Оформление ипотеки на долю в квартире

Причины отказа в кредите при выделении части жилья несовершеннолетнему

У комнаты должен быть отдельный вход, а у владельцев свой лицевой счет и все документы, подтверждающие право собственности.

Условия кредитования:

  • минимум 11-14% годовых;
  • срок от 5 до 30 лет;
  • минимальная сумма от 300 тыс. рублей;
  • первоначальный взнос от 10-30%.

Если выделение доли недвижимости еще не состоялось, то перед тем как претендовать на кредит нужно сначала пройти эту процедуру и оформить электронную запись в ЕГРН. Для банков очень важна ликвидность доли в квартире, так как в случае если заемщик не справится с кредитом, придется продавать залог. Продажа может обернуться проблемой, если возник вопрос с документами либо споры с соседями.

Если комната в коммунальной квартире покупается в ипотеку, а для первоначального взноса использовались средства материнского капитала, то выдел доли детям в таком жилье обязателен. При этом требуется согласие органов опеки на такую сделку, так как комната передается в залог, а также согласие самого банка на выдел доли ребенку.

С последним могут возникнуть серьезные проблемы. Невозможность выселить несовершеннолетнего при неуплате кредита — риск для кредитора.

Понадобится разрешение органов опеки и попечительства, а они смогут его предоставить, только если у ребенка есть возможность переехать в новое жилье, не хуже предыдущего. Для решения этой проблемы заемщики часто вынуждены обращаться в суд.

Оформление ипотеки на долю в квартире

Но чаще всего потенциальным заемщикам с детьми просто отказывают в выдаче кредита еще на этапе подачи заявки. Как вариант можно предложить кредитору в качестве залога банку другую недвижимость, в которой не зарегистрирован ребенок либо выделить долю для него в квартире родственников.

Вопрос оформления ипотечного займа для покупки доли квартиры волнует многих пользователей. Как показывает практика, каждый человек имеет возможность получить ипотечный кредит на долю квартиры, но далеко не каждый банк готов предоставить необходимую сумму.

Практика показывает, что на решение о выделении ипотечных средств на покупку доли недвижимости сказывается множество факторов, среди которых внутренняя политика банка, наличие специальных программ и многое другое.

В целом, ипотека на долю в доме будет реальной при соблюдении следующих условий:

  • После покупки доли вся недвижимость перейдет под контроль одного собственника. Если заемщику уже принадлежит доля в квартире, и он хочет выкупить вторую часть, тем самым переведя недвижимость в свою собственность, банк с высокой вероятностью одобрит заявку на ипотеку. Это ключевое условие, на основании которого банк примет решение.
  • У потенциального заемщика имеется первоначальное право на выкуп доли квартиры.
  • Ипотека необходима для выкупа долей других собственников, в результате чего недвижимость перейдет под полный контроль заемщика.

Гражданское законодательство допускает, что у одного объекта недвижимости, например, квартиры, может быть не один собственник, а несколько. Такое имущество считается общей собственностью (статья 244 ГК РФ).

Каждый из собственников имеет право на определенную часть такой квартиры – долю.

Ее размер фиксируется в:

  • правоустанавливающих документах;
  • свидетельстве на право собственности.

Хотя такому владельцу принадлежит не все жилье целиком, он, тем не менее, является полноправным собственником своей части. И волен ее завещать, подарить, заложить или продать (статья 246 ГК РФ).

Стоимость жилья на сегодняшний день такова, что даже покупка доли в нем сопряжено с необходимостью брать кредит, и обеспечивать его погашение передачей недвижимости в залог банку.

Рассмотрим, насколько сложно получить ипотеку на долю в квартире.

Условия сделки

Ипотечный кредит – довольно специфичный банковский продукт.

Его особенности состоят в том, что он выдается на определенных условиях:

  • имеет целевое назначение;
  • выдается на длительный срок;
  • обеспечивается залогом.

На последнем отличии следует остановиться особо. Залог – это одна из обеспечительных мер в отношениях между должником и кредитором (регулируется статьей 6 ФЗ № 102).

Суть ее состоит в том, что:

  • если долг не возвращается в оговоренные сроки, кредитор имеет право получить его из стоимости залога, проще говоря, он может предмет залога продать и из этой суммы вернуть долг;
  • остаток средств будет принадлежать должнику, который лишился имущества.

В ипотечном кредитовании предметом залога является только недвижимое имущество. Это может быть дом, квартира, нежилое строение и т.д.

Варианты

Вариантов ситуаций обращения за кредитом на покупку доли в квартире или доме всего два:

  • покупатель уже имеет в собственности часть этой жилой площади и хочет получить оставшуюся;
  • никаких имущественных прав на остальные доли в квартире покупатель не имеет.

Позиция банка в каждом из этих случаев будет различна. Дело в том, что часть квартиры обладает не только меньшей стоимостью. Она еще и менее ликвидна.

То есть, даже если банк обращает на нее взыскание и выставляет на аукцион, нет никакой гарантии, что на такое имущество найдется покупатель. В результате банк и долг не вернет, и получит на баланс лишнее имущество, которое придется содержать.

Продажа доли для банка более хлопотна и менее выгодна. Вероятность получить одобрение такой сделки практически равна нулю.

Итак, получить ипотечный кредит на долю в квартире реально в том случае, когда эта доля последняя. То есть с ее покупкой в собственность заемщика перейдет вся квартира целиком. Чаще всего, такая ситуация возникает в коммунальных квартирах.

Но возможны и иные варианты, например:

  • после развода супругов;
  • при дележе наследства между родственниками.

Но такие сделки банк считает более рисковыми и не всегда одобряет.

В частном доме

Для желающих получить кредит на выкуп доли в частном доме действует тот же принцип, что при покупке квартиры. Охотнее банк одобрит сделку, после которой заемщик становится единственным собственником дома.

Правда процентная ставка все равно будет выше, но это связано именно с типом жилья.

Есть вариант, который позволяет повысить шанс получить кредит и под залог доли в частном доме.

Для этого строение придется разделить в натуре. То есть сделать два или более отдельных изолированных друг от друга помещения, со своими входами и коммуникациями. Это долго и весьма затратно, но это единственный шанс.

Выкупить последнюю долю в коммунальной квартире или комнату в таковой можно и с использованием материнского капитала.

С помощью этих средств можно оплатить:

  • первоначальный взнос;
  • проценты за пользование кредитом.

Можно ли оформить кредит на долю в квартире или комнату

Существует одно непременное условие, доля должна представлять собой целую изолированную комнату.

Какие банки дают?

Найти банк, согласный кредитовать покупателя последней доли в коммуналке, не составит труда.

В результате такой сделки банк получает в залог всю квартиру, то есть обязательства заемщика обеспечиваются дорогостоящим ликвидным имуществом.

Следовательно, остается только выбрать то учреждение, которое предоставляет наилучшие условия.

Стоит помнить, что приобрести долю квартиры или дома можно только на вторичном рынке. Новое жилье по долям не продается.

Сбербанк

Ипотека на выкуп доли в квартире Сбербанк предоставляет на тех же условиях, что и любое вторичное жилье:

  • процентная ставка от 12,5%;
  • первоначальный взнос от 20%;
  • срок до 30 лет.

Точное значение процентной ставки зависит от размера первоначального взноса и срока, а также от наличия страховки жизни и здоровья.

ВТБ 24

Аналогичные условия предлагает и банк ВТБ 24.

Но процентная ставку будет выше – от 13,5%. Если выкуп доли осуществляется в рамках социальной ипотеки – 11,4%.

Газпромбанк

В настоящее время Газпромбанк не имеет предложений по кредитованию долей в жилых помещениях.

Другие

Из других предложений можно отметить исходящее от банка Россельхозбанк, а также Глобэкс. Получить кредит под залог доли в последнем можно по ставке от 15,3% годовых.

Условия Сбербанк ВТБ 24 Россельхозбанк
Процентная ставка От 12,5% ОТ 13,5% От 12,5%
Срок кредитования До 30 лет До 50 лет До 30 лет
Минимальная сумма 300 000 рублей 300 000 рублей 100 000 рублей
Первый взнос 15 – 30 % От 20% 15 – 30%

Как оформить?

Для того, чтобы получить ипотечный кредит на приобретение доли, потребуется одобрение банка.

Проще всего его добиться, если заемщик хочет стать единоличным владельцем квартиры и покупает последнюю долю в ней.

Поэтому, подавая заявку-анкету в банк, стоит это обстоятельство непременно указать.

Помимо информации об объекте недвижимости, банк интересует и личность заемщика.

Перейти  Налоговый вычет при покупке квартиры с материнским капиталом

Поэтому, в банке потребуется подтвердить трудоспособный возраст, занятость и доход.

Перечень документов

Для первого визита в банк понадобятся:

  • заполненное заявление-анкета;
  • паспорт;
  • копия трудовой книжки или свидетельство о регистрации ИП;
  • справка о размере дохода (2-НДФЛ или по форме банка).

Подтверждать свой стаж и размер заработка не придется тем, кто получает заработную плату на карту выбранного банка. Кроме того, зачастую именно для таких заемщиков банк предлагает более выгодные условия, чем для пришедших «с улицы».

Для увеличения шанса на выдачу кредита, хорошо бы уже в первый визит доказать свое желание стать собственником всей квартиры и предоставить ее в залог.

Для этого необходимо приложить к заявлению:

  • документы на свою часть квартиры;
  • договор, по которому она была получена (приватизации, купли-продажи, права на наследство и т.д.);
  • свидетельство о госрегистрации права собственности.

Выгодно ли?

Приобретение последней доли и перевод всей квартиры в собственность выгодно, прежде всего, самому заемщику. Он, также, как и банк получает имущество, которое обладает высокой стоимостью.

При желании его легко будет реализовать. Но только не стоит забывать, что на это требуется разрешение банка.

Оформление ипотеки на долю в квартире

Гражданский кодекс предусматривает владение жилой недвижимостью не только в полной мере, но и долей. Поэтому не редкой является ситуация, когда человек хочет приобрести часть квартиры, и при этом воспользоваться услугами банка, оформив ипотеку.

Тонкости покупки долевой собственности по ипотеке

Для определения права собственности при разделении недвижимости на части, современное законодательство разделяет долевую недвижимость на два вида:

  • На праве общей собственности – при этом состоянии квартира или дом имеет нескольких владельцев, чья доля является абстрактной и измеряется в процентном отношении, а не квадратными метрами. Так владельцы могут иметь ½ от общей площади квартиры или же 2/3. Чаще всего в равных долях недвижимость делят родственники – муж, жена и дети.
  • Доля как частная собственность – определяется конкретными размерами, выраженными в квадратных метрах. То есть в квартире у владельца есть 15 кв. м, и этой площадью имеет право пользоваться только он. Наглядный пример – коммунальная квартира.

Во втором случае, частная собственность обязана быть зарегистрирована в государственном реестре только в частном виде, иначе это жилье является долевым.

Если у человека в жилом помещении уже есть доля, то ему дадут кредит на приобретение оставшейся доли, после чего он получит статус полноправного владельца недвижимости.

В данном случае банки не станут затягивать разбирательства по поводу взаимоотношений покупателя и продавца. Но в подобном сценарии есть свои нюансы, из-за которых сделка может не состояться:

  • Операция происходит между двумя родственниками – в этом случае сделка может носить мошеннический характер.
  • Квартира, долевую часть которой заемщик желает приобрести, является общей собственностью бывших супругов – для рассмотрения возможности оформления подобного кредита, банки обязательно изучают брачные взаимоотношения обеих сторон: период, прошедший с момента развода и наличие новых браков у участников.

Оформление ипотеки в долях невозможно в таких случаях:

  1. Если заемщик никоим образом не связан с жильем, на долю которого рассчитывает.
  2. После сделки заемщик не может полностью выкупить всю недвижимость.

Долевая собственность бывает разной и отношение с точки зрения законодательства также различается.

Выделяется два вида долевой собственности.

Квартира, находящаяся в общей собственности, делится в процентном соотношении.

Ипотека на долю в квартире

Ситуация получается ровно противоположной. Характерно четкое разделение: например, спальня — ваша собственность. Такое разделение характерно для коммуналок. Общая площадь (кухня, ванная комната, туалет, коридоры) делится пропорционально жилой. Разделение происходит не по количеству комнат, а по занимаемому метражу.

Но нас интересует отношение финансовых организаций и подход к кредитованию. В первом случае получить ипотеку на приобретение доли в квартире почти невозможно. Во втором все значительно проще — банковские организации охотно выдают займы на покупку комнаты в коммуналке.

Какие бывают виды долевой собственности

Повышенные требования предъявляются и к юридической чистоте сделки, поскольку покупка комнаты считается более рискованной, чем приобретение квартиры. Могут навязать заемщику и обязательную страховку от риска утраты права собственности, что только увеличит расходы на кредитование.

Банк обязательно запросит расширенную выписку из ЕГРН, чтобы изучить статистику перехода прав собственности, а также проверит, нет ли среди собственников лиц, которые находятся в местах лишения свободы и могут в любое время вернуться и предъявить свои права.

Выкуп доли в квартире у родственников за счет ипотеки, скорее всего не получиться, поскольку подобные сделки не приветствуются банками.

Долю в коммунальной квартире или доме готовы кредитовать не менее десятка банков.

Их условия довольно похожи: на первоначальный взнос требуется минимум 10% стоимости комнаты, а сам заем можно оформить на срок до 25-30 лет.

При средней стоимости комнаты в коммуналке в 1-1,5 млн. рублей на момент покупки при себе нужно иметь минимум 100-150 тыс. рублей (без учета расходов на оформление сделки, страховки, комиссию риэлтору).

Банк Ставка Первый взнос Срок кредита Сумма кредита
Газпромбанк от 9,2% 10% до 30 лет от 500 тыс. рублей
Сбербанк РФ от 11% 20% до 30 лет от 300 тыс.рублей
ФК Открытие от 12% 20% от 5 лет от 600 тыс. рублей
Тинькофф банк от 13,35% 25% до 25 лет до 8 млн. рублей
Банк Образование от 12,2% 10% до 25 лет от 600 тыс. рублей

Оформление ипотеки на долю в квартире

Будущему заемщику необходимо:

  1. Подготовить пакет документов для кредитования.
  2. Выбрать банк и подать заявление на выдачу кредита вместе с документами.
  3. Получить ответ (в среднем через 2-7 дней).
  4. Заключить предварительный договор с продавцом доли и передать задаток.
  5. Оформить договор купли-продажи, зарегистрировать его и оплатить кредитными средствами.

На весь процесс может уйти от одной недели до пары месяцев. Самое сложное в этой процедуре – проверка юридической чистоты и получение согласия банка на выдачу кредита.

Для оформления кредита нужно будет заполнить заявление-анкету. В этом документе нужно будет рассказать:

  1. обо всех своих доходах;
  2. стаже работы;
  3. наличии имущества (квартиры, машины и пр.);
  4. займов в других банках;
  5. семейном положении.

В случае с долевой ипотекой наблюдается нежелание большинства банков работать с неполноценным имуществом. Потому оформить займ для покупки доли недвижимости могут позволить себе клиенты нескольких крупных банковских учреждений, среди которых:

  1. Сбербанк. Здесь условия займа будут такими же, как и при покупке жилья на вторичном рынке на общих основаниях. Таким образом, пользователи смогут получить займ под 11% на срок до 30 лет. Минимальная сумма кредита будет равна 300 тыс. рублей, а кроме того, Сбербанк учитывает дополнительные доходы потребителей без документального сопровождения.
  2. Газпромбанк. Здесь действует программа, по которой можно получить ипотеку на долю квартиры, но при обязательном условии, что после покупки жилье полностью перейдет в собственность заемщика. Ставка по кредиту тут составит 12%, а сумма займа будет равна от 500 тыс. рублей до 45 млн. рублей. Единственный нюанс заключается в первоначальном взносе. Сделка с использованием маткапитала потребует 5% взноса, а вот в других ситуациях он будет равен от 15 до 20%.
  3. Дельтакредит. Данная организация предоставляет наиболее выгодные условия для пользователей, желающих взять займ на покупку доли недвижимости. Однако и тут все будет зависеть от первоначального взноса. Если его размер будет превышать половину стоимости доли, для потребителя будут открыты дополнительные возможности и максимальные льготы. Ставка для ипотечников будет составлять в пределах 10,75%, однако им придется дополнительно оплатить комиссию в размере до 4% от суммы сделки.
  4. Тинькофф Банк. Данная организация в сделках по ипотеке на долю недвижимости будет выступать брокером. Займ будет оформляться по условиям банка, однако средства будут перечислены из банков-партнеров. Минимальная ставка по такому займу составит 13,35%, но при условии, что собственник внесет первый взнос равный не менее 25%.

Варианты

Очень часто возникает ситуации, когда семье необходимо выкупить долю в кварире, но за наличные деньги сделать это не всегда получается. Так как стоимость жилья дорогая, то потребительский кредит здесь не подходит из-за высоких процентных ставок. Отсюда потребность в таком виде кредитования как ипотека на покупку доли квартиры.

Выкупить долю у близких родственников, скорее всего не получиться, так как сделку между родственниками не приветствуются банками.

Для начала надо определиться с выбором банка. Если Вы получаете зарплату через банк, то выгоднее всего выбрать это же кредитное учреждение, так как, во-первых, Вам не нужно приносить справку 2-НДФЛ и копию трудовой книжки, а во-вторых, Вам могут снизить ипотечную ставку по кредиту, как участнику зарплатного проекта. Одними из банков, которые дают такую ипотеку, является Сбербанк.

Для начала необходимо подойти в отделение банка и заполнить анкету. Если заемщик состоит в браке, то супруг должен выступить созаемщиком и должен быть указан в анкете. В анкете указывается как основной доход (официальный), так и дополнительный (неофициальный), а также наличие недвижимости и автотранспорта, место работы заемщика и созаемщика.

Из документов необходимо предоставить паспорт, справку о доходах, в некоторых случаях копию трудовой книжки (если вы не являетесь участником зарплатного проекта). Если первоначальным взносом будет материнский капитал, то необходимо предоставить материнский сертификат. Первоначальный взнос должен быть не менее 20% от суммы кредита.

После сдачи документов в течение недели Вам перезванивают и говорят ответ — одобрение (также приходит смс) или отказ в кредите. Если ипотечный кредит будет одобрен Вам скажут отделение банка, в которое необходимо подойти для встречи с ипотечным менеджером, у которого вы также узнаете полную сумму одобренного кредита.

  1. Договор-основание приобретения объекта недвижимости (предварительный договор купли-продажи, договор купли-продажи.

    В договоре купли продажи должны быть указаны следующие условия:

    • часть стоимости объекта недвижимости оплачивается заемщиком/созаемщиком за счет кредитных средств банка ( с указанием наименования банка, даты и места заключения кредитного договора, при наличии — его номера, а также положение о том, что условия предоставления кредита предусмотрены кредитным договором);
    • объект недвижимости находится в залоге у банка с момента государственной регистрации ипотеки в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
    • залогодержателем по данному залогу является банк;
    • права залогодержателя удостоверяются закладной (включается в случае ее оформления, например, при выкупе доли остальная часть доли тоже закладывается).
    • при использовании материнского капитала указывается сумма, которая оплачивается за счет маткапитала, а также обязательство обратиться в течение 6 месяцев с даты выдачи кредита в территориальный орган ПФР с заявлением о переводе денег.
  2. Копия свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца на объект недвижимости или иного документа, подтверждающего право собственности продавца.
  3. Выписка из Единого государства реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (сроком не более одного месяца).
  4. Копия(и) документа(ов), являющегося(ихся) основанием возникновения права собственности продавца (договор купли-продажи, мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, решения суда, договор передачи (приватизация), разрешение на строительство, иное).
  5. Отчет об оценке стоимости недвижимости (список аккредитованных оценщиков можно узнать на сайте сбербанка sbrf.ru.
  6. Кадастровый паспорт, экспликация площади квартиры и поэтажный план (отдельно, либо в составе технического паспорта).
  7. Нотариально удостоверенное согласие супруга(и) покупателя на передачу в залог объекта недвижимости.
  8. Нотариально удостоверенное заявление заемщика о том, что на момент приобретения объекта недвижимости и заключения договора-основания приобретения он в браке не состоит(ял). Если же в браке состоит, то нотариально удостоверенное согласие супруга(и) продавца на отчуждение объекта недвижимости.
  9. Брачный договор. Предъявляется в оригинале в случае раздельного владения имуществом супругами.
  10. Копия паспорта продавца(ов).
  11. Документы, подтверждающие наличие первоначального взноса:
    • сертификат материнского капитала;
    • выписка об остатке денежных средств на счете (вкладе), открытом в банке;
  12. Справка с места жительства, выписка из домовой книги и поквартирная карточка. Получить в расчетном центре вашего района.
  13. Иные документы.
Перейти  Неофициальное и официальное трудоустройство плюсы и минусы работы официально и без оформления

После сдачи всех необходимых документов в течение 5-10 рабочих дней необходимо ждать одобрения выбранной квартиры (доли квартиры) банком. Также возможен звонок со службы безопасности банка покупателю и продавцу доли квартиры.

В случае одобрения, необходимо подойти в отделение банка и подписать кредитный договор, ипотечный договор и закладную.После этого с документами обратиться в регистрационную палату для оформления сделки, также нужно учесть, что при регистрации сделки должен присутствовать сотрудник банка, телефон которого вам скажет ипотечный менеджер.

Через пять рабочих дней ваша сделка будет зарегистрирована. Далее необходимо забрать свидетельство о регистрации права с регпалаты и отдать эти документы банку, сразу после этого сотрудники банка переведут деньги на расчетный счет продавца.

Можно ли оформить ипотеку под выкуп доли в квартире

Для того, чтобы оформить ипотеку на покупку доли жилья, потенциальный заемщик должен убедиться, что соответствует всем требованиям банка-кредитора, и может подтвердить свой доход. Только на таких условиях будет подписан ипотечный договор.

Также следует обратить внимание на то, что не каждый банк готов дать деньги на такую сделку, потому предварительно стоит убедиться в том, что выбранное учреждение готово предоставить кредит на обозначенную цель.

После сбора всех необходимых документов, можно спокойно подавать заявку, и банк в течении утвержденного периода времени примет окончательное решение. Однако не стоит забывать о некоторых нюансах такой сделки:

  1. Обойтись без первоначального взноса будет невозможно. В разных банках он будет составлять от 10 до 25%.
  2. Ставка по кредиту будет несколько выше, чем при покупке жилья на первичном или вторичном рынке (в среднем от 12 до 15%).

Ипотека под залог доли в квартире весьма распространена в современном мире. Дело в том, что банки стараются обезопасить себя от возможных потерь, и потому более охотно сотрудничают с клиентами, готовыми использовать залоговое имущество в качестве гаранта исполнения условий кредитного договора.

Впрочем, в случае с залогом доли квартиры банки выдвигают особые требования. Учитывая тот факт, что ипотеку на покупку доли недвижимости готовы выдать только крупные финансовые организации, они предпочитают заключать с пользователями кредитные соглашения в тех ситуациях, когда после покупки части, вся квартира переходит в собственность заемщика.

В целом, данный вопрос зависит от внутренней политики банков и конкретных кредитных программ. Так, если заемщик имеет весьма высокий доход, то в его случае получить ипотеку будет проще.

Некоторые банки выдвигают условие, при котором при ипотеке под залог доли жилья в обязательном порядке необходимо будет внести первоначальный взнос, или же для таких клиентов будут установлены более высокие процентные ставки.

Варианты

Не при любых обстоятельствах банки охотно оформляют ипотеку на долю в квартире. Наиболее частая ситуация, когда кредитная организация не против – переход всего объекта недвижимости в собственность заемщика после покупки доли. В этом случае предметом залога становится вся квартира, поэтому никаких нюансов не возникает.

Оформление ипотеки на долю в квартире

Однако есть ситуации, когда банк вероятнее всего откажет в выдаче займа. Среди них можно выделить следующие:

  1. Сторонами купли-продажи выступают близкие родственники.
  2. Выкуп осуществляется у бывшего супруга/супруги.
  3. Заемщик планирует приобрести долю недвижимости, где до этого у него не было никаких прав.
  4. Планируется приобретение доли в объекте, где у заемщика уже есть часть имущества, но после покупки еще одной он не становится полноправным собственником.

В первом случае банковские служащие заподозрят фиктивность сделки и попытку обналичивания денег. Во второй ситуации будет важно, сколько времени прошло после развода, а также вступили ли они в брак повторно.

Последние два случая непривлекательны для банка из-за низкой рентабельности подобного предмета залога. Если заемщик по каким-то причинам не будет выплачивать ипотеку, кредитор не сможет продать долю для погашения долга, так как спрос на подобные объекты на рынке не высок.

В любом случае ипотека на выкуп доли в квартире вполне законна. Однако с практической точки зрения банки детально рассматривают конкретные обстоятельства.

Важно понимать, что существует две разновидности долевой собственности:

  1. Общая долевая собственность – совладельцы имеют в собственности не конкретный участок квартиры, а лишь часть в общем праве (1/2, ¼ и т.п.).
  2. Выделенная доля. Такой вариант реализуется, к примеру, в коммунальной квартире, где у каждого сособственника есть своя комната, полноправным владельцем которой он является.

Ипотека на долю может быть оформлена не всегда. Каждая заявка на предоставление займа рассматривается индивидуально.

Ипотечный кредит оформляется при условии передачи приобретаемого имущества в залог. Поэтому для банков предпочтительнее, когда после покупки доли в собственность заемщика переходит вся квартира.

При наличии нескольких владельцев для более вероятного одобрения заявки необходимо получить письменное согласие на залог от всех сособственников. В этом случае шанс на оформление возрастает в несколько раз.

Так как доля в квартире – не самый лучший предмет залога, далеко не все банки соглашаются выдать займ под подобное обеспечение. Среди кредиторов выделяются следующие организации:

  • Сбербанк;
  • Газпромбанк;
  • Тинькофф Банк;
  • Финансовая Корпорация Открытие.

Сбербанк славится наиболее низкими процентными ставками по ипотечному кредитованию (от 10 %). Минимально доступная для заемщиков сумма составляет 300 000 рублей. Однако для оформления кредита под залог в Сбербанке потребуется собрать внушительный пакет документов.

Газпромбанк и Финансовая Корпорация Открытие выдают займы только на покупку последней доли в квартире, то есть после ее выкупа весь объект переходит в собственность заемщика. Предметом залога при этом становится вся квартира, а не ее часть.

Можно ли оформить кредит на долю в квартире или комнату

Тинькофф Банк имеет программы по оформлению ипотеки на отдельную долю. Однако несмотря на столь явное преимущество, процентная ставка держится на достаточно высоком уровне – от 13 % при минимальном взносе 25 % от стоимости приобретаемого имущества.

Перейти  Оформление дома после вступления в наследство

Но что делать, если обстоятельства не позволяют выплачивать кредит? Например, никто не застрахован от развода, ссоры родственников, потери платежеспособности или любой другой ситуации, вынуждающей продать жилье, по которому еще не выплачена ипотека.

Этот вариант предполагает полное погашение долга перед продажей старой квартиры и покупкой новой. Как только будет выплачен долг по ипотеке, с заемщика будут сняты все ограничения на продажу ипотечной квартиры. Это позволит без всяких проблем купить новое жилье за личные средства или опять же в кредит.

Ключевым моментом при данном варианте является вопрос – «где взять деньги на выплату остатка кредита?».

Ведь старое жилье еще не продано, да и личных средств в таком количестве нет, иначе зачем бы пришлось брать недвижимость в кредит? Тут у заемщика есть несколько вариантов. Он может занять деньги у знакомых или родственников.

Если такой вариант невозможен, деньги можно получить от человека, заинтересованного в покупке вашего жилья. Тогда этапы сделки будут иметь такую последовательность:

  • Заемщик (продавец) должен обратиться в банк, где оформлялся кредит, и уточнить остаток долга по ипотеке. Тогда же можно взять в банке документ, подтверждающий сумму задолженности, чтобы предъявить его покупателю.
  • Между продавцом и покупателем нужно будет заключить договор, который обязательно заверяется у нотариуса.
  • Продавец договаривается с покупателем о вариантах передачи денег для погашения остатка кредита: наличными (ненадежный для покупателя вариант, поэтому используется редко), перечисление средств на банковский счет или погашение долга в банке в присутствии и продавца, и покупателя.
  • Далее осуществляется погашение задолженности. Погасить долг по кредиту может продавец: на него банк оформляет всю платежную документацию, которая будет доказывать участие данного лица в погашении кредита. На этом этапе есть один важный момент: сначала убедитесь, что ипотечный договор с банком не включает штрафа за досрочное погашение кредита. В любом случае погасить долг раньше вы сможете, но при наличии штрафного пункта за это придется доплатить.
  • Далее банк снимает с заемщика обременение и выдает ему документ о снятии обременения и погашении всех долгов перед банком.
  • После получения всех необходимых документов нужно зарегистрировать сделку и факт снятия с заемщика всех ограничений на ее совершение. Только после этого договор о погашении долга обретет юридическую силу.
  • Имея при себе все необходимые документы и зарегистрированный договор, нужно прийти в нотариальную контору, где можно оформить договор купли-продажи. Этот документ также подлежит государственной регистрации, после чего он станет основанием для получения свидетельства о праве на собственность.

Суть этой сделки такая же, как и при первом варианте. Единственное отличие заключается в том, что теперь законные права продавца и покупателя надежно защищены. Этот способ считается наиболее безопасным и исключает любые мошеннические действия с обеих сторон.

В качестве дополнительной меры безопасности банк предоставляет покупателю возможность оформить договор поручительства. Благодаря этому договору покупатель сможет самостоятельно погасить остаток долга и получить право требовать от продавца возврата этого долга.

Основанием для такой сделки часто является неспособность текущего владельца жилья выплачивать долг по кредиту. В этом случае банк может войти в положение заемщика и предложить ему два варианта сделки:

  • Новый заемщик берет кредит у банка, где оформлялся кредит на продаваемую квартиру:
  • Новый заемщик может взять кредит в другом банке.

Первый вариант более простой. Перед тем, как приступить к переводу долга, опять же убедитесь, что договор не предусматривает штраф за досрочное погашение кредита.

Сбербанк

В чем особенности сделки купли-продажи коммунальной комнаты?

Главная особенность сделки купли-продажи в том, что потребуются отказы от преимущественного права приобретения от всех жильцов, которые имеют доли в квартире или доме.

Если не получить такой отказ, то сделка может быть оспорена в суде. Купчая на комнату в обязательном порядке заверяется нотариусом, хотя для других сделок это не является обязательным.

Любой риэлтор подтвердит также, что на комнаты в коммуналке спрос меньший, чем на полноценные квартиры. И это еще одна причина, по которой долевую покупку кредитуют далеко не все банки.

Возможно, придется обратиться не в один, а множество банков и не факт, что условия, которые предложат будут действительно выгодны для заемщика (например, ставка будет не 10%, а 13 или 14% годовых).

Немногие соотечественники могут позволить себе покупку квартиры, пусть и в кредит. Для граждан предложен такой банковский продукт, как ипотека на комнату в коммунальной квартире или в общежитии. Такая недвижимость пользуется популярностью не только у тех, кто сразу собирается в ней обосноваться.

Взять ипотеку на комнату решаются и те, кто собирается сдавать ее в аренду или собрать средства для последующего выкупа жилья. Чтобы узнать, как взять ипотеку на комнату, специалисты раскрывают все тонкости процесса.

Всем клиентам, которые стремятся приобрести небольшую жилплощадь, придется соответствовать установленным требованиям в отношении:

  • Возраста – на момент кредитования клиент банка должен быть старше 21 года. На момент окончания действия ипотечного договора заемщику не должно быть более 65–75 лет.
  • Стажа – клиент должен быть трудоустроенным не менее полугода на одном месте. Общий стаж не может быть меньшим 1,5–3 лет.
  • Поручителей или созаемщиков. Риски финучреждений, которыми выдается ипотека на коммунальную комнату, достаточно велики. Могут потребоваться еще и поручители, которые в случае неплатежеспособности заемщика возьмут на себя обязательства по кредиту.

Важно! Если между супругами составлен брачный контракт, они не могут выступать в роли поручителей друг у друга!

Требования к комнате

Если жилье отвечает всем параметрам и требованиям покупателя, можно обращаться в кредитную организацию для оформления ипотеки. Банки выдвигают требования к жилью должно быть:

  • пригодным для проживания и не находиться в аварийном состоянии.
  • с санузлом, водопроводом, канализацией, прочими инженерными коммуникациями.
  • отапливаться;
  • с электросетью;
  • более 12 кв. м.

Важно! Кредиты на покупку комнаты выдаются только на жилье, которое построено не ранее 1970 года и не имеет деревянных перекрытий.

Каждый банк может менять условия – смягчать или ужесточать их. Прежде чем оформить договор будет проведен анализ состояния недвижимости и рассчитаны риски от такого кредитования. Предварительно потенциальный клиент может собрать информацию и решить, можно ли купить комнату в ипотеку в определенном банке или стоит подыскать другую недвижимость.

Пакет документов

Для оформления договора потребуется не только стандартный пакет, но и потребоваться дополнительные документы. Среди условий для ипотеки на комнату в Сбербанке значится такой перечень документов:

  • Заявление, оформленное по определенной форме.
  • Паспорт, потребуется ксерокопия.
  • Справка о доходах, оформленная по форме 2-НДФЛ.
  • Поручительство от мужа, жены, других людей.
  • Военнослужащие предъявляют справку о сроке контракта, пенсионеры – удостоверение.

Оформление договора на покупку в кредит комнаты в коммуналке или в общежитии – достаточно хлопотное дело, которое занимает приличное количество времени. Для оперативного прохождения процедуры рекомендуется придерживаться пошаговой инструкции:

  1. Поиск жилья.
  2. Поиск банка с оптимальными условиями.
  3. Подача заявления в банк.
  4. Предоставление пакета документов.
  5. Кредитный эксперт приступает к анализу недвижимости и производит оценку залогового имущества.
  6. После получения положительного решения между банком и клиентом заключается договор и вносится первоначальный взнос заемщиком.
  7. Выдается оговоренная контрактом сумма на покупку жилья.

Важно! Чтобы приобрести комнату в коммуналке, придется оформить согласие всех жителей квартиры. Документ следует нотариально заверить!

Существуют определенные нюансы, которые следует учитывать покупателю:

  • После приобретения комнатой можно пользоваться сразу.
  • Даже после одного просроченного (а тем более нескольких) платежей банк имеет право подать иску в суд и изъять квартиру.
  • Шансы на положительное решение от банка после подачи заявления многократно увеличиваются, если в прошлом заемщик имеет положительную кредитную историю.
  • Банки охотнее выдают займы для своих постоянных клиентов (в том числе и тех, кто получает заработную плату при помощи карты банка).

Заключение

Покупка в кредит доли в квартире или доме может быть связана с массой сложностей. Далеко не все банки готовы выдать заем на кредит, опасаясь трудностей с продажей залога в будущем.

Кроме того самому продавцу придется получить письменный отказ от всех жильцов коммунальной квартиры или дома, которые имеют постоянную регистрацию и право собственности на свои доли. Любой из них может обжаловать сделку купли-продажи, если такой отказ не был получен и доля была продана посторонним лицам без ведома соседей.

Кредитные организации не любят предоставлять заем на часть недвижимости во всех случаях, кроме выкупа последней доли.

Однако это не повод отказываться от своей идеи по поводу приобретения жилья. Подготовив все документы и подав их в несколько организаций, вы наверняка получите положительный результат хотя бы в одной.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector