Как оформить договор аренды жилого помещения

Что представляет собой договор аренды квартиры

Когда арендодатель и наймополучатель смогли между собой договориться об условиях проживания, оплаты и ответственности каждой стороны, то они все эти вопросы должны отразить в письменном договоре.Только письменный договор можно будет оспорить, если возникнут какие-либо претензии сторон друг к другу по оплате или целостности сдаваемого в аренду жилого помещения. Но нужно знать отличия между наймом и арендой, хотя и суть этих взаимоотношений очень схожа.

Обычно под арендой понимают длительное проживание в жилом помещении, тогда как найм может быть заключен только с муниципальными властями, его еще называют социальный найм жилых помещений.

Соглашение, заключенное между заинтересованными людьми и есть договор аренды, по которому владелец на определенный срок и плату предоставляет другому лицу имеющееся у него жилье. С другой стороны, жилец то же берет на себя определенные обязательства: в срок оплачивать оговоренные в договоре деньги за проживание, за пользование коммунальными услугами, светом и телефоном. Все это обязательно быть оформлено в арендном договоре.

Этот договор имеет возмездный характер, то есть один сдает жилье и получает за это денежную сумму, а другой его арендует, и платить оговоренную сумму владельцу.

Основания для составления документа на найм жилья

Как оформить договор аренды жилого помещения

Основанием для заключения договора служит желание обеих сторон сформировать четкие границы прав по отношению к конкретному жилому помещению и друг к другу.

Как заключить договор аренды квартиры? Чем пространнее договор и больше количество пунктов, в которых описаны возможные нестандартные ситуации и форма ответственности виновных, тем проще добиваться справедливого возмещения убытков пострадавшей стороне.

Поэтому при составлении договора следует не только указывать адрес сдаваемого помещения, размер площади, переходящей во временное пользование, сроки аренды, оплаты и сумму ежемесячного взноса, но и прочие пункты.

Среди них целесообразно указать:

  • обязанности наемщика и сдающего по поддержке технического и санитарного состояния арендованного помещения (уборка, мелкий/капитальный/косметический/незапланированный сантехнический ремонт);
  • ответственность нанимателя/арендатора за порчу техники, инженерных линий в помещении;
  • ответственность сдающего жилую площадь за качество предоставляемых коммунальных услуг (в границах возможного);
  • ответственность наемщика за своевременность выплат по коммунальным счетам;
  • размер залога и условия его возвращения (напр. сумма будет засчитана как выплата за последний месяц проживания или возвращена в день выезда нанимателя из помещения). При этом сумма залога не может превышать размера ежемесячной выплаты.

С кем заключается договор аренды жилого помещения? Договор подписывается между владельцем жилого помещения и нанимателем. Такое помещение допустимо сдавать в аренду юридическим и физическим лицам.

В первом случае передача жилья во временное пользование классифицируется как аренда, во втором – как наем.

Какие документы нужны для заключения договора аренды жилья?

Где заключить договор аренды жилого помещения? В любом удобном месте, составив текст договора от руки или набрав на машинке, компьютере.

При желании подстраховаться, документ можно составить у нотариуса или юриста – специалист поможет составить более детальный договор, подскажет, какие пункты, возможно, следует добавить.

Заверять документ не обязательно. Юридической силы это бумаге не добавит.

На какой срок заключается договор аренды? Договоры аренды классифицируют на краткосрочные и долгосрочные: до года и до пяти лет соответственно.

По умолчанию длительность действия договора считается пятилетней, если в нем отсутствует пункт о длительности действия соглашения. Договор потребует расходов при привлечении к его составлению нотариуса или юриста.

Налоговые выплаты сдающий жилье обязан делать независимо от юридического статуса лица, получившего временные права на пользование жильем.

Узнайте, в каких случаях вам потребуется составление дополнительного соглашения к договору аренды, из нашей статьи.

Как оформить договор аренды жилого помещения

Факт сдачи жилого помещения можно подтвердить только договором, который пишется от руки или заполняется готовый бланк и скрепленным подписями всех сторон. Именно по этим причинам нужно внимательно отнестись к его составлению. Сторонами в договоре будут арендатор и арендодатель.

Что должно быть отражено:

  1. Кто сдает квартиру: его данные паспорта, место постоянной регистрации, дату, число и место рождения.
  2. Такая же информация должна быть и об арендаторе.
  3. Почтовый индекс и полный адрес квартиры.
  4. Указать правоустанавливающий на квартиру документ: акт передачи, договор купли-продажи, мены, дарения, идентификационный номер выданного свидетельства о собственности.
  5. Указать сроки сдачи: год, три года или на пять лет. Обратите внимание арендодатели: договор сроком больше 1 года подлежит обязательной регистрации, к тому придется платить от полученного дохода 13%. Совет: не пытайтесь уклониться от уплаты налога, за это предусмотрен большой штраф – до 5 тысяч рублей.
  6. Ставка аренды за каждый месяц: ее прописывают в цифрах и прописью. Если вы оставляете хозяину залог, то эта сумма должна быть зафиксирована в договоре обязательно. Так можно будет доказать свою правоту, если возникнут конфликты.
  7. Подробно расписать способ оплаты и дату перечисления, предусмотреть процент за просроченный платеж;
  8. Следующий пункт очень важен для обеих сторон: частота посещений хозяином квартиры: когда и сколько раз он будет иметь возможность проверять состояние квартиры, оплату коммунальных и телефонных счетов.
  9. Подробное описание состояние квартиры, мебели, бытовой техники и сантехнического оборудования. От этого будут зависеть претензии к вам владельца по поводу испорченной стиральной машины или холодильника.
  10. Указать условия продления арендного договора, если такая возможность будет необходимой.
  11. Поставить дату заключения и свою подпись.

Могут быть и другиепункты в договоре, но они могут быть добавлены по согласованию обеих сторон.

Договорные обязательства вступят в законную силу по окончании регистрационных действий, но арендатор уже может проживать в этой квартире.

Перейти  Обстоятельства для лишения гражданина РФ имеющегося у него гражданства

Сперва следует уточнить, что понятия «аренда» и «наём» в строгом юридическом смысле различаются. Под арендой понимается сдача жилого помещения юридическому лицу (компании), под наймом — сдача квартиры физическому лицу (гражданину).

Но поскольку в жизни привычнее использовать слово «аренда» и в том, и в другом случае, то далее стоит применять именно его.

Основание для оформления арендного договора между физическими лицами — это желание собственника квартиры сдавать её лицам, подходящим под его запросы (семейная пара, одиночки, строго граждане РФ, без животных и т. д.). И если таковые находятся, при самостоятельном поиске или через агентство, нужно заключить договор аренды жилого помещения.

ВНИМАНИЕ: Если договор не заключать, а только оговаривать условия пользования жильём и порядок внесения арендных платежей, могут возникнуть проблемы и конфликты и у одной, и у другой стороны сделки. Поэтому составление договора хотя и необязательно, но крайне желательно.

Нередко при составлении договора об аренде возникает масса дополнительных моментов, в таких случаях составляют приложение к договору для аренды квартиры.

ДОГОВОР

Аренды жилья

город ______________                                                                                  “______” ________________ ________г 

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель предоставляет Арендатору квартиру, состоящую из ____ комнат (ы), расположенную 

по адресу г. ___________________, улица ___________________________________ дом  ____ корпус ___ строение ____ квартира ______ за плату, во временное круглосуточное пользование в целях личного проживания. Субаренда квартиры не допускается.

_______________________________________________________________________________________

_______________________________________________________________________________________ 

1.3. В течение всего срока аренды совместно с Арендатором в квартире будут проживать:______________________________________________________________________________

_____________________________________

1.4. Срок аренды указанной квартиры устанавливается с _____ _____________200 ___ г.по _____ ____________200___г.

1.5. Если стороны не возражают, то срок Договора продлевается автоматически.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ.

— Предоставить указанную квартиру Арендатору в пользование с _____  ____________ 200 __ года.

  • Обеспечить свободный доступ Арендатору в квартиру;
  • Посещать квартиру с целью проверки не более одного раза в месяц, и уведомлять о своих визитах Арендатора  не менее чем за 24 часа до предполагаемого визита;
  • Оградить Арендатора от имущественных и прочих  претензий третьих лиц, обладающих правами собственности на арендуемую квартиру.

2.2.  Арендатор обязуется:

  • Использовать квартиру только по назначению, указанному в пункте 1.1 настоящего договора.
  • Не сдавать квартиру в субаренду и не передавать права пользования на нее третьим лицам, а также не подселять других лиц без согласия Арендодателя;
  • Получить письменное разрешение Арендодателя на содержание животных в квартире, при этом Арендодатель лично должен нести полную ответственность за ущерб, который могут нанести квартире его домашние животные.
  • Не производить перепланировку и ремонт в квартире  без письменного согласия Арендодателя;
  • Не устанавливать любое стационарное оборудование в квартире (в том числе осуществлять замену      дверных замков, укрепление дверей и установку сигнализации) без согласования с Арендодателем;
  • Принять на себя полную материальную ответственность за взятую в аренду квартиру и за все возможные последствия данной аренды или пользования, исключая при этом форс-мажорные обстоятельства;
  • Принять на себя полную материальную ответственность за все переданное ему имущество, находящееся в квартиреи, содержать его в исправности и чистоте.
  • Соблюдать правила пожарной безопасности; 
  • Не нарушать общественный порядок и правила проживания в доме;
  • Своевременно вносить арендную плату в размере __________________ по сроку ______________ и оплачивать коммунальные услуги, а именно:____________________________________________________________________________________
  • ___________________________________________________________________________________________.

«Арендатор»

«Арендодатель»

Подпись______________________________

Подпись______________________________

Вторая страница

 3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ.

Законодательная база

Все арендные отношения регулируются нормами Федерального Законодательства: ЖК, ГК, НК Российской Федерации.

Все вопросы проживания разрешаются Жилищным Кодексом. Здесь описаны моменты определения прав и обязанностей обеих сторон арендного договора: глава 5 ЖК, условия проживания и оплаты жилья. В статье 3 определен порядок проверки жилых помещений местной властью, отдельные моменты подробно регулируются ст. 12-13.

Перейти  Как взять в аренду землю под строительство частного (жилого) дома

Гражданское Законодательство как раз и определяет понятие аренды и арендных отношений между владельцем и физическими или юридическими лицами: правовое урегулирование между физическими лицами описаны в главе 35, а между владельцем и юридическими лицами – в 34. ГК определяет порядок регистрации арендных отношений, лиц договора их прав и обязанности.

Если аренда жилого помещения превышает год, то договор подлежит обязательной регистрации, нормы прописаны в ФЗ РФ от 21.07.1997№ 122 «Закон о регистрации…»

При сдаче жилого помещения его владелец получает доход, но все доходы граждан должны подлежать налогообложению.

Особенности заключения между физическим и юридическим лицами

Помимо договора об аренде целесообразно составить опись имущества, в котором перечислить состояние сантехники помещения, проводки, техники и предоставляемой в распоряжение мебели. Такой документ должен быть подписан нанимателем и наемщиком.

Подробнее о необходимости составления акта приема-передачи к основному договору аренды читайте на нашем сайте.

Сдавая жилье в долгосрочную аренду, владелец жилья должен иметь в виду, что наниматель вправе рассчитывать на продление договора по окончании действия первого. Отказать владелец вправе лишь в случае, когда не намерен в ближайший год вновь сдавать жилплощадь.

Одностороннее расторжение долгосрочного договора владельцем жилплощади из-за неуплаты съемщиком коммунальных платежей, возможно в случае, если выплаты не поступали на протяжении 6 месяцев.

При краткосрочном договоре расторгнуть соглашение можно, если имеется аналогичная задолженность за 2 месяца.

Владелец недвижимости вправе сдать свою собственность как физическим, так и юридическим лицам. Если помещение сдаётся физлицам, то к нему предъявляются более строгие требования: оно должно соответствовать санитарно-техническим нормам и быть изолированным и пригодным для постоянного проживания. Кроме того, договор должен быть составлен в строгом соответствии с законодательством.

Если договор заключается с юрлицом, то в случае возможных конфликтов с него легче взыскать долги по арендной плате или возместить ущерб порчи имущества, ведь организации обычно более платёжеспособные, чем граждане.

Сдавать квартиру юридическим, как и физическим лицам можно только для проживания, но никак не для коммерческой деятельности (статья 671 ГК РФ).

Составление договора

  1. Сдавать или арендовать можно только отдельное помещение с входом, и в договоре должно быть подробное описание предоставляемого в аренду жилья.
  2. Нужно определить все права сторон: кто что должен и не должен делать, здесь нужно все подробно изложить, например, не причинять вред имуществу и предоставить в полное распоряжение арендатору жилье.
  3. Важным пунктом является оплата, нужно подробно описать сроки и ставки аренды, предусмотреть условия оплаты и что грозит арендатору в случае отказа от оплаты. Указать точную сумму самой аренды или включенные в нее коммунальные платежи, возможность пересмотра ставки аренды каждый год. Ведь стоимость аренды может как увеличиваться, так и снижаться, как, например, сейчас, когда в кризис люди стараются не арендовать жилье.
  4. Оговорить возможность временной прописки на срок аренды, кто может иметь такое право, например, члены семьи;
  5. Иногда жилье клиентам подыскивают риелторские агентства, и если договор будет заключать он, то нужна доверенность, где будет прописана такая возможность представителя.
  6. Обговорить условия заключения страхового депозита с нанимателем, порой эта мера может возместить значительные риски или ущерб от деятельности арендатора.

В основном, для гражданина, сдающего жилье, заключать договор выгодно сразу по нескольким причинам.

Есть письменное описание и квартиры, и находящегося имущества, его состояния. И всегда можно взыскать с арендатора нанесенный ущерб.

Как правильно оформить?

Заключение арендного договора — важная сделка, в результате которой арендодатель передаёт арендатору право на проживание и пользование собственной жилой площадью и возлагает на него круг обязанностей по поддержанию квартиры в надлежащем состоянии, своевременном внесении арендной платы и коммунальных платежей (в ряде случаев услуги ЖКХ оплачивает сам хозяин квартиры — это также должно быть прописано в договоре).

Арендный договор составляется в свободной письменной форме (ст. 674 ГК РФ) и может быть написан вручную или распечатан на принтере.

По правилам оформления документ обязательно должен содержать следующие пункты:

  • срок аренды — по умолчанию составляет 11 месяцев, но собственник вправе установить любой другой срок;
  • личные данные арендодателя и арендатора;
  • размер арендной платы — фиксированный на весь срок действия документа, если хозяин квартиры не предусматривает иные условия (повышение в связи с инфляцией и пр.);
  • порядок внесения арендной платы — указывается число, когда необходимо вносить платёж;
  • необходимость внесения депозита (да/нет);
  • перечень имущества собственника — нужен, чтобы предупредить порчу вещей, а если такой факт имел место быть, можно взыскать ущерб с арендатора в судебном порядке;
  • коммунальные платежи — по желанию владельца недвижимости он может оплачивать их сам полностью или частично (плату за квартиру платит собственник, а платежи по счётчикам производят жильцы);
  • порядок рассмотрения споров — обычно пишется «путём переговоров», но если решить проблему не удалось, предусматривается рассмотрение вопросов в суде;
  • основания для расторжения договора — это прекращение действия документа или систематическое нарушение арендаторами сроков внесения платы за аренду;
  • реквизиты и адреса двух сторон.

Далее стоит рассмотреть более детально особенности заключения арендного договора.

ВАЖНО: При оформлении договора аренды участвуют все заинтересованные лица, то есть арендаторы и арендодатели.

Перейти  Как оформить КАСКО если сам поцарапал машину

При этом участие всех членов семьи лица, арендующего квартиру, необязательно. При подписании арендного договора понадобится иметь при себе следующие документы:

  • личный паспорт (оригинал и ксерокопия);
  • кадастровый паспорт на жильё;
  • чековую книжку;
  • заблаговременно расписанные чеки;
  • договор с пометками требуемых поправок.

Инструкция

  1. После выбора жилища и предварительной договоренности с его владельцем, проверьте полномочия. Может случиться и так, что вы станете участником субаренды, когда прежний арендатор на завышенных условиях сдает жилье. Или вместо самого собственника этим занимается член семьи, у кого нет единоличных прав на распоряжения квартирой, такие действия законом оценены, как незаконные. Попросите представить свидетельство о собственности. Там подробно все указано. Но можно и запросить справку из реестра прав на недвижимость: сведения являются публичными и доступны всем.
  2. Попросите сделать подробную опись всего имущества: где какие царапины и неисправности, отклеены ли обои, поцарапан ли пол. Это поможет в дальнейшем избежать необоснованных претензий со стороны владельца квартиры. Перечислите списком все имущество, а рядом проставьте ваши замечания, например, стиральная машина – скол обшивки в таком-то месте.
  3. Обговорите стоимость оплаты, конечную дату передачи денег, возможности отсрочки платежа.
  4. Возможность проживать со своей семьей, тоже нужно обговорить, попросите владельца сделать всем временную регистрацию на время проживания в квартире. Это может пригодиться, если потребуется медицинская помощь или устройство на работу.

Все нюансы описать невозможно, нужно следовать исходя из сложившейся ситуации, но важно: когда и кто может навещать квартиру в ваше отсутствие нужно уточнить сразу.

Нюансы и правила оформления

  1. Как оформить договор аренды жилого помещенияАрендный договор жилого имущества не требует госрегистрации, печати агентства недвижимости или нотариального заверения (о том, как заключить договор аренды жилого помещения между физическими лицами и оформить его регистрацию, читайте тут). Конечно, можно попросить агентство поставить печать или нотариуса заверить бумагу, но никакого смысла в этом не будет, так как третьи лица не несут ответственности за нарушение правил договора той или другой стороной.

    Для восстановления прав, если не удалось урегулировать конфликт самостоятельно, единственный выход — это обращение в суд.

  2. При составлении договора аренды квартиры очень важно отметить пункт о возмещении ущерба хозяину жилплощади. Ведь бывают ситуации, когда жильцы портят мебель, технику, предметы обихода. На практике даже в суде возместить ущерб не всегда представляется возможным, поэтому многие арендодатели требуют депозит (залог) с жильцов при заселении.

    Эта сумма является некой страховкой от порчи имущества. Её размер определяется собственником и указывается в документе. Как правило, она равна ежемесячному платежу за аренду. Если в течение времени, когда арендаторы проживали на территории собственника, они ничего не повредили, не испортили, то по окончании срока действия договора арендодатель должен вернуть им залог.

  3. Важно также подробно описать в договоре пункт о его расторжении (о том, как расторгнуть договоренность о найме квартиры, а также как составить договор о расторжении сделки аренды жилого помещения, можно узнать здесь). Если требуется его действие прекратить досрочно в одностороннем порядке, хозяин обязан предупредить жильцов за 3 месяца, даже если они нарушают условия пользования жильём. Арендаторы же обязаны проинформировать хозяина не раньше, чем за месяц до отъезда. Все эти условия обозначаются в договоре.
  4. Перед тем, как подписывать договор аренды квартиры, обеим сторонам необходимо тщательно изучить его условия, чтобы избежать дальнейших недоразумений и недопонимания.

Аренда жилого помещения — действительно очень распространённая сделка в сфере недвижимости. Неважно, будет ли она проходить с привлечением агентства или осуществляться самостоятельно между владельцем жилья и арендаторами, к заключению арендного договора нужно подходить взвешенно и ответственно.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector