Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)

Можно ли продать квартиру с обременением

Какие обременения на недвижимость бывают

Если вы не профессиональный риэлтор и столкнулись с продажей квартиры по стечению обстоятельств, то многие термины и особенности этой процедуры вам не знакомы. Например, обременение – это какой-либо факт, связанный с жильем, который не позволяет новому собственнику иметь все права на квартиру. Обременения бывают:

  • явные, о них можно узнать в ЕГРП;
  • скрытые, существование которых нигде не зарегистрировано или сохранилось в архивах и их нужно искать самому.

Явные обременения:

  • ипотека;
  • арест;
  • ипотека (залог квартиры);
  • найм на срок от 1 года (собственники в России не всегда регистрируют эти отношения в ЕГРП);
  • завещательный отказ;
  • аренда;
  • другие виды операций с недвижимостью, которые обязательно заносятся в реестр при оформлении документов.

Вся информация в росреестре прав на недвижимость позволяет увидеть, есть ли какие-либо ограничения в правах собственника, которые могут повлиять на его способность продать недвижимость. Для покупателя эта информация носит характер предостережения.

Скрытые обременения:

  • завещательный отказ (может быть внесен реестр по желанию);
  • наличие прописанных в квартире, не участвовавших в приватизации, граждан. У них бессрочное право пользования жильем;
  • управление по доверенности. Например, при опеке, попечительстве, ренте;
  • сервитут – когда пройти в свою комнату можно через коридор, принадлежащий постороннему лицу. Важный факт, который надо проверять, если вы покупаете комнату в квартире;
  • прописанные несовершеннолетние дети.

Снять обременения на недвижимость перед продажей/покупкой очень важно. Это позволить осуществить свои собственнические права на дом.

Обременения для продавца:

  • Цена на квартиры с обременением ниже рыночных на 10 – 20%. Поэтому выгодно «очистить» историю дома от посторонних помех.
  • Некоторые обременения лишают право продажи (арест, залог).
  • Нужно письменное, заверенное в присутствии нотариуса согласие на продажу от заинтересованных лиц (получателя ренты, например).
  • Отказ от своих претензий на право пользования квартирой должны при нотариусе подписать и не участвовавшие в приватизации прописанные жильцы. Это нужно, чтобы они не вспомнили о своих правах на проживание после того, как вы продадите квартиру.

Квартира под арестом

  Арест квартиры – это запрещение любых сделок в отношении неё, то есть вы не продадите арестованную квартиру. Такое обременение можно снять, устранив причины ареста.

Если квартиру арестовали приставы из-за долга, обратитесь к ним и возьмите постановление с суммой задолженности, которую вам нужно погасить. Потенциального покупателя обязательно оповестите об аресте, и, если он намерен купить квартиру, заключайте предварительный договор купли-продажи, в котором укажите, что основной договор будет заключён сразу после снятия ареста с квартиры.

Долг нечем заплатить? Возьмите задаток у покупателя в нужном размере.

Можно ли продать квартиру с обременением

После оплаты долга приставы иногда не торопятся снимать обременение, поэтому вам нужно чаще напоминать о себе, например, подачей жалоб. В суде жалобы на бездействие приставов рассматриваются не дольше месяца, а до заседания, чтобы не получить взыскания, приставы обычно устраняют нарушения.

Арест имущества — очень сложное обременение, предполагающее полный или частичный запрет на распоряжение имуществом, а порой — и на пользование им. Характерной его чертой является вид лиц, которые могут наложить арест: суды, правоохранительные органы, судебные исполнители.

Продать квартиру, находящуюся под арестом чрезвычайно трудно. Для этого необходимо получить разрешение органа, наложившего арест, однако правоохранительные, судебные органы — особые организации: они действуют только в рамках установленных законных правил и не могут похвастаться такой «гибкостью», как, например, банки.

Да и приоритеты у них особые — на первом месте стоит охрана и соблюдение законов, а никак не получение прибыли. Поэтому для того, чтобы продать такую квартиру, нужно снять с нее арест, а арестованная квартира будет таковой до тех пор, пока должник не выполнит свои обязательства. В противном случае она будет продана с торгов.

Как продать и купить квартиру с обременением по ипотеке

Залог жилого имущества при оформлении ипотечного договора для покупателя своеобразная гарантия того, что в правовом вопросе все документы чисты. Семья берет ипотеку, обычно в новом доме. Квартира сразу попадает в залог, а это значит, что никаких сделок с недвижимостью без согласия банка не может быть совершено.

Перейти  Сколько по норме должен проезжать водитель в сутки

Например, случай из жизни

Продавец выставил на продажу отличную квартиру на 20% от рыночной стоимости. Квартира была в ипотеке. Других обременений вообще не было. Покупатель с радостью отозвался. После «доверительного» время провождения за чаепитием, Покупатель полностью доверился Продавцу и подписал договор купли-продажи.

На утро он погасил ипотеку продавца (внес почти половину стоимости квартиры). Банк снимал жилье с обременения около 20 дней (процесс затянулся по внутренним причинам). Все это время Покупатель не мог вступить в право собственности и оформить документы на себя.

Когда квартира была снята с залога, Продавец заявил, что не будет оформлять на Покупателя этот дом, до тех пор, пока не найдет достойное альтернативное жилье для себя. Чуть позже Продавец выставил уже чистую, без обременения квартиру на продажу по более высокой цене. Заявил Покупателю, что продаст квартиру другому, вернет деньги Покупателя и все.

Договор был составлен так, что Покупатель не мог отстаивать свои права в суде. Ему оставалось соглашаться с условиями Продавца, чтобы получить свои деньги сразу, а не частями.

Можно ли продать квартиру с обременением

Риск попасть в такую ситуацию, если вы решили погасить чужой кредит, очень велик. Человек, у которого непогашенная ипотека мечтает избавиться от тяжелой ноши кредита. А покупатель ищет хорошую квартиру по более низкой цене. Цели у обоих разные.

Рента

Одинокие пожилые люди, нуждающиеся в сторонней помощи, могут получить ее, заключив договор ренты, при этом за свое содержание они «расплачиваются» квартирой. Лицо, к которому переходит право собственности на квартиру по договору ренты, согласно ст.

604 ГК РФ может пользоваться и распоряжаться ею (а значит — и продать) только получив разрешение получателя ренты.Покупая квартиру, обремененную договором ренты, следует помнить: если обязательства по выплате рентной платы не выполнены продавцом до конца, то они переходят покупателю.

Как снять скрытые обременения при продаже дома

Если ваша часть квартиры обременена сервитутом, то есть правом содольщика на проход через вашу комнату, снять такое обременение можно в случаях:

  • выкупа его доли;
  • проведения перепланировки таким образом, чтобы оборудовать отдельный вход в его комнату.

Без соблюдения одного из этих условий сервитут не снять. Если соглашение не достигнуто и доля продаётся с обременением, в договоре нужно указать этот факт.

Чтобы сделка купли продажи была честной, собственник должен снимать обременения, которые не зафиксированный в реестре прав.

Самое опасное для покупателя дома – обременение прописанными жильцами, которые не участвовали в приватизации.

Найти данные по жильцам можно только в архиве. Затребуйте справку по форме №9 о регистрации по месту жительства.

Зарегистрированные люди этой категории могут выставить свои права на жилплощадь в любое время, через долгие годы молчания. И будут иметь право жить уже в вашей квартире. Неизвестно, какую сумму они запросят, чтобы согласиться выписаться.

Что в этом случае делать?

Найдите такого человека сами перед покупкой квартиры, и пусть он выпишется из жилья сам. Чтобы иметь гарантии – настаивайте на письменном отказе в заинтересованности жилым помещением в присутствии нотариуса.

Особенность купли или продажи жилья на вторичном рынке в том, что ваш продавец может быть не первым владельцем. Если до него были другие собственники, то вам придется выяснять историю не только по домовой книге, но и в Администрации, Земельном отделе, спрашивать соседей обо всех жильцах, которых они видели на территории дома/квартиры.

Кроме этого, вам нужна информация о членах семьи, которые без вести пропали или находятся в тюрьме. Любой момент они могут появиться и предъявить свои имущественные права, если ими не была проведена приватизация.

Итак, что важно для обеих сторон при совершении сделки купли-продажи квартиры с обременением:

  1. Снять обременения, данные о которых есть в ЕГРП.
  2. Найти и, по возможности, снять скрытые обременения.
  3. Правильно оформить договор купли-продажи, так, чтобы обе стороны имели право оспорить неправомочные действия друг друга.
  4. Обезопасить внесенный задаток, аванс. Действуйте через посредников – банковскую ячейку, если погашаете чью-то ипотеку, риэлтерскую компанию.
  5. Продавцу важно точно определить цену, за которую он хочет продать свою недвижимость – покупатели бывают разные, некоторые не прощают мошеннических действий.
  6. Покупателю важно досконально проверить историю квартиры, его собственников зарегистрированных и снятых с регистрации лиц.

Обременение ипотекой – самое явное и легко исправимое.

Никогда не верьте человеку на слово. Вы не знаете цели чужих людей. Каждое слово должно быть подтверждено документами государственного образца. Лучше, если вы сами будете проверять информацию.

Купить квартиру или дом с обременением можно, но вам придется ее досконально проверить. После того, как вы будете удовлетворены состоянием документов по недвижимости, посетите Регистрационную палату вместе (Продавец и Покупатель), чтобы снять право собственности с одного и переписать на другого.

Арендаторы, рентополучатели и подопечные – обременители

При смене собственника арендаторы имеют право проживать в квартире на условиях ранее составленного и подписанного договора. По закону, о расторжении договора арендодатель должен предупредить арендатора за три месяца до окончания срока его действия.

Перейти  Можно ли чтобы при регистрации брака образовалась двойная фамилия

Замечательно, если в договоре аренды (или найма) есть такой пункт, что арендодатель в одностороннем порядке может расторгнуть договор с предупреждением за три месяца, в этом случае, намереваясь продавать квартиру, позаботьтесь о расторжении договора аренды.

Если такого пункта нет, а до окончания срока договора ещё долго и квартиру нужно продать срочно, в договоре купли-продажи укажите, что существует обременение в виде аренды.

С рентой дело будет посложнее. Прописанный в квартире рентополучатель, которого вы содержите, имеет право требовать от нового владельца квартиры выполнения всех условий рентного договора, подписанного с вами.

Снять такое обременение с квартиры, как рента, получится лишь в том случае, если вы уговорите иждивенца переехать к вам, например, или в другое жильё на тех же условиях. Это можно сделать таким образом: к договору ренты вы готовите дополнительное соглашение, по которому иждивенец будет проживать в новой квартире.

Если в квартире прописан ребёнок или человек, который находится под опекой, продажа возможна только при условии согласия на сделку опекунского совета. Поэтому, не получив на руки такое согласие, даже не думайте об оформлении договоров задатка и купли-продажи!

Приобретаемая вами квартира может содержать небольшой сюрприз — в качестве проживающих в ней арендаторов. Любой договор аренды, заключаемый на срок более года, оформляется в письменном виде и подлежит государственной регистрации.

Продать квартиру, сдаваемую в аренду, можно, однако смена собственника не влечет автоматического расторжения договора аренды: наниматели вправе проживать в ней до окончания установленного договором срока.

Поэтому разумнее всего расторгнуть договор аренды еще до продажи. Конечно, это можно сделать и после, однако в случае несогласия нанимателей без финансовых потерь со стороны нового собственника не обойтись, да и расторгать договор придется, скорее всего, через суд.

Что это значит?

Квартира может быть выставлена на продажу с обременением. Это означает, что до тех пор, пока оно не будет снято, у собственника не будет возможности осуществлять свои права по распоряжению имуществом.

Все обременения регистрируются в Росреестре. Цель регистрации – информирование потенциального покупателя недвижимости об их наличии еще до заключения сделки. Запись об обременении недвижимости вносится в реестр при наличии записи об объекте в кадастре.

Она может быть актуальной, погашенной или архивной. Снятие обременений подлежит регистрации.

Несовершеннолетние и недееспособные

При продаже квартиры некоторым препятствием являются также несовершеннолетние или недееспособные собственники. Но проблема эта разрешима: нужно лишь получить согласие на сделку от их опекунов. Если же дети и недееспособные граждане не являются собственниками, но прописаны в продаваемой квартире, их перед совершением сделки необходимо выписать и прописать в другом месте, которое должно быть не хуже.

Виды ограничений

Существует множество ограничений на пользование недвижимостью. Все они описаны в ГК РФ, а также законе «О государственной регистрации недвижимости». Виды обременений недвижимости:

  • ипотека;
  • доверительное управление;
  • рента;
  • аресты и запрещения на заключение сделок;
  • аренда.

Для покупателя очень важно проверить есть на квартире обременения или нет. Для этого нужно изучить расширенную выписку из реестра. ЕГРН содержит всю информацию по обременениям на недвижимость в РФ.

Согласно Постановлению Правительства РФ N 219 «Об утверждении Правил ведения ЕГРН» в записи указывается кадастровый номер квартиры, номер и дата регистрации обременения, сведения о лицах, в пользу которых установлены ограничения, и лицах, права которых ограничиваются. Дополнительно могут указываться и сведения о наличии судебного спора относительно недвижимости.

Арест недвижимости

Квартира арестовывается по определению суда в целях обеспечения иска.

Чаще всего арест накладывается в связи с невыполнением обязательств собственником квартиры (например, в связи с неуплатой налогов, алиментов и пр.) или в связи с судебным спором о разделе имущества.

Арест может быть снят путем:

  • устранения оснований для его наложения (выполнения обязательств);
  • после отмены определения суда, постановления пристава.

Согласно закону «Об исполнительном производстве» арестовать могут любое имущество должника, если долг более 3 тыс. рублей (ст. 80). Вид, объем и срок ограничения права пользования определяются судебным приставом. Заказав выписку из реестра, можно узнать дату и причину наложения ареста.

Если квартира арестована судом, то после выполнения обязательства нужно обратиться с заявлением в суд об отмене ареста, если приставами – то в соответствующий отдел ФССП. Если собственник квартиры считает арест незаконным, он также может обжаловать его в порядке, предусмотренном ГПК РФ.

Перейти  Как вернуть автомобиль если автосалон не отдает деньги и продал другому лицу

Оформление ипотеки

Если квартира покупалась в кредит, то она переходит в залог банка до полного погашения задолженности. Без согласия банка собственник не вправе продавать ее, а иногда и сдавать в аренду. При регистрации договора купли-продажи в Росреестре к пакету документов прилагаются кредитный договор с банком-заемщиком и закладная.

В ЕГРН делается запись об обременении в пользу кредитора. Как только кредит гасится в полном объеме, бывший заемщик получает справку из банка и в реестре делается запись о снятии ограничения. Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение 3 дней с момента подачи заявления владельца закладной согласно закону «Об ипотеке».

Возможен и другой способ решения проблемы: покупатель квартиры переоформляет кредит на себя и к нему переходят все обязанности заемщика. Пока он не выплатит долг – ограничения не снимутся.

Пожизненная рента

Это значит, что собственник будет иметь право проживать в своей квартире до самой смерти, а новая сторона по договору обеспечивать его содержание. Неисполненная рента – это и есть обременение. Без согласия рентополучателя продать квартиру будет невозможно. Для снятия обременения в Росреестр подается свидетельство о смерти рентополучителя.

Только убедившись в том, что рента исполнена, регистраторы изменят запись в реестре.

Обременение — это ограничение, наложенное на имущество (жилье), которое приобретается в ипотеку. При регистрации договора купли-продажи с использованием кредитных средств к пакету документов прилагаются кредитный договор с банком-заемщиком и закладная, в которой прописываются условия предмета залога (покупаемая квартира).

В ЕГРП обязательно должна быть отметка об обременении. Объектом с обременением также считается недвижимость, приобретенная с частичным расчетом. В результате у покупателя остается обязательство выплатить до определенного срока остаточную стоимость квартиры, прописанную в договоре.

Разрешение от второго супруга

Нельзя также продать квартиру, являющуюся совместным имуществом супругов, без разрешения второй «половины». Такая квартира – это объект общей собственности, даже если она записана только на одного из супругов.

Согласно же ст.35 Семейного кодекса РФ (ФЗ № 223 от 29.12.1995г.) единолично распоряжаться недвижимостью каждый из супругов не может, а только при наличии нотариально удостоверенного согласия второго супруга.

Как видим, существуют совершенно разные ситуации, при которых могут возникать те или иные ограничения при продаже квартир, однако большинство из них не являются препятствиями в сделке. Действительно неразрешимой проблемой в данном случае будет, пожалуй, только арест.

Жилье с ограничением

Можно ли купить квартиру с обременением и как это сделать? Покупка жилья с обременением – более длительный процесс, чем покупка свободной недвижимости. Иногда он может растянуться на долгие месяцы. Для покупки квартиры необходимо:

  1. Найти квартиру.
  2. Запросить расширенную выписку из реестра, чтобы узнать вид обременения.
  3. Снять обременение:
    • если квартира в залоге у банка, необходимо погасить кредит или переоформить его на себя;
    • если жилье сдано квартирантам, дождаться окончания срока аренды или расторгнуть договор по соглашению сторон или в судебном порядке;
    • если недвижимость арестована, нужно обжаловать арест или дождаться снятия ареста (например, погасив долг за продавца квартиры в счет будущей оплаты квартиры);
    • если на квартиру заключен договор доверительного управления,необходимо дождаться его окончания либо расторгнуть его;
    • если оформлена рента, дождаться смерти владельца квартиры или взять на себя обязанности рентодателя.

Далее вносится запись в ЕГРН о снятии обременения и можно оформлять договор купли-продажи, рассчитываться с продавцом и регистрировать право собственности. Сроки снятия обременения зависят от каждой конкретной ситуации.

Сложнее всего обстоит дело с судебными арестами, запретами полиции. Для снятия обременений предстоит нанимать опытного адвоката и не факт, что ему удастся добиться отмены судебных определений или исполнительных документов.

Особенности

На практике сделки с обременением могут обернуться серьезными проблемами. Снятие ограничений может затянуться, а постановление пристава о снятии ареста могут обжаловать и отменить.

Самый опасный вариант – покупка недвижимости под арестом или запрещением. Если гасится задолженность за продавца квартиры, то это необходимо делать с соблюдением всех формальностей.

Заключение

Стоит ли покупать такое жилье? Покупка ипотечной квартиры не представляет никакой проблемы. Сложности могут возникнуть только в отдельных случаях (например, в связи с арестом в сложном судебном процессе или проблемах с полицией).

Чтобы избежать рисков стоит обратиться к юристу за консультацией. Для продавца квартиры риски совершения сделки минимальны. Он может решить проблему (погасить кредит или долг) и заодно получить оставшуюся сумму за квартиру.

Все расходы по оформлению сделки обычно ложатся на счет покупателя. Для того чтобы купить квартиру с обременением нужно для начала его снять, либо переоформить на себя обязательство продавца. Погасить задолженность по ипотеке или другим обязательствам можно как за счет собственных средств, так и за счет покупателя.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector