Как можно расторгнуть договор купли продажи квартиры по закону

Как расторгнуть договор?

На договор купли-продажи недвижимости распространяются общие и специальные нормы, регулирующие основы договорного права и сделки по продаже недвижимости.

Договор может прекратить свое действие в случае его расторжения, признания недействительным или одностороннего отказа стороны от дальнейшего исполнения. В случаях с куплей-продажей отказ невозможен, но первые два варианта применяются.

Расторжение производится сторонами при обоюдном согласии или судом, если один из контрагентов возражает. Признать соглашение недействительным может только суд по заявлению заинтересованной стороны.

Расторгнуть можно любой договор – основной, предварительный, заключенный с риелтором на поиск недвижимости. Требуется соблюдать условия, обозначенные в расторгаемом соглашении, и форму.

Важно! Расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры можно, подписав соглашение о расторжении. В нем следует указать порядок, способ и сроки возврата задатка, если он уплачивался.

Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры после регистрации сделки предусмотрено статьей 452 пунктом 1 Гражданского кодекса.

Для аннулирования документа необходимо согласие продающей и покупающей стороны.

Свое намерение они обязаны обозначить в письменном виде.

Однако обоюдное согласие продавца и покупателя встречается нечасто, и в большинстве случаев инициатором расторжения выступает тот, кто остался недоволен результатом сделки. В этом случае правота доказывается в суде.

Чтобы аннулировать договор купли-продажи квартиры нужны явные нарушения одного из его участников условий соглашения. Со стороны продавца недвижимости это может быть отказ покидать проданное помещение.

Также могут всплыть обстоятельства, о существовании которых покупатель сознательно не был поставлен в известность. Если квартира находится в залоге, то вряд ли ее кто-либо станет покупать. Поэтому для покупателя важно тщательно проверять «юридическую чистоту» жилья.

Часто после покупки недвижимости появляется лицо, которое имеет вполне законное право на проживание на данных квадратных метрах. Жилплощадь может иметь и высокие суммы непогашенных задолженностей за коммунальные услуги.

Судом могут быть приняты во внимание и изменившиеся во время действия соглашения условия. Таковым может стать ухудшения здоровья одного из участников сделки, при этом делающим данную сделку для него крайне невыгодной.

Само по себе прекращение обязательств не означает как возврата средств, так и проданной недвижимости. Чтобы продавец получил обратно свою квартиру, а покупатель — деньги, необходимо исковое требование о возврате средств или имущества.

Документ купли-продажи подлежит государственной регистрации. Расторгнуть его можно только тогда, когда он находится в стадии исполнения. С момента регистрации расторгнуть договор нельзя, поскольку он уже исполнен.

Выходом для сторон в этой ситуации может быть составление нового договора купли-продажи для осуществления обратной сделки.

Как можно расторгнуть договор купли продажи квартиры по закону

Также сделка может быть признана недействительной судом, если имели место нарушения прав. Однако такие действия возможны лишь до истечения определенного срока.

Срок расторжения

В случае нарушения прав одного из участников договора купли-продажи квартиры, законом предусмотрен срок, в течение которого лицо может оспорить результаты договора.

Теоретически, после окончания действия этого срока сторона может обратиться в суд. Однако такие действия редко имеют успех, так как в случае подачи встречного заявления оппонентом об окончании срока давности, суд не станет удовлетворять иск.

На признание договора купли-продажи квартиры недействительным отводится 1 год. Если существуют объективные факты того, что лицо не знало о нарушениях его прав, то применяются последствия ничтожной сделки.

Если потерпевший участник сделки докажет, что о нарушениях в отношении его узнал позднее, то началом отсчета будет именно эта дата.

Если же лицо должно было знать, что его права нарушены, но тем не менее утверждает обратное, то началом срока давности считается момент заключения сделки.

Однако существуют исключения и из этого правила.

При наличии доказательств применения угроз или насилия во время заключения сделки, срок давности исчисляется с момента прекращения давления на потерпевшее лицо.

Также сделка может быть заключена с лицом, который в силу каких-либо обстоятельств не мог принимать самостоятельно адекватных решений, временно или постоянно. Такую сделку суд признает ничтожной, то есть подлежащей расторжению.

Расторжение договора купли продажи квартиры

Из всего этого можно сделать один важный вывод: покупать квартиру на вторичном рынке целесообразнее у продавца, который владеет ею более 3 лет. В противном случае не исключены претензии на обладание недвижимостью третьей стороны, того, кто ранее продал квартиру сегодняшнему продавцу.

Самый простой случай — желание обеих сторон. В этом случае нет препятствий к расторжению, и все возвращается на круги своя — квартира продавцу, деньги — покупателю. Однако, данный случай самый редкий в практике, намного чаще недовольство сделкой высказывает только кто-то один, и желает расторгнуть куплю-продажу без согласия второй стороны.

Право граждан на отказ от договора купли-продажи закреплено в главе 29 ГК РФ, и там же перечислены все обстоятельства прекращения сделки:

Помимо ГК РФ особенности совершения сделок с недвижимостью изложены в Федеральном законе №122 от 21.07.1997 г. (редакция от 02.06.2016 г.). Расторжение может происходить только в той же форме, в какой состоялось заключение, то есть в письменной.

Формулируется соглашение сторон, где они заверяют свое согласие с порядком, сроками и условиями расторжения сделки. Но поскольку обоюдное согласие — редкое явление, намного чаще договора расторгаются более сложным путем — через суд (ст. 450 ГК РФ).

Самым веским поводом и основанием для расторжения купли-продажи квартиры является нарушение второй стороной существенного условия сделки. К таким существенным условиям относятся:

  • Обязанность продавца выписаться из квартиры самому и выписать домочадцев;
  • Обязанность покупателя в полном размере выплатить стоимость квартиры;
  • Обязанность каждой стороны использовать только подлинные документы и предоставлять достоверные сведения и др.;

Важно: нельзя расторгнуть исполненный договор, а в данном случае он считается таковым после выдачи свидетельства о новом праве собственности. При желании сторон отказаться от сделки после совершения регистрации придется проводить новую сделку купли-продажи с обратным итогом.

Расторжение договора – это прекращение его действия, то есть возвращение денег покупателю, а товара – продавцу и завершение торговых отношений между ними.

Как можно расторгнуть договор купли продажи квартиры по закону

Заключение договоров, касающихся недвижимости, осложнено обязательной госрегистрацией перехода права собственности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и !

После проведения сделки могут быть недовольны обе стороны: продавец – неполным или несвоевременным получением денег, покупатель – долгами за коммунальные услуги или наличием зарегистрированных на объекте граждан и т.п.

Возможность расторжения договора купли-продажи квартиры гарантирует глава 29 ГК РФ «Изменение и расторжение договора».

  • Причины, достаточные для расторжения (ст. 450);
  • Расторжение, связанное изменением обстоятельств (ст. 451);
  • Порядок проведения расторжения (ст. 452);
  • Последствия расторжения сделок (ст. 453).

Правовой основой для любых сделок с недвижимостью (в том числе купли продажи и ее расторжения) является ФЗ № 122.

Как провести расторжение договора купли-продажи квартиры

Закон предусматривает срок исковой давности для расторжения договора купли-продажи объектов недвижимости. Оспорить правомерность сделки возможно в течение трех лет после регистрации.

Согласно закону, должны быть зарегистрированы:

  1. Сделки, объектом которых выступают жилые помещения (считаются действительными с момента регистрации);
  2. Переход права владения на любой объект недвижимости.

Жилая недвижимость проходит «двойной» процесс регистрации — сделки и перемены собственника.

До окончания процесса регистрации сделки с недвижимостью считаются незавершенными. На этом этапе отмена покупки/продажи происходит проще всего.

При сделке с квартирой или домом покупатель и продавец, отказывающиеся от своих обязательств, должны успеть подать в ЕГРП соглашение о расторжении до окончания регистрации сделки и смены собственника (на практике два указанных этапа регистрируются, чаще всего, одновременно).

Если для заключения сделки стороны обращались к нотариусу или в агентство недвижимости, туда же обратиться стоит и при расторжении.

Если договор купли продажи квартиры находится на регистрации, но еще не зарегистрирован, обе стороны сделки совместно подают в Росреестр заявление о прекращении регистрации договора.

Причины расторжения

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости допустимо по ограниченному перечню оснований:

  • отказ от оплаты квартиры или существенное нарушение условий и порядка передачи денег;
  • отказ продавца от выселения и снятия с регистрационного учета;
  • отказ от передачи или получения квартиры по акту приема-передачи;
  • отказ одной из сторон выполнять свои обязательства;
  • существенное ухудшение состояния квартиры (возможно, когда передача происходит после регистрации в Росреестре).

Расторжение используется в случаях, когда квартира обременена правами третьих лиц, о которых было неизвестно при согласовании условий сделки. К примеру, некто был зарегистрирован в квартире, а затем лишен свободы на долгий срок.

Помимо перечисленных критериев, есть и иные условия, при которых договор может не иметь юридической силы.

В данном случае соглашение будет признано ничтожным, если:

  • Уставные документы организации оформлены некорректно.
  • Договор подписан неуполномоченным лицом.
  • Сделка была заключена без уведомления учредителей и получения их согласия.

Согласно ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», после всех сделок купли-продажи жилья вновь возникшее право собственности должно быть зафиксировано в ЕГРН через специальный орган регистрации — Росреестр.

Аннулирование сделки по соглашению сторон

Однако иногда стороны вдруг обнаруживают, что договор их не устраивает. Причиной для этого может послужить следующее:

  1. Как можно расторгнуть договор купли продажи квартиры по законуПраво зарегистрировано, но продавец так и не получил денег от покупателя.
  2. Качество квартиры оказалось совсем не таким, которое было обговорено сторонами до заключения сделки.
  3. Изменилась ситуация в жизни одной из сторон. Например, покупатель обнаружил, что жильё ему сейчас не нужно, а вот деньги необходимы позарез.
  4. Уже после регистрации покупатель обнаружил, что приобрёл квартиру с обременением.
  5. Право собственности зарегистрировано, но фактически квартира покупателю передана не была и пользоваться он ей не может.

Причины могут быть и другими. Объединяет их то, что в итоге стороны, заключив сделку, вдруг обнаружили, что не получают то, на что изначально рассчитывали.

Сроки расторжения

Во избежание конфликтных ситуаций следует уделить внимание договору еще на стадии его составления, предусмотреть все возможные случаи и прописать методы их решения.

Рекомендуется учесть следующие пункты:

  • Возможность аннулирования соглашения, если не выполняются обязательства, взятые на себя одной из сторон;
  • Способы и сроки оплаты.

В законодательстве предусмотрена возможность зафиксировать факт передачи недвижимости специальным передаточным актом.Определенных сроков для передачи имущества в ГК РФ не установлено и есть лишь не конкретизированное определение «в разумный срок».

Важно прописать четкий срок передачи квартиры и в случае невыполнения обязательства требовать возврата жилья принудительно с возможностью компенсации полученных убытков.

Подать исковое заявление с просьбой расторгнуть договора купли-продажи можно в течение трех лет с момента его заключения, об этом указывается в статье 196 ГК РФ.

Перейти  Какие причины существуют для увольнения сотрудника

Расторжение договора купли-продажи квартиры через суд

Из всего вышеизложенного можно решить, что существует много оснований и возможностей для расторжения сделки, это действительно так, но основная сложность заключается в том, что нарушения и прочие причины, побудившие к отказу необходимо доказывать в суде, а это очень трудно.

Поэтому помните, что любое событие лучше заранее предупредить, чем потом разбирать негативные последствия необдуманных действий.

Их назвать сложно, поскольку каждый договор имеет индивидуальный срок действия, определенный моментом исполнения взаимных обязательств. После их выполнения соглашение считается исполненным и более не действующим.

Покупатель или продавец могут обратиться за защитой своих прав в течение трех лет после совершения сделки. Это не означает, что через три года после покупки квартиры допустимо требовать расторжения, но стороны могут заявить иные требования, связанные с предметом сделки, – например, о качестве.

Нормативная база

Порядок прекращения договорных обязательств регулируется Гражданским кодексом:

  • отдельными положениями главы 26 «Прекращение обязательств»;
  • главой 29 «Изменения и расторжения договора»;
  • 1,7 главы 30 «Купля-продажа».

Расторжение договора купли-продажи квартиры, автотранспортного средства и других товаров — волевой акт, действие которого направлено на прекращение неисполненного надлежащим образом соглашения.

Расторжение договора купли-продажи происходит в случаях:

  • по инициативе покупателя или продавца;
  • по соглашению сторон;
  • условия нарушаются одной из сторон;
  • подобное требование выдвигают некоторые государственные органы (такое происходит, к примеру, если условия сделки противоречат антимонопольному законодательству).

Если обнаружены недостатки товара, и устранить эти недостатки нельзя, потребитель имеет право потребовать заменить товар на товар необходимого качества, уменьшить покупную цену или расторгнуть договор, о чем говорит ст.18 Закона о защите прав потребителей.

Глава 29 ГК РФ дает возможность расторгнуть договор купли-продажи. В ней указанной статье есть следующие положения:

  • причины расторжения (ст.450);
  • расторжение при изменении обстоятельств (ст.451);
  • порядок процедуры (ст. 452);
  • правовые последствия (ст.453).

Правовая основа для сделок с недвижимостью — ФЗ №122, в котором указано, что сделки с недвижимостью (покупка или расторжение договора) обязательно должны быть зарегистрированы.

Но закон с 1 января 2020 года утрачивает силу. Государственную недвижимость регистрируют в порядке, который установлен 218-ФЗ.

Право собственности и другие права на недвижимость и сделки с ней, ограничения прав, обременения недвижимого имущества должны пройти процедуру государственной регистрации.

Для жилой недвижимости происходит “двойной” процесс регистрации — сделки и перемены владельца.

Рассмотрим подробнее, как расторгнуть договор.

Если процесс регистрации еще не окончился, сделка с недвижимым имуществом считается незавершенной. На данном этапе расторгнуть договор проще всего.

Покупатель и продавец, которые отказываются от обязательств, должны представить соглашение о расторжении в ЕГРП до истечения срока регистрации сделки и смены владельца (обычно данные этапы регистрируют одновременно).

ЕГРП — Единый госреестр прав на недвижимость и сделок с ним, содержащий необходимые сведения об объекте недвижимости:

  • обременениях;
  • аресте жилья;
  • информация о собственниках;
  • кадастровый номер квартиры и ее описание;
  • вид установленного права;
  • сведения о притязаниях и требованиях в отношении определенной недвижимости;
  • другую важную информацию.

Если стороны для заключения договора обращались к помощи нотариусов или агентства недвижимости, сюда же следует вернуться для расторжения.

Если договор купли-продажи находится в процессе регистрации, но регистрацию еще не прошел, продавец и покупатель оформляют в Росреестре заявление о прекращении регистрации договора.

При отказе одной стороны от расторжения второй участник может подать в суд, если отказ будет оформлен письменно.

Процесс расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации проходит несколько иначе.

Отменить сделку после того, как договор пройдет процедуру регистрации, продавцу будут переданы деньги, а покупателю объект, можно:

  • по желанию одной стороны;
  • по соглашению всех сторон.

Если продавец и покупатель достигли соглашения, они могут заключить другой договор: покупатель выступает продавцом, продавец — покупателем.

Стороны повторно обменяются объектом и деньгами, и сделка пройдет еще одну регистрацию, которая вернет все на свои места.

Соглашение о расторжении подписывают при достижении обоюдного согласия. Его регистрируют на основании заявления сторон. В едином госреестре прав появится отметка о прекращении сделки.

Если стороны частично исполнили сделку, и была произведена регистрация перехода прав собственности, соглашение о расторжении договора не станет основанием для возврата квартиры или другого предмета сделки.

Если желание прекратить сделку одностороннее, следует достичь с другой стороной досудебного соглашения: можно отправить письменное предложение о расторжении договора.

Если первая сторона получит письменный отказ или не получит ответ в срок (30 дней), можно подавать судебный иск.

Одностороннее расторжение договора купли-продажи квартиры и исковое заявление

Если участник сделки купли-продажи квартиры считает, что его права были нарушены, и он имеет претензии к другому участнику, он имеет право подать иск в суд. Однако перед этим он обязан поставить в известность потенциального ответчика, чтобы тот имел возможность добровольно исправить ситуацию.

Претензии вручаются в письменном виде с указанием срока ответа. Если время ответа в претензии указано не было, то, согласно закону, он составляет 30 дней.

В случае, если сторона отказывается идти на компромисс или не дает никакого ответа в указанный срок, то смело можно обращаться в судебную инстанцию.

Если стороны не смогли прийти к компромиссу и решить дело мирным путем, тогда можно подать дело об аннулировании соглашения на рассмотрение в суд.

При подаче заявления истцом довольно часто совершается серьезная ошибка, исправить которую впоследствии сложно.

Истец требует расторжения договора, но при этом забывает указать, что так же необходимо вернуть имущество.

Суд со своей стороны может рассматривать и удовлетворять только те требования, которые были предъявлены.

Суд, приняв решение в пользу истца, тем самым аннулирует само соглашение покупки дома или квартиры и отменяет действие контракта. Имущество же, которое уже перешло в собственность покупателя и прошло регистрацию в Росреестре так и остается у последнего.

В такой ситуации истцу придется вновь обращаться в суд с очередным заявлением о возврате квартиры и выселении новых жильцов.

Еще одним неопрятным моментом для продавца может стать пункт об окончательном расчете только после переоформления всех прав собственности. Если покупатель не выплатит сумму, возврат недвижимости будет сопряжен со многими трудностями.

Ст. 395 ГК РФ гласит, что в подобных ситуациях продавец может требовать возврата всей суммы за недвижимость, а так же выплаты компенсации за причиненные убытки, если таковые имели место быть.

При составлении искового заявления в суд необходимо указать следующие требования:

  • Расторгнуть договор купли-продажи (обязательно указать весомые причины);
  • Вернуть переданное по договору имущество прежнему владельцу;
  • Возместить убытки или моральный вред (если имеются доказательства полученного ущерба и нарушения ответчика были серьезными).

Именно поэтому очень важно при составлении заявления о расторжении договора купли-продажи учитывать все возможные нюансы, а еще лучше обратиться к грамотному адвокату за консультацией.

Документы

Расторжение оформляется дополнительным соглашением. Закон предъявляет немного требований к этому документу. Соглашение должно быть составлено в той же форме, что и основной документ. Если он заверялся у нотариуса, то и дополнение к нему проходит нотариальную регистрацию.

Содержание определяет:

  • обязательства сторон;
  • срок и порядок возврата денег;
  • порядок и срок возврата недвижимости, оформление отдельного акта;
  • возмещение убытков;
  • ответственность за нарушение установленных соглашением обязательств.

Если квартира или деньги не передавались, это следует указать в тексте.

Когда договор расторгается по соглашению сторон, необходимо оформление дополнительного соглашения. Оно подтверждает волю участников сделки, направленную на прекращение договорных обязательств. Иначе не исключена ситуация, когда один из участников обратится в суд с требованием об исполнении договора, который был расторгнут. Подписанное соглашение нивелирует описанный риск.

Расторжение предварительного договора купли-продажи

Предварительный договор — это сделка до гос регистрации купли-продажи квартиры по своей сути является подтверждением намерения сторон подписать в будущем основной документ. Иногда при его составлении покупатель дает задаток(предоплату).

Как и полноценное соглашение купли-продажи, аннулировать предварительный договор в одностороннем порядке невозможно, если изначально в него небыли внесены соответствующие пункты. Но поводом для расторжения могут послужить веские основания.

При их отсутствии участник сделки, не желающий расторжения, вправе добиваться в суде заключения основного договора.

Граждане, намеревающиеся в будущем провести продажу квартиры, могут договориться об этом и заключить соответствующее соглашение, именуемое предварительным договором купли-продажи. Согласно ст. 429 ГК РФ, стороны обязаны не только договорится обо всех основных моментах будущей сделки (какая квартира продается, ее характеристики, цена и т.д.

), но в том числе указывается, когда именно будет подписан основной договор. По общему правилу отсрочить основное подписание можно не более чем на 1 год. Также, обыкновенно, при подписании стороны оговаривают передачу задатка в определенной сумме, как гарантию своих твердых намерений.

В силу каких-то непредвиденных обстоятельств в будущем после того, как соглашение сформулировано и подписано сторонами, любой может пожелать отказаться от договоренности. В результате потребуется расторжение предварительного договора купли-продажи. Сразу возникает вопрос о возврате задатка.

Условиями предварительного соглашения определяется порядок его расторжения и порядок возврата выплаченных сумм. Судебная практика в данном вопросе достаточно сложна, поскольку только конкретные обстоятельства и формулировка соглашения позволяют принимать решение о том, считать ли задаток авансом или нет, а значит, обязан ли продавец возвращать его несостоявшемуся покупателю и в каком размере.

Порядок действий

Во многих ситуациях можно договориться без суда. Перед обращением в суд нужно направить претензию с предложением изменить или расторгнуть договор.

Аргументированные претензии могут быть рассмотрены другой стороной, которая готова идти на компромисс. Участники могут уменьшить цену, изменить другие условия или расторгнуть договор.

Соглашение о расторжении оформляется таким же образом, как первоначальный договор. Если договор был нотариально заверен или прошел государственную регистрацию, соглашение также заверяется нотариусом и проходит государственную регистрацию.

При расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости полученные средства как аванс должны быть возвращены.

Предварительный договор фиксирует намерения сторон заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных предварительным договором.

Он определяется инициатором расторжения соглашения. Если им выступает одна из сторон, то процедура начинается с направления требования о расторжении договора с обоснованием причин. Этот этап может сопровождаться переговорами и поиском компромисса.

Если контрагент возражает, то рассмотрение спора переносится в суд. Орган правосудия определяет обоснованность требований и принимает решение, от которого зависит дальнейшая судьба сделки и недвижимости.

Второй вариант – расторжение сделки по соглашению сторон. Участники подписывают дополнительное соглашение о расторжении договора и возвращают полученное по сделке. Если переход права собственности уже был зарегистрирован, но договор все еще действует, дополнительное соглашение регистрируется в Росреестре. Если документы в Росреестр не подавались, то регистрировать соглашение не нужно.

Общий порядок действий следующий.

  1. Составление обоснованного требования о расторжении.
  2. Получение ответа стороны.
  3. Определение способа расторжения (обоюдное согласие или судебное рассмотрение).
  4. Составление дополнительного соглашения о расторжении или искового заявления с аналогичными требованиями.
  5. Получение судебного решения или регистрация дополнительного соглашения.
  6. Возврат полученного по сделке (задаток).
Перейти  Когда брачный договор может быть признан недействительным как его оспорить или отменить при разводе

Зачем нужен передаточный акт?

Чтобы избежать в будущем взаимных претензий, сторонами сделки подписывается акт приема-передачи квартиры, что означает фактическое вступление покупателя в права собственника (ст. 556 ГК РФ).

По поводу момента составления акта приема-передачи существует один важный нюанс. В зависимости от региона, документ составляется либо до государственной регистрации, либо после. В некоторых регионах, например в Москве и Санкт-Петербурге, подписание акта происходит после регистрации и вступления нового собственника в право владения.

Существуют регионы, в которых наличие передаточного акта является необходимым условием для подачи пакета документов на регистрацию. Это является нонсенсом, означающим формальную передачу жилья до получения юридического права собственности.

Такая ситуация может привести к некоторым лишним проблемам, для избежания которых можно лишь посоветовать внести дополнительный пункт в акт передачи. В нем должно быть сказано, что фактическая передача собственности наступит только после полного обретения прав собственности, то есть государственной регистрации.

Риски

Соглашение, определяющее судьбу недвижимости, должно содержать детализированные условия, касающиеся прав и обязанностей сторон, ответственности, порядка передачи имущества. Неверные или пространно сформулированные положения договора могут повлечь утрату собственности или денег.

Следует обратить внимание на указанную стоимость недвижимости. Уходя от налогов, продавец стремится поставить сумму, совпадающую с размером вычета. В случае расторжения сделки возвращать он будет также эту сумму, поскольку именно она указана в качестве стоимости объекта.

Исправит ситуацию указание настоящей цены недвижимости или условия о том, что в случае расторжения договора по инициативе продавца или его вине он обязуется приобрести покупателю недвижимость, имеющую аналогичные характеристики, или предоставить необходимую денежную сумму исходя из рыночных цен.

При расчетах может пострадать и покупатель. К примеру, он полностью оплатил квартиру, но продавец ее не отдает. Покупатель теряет деньги и не получает недвижимость. Возврата денег можно требовать в случае, когда это положение указано в тексте соглашения, иначе обязательство по оплате считается исполненным.

Указание на момент оплаты должно внимательно определяться. Часто в текстах договора указывают, что расчеты произведены при подписании. Формально покупатель ничего продавцу не должен, даже если это не так.

Процедуру расчетов, сроки, график, способ следует указывать в договоре. Если стороны используют банковскую ячейку, этот факт отражается в соглашении, иначе продавцу придется доказывать, что покупатель оплатил квартиру частично.

Оформление передачи имущества и фиксация его состояния. При передаче квартиры от продавца к покупателю она имеет одно состояние, а при обратной – худшее. Передача недвижимости должна быть зафиксирована отдельными актами, что облегчает возможное доказывание, но увеличивает документооборот.

Расторжение договора купли-продажи квартиры по соглашению сторон

В документе подробно указывается состояние квартиры на момент совершения сделки, наличие или отсутствие задолженности по коммунальным услугам.

Кроме того, должны быть указаны:

  • Паспортные данные участников сделки;
  • Адрес и технические характеристики жилья;
  • Ссылка на соглашение купли-продажи;
  • Подпись покупателя и продавца.

Если квартира продается с мебелью или другим оборудованием, это также должно быть отображено в акте.

Еще одним важным пунктом являются сведения о получении продавцом оплаты за недвижимость. Дополнительно к документу может прилагаться, и копия расписки в получении средств.

Непосредственно после подписания акта, покупателю передаются ключи от квартиры, и вся ответственность за жилье с этого момента ложиться на него.

Акт купли-продажи составляется как при покупке жилья на первичном рынке жилья (в новостройках), так и во вторичном (покупке квартиры с рук). Акт передачи новой квартиры составляет застройщик. Документ прилагается к договору долевого участия в строительстве.

На вторичном рынке документ составляется участниками сделки и может быть заверен юристом. Иногда специалисту поручают и составление акта.

Если обоснованного повода для одностороннего разрыва договора нет, вторая сторона не желает идти навстречу, остается обращаться в суд. Исковое заявление подается в суд общей юрисдикции по адресу спорной недвижимости.

Главная задача истца: сформулировать исковые требования, а именно потребовать расторгнуть договор на определенном основании. Обязательно потребуется привести доказательства законности своих требований.

Вторым требованием должно стать возвращение квартиры, если ее переход к покупателю по приемо-передаточному акту уже состоялся. Дополнитель можно включить требование о компенсации убытков, морального ущерба.

Крайне редко дела такого рода разрешаются путем одного-двух заседаний. Истец не всегда имеет возможность лично посещать все заседания. Поэтому обычно дело передают доверенному лицу, адвокату. Оплату услуг юриста обычно включают в перечень исковых требований.

Особенность таких сделок заключается в том, что хотя договор и определяет то, как переходит квартиры от старого владельца к новому, но сама она при этом находится в залоге у банка, выдавшего ипотечную ссуду.

Благоприятный исход — это расторжение договора, возврат всех уплаченных денег покупателю, расчет с банком. Но так бывает не всегда. Поэтому только на покупателе лежит ответственность за выбор квартиры.

Банк не несет ответственности за выбор клиента. Расторгаются сделки такого рода только через суд, поскольку необходимость в этом может возникнуть только при обнаружении каких-либо нарушений законодательства.

Вариантов, когда может потребоваться разорвать договор на покупку квартиры, очевидно очень много, равно, как и обстоятельств этому сопутствующих. Порой без опытного юриста невозможно не только отстоять свои права, но даже разобраться в сути происходящего. По этой причине спрос на услуги юристов по недвижимости год от года становится все выше.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу расторжения договора купли-продажи квартиры, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно вас проконсультировать.

Прекращение соглашение о купле-продаже недвижимости подразумевает полное окончание правовых отношений, если иное не предусмотрено законом либо текстом документа.

Судьба предмета сделки и финансовых средств зависит от момента расторжения договора:

  • До регистрации перехода права собственности.
  • После официальной смены собственника.

В первом случае время действия соглашения еще не окончено, поэтому стороны просто возвращаются на исходные позиции: покупатель получает переданные деньги, а продавец – квартиру. В  этом случае заключается новое соглашение о расторжении договора купли-продажи.

Если стороны решили расторгнуть договор после регистрации нового собственника, это уже не может считаться основанием для возврата имущества или денег, потому что у предмета сделки официальный новый владелец.

Покупке недвижимости всегда сопутствует договор. Но соглашение может расторгаться, как по желанию участников, так и при не выполнении условий.

Как в 2018 году расторгать договор при покупке или продаже квартиры? Любое соглашение он может расторгаться при обусловленных обстоятельствах.

Касается это и документального оформления покупки жилья. В каком порядке расторгается договор о купле-продаже квартиры в 2018 году?

Основные моменты

Нельзя востребовать возвращения того, что уже реализовано по обязательствам при расторжении договора, если другое не предопределено условиями сделки или законом.

На этой правовой норме базируются основные последствия процедуры расторжения сделки. К примеру, покупатель заплатил сумму по договору, но квартиру так и не получил.

Но при этом продавец вовсе не обязан возвращать деньги, поскольку обязательство исполнено до расторжения сделки. Получается, что покупатель останется и без денег, и без квартиры.

Иначе доказывать свою правоту придется покупателю в суде. Могут сложиться обстоятельства и с точностью до наоборот, когда продавец квартиру передает, а денег взамен не получает.

Расторжение сделки не дает права на истребование возврата имущества, если это не прописано в договоре.

Продавцу требуется подавать исковое требование об оплате по договору, выступающей в виде неосновательного обогащения и возмещения неустойки из-за несвоевременной оплаты.

Важно подробно расписать порядок возврата того, что исполнено по договору в одностороннем порядке, и прописать сроки возврата.

Что это такое

Договором о купле-продаже именуется документ о соглашении, по которому одна сторона, являющаяся собственником имущества, передает оное иному лицу в обмен на оговоренную денежную сумму.

Договор составляется в письменной форме. В нем детально расписываются условия взаимодействия субъектов права, а именно:

  • дата составления договора;
  • идентификационные данные участников сделки;
  • предмет договора и его подобные характеристики;
  • стоимость сделки;
  • порядок и сроки оплаты;
  • права сторон и их обязанности;
  • ответственность участников;
  • дополнительные условия.

Законом предусмотрено обязательное наличие в ДКП существенных условий.

Так при отсутствии указания предмета договора и его стоимости, а также невозможности идентификации участников, соглашение не может признаваться действительным.

Юристы рекомендую непременное включение в перечень дополнительных условий пункта о расторжении договора с подробным разъяснением процедуры.

Например, фраза «Договор может быть расторгнут по обоюдному согласию или в одностороннем порядке при неисполнении условий договора» ни к чему не обязывает участников сделки.

Надобно указать в договоре что-то вроде «В случае расторжения сделки стороны обязуются вернуть все исполненное по обязательствам.

Договор расторгается только по согласию сторон или по судебному решению. В первом случае обязательным является письменное оформление расторжения.

Нужно отметить, что добровольно сделки относительно купли-продажи расторгаются крайне редко. При этом для обращения в суд потребуются веские основания.

Условия расторжения ДКП определяет гражданское законодательство, в качестве оснований выступают:

  • взаимное согласие сторон;
  • судебное решение;
  • наступление обстоятельств, предусмотренных договором.

В случае обоюдного согласия участники составляют дополнительное соглашение к договору и в нем прописывают порядок расторжения сделки и возврата исполненного по ней.

Для суда весомыми основаниями признаются существенные условия нарушения договора, чреватые значительным ущербом для одной из сторон. Например:

  • отказ от отплаты по сделке после получения квартиры;
  • отказ от передачи квартиры после получения оплаты.

Кроме того нужно отметить и возможность расторжения договора в силу непредвиденных обстоятельств.

Речь идет о наступлении обстоятельств, какие стороны предвидеть не могли. То есть вина участников отсутствует, но и возможность заключения соглашения утрачена.

Но неожиданно возвращается из мест заключения родственник хозяина, ранее прописанный в квартире (до приговора суда) и через суд добивается возможности вновь проживать по адресу прежней прописки. Логично, что покупатель такое жилье покупать не желает.

Расторжение контракта – это процесс, который требует знания многих законодательных нюансов и тонкостей. В большинстве случаев, нельзя односторонним образом отказаться от исполнения обязательств по договору – нужно согласие второй стороны.

Но при некоторых обстоятельствах возможно и судебное решение вопроса – при каких именно, рассмотрим далее.

Общие нормы касаемо расторжения уже совершенных сделок содержатся в ст. 450 ГК РФ (далее также – Кодекс).

Так, ч. 1 представленной статьи гласит, что расторгнуть ранее заключенную сделку можно, если каждая из сторон согласна на такое действие.

Норма ч. 1 статьи является диспозитивной. Так, контрактом купли-продажи может предусматриваться иной порядок расторжения. При наличии такого условия в документе нужно следовать именно порядку, указанному в соглашении, а не в законе.

Но можно ли как-то аннулировать, если второй участник процесса не согласен на такое действие? Да, можно, но только в 2-х случаях, указанных в ч. 2 ст. 450 Кодекса:

  • если один из участников процедуры существенно нарушил обязательства, предусмотренные соглашением;
  • в иных случаях, определенных законом или договором.

Норма также является диспозитивной – а это значит, в ДКП могут быть прописаны условия, при которых стороны могут аннулировать контракт без согласия 2-й стороны, то есть в судебном порядке.

Важно! Под существенным закон понимает такое нарушение одной из сторон, которое повлечет для другой существенное лишение того, на что она имела право рассчитывать при заключении контракта.

Как быстро расторгнуть договор купли-продажи квартиры. Законные способы расторжения договора

Нередко бывают ситуации, когда один из участников сделки ходатайствует о прекращении соглашения в силу его незаконности. В подобном случае договор признается недействительным (ничтожным), а не расторгается.

  • «Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1 ст. 166 ГК РФ)».
Перейти  Трудовой договор с испытательным сроком

Недействительный договор признается незаключенным с момента его подписания, тогда как расторгнутым может быть только действительная сделка.

Учитывая тот факт, что недействительное соглашение не имеет юридической силы с самого начала, имущественные права сторон, а также их положения остаются без изменений.

Что касается расторгнутого договора, доход, полученный после его заключения, не подлежит возврату. Именно в этом заключается основное отличие недействительного и расторгнутого соглашения.

Чтобы прекратить заключенное соглашение, необходимо наличие обстоятельств, предусмотренных законом, а также соблюдение порядка процедуры.

Основания и условия

  • «Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.1 ст. 450 ГК РФ)».

Из настоящего закона следует, что основаниями для расторжения заключенного соглашения о купле-продаже квартиры может стать:

  • Обоюдное согласие участников.
  • Нарушение существенных условий сделки.
  • Соответствующее судебное решение.

Законом (ст. 450 ГК РФ) установлено, когда и как аннулировать сделку купли-продажи квартиры:

  • по обоюдному согласию сторон в любой момент его действия;
  • в судебном порядке, когда одна из сторон не согласна расторгнуть договор или нарушает условия соглашения.

Соглашение расторгается по инициативе покупателя, когда со стороны продавца имеются нарушения договорных обязательств.

Таблица 1. Перечень ситуаций, в которых покупатель может требовать расторжения договора

Ситуация Статья ГК, дающая право требовать расторжения договора
Проблемы с передачей недвижимости. Продавец активно или пассивно уклоняется от фактической передачи квартиры покупателю, прямо отказывается выполнять это условие 463, 556
Отказ или уклонение от передачи документов на недвижимость в срок, установленный договором, или в разумный срок, определенный покупателем 464
Квартира имеет существенные недостатки, которые не оговорены в договоре или были скрыты продавцом 557
Продавец отказался страховать недвижимость, несмотря на достигнутую и закрепленную соглашением договоренность 490

Инициатива продавца

Продающая сторона имеет тот же объем прав и обязанностей по сделке, что и покупатель. За ним сохраняется право требовать расторжения соглашения. Произвольный отказ недопустим.

Таблица 2. Перечень ситуаций, когда договор может быть расторгнут по инициативе продавца

Ситуация Статья ГК, по которой имеется право требовать расторжения договора
Покупатель не принимает или прямо отказывается принять квартиру 556
Отказ от оплаты 486
Отказ от страхования, если оно отнесено к обязанностям покупателя 490

Расторжение соглашения по обоюдному согласию сторон допускается всегда. Главное требование – соблюдение формы: дополнительное соглашение должно быть оформлено так же, как основное. Если договор имеет нотариальную форму, то и дополнительное соглашение, прекращающее его действие, должно заверяться. Для всех остальных достаточно простой письменной формы.

Рисунок 3. Символ правосудия – весы. Источник сайт молодежной газеты РСОА «Слово»

Рисунок 3. Символ правосудия – весы. Источник сайт молодежной газеты РСОА «Слово»

Через суд

Если договориться с контрагентом о заключении соглашения, расторгающего договор, не получилось, то разрешать спор придется через суд. Для этого составляется исковое заявление и подается в орган правосудия.

Сложилась судебная практика по вопросам расторжения соглашений, касающихся недвижимости. Недавно Верховный Суд вынес определение, в котором указал, что отсутствие оплаты со стороны покупателя является существенным нарушением условий соглашения и может стать основанием для расторжения договора.

До этого применялась позиция, согласно которой продавец мог требовать взыскания долга с покупателя – следовательно, его право не нарушалось. Отсутствие оплаты не считалось основанием для расторжения соглашения.

Основная ошибка, которую можно допустить на этапе составления заявления, заключается в неполном указании требований. Помимо просьбы о расторжении договора, она должна включать требование возврата квартиры и денег.

Обратите внимание! Оспорить расторжение договора, оформленное вступившим в силу решением суда, невозможно. Если сторона не согласна, она должна приводить свои доказательства на стадии рассмотрения дела.

До регистрации сделки

В процессе совершения продажи продавец обязуется перед покупателем:

  • Передать ему объект сделки в надлежащем виде и техническом состоянии;
  • Выписаться из квартиры самому и выписать всех домочадцев;
  • Получить оговоренную в документе сумму.

Чаще всего заключается предварительный договор, по которому покупатель передает продавцу задаток. Очень важно прописать при этом, что это именно задаток, чтобы при расторжении договора или предварительного соглашения по вине продавца покупатель смог вернуть эти деньги обратно, причем в двойном размере.

Защитой интересов продавца в таком случае становится четкое прописывание в договоре тех условий, при которых потенциальный покупатель может потребовать расторжения договора и возврата задатка, чтобы избежать возможного риска мошенничества.

В процессе приобретения недвижимости положение покупателя является более уязвимым, так как он рискует потерять свои деньги, остаться без квартиры. Не стоит рисковать, полагаясь на везение, лучше воспользоваться услугами юриста, который проверит сделку, удостоверится в ее юридической чистоте.

Ошибочно полагать, что риелтор сделает то же самое, что и юрист. Риелтор — только посредник между сторонами и его интерес один — поскорее провести куплю-продажу. Проверка юридической чистоты предлагается агентствами только как дополнительная услуга, а выполняют ее штатные юристы. Причин для опасений между тем довольно много:

  • Квартира может иметь некое обременение или сразу несколько;
  • Число сособственников больше указанного в договоре;
  • Жильцы могут быть выписаны противоправно;
  • Квартира приобретена по наследству, но с нарушением законодательства;
  • И так далее.

Все эти причины дают право покупателю отказаться от сделки и в одностороннем порядке потребовать расторжения договора (основного или предварительного). Если перерегистрация права собственности уже произошла, доказывать правоту придется через суд, но практика показывает, что продавец-мошенник успевает скрыться с деньгами или потратить их.

Досудебный порядок

Применительно к купле-продаже квартир закон не требует обязательной подачи претензии, однако лучший шаг – это сначала обратиться к другой стороне с предложением добровольно расторгнуть договор. Если это удастся – не потребуется дополнительных действий, если нет – в суде будет дополнительное доказательство недобросовестности ответчика. В предложении (претензии) нужно указать:

  • причины, по которым договор должен быть расторгнут;
  • сроки, в течение которых ожидается ответ.

Если другая сторона согласна, то составляется соглашение в описанном выше порядке. После того как оно подписано, можно обращаться в Росреестр с заявлением, чтобы изменить запись в ЕГРН.

Судебный процесс

Но, как уже было сказано, далеко не всегда удаётся договориться. И тогда остаётся только подавать иск в суд.

Согласно ч. 4 ст. 453 ГК РФ, если договор расторгнут, то стороны не могут требовать, чтобы им вернули то, что уже было передано до момента расторжения договора, если стороны иное не определили договором либо если возврат прямо не предусмотрен законом.

Следовательно, заключая соглашение, в нём надо прямо оговорить, что стороны обязуются вернуть друг другу переданное по договору. Кроме того, такое условие необходимо включать в содержание договора купли-продажи изначально.

Справка. Это правило не относится к случаям, когда договор был признан в суде недействительным. В этом случае возврат и денег, и квартиры обязателен.

Что это такое

Недвижимость еще считается собственностью продавца, и процедура аннулирования, при достижении обоюдного согласия, заключается в подписании документа о расторжении договора.

Дело осложняется, когда продавец отказался от прав собственности и владения перешло к покупателю. В данном случае отменить сделку можно только при возникновении ситуаций предусмотренных законом или предусмотренных в контракте.

Согласно ГК РФ процедура аннулирования контракта возможна только тогда, когда его срок действия не истек. После исполнения всех обязательств по соглашению и истечению его срока расторгнуть контракт не представляется возможным.

Когда регистрация недвижимости прошла, но не все пункты были выполнены, отмена контракта не означает возврат жилья бывшему собственнику.

Чтобы иметь возможность вернуть квартиру следует прописать данное условие при заключении договора купли-продажи или же в документе об отмене сделки.

Расторжение договора до момента государственной регистрации перехода права собственности осуществляется в любой момент. Стороны подписывают отдельное соглашение или получают судебный акт, устанавливающий факт расторжения договора и определяющий их права и обязанности по отношению друг к другу.

При расторжении сделки до обращения в Росреестр дополнительное соглашение не регистрируется, судебное решение в регистрационные органы не направляется.

После регистрации перехода права собственности и окончании всех расчетов считается, что стороны выполнили свои обязательства друг перед другом, поэтому договор более не действует. Расторгнуть соглашение, которое утратило силу в связи с исполнением, невозможно.

Когда сторонам необходимо вернуть все в первоначальное положение, они заключают договор купли-продажи, в котором бывший покупатель становится продавцом, а бывший продавец – покупателем. Так стороны возвращают друг другу все приобретенное.

Реже применяется расторжение через дополнительное соглашение. Если ситуация позволяет (не произведен расчет, сохранились неисполненными иные обязательства), соглашение сохраняет силу. Оно может быть расторгнуто путем составления отдельного приложения, которое регистрируется в Росреестре. Право собственности переходит обратно к продавцу: он получает квартиру, а покупатель – деньги.

Заблуждения о расторжении договора

Большинство продавцов недвижимости уверены, что в ближайшие 6 месяцев после заключения договора купли-продажи квартиры, если нужно, можно с легкостью отменить его.

Это глубочайшее заблуждение, основанное на юридической неграмотности.

Отменить договор, пусть даже находящийся на стадии исполнения, вовсе не так просто.

Здесь не имеется ввиду обоюдное согласие сторон, в этом случае проблем не возникнет. Но желание расторгнуть договор в одностороннем порядке будет рассматриваться судом лишь при наличии очень веских причин.

Заключить соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры после регистрации возможно, но порой довольно сложно. В интересах обеих сторон побеспокоиться о возможных вариантах развития событий и внести в условия договора несколько пунктов о возможностях его отмены.

Договор с риэлтором

Договор с риэлтором или агентством недвижимости – это соглашение об оказании услуг по поиску покупателя или объекта недвижимости, удовлетворяющего заявленным требованиям. Иногда к перечню услуг добавляется содействие в составлении договора, оформлении сопутствующих документов и государственной регистрации сделки.

Цена услуг агента – около 5% от стоимости недвижимости. Учитывая ее, клиент риэлтора должен требовать составления детализированного договора качественного оказания услуг.

Рекомендуется подробно описать порядок действий риэлтора, его отчетность, форму и частоту (желательно письменная в электронном или бумажном виде), установить, как расторгнуть договор с риэлтором на продажу квартиры, порядок и условия, ответственность за нарушение обязательств.

Обратите внимание! Договор на оказание услуг может быть расторгнут по инициативе клиента в любое время. При этом он должен компенсировать риэлтору фактически понесенные затраты.

Чтобы определить или скорректировать размер расходов, которые понес агент в связи с выполнением свои обязательств, нужны подтверждающие документы (отчеты, письма, предложения просмотра).

Смотрите видео о том, как расторгнуть договор купли-продажи

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector