному контракту, поскольку без этого документа у покупателя-цессионария нет прав на свое приобретение, а есть только право потребовать в будущем или по решению суда заключить контракт долевого участия с застройщиком.

Правда, такой запрет можно обойти с помощью векселя – документа, удостоверяющего обязанность векселедателя произвести денежный перевод в обозначенный срок векселедержателю. Размер денежных обязательств и конечные сроки их исполнения прописываться в векселе.

Если продажа квартиры по переуступке права по ПДКП происходит с помощью такого документа, то прописанные в нем денежные обязательства никак не зависят от того, что прописано в ПДКП. В противном случае – это уже будет нарушение закона.

Другими словами, это весьма рискованная схема для покупателя, так как если продавец, застройщик или еще кто-то заблокируют передачу имущества покупателю, то это не освобождает его от вексельных обязательств.

Права на владения недвижимостью по договору уступки переходят новому владельцу в том объеме, в каком принадлежали продавцу.

Потому в договоре необходимо детально прописать по какой договорённости выполняется переуступка, а также какие бумаги переходят новому собственнику.

Уступка считается совершенной после окончательной уплаты стоимости договора долевого участия или одновременно с переводом долга новому владельцу.Переуступка выполняется с участием застройщика. Он дает согласие на проведение сделки.

Продажа квартиры по переуступке права собственности

После подписания договора обеими сторонами, у покупателя остаются следующие документы:

  • договор, по которому происходит процедура;
  • подтверждающие расчеты документы;
  • согласие от застройщика на процедуру;
  • акт передачи документов;
  • договор уступки.
Внимание!

Наиболее безопасным по мнению специалистов является процесс заключения договора переуступки по договору долевого участия в строительстве. Так, покупатель получает дополнительную защиту по

214-ФЗ

.

Минусом такого решения является обстоятельство, при котором в случае расторжения договора, конечный покупатель получится только сумму, указанную в договоре, а не выплаченную фактически.

Если вам необходимо в короткие сроки получить выписку из ЕГРН – воспользуйтесь специальным предложением наших партнеров ниже.

В ипотеку

Проблемно найти банк, который выдаст ипотеку с залогом готовой недвижимости. Банки идут на такие сделки с неохотой из-за высокой степени риска, поскольку застройщик всегда может нарушить установленные сроки ввода в эксплуатацию жилища.

  1. В первую очередь происходит составление договора. В нем отмечается какие гарантии имеет каждая из сторон при переоформлении строящегося жилья, период выполнения, цены и прочие нюансы с реквизитами.

    Важно! Переуступка может быть проведена с заверением у нотариуса, который выступит гарантом прозрачности процедуры, благодаря проведению проверки полномочий действия продавца и отсутствию залогов на имуществе. Для подписания соглашения на переуступку следует посетить офис выбранного застройщика.

  2. Регистрация дополнительного соглашения к договору (с передачей прав и обязанностей) в Росреестре. Зачастую проводится застройщиком.
  3. Подписание договора, подтверждающего переуступку требований на квартиру. В процессе участвуют все стороны под контролем сотрудника регистрирующей организации.
  4. Регистратору выдаются документы требуемые для оформления сделки.
  5. В кассе для платежей производится уплата пошлины. Квитанции выдаются отдельно каждому участнику сделки.
  6. Регистратор заполняет заявление на основе предоставленных документов. В заявлении указывается объект сделки с характеристиками, индивидуальные данные участников.
  7. После составления заявление проверяется участниками мероприятия и подписывается каждым самостоятельно.
  8. Проводящий регистрацию работник забирает заявление, оригиналы и копии документов, цедент и цессионарий получают расписку о принятии документов, требуемых для окончания процедуры регистрации.
  9. Какие должны быть документы у квартиры при продажы по переуступкеВ течении пяти – десяти дней будут проведены необходимые мероприятия. В крайнем случае имеется возможность позвонить в службу для получения сведений о сроке, к которому можно забирать документы.
  10. В день, определенный для выдачи документов покупатель получит договор, подтверждающий переуступку права собственности. Продавец получит договор основания, заключенный компанией-застройщиком, требуемый для проведения выплат налога с продаж.
  • Оригинал основного договора долевого участия, имеющего государственную регистрацию
  • Оригиналы дополнительных соглашений к договору долевого участия, также прошедшие государственную регистрацию
  • Оригиналы сопутствующих договоров, связанные с приобретаемой квартирой (если таковые вообще были), не требующие регистрации в государственных органах
  • Оригиналы прочих письменных документов, имеющих отношение к квартире (претензии, запросы, письма, ответы застройщика и надзорных органов и пр.)
  • Оригинал акта взаиморасчетов цедента с застройщиком на момент заключения договора цессии
  • Полный пакет платежных документов, подтверждающих расчет цедента с застройщиком: заверенные банком платежки и банковские выписки (если платежи производились по безналичному расчету) или квитанции с печатью застройщика (если платежи производились наличными).
  • разрешение на строительство;
  • права на земельный участок, на котором идет строительство дома. Если Застройщик не является собственником участка, то Договор аренды, в котором должен быть указан кадастровый номер и площадь участка;
  • цель проекта;
  • этап строительства;
  • срок реализации;
  • предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
  • Проектная декларация, в которой должно быть указано о способе исполнения обязательства строительной компании указанной в Договоре;
  • Договор, в котором указано, на основании каких денежных средств производится строительство дома.
  • Срок существования компании.
  • Актуальность учредительных документов.
  • Наличие разрешения на строительство.
  • Наличие договора долгосрочной аренды на землю или права собственности на нее.
  • столкнуться с застройщиком на грани банкротства;
  • купить квартиру в доме, который в итоге не будет соответствовать плану;
  • купить «долгострой»;
  • натолкнуться на двойную переуступку.

Важные моменты

Продажа квартир в новостройках по договору переуступки с первого взгляда кажется простой и понятной процедурой. Существуют моменты, которым следует уделить особое внимание.

Без третьей стороны, а конкретно застройщика, сделка не может состояться. Если продается квартира по переуступке в ипотеку, необходимо также участие банка-кредитора.

Какие должны быть документы у квартиры при продажы по переуступке

Строительная компания может потребовать от продавца довольно большие проценты от сделки. К сожалению, с таким произволом бороться невозможно, поскольку подобные действия не регламентируются законодательством.

Продаваемая недвижимость не должна находиться под обременением.

Какие документы должны быть при переуступке права квартиры

Для этого достаточно обратиться в офис компании и попросить необходимые документы:

  • Учредительные документы строительной компании, а именно устав и учредительный документ;
  • Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • Документы, подтверждающие права собственности на землю;
  • Бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
  • Разрешение на строительство;
  • Проект на строительство, в котором должно быть указано:
    1. разрешение на строительство;
    2. права на земельный участок, на котором идет строительство дома.

Специалисты рекомендуют покупателям перед подписанием договора тщательно изучать документы первого правообладателя (цедента). Следует обратить внимание на регулярность внесения платежей, проверить, уплачена ли вся указанная в договоре сумма.

Инфо

Юристы, чьей специализацией являются сделки с недвижимостью, рекомендуют при заключении договора переуступки всегда подключать застройщика. Делать это не обязательно, если в договоре долевого участия нет соответствующего пункта, но очень желательно для снижения рисков. Новому дольщику стоит поинтересоваться у застройщика, какие обязательства по договору предыдущий правообладатель уже выполнил, а какие еще нет.

по договору долевого участия или путём вступления в жилищно-строительный кооператив. В данной статье речь пойдёт о передаче прав по договору долевого участия. В чем суть переуступки? Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи.

 Первым владельцем права собственности было выполнено финансовое обязательство перед застройщиком в том, что вся сумма выплачена, можно убедиться по выданному документу. В нем указывается, что у инвестора нет долга перед строительной компанией. Упустив данный момент, покупатель приобретет не только квартиру (право на нее), но и долги, которые ему придется выплатить
  В договоре долевого участия должно быть указано согласие застройщика на переуступку прав часто строительные компании не допускают перепродажи квартир до получения права собственности. Это объясняется вероятностью мошенничества, при котором претензии предъявляются застройщику
 Если дольщик приобрел право на квартиру по ипотеке, то для переуступки потребуется согласие банка в противном случае, сделка может быть признана недействительной. При ипотеке приобрести квартиру проблематично, заемщику потребуется предоставить другое имущество в залог или обязать продавца сразу погасить задолженность

С него же будет взыскиваться сумма, выплаченная по договору переуступки, понесенные убытки и проценты за использование кредитных средств.

 Данные продавца и покупателя и сумма сделки
  Порядок расчета (наличный, безналичный, рассрочка, кредит) также согласие застройщика на сделку
 Полная информация об объекте приложение документа, на основе которого возникло право переуступки (договор долевого участия)

Составлять договор рекомендуется после консультации с юристом. В этом плане выгоднее обращаться к специализированным компаниям по работе с недвижимостью, в штате которых имеются юристы. При сотрудничестве с частным лицом, помощь специалиста обязательна.

 Предварительный договор купли-продажи это усложненный вариант сделки, имеющий многочисленные риски. Как правило, заключается уже после сдачи дома в эксплуатацию, но до подписания акта приема-передачи и получения свидетельства собственности. По сути, это стандартная процедура покупки квартиры
 Переуступка прав наиболее легкий способ продажи квартиры, требующий согласие застройщика. Покупателю следует проверить отсутствие долгов, которые передаются вместе с правом на квартиру
 Участие в ЖСК если дом находится в жилищно-строительном комплексе, то покупателю потребуется вступить в кооператив. Для этого продавца выписывают из членов кооператива, а вписывают покупателя. Процедура сложная, требует больших временных затрат

Перед тем, как оформить квартиру в собственность от даты подписания акта о приеме-передачи имущества может пройти около 2 лет.

Это приводит к возникновению разумного вопроса — можно ли оформить договор переуступки задним числом?

В этом случае продавец может договориться с застройщиком об изменении даты в документе о передачи квадратных метров.

Стоит учитывать, что если в сделке принимают участие банк и застройщик, они могут выдвинуть свои условия при изменении даты договора.

Иногда допускается передача денег в момент сделки, чтобы не дожидаться перерегистрации договора. Однако имеется риск того, что договор не пройдет регистрацию. Но лучше, конечно, после регистрации.

Цедент и цессионарий должны принести пакет документов для выполнения регистрации в отношении сделки переуступки прав собственности на недвижимость в новостройке.

Список:

  1. Паспорта обоих сторон. При участии доверенных представителей необходимы их паспорта и нотариально подтвержденная доверенность.
  2. Согласие от супруга на процедуру.
  3. Основной договор – документ, заключённый между цедентом и застройщиком. Может быть выдан в ДДУ.
  4. Предварительный договор.
  5. Договоры инвестирования или соинвестирования.
  6. Справка об отсутствии у продавца долга по отношению к застройщику. Либо договор, по которому покупатель берет долг на себя.
  7. Согласие в письменной форме, по которому застройщик дает согласие на проведение передачи прав.
  8. Согласие от банка на продажу квартиры, если та была в залоге.
  9. Кредитный договор и закладная, если покупатель использует ипотеку или иное кредитное обязательство при покупке.

Внимание

Данное согласие Банк даст только после полного погашения суммы задолженности по ипотеке.

  • Получить выписку из ЕГРН на квартиру (бывший ЕГРП). В данной выписке должен быть указан продавец, в качестве правообладателя, в том случае, если Договор долевого участия или договор инвестирования регистрировался в регистрирующем органе.

Выписка должна быть бумажной. Чтобы узнать как ее заказать, пройдите по ссылке.

  • Что необходимо сделать Покупателю Перед покупкой квартиры по переуступке прав требования покупателю необходимо:
    1. Получить согласие супруга(и) на покупку квартиры заверенное нотариально, если покупка происходит одним из супругов находящихся в браке.
    • Первоначальный договор (предварительный или ДДУ).
    • Согласие застройщика на переуступку (если продавец выплатил долю в полном объеме, требуется только уведомление строительной компании, а если за ним еще числятся неоплаченные долги, необходимо, чтобы застройщик одобрил уступку права).
    • Согласие второго супруга на сделку.
    • Все квитанции об оплате долевых взносов.

    От покупателя при этом требуется:

    • Личный паспорт.
    • Согласие второго супруга на сделку.

    <img src='https://pp.spectrumdata.ru/scripts/imp.php?a_aid=myrealpropertyru

    Перейти  Договор безвозмездного пользования жилым помещением
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Юридическая помощь
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

    Adblock detector