Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)

Как лучше передать квартиру не родственнику

Купля-продажа

Суть сделки ясна: продавец продает, покупатель покупает. К примеру, бабушка и внук должны заключить договор купли-продажи жилого помещения. Существенными условиями (условиями, без которых договор считается незаключенным) договора купли-продажи являются предмет и цена.

Договор может быть составлен у нотариуса, у любого юриста или самостоятельно – как захотят стороны сделки. Главное, чтобы документ был составлен в письменной форме, а кроме того, подписан продавцом и покупателем.

После того как договор и акт оформлены, продавцу и покупателю необходимо представить пакет документов для регистрации в Росреестр (Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии).

Как лучше передать квартиру не родственнику

При купле-продаже жилого помещения регистрировать будут:– договор купли-продажи;– право собственности покупателя.

Если право собственности продавца не зарегистрировано в ЕГРП – Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (до января 1998-го подобные сделки не оформлялись в специальном реестре), то дополнительно должно быть зарегистрировано ранее возникшее право собственности.

Примерный перечень основных документов для регистрации:– правоустанавливающие документы на жилое помещение;– договор купли-продажи и акт приема-передачи;– квитанция об уплате госпошлины (1000 руб. за регистрацию договора и 1000 руб.

После регистрации внук получит на руки свой экземпляр договора купли-продажи и свидетельство о праве собственности (также кадастровый паспорт – если он представлялся при регистрации), а бабушка – договор купли-продажи.

Преимущество подобной сделки в том, что, поскольку она заключается между родственниками, ее вполне можно осуществить самим – без риелторов-посредников. Ведь варианты жилья искать не придется.

Что дает завещание на квартиру

Составление завещания дает возможность наследодателю распорядиться имуществом при жизни. Независимо от того, имеется ли между собственником и наследополучателем кровная связь, для наследодателя это выгодная односторонняя сделка, поскольку завещание позволяет:

  • оформить документы, никого об этом не уведомляя;
  • распорядиться имуществом с минимальными материальными затратами;
  • оставить за собой право изменить завещание, отменить его в случае непредвиденной жизненной ситуации;
  • распоряжаться собственностью по своему усмотрению, поскольку права и обязанности указанных в документе лиц возникнут только после открытия наследства.

О содержании документа может не знать даже нотариус, если завещание «закрытое» — написанное без его участия и запечатанное в конверт с подписями 2-х свидетелей и нотариуса (ст. 1126 ГК РФ).

До вступления акта в действие для правопреемников по завещанию ничего не меняется. Они не могут претендовать на какое-либо имущество при жизни владельца.

Прозрачность процедуры оформления завещания не дает повода для сомнений, кто будет наследником. Если же наследники оказались недостойными (совершали умышленные противоправные действия в сторону завещателя), это можно доказать в судебном порядке.

  1. Мама (85 лет) является собственником жилья. В нем в течение 20 лет проживает сын с семьей. В течение жизни он вкладывал материальные средства в улучшение жилищных условий, ухаживал за матерью. В результате ссоры мать пригрозила, что оставит завещание на чужого человека. Можно ли как-то себя обезопасить от потери имущества?
    Ответ: Мама имеет право завещать собственность любому человеку. Если после ее смерти выяснится, что было оставлено завещание, его можно оспорить в суде. Для этого потребуется проведение судебно-психиатрической экспертизы с использованием данных медицинской карточки. Можно провести такую экспертизу еще при жизни для признания собственницы недееспособной и дальнейшего оформления опекунства.
  2. Женщина (87 лет) тяжело болела, поэтому обратилась в соцслужбу за помощью. В течение 5 лет к ней приходил соцработник, а за 3 месяца до смерти был приставлен другой соцработник, на которого она написала завещание, оставив квартиру. Все это время к бабушке наведывались внуки. Они могли стать наследниками по закону по праву представления и были удивлены поступком бабушки. Могла ли по закону женщина переписать имущество на соцработника?
    Ответ: Согласно контракту, соцработник не может совершать с подопечными двухсторонние сделки. Сюда входят: купля-продажа, рента, дарение. Однако завещание носит односторонний характер, поэтому было составлено на соцработника на законных основаниях.

Представитель не имеет права совершать сделки с недвижимостью, противоречащие интересам подростка, – продавать, дарить и др. Однако это даст повод для споров со стороны налоговой, поэтому большинство предпочитает избегать подобных действий», – замечает Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН».

Юристы отмечают, что договор дарения – это наименее оспоримый документ.

Отмена дарения близким родственникам случается крайне редко.

К примеру, квартира в общей долевой собственности, то есть у нее несколько владельцев, каждому из которых принадлежит определенная часть. В этом случае собственник вправе подарить свою долю кому угодно, не советуясь ни с кем.

Если же собственность совместная, то придется сначала добиться согласия остальных владельцев жилья.

То же касается и общей собственности супругов.

Если для заключения договора купли-продажи необходимо собрать отказы от преимущественного права покупки, то при заключении договора дарения этого не требуется», – говорит он.

При желании покупателя и продавца его можно заверить у нотариуса, однако, это не обязательный момент. К договору необходимо составить акт передачи имущества.

Оба этих документа можно составить самостоятельно, но для большей надежности желательно воспользоваться услугами специалистов (нотариуса, адвоката). Финансовая сторона. Цены на составление договора и акта начинаются от 2500 рублей.

Понятно, что в этом случае мы говорим о не действительной купле-продаже квартиры, а о фиктивной. Казалось бы, ну, подумаешь, указали в договоре какую-то сумму — кого это интересует?

Ведь в действительности никто никому ничего платить не собирается. Однако на самом деле, далеко не все так просто.

И передача квартиры родственникам через договор купли-продажи является наименее оправданным способом для того чтобы это сделать.

Естественно, в случае передачи квартиры таким способом между родственниками, речи о деньгах быть не может.

Однако в данном случае существует масса нюансов, касающихся налогообложения. Во-вторых, сделка купли-продажи между родственниками делает невозможным получение имущественного налогового вычета покупателем.

Во-вторых, дарение гораздо удобнее с точки зрения взаимоотношений между родственниками.

Продажа недвижимости путем заключения договора купли-продажи – отличная возможность получить имущественный налоговый вычет. Но в вышеописанной ситуации получение вычета не произойдет. Согласно действующему российскому Налоговому кодексу (статья 20) имущественный налоговый вычет не применяется при совершении сделки по купле-продаже недвижимости между взаимозависимыми физическими лицами.

Как передать квартиру любимому родственнику?

Взаимозависимые физические лица — это лица, состоящие в брачных отношениях, а также в отношениях родства, попечителя и опекаемого, усыновителя и усыновленного (и лица, отношения между которыми могут влиять на конечный результат сделки).

Кстати, о минусах

Минусы сделки купли-продажи заключаются в следующем.

1. Придется заплатить налог с полученного дохода.

Если продавец владел жилым помещением менее трех лет, то при продаже такого имущества ему нужно будет оплатить НДФЛ с суммы, указанной в договоре. Для этого необходимо посетить налоговый орган и подать налоговую декларации (до 30 апреля года, следующего после продажи), высчитать сумму налога самостоятельно и уплатить деньги в бюджет государству (сделать это полагается до 15 июля года, следующего после продажи).

Перейти  Покупка квартиры в новостройке пошаговая инструкция трудности советы юриста

При этом у продавца есть возможность уменьшить сумму налога за счет имущественного налогового вычета. Сумма вычета составляет 1 млн рублей, на эту сумму уменьшается налоговая база, с которой взыскивают 13%.

Например, квартира находилась в собственности продавца менее трех лет, по договору стоимость имущества составляет 1 500 000 рублей. От этой суммы отнимают вычет (1 500 000 – 1 000 000 = 500 000 рублей) и с оставшейся суммы платят НДФЛ (500 000 х 13% = 65 000 рублей).

Еще одна возможность уменьшить налог – воспользоваться зачетом. В соответствии со ст. 220 НК РФ вместо использования права на получение вычета, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Например, квартира продается за 1 500 000 рублей, а в свое время продавец приобрел ее за 1 350 000. Получаем следующее: 1 500 000 – 1 350 000 = 150 000. Из этой суммы платим НДФЛ (150 000 х 13% = 19 500 рублей).

Однако помните: для того чтобы воспользоваться «зачетом», необходимо будет представить в налоговый орган документы, которые подтвердят произведенные расходы. В договоре всегда должна стоять стоимость приобретаемого имущества.

К тому же фиктивные сделки купли-продажи (без реальной передачи денег) сейчас внимательно отслеживаются налоговой инспекцией. Поэтому нужно хорошо подумать, прежде чем связываться с таким методом передачи собственности.

Если же квартира была в собственности продавца более трех лет, то подавать декларацию и платить налог не надо. Данное правило действует с 1 января 2010 года и распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2009-го.

2. Воспользоваться налоговым имущественным вычетом не удастся, если сделка совершается между взаимозависимыми лицами – лицами, которые состоят в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

3. В нашем примере, если внук женат, то при заключении договора купли-продажи квартира будет совместной собственностью супругов. И когда вдруг он захочет развестись, его жена будет иметь право на половину совместно нажитого имущества.

Также можно заключить договор дарения, то есть бабушка квартиру подарит, и тогда жилое помещение будет принадлежать только ее любимому внуку.

Дарение: как это делается

Как и в случае с куплей-продажей, необходимо будет составить договор – на сей раз дарения.

По закону делается это в простой письменной форме, то есть можно обойтись и без нотариуса. Договор должен быть подписан сторонами сделки. Существенным условием договора является предмет сделки.

Дальнейшие действия – регистрация договора и права собственности одаряемого. За каждую из регистраций необходимо уплатить пошлину в размере 1000 рублей.

Если право собственности дарителя не зарегистрировано в ЕГРП, то дополнительно нужно будет зарегистрировать ранее возникшее право собственности дарителя. Перечень документов для регистрационных действий тот же, что для купли-продажи. Только здесь на регистрацию отдается договор дарения.

Самое главное: дарение между близкими родственниками не облагается налогом. Как сказано в Налоговом кодексе РФ (подп. 18.1. п. 1 ст. 217), доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками.

В соответствии с Семейным кодексом РФ таковыми считаются супруги, родители и дети (в том числе – усыновители и усыновленные), дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры.

Если даже внук женат, то подаренная квартира будет являться его единоличной собственностью. В соответствии с п. 1 ст. 36 Семейного кодекса имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, является его собственностью.

К дарению квартиры применяются общие правила о дарении 32-й главы ГК .

Особенности следующие:

  1. Заключается в письменной форме. Это обязательность вытекает из 2-й части 574-й статьи ГК, поскольку стоимость квартиры (дара) заведомо превышает 5 МРОТ.
  2. Никакого удостоверения договора теперь не требуется. Несмотря на то, что 3-я часть 574-й статьи ГК предусматривает необходимость госрегистрации, это относится только к сделкам, заключенным до марта 2013-го года (302-ФЗ).

    Статья 574 ГК. Форма договора дарения

    1. Дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи.
      Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов.
    2. Договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда:
      дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает три тысячи рублей;
      договор содержит обещание дарения в будущем.
      В случаях, предусмотренных в настоящем пункте, договор дарения, совершенный устно, ничтожен.
    3. Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

    Нотариальное удостоверение тоже не требуется, хотя профессионалы советуют прибегать к нему именно в случае, когда оформляется дарственная на квартиру на чужого человека или между не близкими родственниками.

    Это в интересах в первую очередь одаряемого: нотариально удостоверенную сделку сложнее расторгнуть, оспорить, признать недействительной.

    За нотариальное оформление придется оплатить соответствующую пошлину.

  3. В договоре должна быть указана передаваемая квартира с той же подробностью, как и при продаже (адрес ее расположения, все ее характеристики). Это существенное условие, как следует из 2-го пункта 572-й статьи ГК: без этого договор ничтожен.
  4. Должно быть указано, что квартира передается безвозмездно.

    Если предусмотрено какое-то встречное предоставление (деньги или вещи взамен), то к отношениям будут применяться нормы Гражданского Кодекса о продаже или мене, а не положения 32-й главы.

  5. Дарение возможно только между живыми. Распоряжаясь на случай смерти, гражданин составляет завещание в установленном порядке (3-я часть 572-й статьи ГК) Также нельзя передать в дар умершему или нерожденному.
  6. Законом установлены случаи запрещения (575-я статья ГК) и ограничения (576-я статья ГК) дарения. Например, если квартира находится в собственности супругов, дарственная потребует согласия мужа или жены (2-я часть 576 статьи, 253-я статья ГК)
  7. В статье 577 ГК перечислены случаи возможного отказа дарителя. Особо подчеркивается, что поскольку сделка безвозмездная, одаренный не сможет потребовать возмещения убытков.

    Речь идет только об убытках, причиненных отменой, если же они вызваны недостатками квартиры, то по правилам 580-й статьи и гл. 59 ГК, они компенсируются в полном объеме. Например, квартира имела скрытые недостатки, и жилец получил в связи с этим физические повреждения.

    Статья 580 ГК. Последствия причинения вреда вследствие недостатков подаренной вещи

    Вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого гражданина вследствие недостатков подаренной вещи, подлежит возмещению дарителем в соответствии с правилами, предусмотренными главой 59 настоящего Кодекса, если доказано, что эти недостатки возникли до передачи вещи одаряемому, не относятся к числу явных и даритель, хотя и знал о них, не предупредил о них одаряемого.

  8. Отмене дарения посвящена 578-я статья ГК. Оно возможно, если одаренный: покусился на жизнь или здоровье дарителя или его близких; уничтожает имущество и др. Во всех этих случаях подается исковое заявление об отмене договора.
Перейти  Земли под личное подсобное хозяйство и их виды

Обязательная доля наследства

Завещав имущество, невозможно ущемить права социально уязвимой группы населения. Даже определив, кому и что достанется, на наследство смогут претендовать (ст. 1148-1149 ГК РФ):

  • несовершеннолетние дети;
  • нетрудоспособные родители;
  • нетрудоспособные иждивенцы из числа наследников по закону;
  • нетрудоспособные иждивенцы, проживающие с наследодателем не менее года.

Пример. Гражданин Л. завещал квартиру своей сиделке А. После его смерти на квартиру стал претендовать официально усыновленный сын Л., который в течение 8 лет не поддерживал с ним отношения. Сын был нетрудоспособным инвалидом, поэтому в соответствии со ст. 1149 п.1 ему досталась ½ доля наследства, которая бы причиталась по закону, то есть ½ квартиры.

Гарантированно передать квартиру другому лицу можно только путем дарения или купли-продажи, но тогда у наследодателя уже не будет права распоряжения имуществом.

Оформив завещание, наследодатель сможет проживать в квартире, прописывать туда других лиц, сдавать ее в аренду, продать. Никто не сможет претендовать на недвижимость до момента открытия наследства, наступающего после смерти завещателя.

Для того чтобы собственником квартиры стал именно внук, бабушке необходимо будет написать завещание, по которому она оставляет жилое помещение внуку.

Как гласит Гражданский кодекс, завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено у нотариуса. За удостоверение взимается госпошлина. В соответствии со ст. 333.24 НК РФ ее размер составляет 100 рублей.

Если завещания нет, наследование имущества будет происходить по закону. То есть квартиру получат наследники в порядке очереди наследования. Так, наследниками первой очереди являются дети, супруг и родители наследодателя.

Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления. Это означает, что доля наследника по закону, умершего до открытия наследства или одновременно с наследодателем, переходит по праву представления к его потомкам и делится между ними поровну.

Пример. У бабушки есть дочь, а у дочери есть сын (внук бабушки). Если не будет завещания, после смерти старушки квартиру унаследует дочь. Если же вдруг дочь покинет сей грешный мир до открытия наследства (или одновременно с наследодателем), квартиру унаследует внук.

При наследовании квартиры он станет собственником только после открытия наследства, то есть после смерти наследодателя.

С одной стороны, до момента оформления права собственности на жилое помещение внук не сможет его продать, подарить, заложить или совершать с ним иные сделки. С другой, – не сможет указать бабушке на дверь, когда станет собственником квадратных метров.

Чтобы стать полноправным собственником, необходимо принять наследство. Для этого нужно будет подать заявление с просьбой выдать свидетельство о праве на наследство. Сделать это по закону полагается в течение шести месяцев со дня открытия наследства. Само свидетельство выдается в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства.

Получив свидетельство о праве на наследство, наследник должен будет обратиться в регистрационную службу для регистрации права собственности на квартиру. И заплатить пошлину – 1000 рублей. Ждать свидетельства о собственности придется месяц.

Коротко о грустном

Общий минус купли-продажи и дарения: и в том, и в другом случае бабушка (продавец или даритель) утратит право собственности на квартиру после совершения сделки.

П. 2 ст. 292 ГК РФ гласит: «Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом». Чем это грозит? Выселением!

Пока бывший собственник (бабушка) и настоящий собственник (внук) пребывают в мире и согласии, старушка будет спокойно жить в проданной или подаренной квартире. Но, если вдруг между ними пробежит кошка и внук захочет выселить престарелую родственницу, у него будет на это полное право. Чтобы воспользоваться им, ему лишь придется обратиться в суд.

Как составить завещание на квартиру не родственнику

Составление завещания не составляет сложности, но при неправильном оформлении документ признается ничтожным, и квартирой овладеют наследники по закону.

В соответствии со ст. 1124 ГК РФ завещание необходимо составить в письменной форме и заверить у нотариуса. Исключением является оформление документа при чрезвычайных обстоятельствах.

В завещании на квартиру не родственнику должны быть отражены:

  • дата и место составления;
  • данные о завещателе: ФИО, указание его даты рождения, места проживания, паспортные данные;
  • данные о наследниках: ФИО, даты рождения, место проживания, паспортные данные, если среди наследников есть родственники — степень родства;
  • описание передаваемой по наследству недвижимости;
  • выражение волеизъявления;
  • указание на ознакомление с содержанием ст. 1149 ГК РФ;
  • данные об оплате госпошлины;
  • сведения о нотариусе;
  • указание количества экземпляров;
  • подпись наследодателя;
  • нотариальное удостоверение на документе или конверте с завещанием, если оно является закрытым.

В документе можно обозначить: «…завещаю все движимое и недвижимое имущество», «… завещаю квартиру», «…завещаю (указать часть, например, 1/2 или 1/3) долю в общем праве собственности на (указать часть собственности) квартиры».

Порядок оформления завещания на квартиру не родственнику

Необходимые требования к наследодателю для оформления завещания на квартиру не родственнику:

  • достижение 18 лет;
  • дееспособность;
  • наличие удостоверения личности;
  • наличие приватизированной квартиры в собственности.

Нотариусу нужно предоставить документы:

  • паспорт (для не граждан РФ — иностранный паспорт, справку о регистрации, визу, удостоверение беженца);
  • документы о праве собственности и месте жительства (не обязательно, но это поможет установить, где именно находится имущество и на каком основании написано завещание при спорной ситуации).

Чтобы завещание не признали ничтожным, желательно в день его составления предъявить нотариусу справку об отсутствии психических заболеваний.

Алгоритм действий

Порядок действий таков:

  1. Обратиться к нотариусу по месту жительства.
  2. Написать или напечатать документ собственноручно или с помощью нотариуса, если на это есть причины (плохое зрение, неграмотность и прочие). Волеизъявление необходимо прочесть вслух, если оно написано со слов завещателя. В тексте указываются причины, по которым завещание не было подготовлено собственноручно. Желательно пригласить свидетеля для подтверждения действий нотариуса. Он должен подписать документ с указанием своего ФИО, места проживания.
  3. Оплатить госпошлину.

При чрезвычайных обстоятельствах наследодатель в присутствии двух свидетелей должен собственноручно написать простой письменный документ о распоряжении имуществом после смерти (1129 ГК РФ). Позже его подтвердят в суде заинтересованные лица в течение срока принятия наследства.

Если завещание, написанное в чрезвычайных обстоятельствах, не будет удостоверено нотариусом в течение месяца после устранения угрозы жизни, оно считается недействительным.

Нотариально удостоверенными считаются завещания, подписанные:

  • врачом (главным, дежурным), если человек находится в больнице, доме инвалидов;
  • капитаном — для людей, находящихся в плаванье;
  • начальники станций — для членов экспедиций;
  • командиром воинской части — для военнослужащих;
  • начальником — для людей в местах лишения свободы.

При подписании должен присутствовать свидетель. После документ направляется нотариусу по месту жительства.

Нотариус вносит документ в реестр, и при открытии наследства уведомляет заинтересованных лиц о последнем волеизъявлении умершего.

Расходы

Стоимость удостоверения завещания в соответствии со ст. 333.24 НК РФ составляет 100 руб. Нотариус может взять дополнительную оплату за помощь в составлении документа, то есть предоставление услуг правового и технического характера. Тариф уточняется у нотариуса лично.

Расходы для лица не из числа родственников, принимающего наследство, составят 0,6% от стоимости наследуемой квартиры. Например, при стоимости наследства 1,5 млн. руб. размер госпошлины составит 9 тыс. руб.

Перейти  Виды учета рабочего времени по трудовому кодексу

Срок действия

Завещание при жизни наследодателя действительно до тех пор, пока:

  • не будет написано новое;
  • завещатель не решит отменить документ.

При наличии более одного завещания действительным будет последнее, отменяющее все предыдущие.

После открытия наследства обрести право на недвижимость по завещанию можно в течение 6 месяцев. На этом не прекращается действие самого завещания – оно бессрочно, однако наследники при возникновении споров ограничены сроком исковой давности, который составляет 3 года.

Вопреки завещанию

За выдачу свидетельства о праве на наследство наследнику необходимо будет заплатить государственную пошлину:детям (в том числе – усыновленным), супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам наследодателя – 0,3% стоимости наследуемого имущества, но не более 100 000 рублей. Другим наследникам – 0,6% стоимости наследуемого имущества, но не более 1 000 000 рублей.

В нашем случае внук относится к «другим наследникам», а значит, размер пошлины будет выше и составит довольно ощутимую сумму. Платить другие налоги (НДФЛ, налог с наследства – отменили) не надо.

К плюсам оформления квартиры по завещанию можно отнести то, что унаследованная квартира будет собственностью только того лица, к которому она перешла по наследству.

Наследство – сделка безвозмездная, следовательно, второй супруг не сможет рассчитывать на половину от полученного имущества. Немаловажно и то что, наследодатель сможет спокойно жить в квартире или доме, не опасаясь, что его выгонят, – ведь право собственности на недвижимость возникнет только после открытия наследства.

О чем не стоит забывать. Есть риск столкнуться с интересами других родственников, которые имеют право на обязательную долю в наследстве даже при наличии завещания (это нетрудоспособные и несовершеннолетние дети наследодателя, нетрудоспособные супруги, родители, иждивенцы).

Избежать такого риска можно, только если распорядиться квартирой при жизни. А значит, придется выбирать между договорами дарения или купли-продажи.

Рента – еще один вариант

Еще один способ оформить жилплощадь на близкого родственника – заключить с ним договор пожизненного содержания с иждивением.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ).

Различают три вида ренты:
– постоянная рента, выплата которой не ограничена каким-либо сроком;– пожизненная, выплата которой ограничена сроком жизни получателя ренты;– пожизненное содержание с иждивением, когда помимо ренты ее получатель находится на пожизненном содержании с иждивением.

В соответствии со ст. 585 ГК РФ имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты за плату или бесплатно.

Если договором ренты предусматривается передача имущества за плату, то к отношениям сторон применяются правила купли-продажи, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, – правила о договоре дарения.

При оформлении недвижимости наиболее популярны договор пожизненного содержания с иждивением и пожизненная рента.

Чтобы оформить квартиру через договор ренты, необходимо составить сам этот договор. Договор пожизненного содержания с иждивением подлежит обязательному нотариальному удостоверению и госрегистрации.

За удостоверение договора у нотариуса пошлина составит – 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000.

За госрегистрацию договора и права собственности плательщика ренты нужно заплатить по 1000 рублей.

При пожизненном содержании с иждивением квартира станет собственностью внука сразу после регистрации в ЕГРП. Однако бабушка будет иметь право на пожизненное проживание в квартире, а также на содержание с иждивением, которое может включать в себя обеспечение продуктами питания и одеждой, а если этого требует состояние ее здоровья, то и на соответствующий уход.

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. Таким образом, внук станет собственником при жизни бабушки, а в ответ обязан будет предоставить ей достойный уход и содержание.

В договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух МРОТ.

Сплошная диалектика

1. Несмотря на то что квартира станет собственностью внука, без разрешения получателя ренты, то есть без разрешения бабушки, распоряжаться имуществом он не сможет. Не сможет его продать, подарить, заложить и т. д.

2. Если старушке что-то не понравится (внук опоздал с покупкой лекарств, не прибрал в квартире и т. д. – в зависимости от договора), то по инициативе пожилой дамы договор может быть расторгнут через суд.

3. С получателя ренты, в нашем случае с бабули, могут потребовать уплаты НДФЛ. То, что старушка будет получать ежемесячное содержание в виде денежных средств или в иной форме, является доходом, подлежащим обложению налогом на доходы физических лиц по ставке 13%. На это однозначно указано в Письме Минфина от 24.03.2009 № 03-04-07-01/97.

4. Если жилое помещение будет передаваться по договору ренты платно, то получателю ренты могут отказать в имущественном вычете.

На сей счет есть две позиции, два мнения. Одни полагают, что получить вычет нельзя, другие спорят с этим: дескать, добиться вычета все же можно. Хотя, скорее всего, право на вычет придется отстаивать в суде, поскольку сегодня единой судебной практики по этому вопросу нет.

5. После регистрации права собственности за внуком он как собственник несет бремя содержания имущества. То есть именно он обязан платить налоги (земельный налог, налог на имущество), оплачивать услуги ЖКХ и т. д. Хотя наверняка у бабушки (как пенсионера или инвалида) были льготы по оплате.

Без примерки не обойтись

Итак, если вы намерены оформить недвижимость на близкого родственника, необходимо обдумать каждый из вариантов и выбрать тот, который подходит больше всего.

Если исходить из нашего примера (бабушка оформляет квартиру на внука), то, наверное, наиболее надежный вариант для бабушки – оформить договор пожизненного содержания с иждивением. В этом случае она, передав квартиру в собственность внука, будет иметь полное право не только жить в квартире, но и получать определенную материальную поддержку – деньги, уход, необходимые лекарства.

Если исходить из интересов внука, то ему выгоднее всего вариант с договором дарения. Квартира перейдет в его единоличную собственность, и не будет мороки с налоговой декларацией, вычетами и налогами.

Завещание можно отнести к золотой середине. Для бабушки этот вариант удобен тем, что можно не бояться выселения в случае ссоры с внуком. Правда, и внук станет собственником квартиры только после ее смерти.

Плюс завещания еще в том, что внуку не придется платить НДФЛ, оформлять вычеты и т. д., зато придется выложить деньги за свидетельство о праве на наследство. Также если есть наследники, имеющие право на обязательную долю, вариант с завещанием не подойдет – в этом случае лучше будет дарение или купля-продажа.

И последнее. Выбор способа передачи недвижимости зависит от массы обстоятельств. Поэтому следует «примерить» каждый из них на себя и остановиться на наиболее выгодном для вас, где будет больше плюсов, чем минусов.

Екатерина Дагинова

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector