Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Полный раздолбон позиции ТСЖ при не заключении договора с не членом ТСЖ

Общие сведения

Договор с ТСЖ составляется силами инициативной группы из числа жильцов, которые регламентируют процедуру заключения. Содержит обозначение и определение:

  • субъекта, в роли сторон;
  • предмета (объекта);
  • содержание главных положений, пунктов и подпунктов.

Заключается в двух вариантах:

  • на поставку и оплату коммунальных услуг;
  • на эксплуатацию здания.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpress

Допускается составление совмещённого контракта, в котором Товарищество принимает обязательство на запрашиваемые виды работ, без ограничения и курирует их производство.

Организация ТСЖ предусматривается для управления одним многоэтажным домом.

Если функции распространятся на два, три и более, зданий, учредительную документацию требуется оформлять на юридическое лицо, в роли которого выступает управляющая компания. В сравнении с ней, функции Товарищества ограничиваются рамками одного объекта, что создаёт различие в структуре текста договоров с жильцами.

Договор управления между ТСЖ и УК

Согласно Жилищному кодексу ч. 2 ст.161, владельцы помещений должны избрать способ управления домом:

  • прямое управление собственниками;
  • ТСЖ или жилищным кооперативом;
  • управляющей компанией.

Распоряжением Кабинета министров Российской Федерации от 06 мая 2011года урегулирована процедура и требования к заключению соглашения на доставку коммунальных услуг собственникам помещений.

Договор заключается, согласно установленному порядку, который определяется Гражданским кодексом России. Документ в данный момент является общедоступным.

Согласно статье 421 гражданского кодекса РФ, юридические и физические лица вправе сами определять, подписывать договор или нет.

ГК не возлагает на владельца принуждения на подписание договора.

Обязательства на подписание документа может возлагаться только на сторону, предоставляющую услуги или определенные ресурсы или ТСЖ.

Но согласно п.6 договор может быть составлен в письменном виде или посредством осуществления заказчиком услуг действий, которые являются свидетельством того, что он намерен пользоваться такими услугами (конклюдентные действия).

По факту это означает, что если потребитель пользуется предоставленными услугами, он в сущности стал стороной договора. Письменно подписывать этот документ не обязательно.

ТСЖ не вправе понуждать собственника помещения к письменному подписанию договора. Но заказчик имеет обязанность вовремя платить за данные услуги. Если потребителю не приемлема система тарифов, он имеет право обратиться в суд с обжалованием порядка их начисления.

Собственники жилья, которые не есть членами ТСЖ, платят за ремонтные работы и уход за домом, а также за предоставленные ресурсы соответственно подписанным ТСЖ договорам. Они имеют право обратиться в товарищество для подписания договора на оказание услуг.

Собственники должны выбрать способ управления многоквартирным домом. Управлять МКД может УК, ТСЖ, ТСН, ЖСК либо это может быть непосредственное управление (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

По сути управление МКД состоит из:

  • предоставления коммунальных услуг;
  • выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества;
  • использования общего имущества – предоставления в пользование или аренду третьим лицам на основании решения общего собрания собственников (ч.3-3.1 ст.44 ЖК РФ).

Все собранные с собственников помещений денежные средства должны идти исключительно на указанные выше цели.

В соответствии с ч.2 ст.161 ЖК РФсобственники помещений в МКД не могут одновременно выбирать в одном МКД 2 способа управления. Но здесь есть один нюанс. В той же самой ч.2 ст.162 ЖК РФ имеется формулировка, которая позволяет выбрав де-юре один способ управления, реализовать де-факто одновременно два способа управления МКД.

Согласно содержанию этой части статьи по договору управления УК по заданию другой стороны в течение определённого в документе срока обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме, предоставлению коммунальных услуг.

Таким образом, собственники, избрав на общем собрании способ управления своим домом ТСЖ, могут через этот орган правления заключить договор с УК. При этом, никакого нарушения законодательства не будет.

Важно знать и помнить, что договор управления МКД, заключаемый между ТСЖ и УК, нельзя путать с договором обслуживания домом, заключаемым между теми же самыми ТСЖ и УК. Рассмотрим оба этих случая подробнее.

В данном случае ТСЖ полностью передаёт функции управления УК вместе с обязанностью по обслуживанию и текущему ремонту общего имущества МКД, предоставлению коммунальных услуг.

Полный раздолбон позиции ТСЖ при не заключении договора с не членом ТСЖ

В результате взаимоотношения возникают между собственниками и УК. Хотя формально собственники помещений в МКД не являются стороной договора. Но требования к качеству услуг собственники предъявляют к УК, так как договором управления закрепляются их права и обязанности.

При таком взаимодействии ТСЖ:

  • не собирает денежные средства с собственников на управление МКД;
  • не распоряжается собранными с собственников денежными средствами;
  • органы управления товарищества фактически бездействуют, поскольку все функции управления МКД вверены УК;
  • правление и председатель товарищества выполняют лишь функции контроля за действиями УК и имеют право расторгнуть договор управления;
  • оплата работы правления и председателя товарищества может осуществляться на основании решения общего собрания членов ТСЖ. Но поскольку они не являются сотрудниками УК, то данное условие нужно прописывать в договоре управления;
  • срок действия данного договора в жилищном законодательстве не определен, поэтому может заключаться на любой срок;
  • заключать и расторгать такой договор имеет право правление товарищества, решение собрания собственников или членов ТСЖ для этого не нужно (п.4 ст.148 ЖК РФ);
  • договор подписывает председатель товарищества от имени товарищества, действие договора распространяется на всех собственников помещений в доме;
  • товарищество не несёт ответственности и не отвечает за качество услуг и работ и состояние дома;
  • все требования к качеству коммунальных услуг, содержанию и управлению домом, а также требования к раскрытию информации по Стандарту (ПП РФ №731), штрафы и другие меры административного наказания за несоблюдение требований жилищного законодательства предъявляются к УК.
  • с передачей функций управления домом к УК у товарищества отпадает необходимость и обязанность утверждать ежегодную смету доходов и расходов, отчитываться о её исполнении и использовании средств.
Перейти  Может ли даритель отменить дарственную на дом

При данном способе взаимодействия товарищество не передаёт функции управления домом управляющей компании. ТСЖ может передать УК только некоторые функции или обязанности по собственному усмотрению. Это могут быть, например, услуги по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Таким образом, УК выступает в качестве подрядной организации;

  • осуществляет управление МКД, текущее обслуживание, содержание и ремонт общего имущества, а также предоставляет коммунальные услуги;
  • требования к качеству выполняемых работ и оказываемых услуг собственники предъявляют к товариществу;
  • УК не управляет домом и не собирает денежные средства на управление, поэтому не расходует их;
  • УК получает вознаграждение по договору оказания услуг (гл.39 ГК РФ). Стоимость и условия договора обслуживания определяются УК и ТСЖ по взаимному согласию;
  • договор заключается товариществом на основании решения органа правления ТСЖ в строгом соответствии со сметой доходов и расходов на год.

Таким образом, все требования к качеству предоставления коммунальных услуг, содержанию и управлению домом, раскрытию информации по Стандарту (731 Постановление), штрафы и другие меры административного наказания за несоблюдение норм жилищного законодательства предъявляются к ТСЖ.

При наличии вины УК в возникновении ответственности товарищества перед органами контроля, например, при оказании некачественных услуг по текущему ремонту общего имущества в МКД по договору обслуживания, ТСЖ вправе взыскать убытки с управляющей компании как с подрядчика по договору.

Товарищество собственников жилья

Взносы на содержание, обслуживание и текущий ремонт общего имущества МКД утверждаются решением общего собрания членов ТСЖ по смете доходов и расходов товарищества на год. Размер взносов устанавливается одинаковым для всех собственников помещений в МКД независимо от членства в товариществе.

Надеемся, что приведённые выше различия помогли вам понять разницу во взаимодействии управляющей компании и товарищества по договору управления и договору обслуживания.

В первом случае УК является исполнителем работ и услуг по договору управления, собственники – их заказчиком, а ТСЖ лишь сторонним наблюдателем и контролёром. Во втором случае отвечать за всё будет товарищество, а управляющая компания по договору обслуживания будет выступать лишь в качестве подрядной организации и получать вознаграждение по агентскому договору.

Какой способ выбрать – ваше право. Но помните, что при заключении договора управления с УК товарищество теряет право управлять домом и становится “номинальным королём”. При заключении же договора обслуживания у ТСЖ остаётся полное право на управление домом и расходование собранных с собственников помещений денежных средств.

Чтобы орган правления ТСЖ не злоупотреблял своими полномочиями и без согласия остальных собственников помещений в МКД не заключал договор управления с УК, необходимо в уставе товарищества прописать, что правом на заключение договоров управления обладает общее собрание членов ТСЖ.

Иные владельцы не входят в число жильцов многоэтажного дома по следующим причинам:

  • Изменили целевое назначение помещения с жилого на нежилое.
  • Владеют торговыми или иными площадями первых этажей здания, подсобками и т.п.

Но они так же считаются потребителями, как минимум, тепла и электроэнергии  и несут ответственность за содержание здания и придомовую территорию. Им так же требуется вносить средства на обслуживание здания и придомовой территории, а заодно – оплачивать расходы коммунального хозяйства. Но заставлять их заключать контракт на поставку услуг и диктовать свои условия, недопустимо.

Полный раздолбон позиции ТСЖ при не заключении договора с не членом ТСЖ

Если этих владельцев устраивает сотрудничество с Товариществом, они вправе воспользоваться его услугами. Если нет – допускается поиск обслуживающих компаний самостоятельно.

В этом случае им требуется согласовывать свои действия с правлением, ставя его в известность в отношении применения видов дизайна здания, эксплуатации коммуникаций, оформления придомовой территории и т.п.

Если действия предпринимателей входят в диссонанс с жилищной политикой правления, конфликт решается в структурах государственной власти или в суде.

Обязательно ли заключать договор с ТСЖ

Для учреждения Товарищества требуется решение собрания, где большинством голосов граждане выбирают правление, во главе с председателем, соответственно п.6 статьи 148 ЖК РФ.

Для законного функционирования учредителя в роли юридического лица, требуется получить больше, чем половину голосов числа граждан, являющихся владельцами квартир в доме, или их представителей. При получении необходимого числа голосов, учреждение ТСЖ  допустимо, без требования вступления в него, остальной части граждан.

Перейти  Место работы в трудовом договоре - что такое изменение как прописать

Лица, не проголосовавшие за вступление в членство, обязаны вносить платежи за коммунальные услуги на основании заключения договора о поставке.

В иных действиях, они ограничиваются от преимуществ использования организации Товарищества.

Статьёй 421 ГК РФ регламентирован добровольный характер подписания соглашения. Давление на жильцов, с целью его подписания, считается незаконным деянием и допускает рассмотрения в прокуратуре, Роспотребнадзоре, органах самоуправления и подобных им организациях, вплоть до суда.

заключать договор

Но в отношении к Товариществу как юридическому лицу, устанавливаются иные критерии, обязывающие правление на заключение контракта. В противном случае, действия признаются незаконными.

Заключение допустимо после учреждения организации собранием жильцов и регистрации юридического лица в ЕГРП.

На собрании решается так же алгоритм подписания его сторонами. Товарищество передаёт на руки составленный и подписанный образец в 2 экземплярах. Составляется он в правлении, а подписывается председателем. Владельцы помещений подписывают их, после чего один экземпляр возвращается.

В течение 1 месяца, полученные жильцами бумаги изучаются, в отношении предложенных положений иногда возникают вопросы.

Председателю требуется дать на них исчерпывающие ответы.

Граждане вправе узнать об условиях, которые предлагают компании – поставщики. Правлению требуется подтвердить, что им найдены оптимальные варианты для решения проблем жильцов.

Для заключения соглашения, граждане пишут заявление:

  1. О приёме в члены ТСЖ, с предоставлением продукта ЖКХ, предусмотренных на основании учредительной документации.
  2. О поставке коммунальных услуг, с гарантией оплаты за их предоставление.

Обслуживание собственников нежилых помещений

Они выбирают подходящий вариант, который не ограничивает стороны в последующем выборе. По усмотрению, допускается пересмотр заявленных предпочтений.

Члены Товарищества получают предоставление услуг по ремонтированию канализационных, водопроводных труб, энергоснабжения квартир за счёт выплаты членских взносов.

Те, кто отказался от вступления в ТСЖ, не становятся их потребителями. Но они так же обязаны содержать площади совместного использования и вносить средства для проведения требуемой деятельности, связанной с эксплуатацией и содержанием здания. Эти средства с них допущено взимать только на основании составленного договора.

Такой контракт составляется по решению, принятому собранием. Его составляют в 2 экземплярах, один из которых оставляется владельцу, а второй, возвращается в правление после подписания.

Обязан ли собственник квартиры заключать договор о предоставлении коммунальных услуг с ТСЖ?

Порядок составления урегулирован Распоряжением Кабинета Министров РФ, принятым 6.05.11 г. Он оглашает порядок предоставления текста в двух экземплярах для ознакомления и подписания владельцами квартир.

Допускается внесение предложений и корректировок, принимать которые допустимо только путём голосования на собрании.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafety

Текст составляется в типовом варианте и не допускает изменения для отдельных граждан.

Если граждане добросовестно оплачивают поставки ЖКХ без заключения контракта, вопрос о требовании его заключения остаётся на усмотрении правления. В данном случае обе стороны не обеспечены гарантиями на случай возникновения конфликтной ситуации.

Здесь требуется указать личные данные владельца квартиры и определить его обязательства по коммунальным платежам, с установлением их объёма и формул расчёта. Так же нужно указать реквизиты учредителя и гарантии, которые он предоставляет на поставку таковых.

Как расторгнуть договор с ТСЖ

Кто должен вносить сведения о домах в ГИС ЖКХ: ТСЖ или УК

Соглашение расторгается в следующих случаях:

  • при передаче имущественных прав на квартиру;
  • при вступлении в ТСЖ;
  • при отказе жильцов от услуг управляющей компании.

Праздное расторжение не предусматривается, так как потребление коммунальных услуг, в таком случае, прекратится.

Если граждане совместно откажутся от возмещения расходов на поставку таковых, компании-поставщики прекратят взаимодействие с жильцами.

При продаже квартиры, граждане расторгают договор, если таковое предусмотрено учредительной документацией и пунктом контракта. По правилам, такие случаи допускают расторжения, что даёт выбор гражданам, вновь приобретшим право на помещение. У них могут быть приоритеты, отличающиеся от взглядов предшествующих владельцев и свобода выбора.

Эти случаи допускают расторжение простым письменным заявлением на имя председателя правления. Без заявлений не обойтись и в том случае, когда жильцы решат массово выйти из членства, выразив протест недобросовестной работе правления.

Но здесь заявления о выходе будет недостаточно.

ТСН как орган управления МКД

Жильцам потребуется встретиться на собрание и, под протокол, выразить желание об упразднении учредителя или перевыборах правления УК.

Форма и содержание договора с ТСЖ

Образец договора целесообразно вначале составить в предварительном, пробном экземпляре, с указанием основных положений и входящих в них пунктов, подпунктов.

После обсуждения и принятия текста и структуры общим собранием, составляются чистовые варианты, предназначенные для написания. Иногда текст, предназначенный для подписания, выдаётся в готовом виде – составленный правлением по типовому образцу, с подписью председателя и печатью правления.

В наименовании документа указывают свойства соглашения, например: «Договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме и предоставлении коммунальных услуг для лиц, не являющихся членами ТСЖ».

Если составляются два разных соглашения, наименование каждого контракта включает в себя только те функции, которые он несёт.

Перейти  Дтп при повороте на право

Далее определяются стороны соглашения, с указанием:

  • юридического адреса учредителя;
  • наименования ТСЖ;
  • вида собственности, по преимуществу некоммерческое общество (НКО);
  • фамилии, имени, отчества и домашнего адреса собственника помещения.

ТСЖ, ГИС ЖКХ и штрафы

После определения сторон следуют пункты, в которых излагается специфика взаимодействия между сторонами. Пункты расшифровываются подпунктами, число которых не ограничено. Их роль – формулирование тех задач, которые вменяются к исполнению обеим сторонам.

Общие положения. Здесь дают характеристики помещению, принадлежащему собственнику (седения берутся из технического плана и кадастрового паспорта). Также – характеристики нежилых площадей здания, которые требуют совместного обслуживания. Иногда обозначаются права арендаторов.

Предмет договора. Он включает перечень коммунальных услуг, которые положены для потребления, а также – услуг, требуемых для эксплуатации здания.

Права и обязанности сторон. Положения определяют действия, вменяемые сторонам к выполнению, а также указываются санкции, за неисполнение таковых.

На основании этого положения решаются конфликтные ситуации, которые могут возникнуть.

Оплата поставляемых услуг. Учитывает способы предоставления оплаты, сроки и санкции за задержку платежей. Здесь же указывают реквизиты для перечисления денежных средств.

Ответственность сторон. Определяется, какие ситуации допустимо относить к конфликтным и устанавливают критерий нормы во взаимодействии сторон. Дают перечень возможностей решения конфликта: расторжением контракта по взаимному соглашению или возбуждением искового производства.

Срок действия договора. Определяется на основании положений, вынесенных собранием жильцов, допускает периода 1-5 лет. Распространён трёхлетний срок.

Изменение и расторжение договора. Содержит алгоритм, согласно которому допустимо изменять морально устаревшие положения и вносить новые. На основании данного пункта допускается досрочное расторжение контракта.

Разрешение споров. Указывает на право сторон достигать согласованного взаимодействия в результате переговоров или, основываясь на законодательных положениях, обращаться в суд.

Если в пунктах выделены не все желаемые положения, допустимо сформулировать пункт «заключительные положения», в котором выразятся нюансы, не вошедшие в главную часть текста.

По завершении изложения положений, даются реквизиты сторон, ставятся подписи и печать юридического лица.

Нюансы составления и заключения договора с ТСЖ

Закон о ЖКХ определяет право потребителя на своевременные и качественные услуги согласно законодательству и условиям договора о предоставлении ЖК услуг.

Постановление о заключении договора с ТСЖ в многоквартирном доме принимается на сборах правления товарищества (предусмотрено п. 6 ст. 148 ЖК РФ).

Стороной договора является ТСЖ, от имени которого действует председатель. Но если устав ТСЖ предусматривает заключение договора всеобщим собранием собственников, то решение о подписании такого документа принимается на общих сборах членов товарищества.

Но что следует заострить особое внимание при составлении договора? При оформлении договора в письменной форме управляющая контора должна не позднее 20-дневного срока после подписания передать 2 экземпляра владельцу помещения.

Создание ТСН: Подготовка и оформление протокола, бюллетеней голосования и решений ОСС

Собственник, который получил на руки договор, если у него нет претензий, должен на протяжении 30 дней предоставить управляющей компании подписанный со своей стороны 1 экземпляр документа. А также приложить копии следующих документов:

  • подтверждение права собственности на помещение;
  • удостоверение личности;
  • документы, свидетельствующие о наличии и типе учетных приборов.

Если возникли разногласия, то получатель услуг обязан в 30-дневный срок передать управляющей компании протокол со списком разноречий. Исполнитель в свою очередь должен после получения протокола в течение 30 дней поставить заказчика в известность, принимает он его редакцию или отклоняет (указать причину отклонения).

Договоры о предоставлении ресурсов (газа, электричества, воды, тепла), которые заключаются с компаниями-поставщиками услуг, должны включать пункты, определяющие рамки ответственности за качество услуги.

Письменное соглашение начинает действовать со дня его подписания с двух сторон. Однако в документе можно предусмотреть пункты, указывающие, что права и обязанности подписантов вступают в силу с более позднего времени.

Конклюдентный договор действует с момента оказания коммунальных услуг.

Действие такого договора длится до момента завершения оказания услуг.

Письменное соглашение можно видоизменить или расторгнуть по согласию сторон, если другое не предусматривается другими нормами закона или соглашением.

Для управляющей компании ЖК Российской Федерации не предусмотрено условий для воздержания от выполнения соглашения управления домом. Управляющая фирма имеет право разорвать соглашение только через суд, в том случае, если существуют значительные нарушения его условий со стороны получателя услуг.

Следует продумать заведомо те ситуации, которые относятся к процедуре составления и заключения соглашения, но не являются типовыми.

Так как действующий контракт вменяет сторонам требование к исполнению пунктов и подпунктов, внесённых в текст, с ними нужно внимательно ознакомиться перед подписанием, на что допустимо потратить 1 месяц.

Если возникают претензии, в этот срок их требуется изложить в письменном виде председателю правления и дождаться официального ответа на претензию. Главный акцент в тексте следует сделать на качество и своевременность предоставляемых услуг, что впоследствии даст право гарантированно получать обозначенные услуги на согласованных условиях.

В тексте, в 1 пункте, допустимо признать права арендаторов помещения наряду с собственниками, что позволит сэкономить усилия по поиску законных владельцев.

Для арендаторов целесообразно вместо свидетельства использовать копию договора аренды, удостоверенного в Росреестре.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector