Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

Содержание
  1. Общие положения о расторжения договора
  2. Расторжение договора аренды нежилого помещения
  3. Прекращение правоотношений по инициативе пользователя имущества
  4. Алгоритм расторжения договора аренды
  5. Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем
  6. Дополнительное соглашение
  7. Одностороннее прекращение договора аренды арендатором
  8. Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке
  9. Существенные изменения обстоятельств
  10. Вместо заключения
  11. Другие нюансы одностороннего прекращения действия договора аренды
  12. Основания
  13. Другие нюансы одностороннего прекращения действия договора аренды
  14. Арендодатель
  15. Арендатор
  16. Расторжение или отказ от обязательств
  17. Расторжение в судебном порядке
  18. Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке в России
  19. Документы
  20. Обращение в суд
  21. Особенности
  22. Правовые последствия
  23. Когда допустимо одностороннее расторжение договора любой из сторон
  24. Арендодатель
  25. Арендатор
  26. Основные данные о сделках
  27. Специфические признаки договора аренды
  28. Расторжение договора: как это происходит
  29. Разрыв договора без суда

Общие положения о расторжения договора

Прекратить правоотношения с арендатором собственник имущества может в любой момент, если срок действия соглашения не установлен. При этом он должен направить пользователю объекта сначала предупреждение, а затем (в случае невыполнения требований) – уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке (образец извещения представлен в статье).

Если в соглашении установлен срок действия, то прекращение правоотношений допускается только по судебному решению. При этом основания для расторжения сделки должны быть вескими.

Общий принцип российского договорного права позволяет, сторонам соглашения о найме расторгнуть его досрочно, прежде всего, по соглашению обеих сторон. Арендодателю, решившемуся расторгнуть договор аренды недвижимости, следует сделать предложение съемщику о заключении соглашения.

При отсутствии же такого согласия и возникновении причин и условий для одностороннего расторжения аренды по воле арендодателя, гражданский закон содержит условие об обязанности утверждения такой инициативы исключительно судебным решением (ч.2 ст. 450 ГК РФ).

Вышеназванными правилами зафиксированы общие,  применимые основания возникновения права досрочного расторжения  договорных отношений по аренде:

  • основные нарушения договорных обязательств;
  • наличие других фактов виновного поведения арендатора, установленных законом или соглашением.

Признак существенности нарушения – ущерб или материальные потери в значительном размере для арендодателя от действий нанимателя. Однако установление указанного признака и определение тяжести нарушенного обязательства принадлежит исключительно суду.

Для начала и в силу требований ч. 3 ст. 619 ГК РФ собственник обязан соблюсти необходимую процедуру – направить в адрес арендатора претензии, исправления допущенных нарушений с одновременным предложением преждевременного закачивания договора.

Факт выполнения нанимателя поставленных претензий, в рамках установленного или разумного периода, лишит арендодателя права обращения в судебную инстанцию. Важно установить в действиях арендатора помещения разновидность несоблюдения.

Расторжение договора аренды нежилого помещения

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

Ключевой принцип гражданского законодательства РФ — свобода договора. Он подразумевает свободное определение сторонами условий документа, где зафиксированы взаимные права, обязанности участников. Подобное законодательство также учитывает и принцип выполнения обязательств по договору обоими сторонами.

Следовательно, даже существенные перемены обстоятельств не являются основой для расторжения договора. Требуя прекращения договора на подобном основании, истец должен аргументировать и уверенность сторон в момент заключения документа в том, что это изменение обстоятельств точно не произойдет.

Расторжение договора аренды нежилого помещения оформляется обязательно посредством составления письменного соглашения. Приведем пример подобного соглашения о расторжении договора. Безусловно, данный документ начинается с названия – «Соглашение о расторжении договора аренды…».

Понятно, что далее предусмотрены номер документа и дата в стандартном, типовом исполнении. В самом тексте договора далее перечисляются ФИО арендодателя и арендатора и указываются основания, по которым заключено данное соглашение.

При этом в отношении данного нежилого помещения указываются такие данные, как точный адрес, этаж, количество комнат, а также их общая площадь в квадратных метрах. В договоре обязательно оговариваются и обязательства Сторон по договору, включая факт задолженности по платежам.

Также в подобном договоре необходимо написать о возможности штрафа в случае передачи помещения позже указанного в документе срока. Нелишним будет и внесение особого пункта о погашении долга, в случае его возникновения.

Отдельным пунктом описывается в подобном документе техническое состояние нежилого помещения соответствующей части общего имущества. Желательно упомянуть и состояние земельного участка, например «… на момент возврата удовлетворительное», и состояние иного имущества, которое принадлежит Арендодателю.

Прописываются в данном договоре и особенности составления и подписания акта приема-передачи. Максимально конкретно должны быть прописаны и сроки, в которые должен быть сформирован и подписан последний уполномоченными представителями Сторон с момента подписания данного соглашения.

Заключительный блок пунктов подобного документа должен содержать данные о количестве составленных экземпляров, их юридической силе и конкретном предназначении для каждой из Сторон. Соответственно последние пункты данного договора обязаны содержать адреса и банковские реквизиты, а также подписи Сторон. Таким образом, обе стороны обязательно должны оставить личные подписи в данном соглашении.

Мы уже упоминали о том, что подобное соглашение подразумевает обязательное приложение к нему акта передачи арендующей стороной помещения, а также его приемку арендодателем. Подобный документ также будет считаться действительным только при подписании его обеими сторонами.

Следует указать, что процедура расторжения договорных отношений аренды подразумевает госрегистрацию завершения аренды в тех случаях, если соответствующий договор найма также был подвержен обязательной регистрацией.

Прекращение правоотношений по инициативе пользователя имущества

Положения ст.612 ГК РФ обуславливают то, что арендодатель несет ответственность за все недочеты имущества, которое сдано в аренду. Подразумеваются те из них, которые полностью либо частично препятствуют пользованию недвижимостью, причем не играет роли, знали стороны или нет во время оформления документа аренды о последних.

Итак, допустим, изъяны в имуществе обнаружились. Как может поступить арендатор? Вариантов поведения три:

  • требование от арендодателя или безвозмездной ликвидации пороков имущества, или же пропорционального снижения платы за аренду. В качестве версии вполне вероятно и требование по компенсации расходов на ликвидацию недочетов имущества;
  • удержание суммы из арендной платы (потраченной на устранение недостатков арендуемого имущества);
  • требование досрочного прекращения договора.

Если с первыми двумя версиями развития событий все ясно, разберем последний вариант. Итак, арендодателем, который извещен о требованиях арендатора либо о его желании ликвидировать дефекты имущества за счет владельца, может быть произведена замена предоставленного последнему имущества иной аналогичной недвижимостью, находящейся в подобающем состоянии. Действия, уточним, могут проявиться и в неоплатном устранении несовершенств имущества.

Важным нюансом в подобных договорных отношениях является то, что арендодатель ответственности за изъяны и дефекты сданного в аренду имущества не несет. Это актуально в тех случаях, если последние оговаривались на этапе заключения договора аренды (вариант – о них было еще до оформления отношений известно арендатору или они явно присутствовали при осмотре последним имущества или при проверке его исправности на этапах заключении договора, собственно передачи в аренду имущества).

Непосредственно правовое обоснование расторжения договоров, касающихся аренды имущества и прав на прекращение исполнения обязательств со стороны арендатора, предоставляется в ст. 620 ГК РФ, которая однозначно регламентирует ситуации, в которых он может прекратить исполнять свои обязательства по заключенной сделке. К таковым случаям относится:

  • Создание препятствий или непредоставление доступа к арендованному в соответствии с договором имуществу;
  • Наличие у арендуемого имущества существенных недостатков, которые не были оговорены изначально в условиях заключенного договора и о которых было неизвестно арендатору;
  • Арендодатель отказывается от проведения капитального ремонта и обслуживания имущества в соответствии с положениями договора и в установленные в нём сроки, либо в разумные сроки при их отсутствии;
  • В случае, если арендуемое имущество придёт в негодность или значительно изменит свои качества по причине наступления событий, непредвиденных арендатором и произошедших без его участия или вины.

В вышеперечисленных случаях арендатор имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке без обращения в суд и без уведомления арендодателя. В то же самое время, судебное рассмотрение возникающих споров между сторонами возможно по инициативе любой из сторон в случае подобного прекращения взаимных обязательств и прав.

Законодательство предусматривает и другие возможные случаи прекращения действия договора по инициативе одной из сторон. Так, причины для одностороннего прекращения аренды могут предусматриваться непосредственно положениями самой заключенной сделки как для арендодателя, так и для арендатора.

При этом обращение в суд возможно и не только при наступлении событий, разрешающих расторгнуть договор в одностороннем порядке. Причиной для обращения в органы правосудия может быть или непредвиденное наступление определенных обстоятельств, или же подозрение на нарушение и ущемление прав одной из сторон договора.

Пример:арендатор может потребовать расторжения договора аренды с арендодателем, если в среднем по региону стоимость аналогичных услуг в несколько раз ниже, чем заявлено в условиях договора. При этом, если таковые изменения наступили в связи с удешевлением предложений на рынке, а в договоре предусмотрена выплата неустойки за досрочное прекращение аренды, суд может вынести решение как о прекращении действия договора аренды, так и о принудительном изменении условий заключенного договора без приостановления действия взятых арендатором или арендодателем обязательств.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором осуществляется, если:

  • Собственник не предоставляет имущество, создает препятствия для его эксплуатации в соответствии с условиями соглашения или назначением объекта.
  • Ценности были переданы, но имеют недостатки, препятствующие его использованию, если они не были оговорены законным владельцем при оформлении соглашения, не были известны арендатору заранее и не могли быть обнаружены в ходе осмотра/проверки состояния ценностей при подписании документа.
  • Собственник не осуществляет капремонт, являющийся его обязанностью, в согласованные сторонами (или разумные) сроки.
  • Объект стал непригодным к использованию в силу обстоятельств, от арендатора не зависящих.

Указанный перечень приведен в 620 статье ГК. Этот список считается открытым. Как указано в 620 норме, соглашение может быть прекращено и по иным основаниям, предусмотренным в самом договоре.

Расторжение зарегистрированного договора аренды в одностороннем порядке допускается только в судебном порядке. Речь, в частности, о соглашении, объектом которого является недвижимость.

Дополнительные основания для расторжения арендного соглашения должны указываться в нем четко и однозначно. Если сторона в суде будет ссылаться на формулировку “иные основания”, закрепленную в договоре, суд иск отклонит.

По ГК, способ претензионного (внесудебного) расторжения соглашения называется односторонним отказом. Однако, несмотря на наличие прямой формулировки в законе, стороны достаточно часто включают в договор пункт о возможности прекращения правоотношений с уведомлением за оговоренное число дней (месяцев и пр.).

Такое условие большинство инстанций считает допустимыми. Тем не менее юристы рекомендуют формулировать его как право стороны выразить немотивированный отказ в соответствии со ст. 450.1 ГК или как возможность прекратить договор во внесудебном одностороннем порядке без приведения мотивов.

Возможность прекращения арендных отношений в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, прямо вытекает из действующего законодательства с детальной конкретизацией в соглашении. Важным пунктом любого соглашения, признается установление срока его действия. Именно в пределах действия заключенного договора и допускается его досрочное расторжение.

Важно помнить, что установление правоотношений  с арендой помещения, отнесено законодателем к двухсторонним сделкам. И самим режимом таких сделок, максимально гарантируется правовой механизм защиты, как арендодателя, так и съемщика, от возможности внезапной и невыгодной воли на окончание сделки.

Алгоритм расторжения договора аренды

Договор аренды относительно нежилого помещения расторгнут может быть на самых разных основаниях. Перечислим их и рассмотрим подробнее. Во-первых, это истечение сроков аренды. Во-вторых, это может быть договоренность по этому поводу обеих сторон.

А в-третьих, основой данного деяния может быть инициатива какой-либо одной стороны. Необходимо также отметить то обстоятельство, что какая бы причина ни выступала основой расторжения подобного договора аренды, обязаны быть соблюдены все существующие аспекты (правовые) действующего законодательства.

Итак, разберем более подробно все описанные выше случаи относительно расторжения подобных договорных отношений.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

Собственник имущества вправе требовать прекращения правоотношений, если арендатор:

  • Использует имущество, существенно нарушая (допуская неоднократное нарушение) условия соглашения или не в соответствии с назначением объекта.
  • Причиняет существенный ущерб имуществу.
  • Не вносит плату за пользование больше двух раз подряд по окончании оговоренного соглашением срока.
  • Не осуществляет капремонт в установленный (разумный) срок, если он является обязанностью пользователя на основании договора или закона.

Соглашением могут закрепляться и иные основания для прекращения арендных правоотношений.

Перед расторжением договора аренды в одностороннем порядкеарендодатель обязан направить пользователю предупреждение о необходимости выполнения условий соглашения в разумные сроки.

Данные правила закрепляет 619 статья ГК.

Ранее мы сказали, в зависимости от соглашения, процедура его расторжения может различаться. Законодательство Российской Федерации позволяет произвести аннулирование любого договора в одностороннем порядке.

Очень важно составить передаточный акт, на основании которого впоследствии будет передаваться имущество. Данный акт включает информацию о сторонах договора, имуществе, сроках и месте возврата.

Обязательно стоит заключить дополнительное соглашение, в котором будет указан алгоритм расторжения. Данный документ позволит максимально ускорить данную процедуру, если арендатор не желает исполнять свои обязанности.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

Если вы неуверенны в том, как аннулировать сделку, то лучше обратиться за юридической помощью. Квалифицированный юрист поможет составить всю документацию и сможет представлять вас в суде, если появится такая необходимость.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателемдопускается только в крайних случаях. Что это могут быть за ситуации и как правильно оформить прекращение арендных отношений – об этом и поговорим.

Арендные отношения могут возникать на определенный срок, который стороны оговаривают в договоре, или на бессрочной основе. Есть еще случаи, когда на законодательном уровне к аренде определенного вида имущества устанавливаются так называемые предельные сроки аренды. Тогда арендные отношения не могут длиться дольше, чем эти предельные сроки.

Но в любом случае пока срок прекращения договора не наступил, любая из сторон может захотеть прекратить арендные правоотношения. Это и называется досрочным прекращением договора. Поскольку аренда – это двухсторонняя сделка, здесь защищаются права обеих сторон. И чтобы отношения прекратились досрочно, нужно согласие обеих сторон.

И вот на случай защиты стороны договора аренды от внезапного и невыгодного расторжения сделки ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в одностороннем порядке расторжение происходит только через суд, и то если у инициатора процесса будут основания для выдвижения подобного требования.

В уже вышеупомянутой статье 450 ГК РФ прописаны общие основания, по которым обе стороны сделки могут потребовать через суд досрочного ее прекращения. К ним относятся:

  • существенное нарушение договора;
  • другие случаи, которые прямо прописаны в законе или договоре.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

Под существенным законодатель понимает такое нарушение одного из договорившихся, которое влечет за собой причинение ущерба, отчего другой договорившийся несет значительные потери. Но тут нет конкретики, поэтому суд решает, действительно ли нарушение было существенным.

К другим случаям как раз и относятся основания, закрепленные в ст. 619 ГК РФ, на основании которых арендодатель может потребовать прекратить договор. Арендодатель может потребовать вернуть ему предмет аренды, если установит, что арендатор:

  • существенно нарушает условия договоренности;
  • пользуется имуществом с нарушением его назначения, оговоренного в договоре, или вытекающего из природы самой вещи;
  • существенно ухудшает имущество;
  • два раза подряд не вносит аренду;
  • не делает капитальный ремонт, если такое обязательство за ним закреплено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Сами стороны могут в договоре аренды прописать дополнительные условия для досрочного прекращения аренды или детализировать те, что закреплены в законе. Кстати, такая детализация значительно упростит доказывание в суде наличие оснований для расторжения договора.

Понятно, что если обе стороны согласны прекратить аренду раньше срока, то они просто совершают действия в этом направлении, такие как передача обратно предмета аренды и подписание акта-приема передачи. А сам договор закрывается дополнительным соглашением, составленным в аналогичной форме.

А вот если арендатор против, тогда арендодателю придется идти в суд, и то не сразу. Согласно ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вначале должен направить арендатору письмо, в котором потребовать от арендатора исправить допущенные нарушения. Эта же позиция подтверждена в п. 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66.

Важно! В дополнении к требованию исправить нарушение должно идти предложение расторгнуть договор досрочно.

В том случае если арендатор выполнит поставленные перед ним требования в установленный или разумный срок, арендодатель теряет право на обращение в суд. Это подтверждается п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14.

Перейти  Алименты одновременно в долях и твердой сумме

После того как суд вынесет положительное решение по делу, удовлетворив требование арендодателя, договорные отношения прекращаются. Но это не всегда означает, что предмет аренды тут же возвращают. В отдельных случаях требуется повторное обращение в суд для удовлетворения иска об истребовании имущества из чужого пользования.

Поэтому многие юристы советуют уже в первом иске ставить сразу два этих требования. Тогда уже после первого судебного процесса можно будет получить исполнительный документ, на основании которого приставы смогут организовать принудительное возращение предмета аренды.

Если же арендатор решил сразу выполнить решение суда, то он возвращает предмет аренды по собственной инициативе, при этом стороны подписывают акт приема-передачи, в котором фиксируется состояние передаваемого имущества.

При обнаружении существенного ухудшения состояния предмета аренды к арендатору могут быть предъявлены требования по возмещению ущерба. А в случае когда основанием для досрочного прекращения аренды послужила просрочка уплаты арендных платежей, арендодатель вправе добиваться возврата задолженности.

Арендодатель может инициировать досрочное расторжение арендных отношений только в случаях, когда арендатор допустил существенные нарушения в исполнении своих обязательств. А решать спор о досрочном прекращении аренды только в компетенции суда.

Арендодатель расторгает договор в рамках реализации предоставленного законом субъектам гражданских отношений права на одностороннее прекращение обязательства (судебная практика давно уравняла понятия «односторонний отказ» и «одностороннее расторжение», см.

В соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ достаточно будет предупредить арендатора о прекращении отношений с ним за 1 месяц, а в случае аренды недвижимости — за 3 месяца. Никаких требований, кроме соблюдения срока направления, к предупреждению законодателем не разработано.

Расторгнуть тем же способом договор аренды с установленным сроком действия возможно, если такое условие содержится в договоре.

Нормы гражданского законодательства не обязывают как-либо обосновывать намерение завершить бессрочные арендные отношения (это безмотивный отказ). Тем не менее принимать во внимание и интересы арендатора придется, поскольку буквальное исполнение нормы может превратиться из реализации права в злоупотребление правом.

Например, если окончание договора и возврат земельного участка приходится на период полевых работ или же возврат предмета аренды ведет к прекращению арендатором деятельности и ограничению конкуренции и т. п. (см.

Бессрочный договор аренды не может устанавливать прямых или косвенных запретов, лишающих права отказываться от его исполнения без указания причин, поскольку такие правила договора изменили бы суть этих отношений, нивелировав их главный признак — временность владения или пользования арендованным имуществом. Об этом говорится в п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16.

К таким безусловным запретам относится, например, обязанность выплатить за расторжение денежную сумму. Так, согласно п. 15 постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении» от 22.11.

Важно помнить, что выбор бессрочного режима аренды имущества является правом арендодателя, а его принуждение к отказу от такого режима и требование определить срок не допускается (определение ВС РФ от 27.06.2017 по делу № 305-ЭС17-2608, А41-13398/2016).

Прекращение арендных отношений на определенный срок по желанию арендодателя регламентировано в ст. 619 ГК РФ. Нормы статьи предусматривают расторжение договора в этом случае только по решению суда. Досудебный порядок разрешения спора обязателен (ст.

Само право арендодателя прекратить отношения по аренде поставлено в зависимость от недобросовестности арендатора, который:

  • существенно или неоднократно нарушает договор аренды, в том числе использует объект аренды не по назначению;
  • значительно снижает качество имущества;
  • допускает просрочку арендных платежей более 2 раз подряд;
  • не осуществляет возложенный на него капитальный ремонт в установленный или разумный срок.

Дополнительное соглашение

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

Важно отметить, что возможность применения названых условий допустимо лишь в тех моментах если стороны пришли к соглашению об аренде помещения на определенный отрезок времени. Заключая сделку об аренде недвижимости в рамках неопределенного срока, каждая из сторон признает за другой по определению правовую возможность отказа, от арендных отношений (при обязанности соблюдать 3-месячный период соответствующего предупреждения до даты фактического расторжения).

При этом правоприменительная практика не стоит на категоричной позиции, и допускает установление в тексте договора иного срока, устанавливающего время уведомления о досрочном прекращении договора найма.

Законодательно также не предусмотрен запрет на возможность внесения в договор позиций, расширяющих права собственника на его досрочное окончание. Если возникает спор на указанный счет – его разрешит суд.

А вот исключить из договора условие о праве арендодателя помещения на односторонний отказ от дальнейшего выполнения договора закон не позволяет. Суд, опираясь на норму закона, данный отказ признает ничтожным.

Для уведомления предусмотрена обязательная письменная форма, в котором отражаются сведения:

  • О наименовании;
  • О реквизитах сторон и договора;
  • Об основаниях, послуживших поводом для уведомления;
  • О содержании требований.

Оно имеет особое практическое значение.

Зачастую дополнительное соглашение, устанавливающее порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке прилагается к исковому заявлению в случае, если вторая сторона уклоняется от его исполнения.

Теперь понятно, как происходит расторжение договора аренды в одностороннем порядке. Арендодателем или арендатором – это не так важно. Главное, что принцип действий ясен.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

Никаких существенных наставлений относительно написания соответствующих бумаг нет. На них распространяются общие принципы деловой переписки, сохраняется стандартная структура писем. Если не хочется думать о том, как расторгнуть договор в одностороннем порядке, лучше всего обратиться за помощью к юристу. Он поможет написать и уведомление, и соглашение.

Одностороннее прекращение договора аренды арендатором

Сделка обязана быть составлена в письменном виде, если заключается между:

  • Физ. лицами на период более 1 года.
  • Между физическим и юр. лицом, срок не имеет значения.
  • Между юр. лицами, в том числе ООО независимо от срока.
  • Между индивидуальными предпринимателями (ИП).

Срок – это важное положение, хотя для подобного договора оно не считается существенным. Подразумевается, если срок не прописан, то договор бессрочный, к тому же каждая из сторон в любой момент может расторгнуть его в одностороннем порядке.

Собственно плата может вноситься в разной форме, а именно:

  1. Конкретная оговоренная сумма, которая может вноситься с определенной периодичностью: ежемесячно, ежегодно.
  2. Доля от результатов функционирования арендатора.
  3. Взамен неких услуг со стороны арендатора.
  4. Встречная передача в собственность определенного имущества.
  5. Возложение обязательства касательно улучшения состояния арендуемого имущества. Чаще всего это ремонт, модернизация, реконструкция.

Правило о том, что односторонний отказ от исполнения договора возможен, когда от допускается законом или соглашением сторон (ч. 3 ст. 450 ГК РФ), в равной мере относится и к договору аренды. То есть, стороны вправе предусмотреть одностороннее расторжение договора аренды.

Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения сторон по договору аренды, в отличии, скажем от 37 Главы ГК РФ, регулирующей правоотношения сторон по договору подряда, не содержит указание на право какой-либо стороны отказаться от исполнения договора, то есть расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а говорит лишь о праве требовать расторжения договора в суде.

Таким образом, понятия отказ от исполнения договора и расторжение договора по инициативе одной из сторон не равнозначны. В связи с этим на практике часто возникает вопрос о возможности включения в договор аренды условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и, если такая возможность есть, то необходимо ли предусматривать в договоре аренды условия и основания для такого отказа или он может быть безмотивным.

Имеющаяся на сегодняшний день судебная практика позволяет сделать вывод, что стороны могут предусмотреть в договоре аренды условие об одностороннем отказе от исполнения договора.

При этом свой вывод о действительности условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды суды обосновывают тем, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, поскольку ни ст.

То есть, если договором аренды предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды, достаточно направить арендатору уведомления. В суд обращаться не обязательно.

Кроме того, положение ГК РФ о необходимости направить арендатору предложение об устранении нарушений относится только к случаю расторжения договора в судебном порядке. В случае одностороннего отказа от договора аренды никакие требования арендатору направлять не надо.

В какой момент договор аренды считается расторгнутым в случае отказа от его исполнения арендодателем.

Договор аренды, в случае одностороннего отказа от его исполнения арендодателем, считается расторгнутым с момента получения отказа арендатором, если иной срок не предусмотрен договором или не указан в уведомлении арендодателя об одностороннем отказе.

Основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды

При заключении договора аренды стороны могут предусмотреть основания для отказа от исполнения договора. Однако, бывают случаи, когда договор не содержит никаких условий и оснований для отказа от договора аренды.

Если вы все-таки решили расторгнуть договор аренды в связи с нарушением арендатором условий договора, то отказываться от исполнения договора следует до того, как арендатор устранил нарушения, поскольку в противном случае, если арендатор устранил нарушение, суды расценивают отказ арендодателя от договора как злоупотребление правом.

То есть, если договор предусматривает возможность отказаться от исполнения договора без основания, несмотря на нарушение условий договора арендатором, целесообразно не указывать на такие нарушения в уведомлении от отказе.

Еще один важный момент.

Имеется судебная практика, в соответствии с которой волеизъявление арендатора на односторонний отказ от исполнения договора не считается доказанным, если в соответствующем уведомлении указано на прекращение аренды, но отсутствуют ссылки на договор или иные данные, позволяющие идентифицировать отношения.

На сегодня, пожалуй, хватит. В последующем я расскажу о таких спорных вопросах, как разумность срока для погашения задолженности, существенность нарушений арендатора, о расторжении договора аренды при необходимости использования имущества для собственных нужд и других вопросах.

С наилучшими пожеланиями,Адвокат, к.ю.н. Мугин Александр С.

Возможна вам также будет интересна статья «Арендатор не платит аренду«.

Но это еще не все. Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке подразумевает несколько вариантов развития событий. Они напрямую зависят от обстоятельств.

Дело все в том, что на сегодняшний день можно расторгнуть любой договор в одностороннем плане:

  • в судебном порядке;
  • без участия судебных органов.

Как правило, любая сторона при наличии веских оснований для прекращения действия соглашения может обратиться с соответствующим ходатайством.

Крайне важным подспорьем в момент возникновения желания собственника расторгнуть арендные отношения  должны послужить условия договора. Не секрет, что именно грамотно составленный и учитывающий нюансы сделки, немаловажно минимизирует материальные и эмоциональные расходы при его одностороннем расторжении.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

Можно рекомендовать включение в соответствующий раздел соглашения аренды нижеперечисленных пунктов для одностороннего расторжения по инициативе арендодателя и возврата предмета договора:

  • использование съемщиком помещения с существенными нарушениями достигнутых договорённостей и цели его использования, либо в случае неоднократных несоблюдении, приводящим к существенным ухудшениям его состояния;
  • систематического нарушения арендатором сроков платежа арендной платы – два и более раза (от срока, зафиксированного сделкой по аренде);
  • отказа арендатора произвести текущий или капитальный ремонт помещения, признанный договором обязательным для него и назначенный в определенный сделкой промежуток времени.

С каждым годом все чаще встречаются случаи досрочного расторжения подобной разновидности договорных отношений аренды. Подобный вариант является возможным первоочередно в случае обоюдного согласия арендатора и арендодателя.

Уточним, согласно положений ст. 450 ГК, если арендатор и арендодатель достигают взаимности в договоренности и ни одна из сторон не протестует против досрочного прерывания отношений, то расторгнуть последний вполне можно и без каких-либо добавочных условий.

Далее рассмотрим особенности одностороннего порядка досрочного прекращения аренды недвижимости. Подобное прекращение договорных отношений аренды производится согласно условий, которые указаны в самом тексте конкретного договора.

Если пунктов о досрочном расторжении текст договора также не содержит, а это может быть, например, следующая фраза «. Арендатор обладает правом досрочного отказа от данного Договора в случае неисполнения Арендодателем п. .

письменное уведомление арендодателя либо арендатора о досрочном расторжении договора, в виде направленного заказного письма с описью вложения, а также обязательным уведомлением о его доставке. Важно знать, что подобные деяния должны быть проведены не позже, чем за 2 календарных месяца до самого факта расторжения договора.

Какие обязательства при таком раскладе возлагаются на арендодателя, как инициатора разрыва договорных отношений? Последнему придется уплачивать неустойку арендатору за досрочное прекращение договорных обязательств.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

Подразумевается законодательно сумма, которая равна размеру месячной оплаты за оговоренное договором нежилое помещение. А вот если инициатива по расторжению договора исходит от арендаторов, то следует знать, что авансовые платежи за арендованные помещения возвращаться назад не будут.

Немаловажный нюанс — односторонний порядок и отсутствие предупреждения для расторжения договора реально лишь по постановлению судебного органа. Достаточными основаниями для положительного решения судебным органом при этом считаются следующие моменты:

  • использование арендованного помещения не по тому назначению, которое указано изначально в договоре;
  • несвоевременность оплаты аренды;
  • порча арендованного имущества;
  • факт передачи в субаренду нежилого помещения без позволения на то собственника;
  • нарушение любого из пунктов заключенного договора;
  • иные основания, которые судебный орган посчитает достаточными для расторжения договорного документа.

Уточним, также существенным считается ненадлежащее исполнение договора одной из сторон. Подразумеваются случаи, когда это для иной стороны влечет такой ущерб, что последняя в значимой степени лишается тех выгод, на которые рассчитывала на момент заключения договора.

Отметим, односторонний отказ от реализации договора в полном объеме (вариант – частично), когда подобное деяние допустимо законодательно либо по соглашению сторон, определяют договор как расторгнутый (вариант – измененный).

Относительно договоров аренды возможность одностороннего отказа прямо предполагается лишь применительно к документам, которые оформлены на так называемый неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Касательно договора, в котором сроки указаны, стороны вполне могут отказаться от выполнения по нему обязательств тогда, когда возможность подобного отказа прямо предусмотрена конкретным документом.

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке

Как провести расторжение договора аренды в одностороннем порядке? Образец уведомления, предложенный далее – это всего лишь шаблон, которым можно руководствоваться в большинстве случаев.

“Я, (данные об арендодателе: Ф. И. О. гражданина, паспортные данные), именуемый далее “Арендодатель”, настоящим документом уведомляю гражданина (сведения о человеке, снимающем квартиру), что хочу расторгнуть договор № (номер договора) в одностороннем порядке по причине (описание ситуации).

Ничего трудного, особенного или непонятного. Самое обычное уведомление, которое указывает на замысел гражданина. Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке уже был изучен. Как выглядит соглашение о реализации поставленной задачи?

Мы (сведения о лице, сдающем квартиру в аренду), именуемый как “Арендодатель”, и (информация о квартиранте), называемый “Арендатор”, настоящим соглашением выражаем намерения:

  1. В одностороннем порядке прекратить действие договора № (номер) с момента подписания документа.
  2. Все обязательства сторон по договору прекращаются после заключения соглашения, имущество возвращается арендодателю.
  3. В акте возврата необходимо указать текущее состояние квартиры. Документ должен быть составлен в течение (количество дней) после подписания настоящего соглашения.
  4. Настоящий документ составлен в двух экземплярах с одинаковой юридической силой. Выдан каждой из сторон.
  • Когда арендатор нарушает установленные договором или самой сущностью имущества правила его использования;
  • В случаях, если использование арендатором имущества наносит существенно больший, чем нормальный при правильных условиях эксплуатации, ущерб его состоянию;
  • Когда арендатор более чем двукратно подряд нарушает порядок оплаты и установленные договором расчетные сроки;
  • Не обеспечивает своевременный ремонт и обслуживание имущества, если таковая обязанность возложена на него согласно договору, отдельными законами или правовыми актами.

Арендодатель всегда обязан уведомить арендатора о прекращении взаимоотношений по договору. При этом таковое уведомление должно предоставлять возможность арендатору исправить ситуацию прежде, чем договор будет расторгнут.

important

Общие правила прекращения действия договоров закрепляет 452 статья ГК. Правила нормы применяются и в отношении арендных соглашений. Для соблюдения положений статьи до направления иска в суд, необходимо направить уведомление. В нем следует указать:

  • Реквизиты соглашения, которое должно быть расторгнуто.
  • Норму ГК, на основании которой правоотношения прекращаются.
  • Причину расторжения договора.
  • Срок, в течение которого сторона должна направить ответ.

По общему правилу, участник сделки, направляющий уведомление, должен подождать не менее 30 дн. Меньший срок может предусматриваться только в договоре.

Следует сказать, что прекращение соглашения не избавляет стороны от погашения просроченных обязательств.

Перейти  Как получить квоту на гражданство в одинцово

Намного проще решается вопрос прекращения договорных отношений по аренде недвижимого или движимого имущества при обоюдном согласии сторон. В случае его отсутствия обоснованность расторжения договора аренды решается судебным органом. Сегодня мы рассмотрим ситуацию, когда инициатором является арендодатель.

Существенные изменения обстоятельств

В ряде случаев возникают препятствия для дальнейшего исполнения условий договора. Перечень признаков, позволяющих определить изменения обстоятельств как существенные.

По каждому препятствующему фактору должны предоставляться доказательства. Стоит сказать, что судебная практика весьма неоднозначна по этому вопросу. Достаточно часто инстанции отказывают в удовлетворении исков, в которых в качестве существенных изменений первоначальных обстоятельств приводятся колебания валютных курсов и экономический кризис. Эти факторы предугадать, а, тем боле, подтвердить достоверно документами нельзя.

В целом к числу существенных изменений можно отнести:

  • Ухудшение финансового состояния.
  • Недостаточность финансирования.

Вместо заключения

Основные проблемы при расторжении арендного соглашения возникают в случаях уклонения от исполнения или ненадлежащего выполнения его условий одной из сторон. При этом ситуация часто осложняется тем, что заинтересованный субъект не может сразу обратиться в суд. По закону, он должен предпринять попытки внесудебного урегулирования спора.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

Несомненно, возможность одностороннего отказа от исполнения условий сделки целесообразно прописать в тексте основного договора. Зачастую наличие этого пункта в соглашении позволяет сторонам сэкономить время, силы и деньги на судебные тяжбы, поскольку все проблемы разрешаются без суда в соответствии с нормами права. В сложных случаях, конечно, лучше обратиться к юристу за помощью.

Споры относительно подобных договоров довольно часты, ведь каждое конкретное нежилое помещение отличается своими особенностями и характеристиками, а видение идеального состояния последнего у арендаторов и арендодателей чаще всего разнится.

Потому, чтобы расторжение договора протекало без проблем, лучше на этапе заключения договорных отношений все предусмотреть и составить с помощью профессионального юриста действительно грамотный документ.

Другие нюансы одностороннего прекращения действия договора аренды

Порядок прекращения арендного соглашения по инициативе одного из его участников регламентируется исключительно законодательством или самим договором (дополнительным соглашением к нему). Распорядительные акты структур власти не могут определять правила расторжения договоров.

Ответ подготовил: Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Бахтина Анастасия

Контроль качества ответа: Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ Александров Алексей

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Основания

Для начала рассмотрим очень важный вопрос «Когда вообще договор аренды можно расторгнуть в одностороннем порядке?». Как было сказано ранее, нельзя просто связаться с другой стороной договора и сообщить, что договор расторгнут. Отменить действие договора в одностороннем порядке можно только в двух случаях:

  • Если это разрешено самим договором и выполнены условия, которые позволяют прекратить его действия;
  • Если договор был расторгнуть судом из – за значительных нарушений.

Рассмотрим обе причины подробней. Для того, чтобы расторгнуть сделку, опираясь на условия договора, нужно чтобы эти условия договора были прописаны. Практически в каждом документе имеется пункт «Расторжение и изменение договора», в котором указываются условия, при выполнении которых договора теряет свою силу (как правило, это наличие грубых нарушений или отказ от выполнения условий одной из сторон).

Предупреждение

С судом все намного сложнее. Если вы считаете, что договор был грубо нарушен, создан с целью мошенничества или же нарушает ваши права, то вы можете подать исковое заявление. На суде вам нужно будет доказать, что договор несправедлив и его следует расторгнуть.

Досрочное прекращение действия документа – частая ситуация, в которой возникает потребность и у арендатора, и у владельца недвижимой собственности. Основания для расторжения могут различаться, а порядок согласуется с положениями гражданского законодательства.

Избавить от неясностей вопроса позволит включение в документ соответствующих положений, с учетом интересов участников договора. Если в документе не установлен порядок одностороннего выхода из арендных отношений, вопрос требует разбирательства в суде, что влечет дополнительные затраты времени и финансовые потери.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

Основной причиной прекращения аренды является истечение срока действия заключенного с арендодателем договора. Второй причиной является расторжение отношений досрочно на основаниях, согласованных с пунктами договора и российскими законами.

Так как в процессе реализации договора задействованы, прекращение исполнения условий договора одной из сторон влечет за собой нарушение прав другой стороны. Гражданский Кодекс устанавливает, в каких случаях одностороннее расторжение возможна, а в каких является нарушением.

Согласно действующим законам, прекратить правоотношения между арендодателем и арендатором можно в следующих обстоятельствах:

  1. Взаимное согласие.
  2. Судебное решение в рамках ГР РФ.
  3. В соответствие с пунктами заключенного договора.

Если участники отношений выразили обоюдное решение прекратить аренду, договор расторгается без каких-либо претензий и негативных последствий. Документально прекращение действия арендного договора подтверждается подписанием допсоглашения о расторжении. Оно даст основания считать аренду законченной.

Если от второй стороны согласие не получено, закончить арендные отношения будет сложнее. Если собственник недвижимости или иного арендуемого имущества принял решение прекратить действие договора до наступления срока, потребуется предпринять ряд мер, которые будут зависеть от того, какие условия расторжения были определены договором, а также каковы обстоятельства, вынудившие арендодателя отказаться от продолжения аренды.

Следует обратить внимание на то, что, согласно установленным правилам, договор прекращается либо по обоюдному решению, либо в конце прописанного срока. Но при наличии оснований можно расторгнуть любое соглашение в одностороннем порядке. Это нормальное явление.

Первое основание – это когда одностороннее расторжение предусматривается по закону. Некоторые договоры позволяют не прописывать порядок прекращения действия соглашения.

Вторым основанием является серьезное нарушение подписанного ранее документа одной из сторон. В нашем случае это может быть шумное поведение квартиросъемщика или жалобы соседей на человека. Тогда арендодатель имеет право потребовать свое имущество назад досрочно.

Досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке, как и любого другого аналогичного документа, может происходить ввиду существенных изменений обстоятельств. Речь идет о случаях, когда данные новшества приводят к тому, что договор вовсе не был бы подписан.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

Все перечисленные основания актуальны для любых соглашений по Гражданскому кодексу. Но по закону у каждого договора имеются свои особенности. Их придется принимать во внимание в обязательном порядке.

Далее немного о том, как будет происходить расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем. Как уже было сказано, для этого необходимо иметь существенные основания. Общие случаи перечислили, теперь можно рассмотреть частные случаи. А именно – договор аренды. Какие особенности он имеет?

Когда может происходить расторжение договора аренды в одностороннем порядке? ГК указывает на то, что гражданин может требовать свою собственность обратно, если:

  • арендатор серьезно нарушает правила проживания в квартире;
  • использует недвижимость так, как не предусматривается договором;
  • ухудшает состояние имущества;
  • задерживает выплату аренды больше 2-х раз подряд;
  • отказывается делать капитальный ремонт (если такое обязательство предусмотрено соглашением).

Данные случаи прописаны в 619 статье Гражданского Кодекса. Стороны могут сами указывать ситуации, при которых можно в одностороннем порядке расторгнуть ранее подписанное соглашение. Это наиболее подходящий вариант действий.

Перед тем, как начать говорить об основаниях, нужно уточнить, что расторжение арендного соглашения производится либо по обоюдному решению или через суд, но есть исключения. Если есть серьезные основания, то аннулировать сделку можно в одностороннем порядке.Например:

  • Первым вариантом является расторжение договора, в котором приписана данная возможность, причем в одностороннем порядке;
  • Вторым вариантом является нарушение условий сделки, которые были прописаны в документе при его составлении. Это может быть несоблюдение норм шума и агрессивное поведение квартиросъемщика. Подобное поведение является серьезным основанием для аннулирования договора аренды в одностороннем порядке;
  • Третьим вариантом прекращение действия соглашения являются непредвиденные обстоятельства. Это может быть связано с обманом арендодателя или арендатора. Например, если условия проживания не соответствуют тем, которые были указаны в договоре.

Так как каждый договор составляется индивидуально и не имеет строго утвержденной формы, то и порядок его одностороннего расторжения может отличаться для каждого конкретного случая.

https://www.youtube.com/watch?v=Hz2oE7qanh0

Арендодатель может потребовать прекращения действия сделки при следующих условиях:

  • Съемщик жилья систематически нарушает условия предоставления жилья во временное пользование;
  • Квартиросъемщик производит использование жилой площади в целях, не предусмотренных соглашением;
  • Происходит порча имущества арендодателя;
  • При несоблюдении условий, связанных с оплатой аренды. Задержка выплаты более чем на 2 месяца может стать причиной аннулирования соглашения.

Внимание

attention

Данный список показывает только основные основания. Обе стороны могут прописывать дополнительные условия, которые могут повлечь прекращение аренды.

Другие нюансы одностороннего прекращения действия договора аренды

К причинам, вынуждающим отказаться от предоставления в аренду собственности, в первую очередь относятся различные нарушения пунктов договора. Например, в случае аренды земли, основанием для прекращения договорных отношений по инициативе владельца может стать нецелевое использование объекта.

Второй причиной является делание арендатора извлечь большую выгоду – появился более интересный арендатор на более выгодных условиях. В таком случае арендодатель предлагает досрочно расторгнуть действующие отношения, и в случае согласия арендатора зафиксировать факт в виде письменного соглашения о расторжении и подписать приемопередаточный акт.

Однако положительное решение арендатора можно получить далеко не всегда: последнему требуется найти новое помещение, объект аренды, получить более привлекательные условия аренды или выхода из аренды, успех деятельности арендатора во многом связан с арендуемым конкретным имуществом или недвижимостью.

В зависимости от того, каким способом происходит расторжение договорных обязательств, определяется порядок действий. Также он будет зависеть и от того, кем является сторона, желающая расторгнуть договор, арендодателем или арендатором.

Арендодатель

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

Арендодатель может расторгнуть договор на основании:

  1. Неисполнения арендатором существенных обязанностей.
  2. Исполнение обязанностей ненадлежащим образом.
  3. Иные предусмотренные договором обстоятельства для расторжения.

Если есть определенные обстоятельства, при которых контракт может быть сохранен и будет продолжать действовать, то они обязательно должны быть указаны в этом уведомлении.

Оно обязательно составляется в письменном виде и вручается второму участнику лично или письмом с уведомлением. Это даст конкретную дату получения информации, с которой начинается отсчет времени, предоставленного для ответа.

Срок для предоставления ответа установлен 1 месяца с момента получения уведомления. Если ответ не поступил, и арендуемая собственность не была передана обратно собственнику, то арендодатель должен обратиться в суд. Доказательством попытки мирного урегулирования будет отправленное уведомление.

Арендатор

Когда решение принято арендатором о разрыве договора, он должен известить об этом в письменном виде арендодателя. Их соглашением может быть установлен определенный срок, за который он обязан уведомить арендодателя.

Если обе стороны договора согласны расторгнуть соглашение, то подписывается акт передачи имущества и составляется соглашение о расторжении.

Если второй участник не соглашается на разрыв партнерских отношений, необходимо направить ему уведомление по почте. Также это можно сделать лично, передав ему документ в руки. В этом случае нужно принести его в двух экземплярах.

После уведомления необходимо передать имущество арендодателю в установленный срок, который указан в уведомлении. Акт по приемке нужно также отправить письмом по почте, либо принести лично арендодателю.

Такой порядок предусмотрен только в том случае, когда самим договором предусмотрен порядок расторжения в одностороннем порядке.

Но если соглашением не предусмотрено односторонний разрыв контракта, то необходимо действовать на основании законодательства.

В статье 610 ГК говорится о том, что расторгнуть односторонне можно соглашение об аренде, которое заключено на неопределенный срок. Если же срок установлен, то расторгнуть его можно только в порядке, предусмотренном контрактом. Когда контракт заключен на неопределенный срок, уведомить арендодателя необходимо за 3 месяца.

Если арендатором были предприняты все меры по мирному прекращению партнерских отношений, но другой участник сделки продолжает требовать оплату или не возвращает излишне уплаченные денежные средства, то можно обратиться в судебную инстанцию. Арендатор обязан освободить объект аренды в срок. Этот срок он сам указывает в уведомлении.

Что конкретно необходимо сделать в том или ином случае? Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке без участия суда предельно прост.

Гражданин должен:

  1. Собрать доказательства о наличии оснований для прекращения соглашения. Не обязательно, но желательно. Сами основания должны быть в обязательном порядке.
  2. Составить уведомление о своих действиях. О том, как оно пишется, будет рассказано позже.
  3. Дождаться ответа. Сколько ждать? Либо столько, сколько предусматривается подписанным ранее соглашением, либо не больше 30 дней с момента получения уведомления второй стороной.
  4. Если гражданин согласен, можно составить соглашение о расторжении договора аренды в одностороннем порядке.
  5. Подписать новое соглашение. Желательно в присутствии нотариуса.

На самом деле нет ничего трудного! Именно так происходит расторжение договора аренды в одностороннем порядке. ГК РФ и законодательство страны указывает на то, что новое соглашение должно быть предъявлено в той же форме, что и основной договор. Больше никаких существенных указаний на этот счет нет.

Расторжение или отказ от обязательств

Первым делом придется обратить внимание на один нюанс. О нем забывают многие. В российском законодательстве есть такое понятие, как отказ от исполнения обязательств. Его нередко сравнивают с расторжением договора аренды в одностороннем порядке. На самом деле это не так.

Отказ от обязательств, к примеру, разрешается в предпринимательской деятельности. Он может протекать без судебных разбирательств. А вот расторжение договора аренды в одностороннем порядке (арендатором, например) является поводом для обращения в суд.

Правовые последствия у этих терминов тоже разные. При отказе от обязательств вторая сторона не может требовать исполнения условий ранее заключенного договора. В случае с односторонним расторжением за гражданином остается такое право, даже несмотря на судебное решение.

Иной раз, осуществляя хозяйственную деятельность, с точки зрения получения наиболее благоприятного исхода или материальной выгоды, целесообразно не расторгнуть в одностороннем порядке договор, а отказаться от обязательств по нему.

Действующие правовые нормы не допускают возможность одностороннего отказа от сделки. В противном случае появилась бы возможность нарушить стабильность всей хозяйственной системы, что недопустимо. Однако при наличии особого соглашения между сторонами арендных правоотношений, отказ исполнить обязательства реален.

Единственное условие для этого – обеспечение несогласия гарантией выплаты определенной денежной суммы. Важная оговорка – такое несогласие, применим только при исполнении предпринимательского договора.

Законодатель предписывает, что несогласие от исполнения договора аренды может быть реализован собственником если:

  • Нарушены договорные условия;
  • Обстоятельства несоблюдения прямо не связаны с нарушением договора. Например, у арендатора нет лицензии, позволяющей заниматься определенным родом деятельности и, соответственно, использовать предмет аренды по назначению;
  • Имеет место немотивированный отказ от аренды со стороны арендатора.

Отказ нужно делать добросовестным и разумным. Если арендодатель не использовал возможность на отказ, и течение договорных отношений продолжилось — последующая реализация предоставленного права станет невозможным.

Расторжение в судебном порядке

Это крайняя мера, если полюбовно договориться не удалось. Предварительно следует составить уведомление в двух экземплярах, касательно желания расторгнуть арендный договор. На ответ арендодателю отводится месяц, если никакой реакции нет, то вторая сторона имеет право обращаться в суд.

В самом уведомлении важно внести следующие данные:

  1. Данные о сторонах сделки.
  2. Основание для расторжения.
  3. Сроки прекращения его действия.
  4. Дата составления уведомления, подпись составителя.

Стоит понимать, если сделка подразумевала за досрочное расторжение штраф, то его придется заплатить, независимо от того были ли основания.

Что касается конкретно расторжения соглашения, то это может происходить на основании нарушения соглашения арендодателем или одной из причин, озвученных ранее.

В отношении нарушения условий, принимаются такие доводы, как:

  • Нарушение существенных положений сделки арендодателем.
  • Изменение первичных обстоятельств, при которых осуществлялось заключение сделки.
  • Другие ситуации, описанные в законе.

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;

Перейти  Брачный договор: о чем нельзя упоминать. Совет юриста. Как правильно составить брачный договор в 2019 году

– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;

– когда арендатор существенно ухудшает имущество;

https://www.youtube.com/watch?v=BFyvxOnj5qg

– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.

При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным.

И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом.

Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.

Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

В настоящее время разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

В соответствии с п. 22 указанного проекта судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением

Гражданское законодательство регулирует досрочный выход из арендных отношений в судебном порядке, что установлено статьей 619 ГК.

К законным основаниям для расторжения относят следующие:

  1. Недвижимость, иной объект аренды используется ненадлежащим образом, нарушая положения договора.
  2. Выявлены факты ухудшения состояния переданного в аренду имущества. Например, если состояние арендуемых помещений, лестничных площадок, коридоров не отвечает санитарным требованиям, выявлен факт потребности в капремонте или плановых ремонтных работах.
  3. Нарушения условий оплаты. Наличие двух-трех просроченных платежей, даже если оплата и была совершена в более поздние сроки. Задержки должны быть по не менее двум платежам подряд. Если в судебном разбирательстве будут представлены доказательства, что оплата была перечислена арендатором, однако в связи с ошибками в платежном документе, деньги не поступили арендатору, судья может отказать в досрочном расторжении, встав на сторону арендатора.
  4. Отказ от выполнения обязательств по капитальному ремонту, зафиксированных в договоре, либо основываясь на положениях закона. В соответствии с российскими законами, арендатор обязан следить за состоянием арендуемого объекта, а при необходимости, его ремонтировать.

На видео о расторжении договора аренды

Наличие в договоре положений, касающихся возможности прекращения аренда до истечения срока, позволит избежать многих проблем как для арендатора, так и для арендодателя. Рекомендуется внести в договор такие пункты, которые позволили бы прекратить отношения в одностороннем порядке с учетом интересов обеих сторон.

Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке в России

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем или арендатором возможно в определенных законодательством или договором случаях. Как и в любом контракте, его участники имеют права и обязательства друг перед другом.

порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке

Все важные нюансы деятельности обеих сторон определяются условиями договора. В случаях, когда определенные моменты не урегулированы соглашением сторон, порядок действий определяется законодательством страны.

Документы

Многие задаются вопросом «Какой пакет бумаг необходимо собрать для того, чтобы расторгнуть договор аренды? На самом деле много документов не потребуется – вам понадобятся:

  • Ваш паспорт;
  • Ваша копия договора аренды;
  • Документ, подтверждающий факт нарушения договора (если есть);
  • Официальный ответ от другой стороны договора (если есть);
  • Платежные квитанции, которые подтвердят факт уплаты аренды.

Этих документов будет вполне достаточно для того, чтобы обратиться в суд для расторжения договора аренды.

Об авторе

Консультант

Владислав Ермихин

С отличием закончил юридический факультет. С 2006 года специализируется на спорных вопросах связанных с наследством и дарением.

Гражданский Кодекс в ст. 622 обязывает участников соглашения об аренде для прекращения партнерских отношений собрать необходимый пакет документов:

  • соглашение о расторжении;
  • акт приемки.

Если вопрос решается через суд, то потребуется еще уведомление второй стороны о прекращении договора.

Акт приема-передачи важно составить по всем правилам. В нем должна отражаться следующая информация в полном объеме:

  • сроки возврата арендуемого имущества;
  • место прекращения действия их соглашения;
  • описание объекта (внешнее, техническое, иное).

Чем больше будет записано характеристик в данный документ, тем меньше вероятности, что потом возникнут претензии по его состоянию после расторжения сделки.

Если процесс аннулирования контракта будет проходить в суде, то нужно будет составить соглашение о досрочном прекращении обязательств. Он нужен в качестве доказательства, если:

  1. Контракт предусматривает пролонгацию.
  2. Один из участников сделки отказывается от выполнения своих обязательств.

расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

К одним из самых неприятных последствий незаконного расторжения сделки относится компенсация второй стороне понесенных убытков и иных расходов в связи с данным расторжением.

Для осуществления процедуры прекращения аренды следует собрать определенные пакет документов.

Инфо

info

С их перечнем вы можете ознакомиться в статье №622 ГК РФ.

После прекращения действия соглашения происходит передача жилой площади её владельцу. Этот процесс обязательно должен быть подкреплен документально, поэтому составляется акт приема-передачи, который подписывается обеими сторонами.

В данном документе обязательно должны быть отражены:

  • Состояние имущества;
  • Сроки возврата жилой площади.

Стоит отметить, что этот документ должен быть составлен максимально подробно. Это поможет избежать спорных ситуаций. При рассмотрении заявления о расторжении в суде кроме акта приема-передачи, паспорта и копии договора также понадобится соглашение о досрочном прекращении арендного договора. Этот документ позволит намного ускорить прекращение аренды.

Обращение в суд

Но иногда бывает так, что вторая сторона либо не согласна с решением, либо просто игнорирует уведомления. В данном случае необходимо изучить порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке через суд.

Первые два шага будут аналогичными – одна из сторон (например, арендодатель) собирает доказательства наличия оснований для прерывания соглашения и уведомляет второго участника о своем решении. Дальше придется немного подождать.

Для этого придется:

  1. Собрать доказательства правомерности своих действий. Именно поэтому важно отсылать уведомление о решении почтой. У гражданина должны быть доказательства того, что он старался урегулировать вопрос мирно. Помимо них необходимо приложить договор аренды, удостоверение личности заявителя.
  2. Написать иск и направить его в суд вместе с подготовленным заранее пакетом бумаг.
  3. Дождаться судебного заседания и расторгнуть договор по решению соответствующих органов.

Такой вариант иногда бывает неизбежен. Поэтому досрочное расторжение договора аренды квартиры в одностороннем порядке не всегда происходит без проблем. К ним придется подготовиться.

Особенности

Особые нюансы, связанные с прекращением действия этого типа договоров связаны в первую очередь с тем, каким образом производится прекращение контрактных отношений. Расторжение может быть следующим:

  • по соглашению сторон;
  • односторонним;
  • в судебном порядке.

При обоюдном решении участников сделки, составляется соглашение о расторжении. После подписания этого документа никаких претензий друг к другу у участников процесса быть не должно. Арендатор должен передать арендуемое имущество арендодателю, о чем должен быть подписан соответствующий передаточный акт.

Если соглашение об аренде было составлено на период свыше года и зарегистрирован в Росреестре, то соглашение о расторжении аналогично должно быть зарегистрировано в этом органе.

Зачастую расторгнуть сделку пытается только один участник сделки, а другой ему мешает в этом. Поэтому чтобы иметь все основания для одностороннего прекращения сделки, важно изучить, при каких обстоятельствах это возможно.

Сам контракт может предусматривать различные обстоятельства, при наступлении которых участники получают право на односторонний разрыв договорных отношений.

Для того чтобы расторжение было принято в судебном порядке нужно представить судье доказательства, что все досудебные мирные пути решения конфликта были исчерпаны и участники сделки не смогли договориться между собой. Только в этом случае судом будет принято дело к рассмотрению.

При подписании любого контракта, связанного с арендой важно предусматривать как можно больше возможностей для одностороннего прекращения действия этого документа, чтобы не быть принужденным против воли выполнять свои обязательства.

Правовые последствия

Одностороннее расторжение договора аренды имеет определенные последствия. После завершения данной процедуры соглашение перестает действовать, но дата прекращения действия может различаться. Например:

  • После подписания обеими сторонами документа, подтверждающего прекращение действия ранее составленного соглашения;
  • После вступления судебного решения в законную силу.

Аннулирование сделки подразумевает освобождение арендуемой жилой площади и передача её собственнику. Процесс передачи необходимо проводить на основании акта приема передачи, который составлялся при аренде.

Это необходимо для того, чтобы исключить возможность воровства со стороны арендатора и обмана со стороны арендодателя. Бывают случаи, когда арендодатель может затребовать вещи, которые не присутствовали в помещении.

Также стоит обратить внимание на наличие штрафных санкций, прописанных в арендном соглашении. Они обязательно должны быть уплачены.

Теперь немного о том, что грозит после проделанных действий. Чем обернется одностороннее расторжение любого договора?

Во-первых, необходимо помнить, что он прекратит свое существование. Когда именно изменения вступают в силу? Существуют следующие варианты:

  • с момента подписания соглашения о расторжении договора одной из сторон (при внесудебном порядке);
  • когда судебный акт вступил в законную силу (при обращении в суд).

Во-вторых, если в соглашении в собственность передавалась вещь, ее придется вернуть владельцу. Иначе это считается неосновательным обогащением. В случае с квартирой придется ее освободить.

В-третьих, если предусматривается уплата пени, неустоек и прочих денежных средств, все это будет действовать и начисляться до момента исполнения обязательств.

Суд вынес решение по делу, которым удовлетворил требования собственника. После даты вступления его в законную силу, наступает прекращение договорных отношений. Однако на практике за окончанием договора, не всегда следует возврат предмета аренды.

Порой арендодатель вынужден вновь обращаться в суд с иском для истребования имущества. По этой причине рекомендуется, изначально формулировать претензию, не только об одностороннем прекращение договора, но и заявить дополнительно претензию об истребовании имущества.

Когда допустимо одностороннее расторжение договора любой из сторон

Любой договор подразумевает определенный объем прав и обязанностей сторон. Нарушение их влечет за собой возможности для расторжения сделки раньше срока.

Арендодатель

Объем его прав касательно имущества широкий, конкретней:

  1. Заключение и продление срока соглашения аренды на прежних или новых условиях.
  2. Совершение с собственностью сделок, которые не противоречат закону.
  3. Он может предлагать объем оплаты на свое усмотрение.
  4. Расторжение в одностороннем порядке.
  5. Требование своевременного внесения платы.
  6. Посещать объект недвижимости, осматривать движимое имущество для проверки его состояния в любое время, но только после предварительного согласования.

Что касается обязанностей, то они такие:

  • Предоставление в аренду помещения/движимого объекта, которые отвечают оговоренному состоянию.
  • Обеспечение доступа к коммунальным услугам – если это касается недвижимости.

Арендатор

Его права ограничиваются следующими пунктами:

  1. Пользование имуществом в пределах, оговоренных в договоре на указанный срок аренды.
  2. Аренда квартиры, дома – право прописки вместе с супругой и детьми.

Обязанности более масштабные, а именно:

  • Использовать арендное имущество согласно договору, то есть соблюдать правила использования.
  • Вернуть/освободить помещение по прошествии оговоренного срока.
  • Допускать арендодателя для осмотра имущества.
  • Оплачивать арендную плату.

Несмотря на то, что ст. 310 ГК РФ предусматривает невозможность одностороннего отказа в большинстве случаев от принятых обязательств, в ней же устанавливаются и допущения, позволяющие одной из сторон отказаться от исполнения взятых на себя по договору прав и обязанностей.

Так, в общем случае, право одностороннего отказа по договору, если он заключен между предпринимателем и лицом, не являющимся предпринимателем, сохраняется исключительно за той стороной, которая не осуществляет предпринимательскую деятельность.

При этом законодательство предусматривает указание в договоре возможной ответственности за его расторжение в одностороннем порядке. Если же таковая ответственность не предусмотрена, сторона, пострадавшая от прекращения исполнения другой стороной обязательств, имеет право потребовать в судебном порядке возмещения понесенных расходов и прочих издержек.

Ст. 452 ГК РФ допускает расторжение договора по инициативе одной из сторон в случае непредвиденного изменения обстоятельств. В то же самое время, законодательство регламентирует извещение второй стороны о прекращении договора и обращение в суд в случае отсутствия согласия и наличия между сторонами споров.

Основные данные о сделках

Отношения, касающиеся арендных взаимоотношений, регулирует Гражданский Кодекс РФ. Иное может устанавливаться специальными правилами. По определению аренда – это гражданско-правовой договор, по его условиям одна сторона передает другой во временное использование объект недвижимой или движимой собственности.

  1. Прокат.
  2. Аренда машин, механизмов, спец. транспорта.
  3. Сдача в наем зданий, построек, учреждений, в том числе муниципальных.
  4. Финансовая аренда или лизинг.

Арендодателем может быть исключительно собственник, при условии, что у него есть соответствующие подтверждающие документы. Что касается арендатора, то им может быть физическое или юридическое лицо, если его права касательно аренды объекта не ограничиваются законом.

Специфические признаки договора аренды

Для однозначной идентификации арендных отношений, в законе выделены специфические признаки, среди них:

  • Данная сделка подразумевает предоставление собственности во временное использование.
  • Арендатор приобретает права титульного владельца, то есть может осуществлять защиту имущества.
  • Предоставление в аренду собственности (предмета договора) – это право его собственника.
  • При аренде право владения к арендатору не переходит, но при этом он несет за него ответственность. Единственное исключение, если в договоре предусмотрена возможность последующего выкупа, причем арендатор будет иметь преимущественное право на это. Часто подобное относиться к муниципальной собственности, а также может быть прописано в сделке лизинга.

Расторжение договора: как это происходит

Для того чтобы процесс расторжения все же состоялся, следует собрать определенный пакет документов, что регламентирует ГК РФ. После того как действие соглашения будет прекращено, имущество возвращается к законному владельцу, при этом обязательно составляется акт приема-передачи, аналогичный тому, что был создан при передаче в пользование объекта. В нем должны быть отображены следующие пункты:

  • Характеристика объекта.
  • Сроки его возврата. В отдельных случаях нужна определенная подготовка.
  • Место прекращения арендного договора.

Минимизация спорных ситуаций зависит от полноты описания объекта в документе.

Обоюдное согласие касательно прекращения периода действия подтверждает договор о преждевременном прекращении срока арендного соглашения. А также он необходим в таких случаях, как:

  1. Одна из сторон отказывается исполнять обязательства.
  2. В первичной сделке прописана автоматическая пролонгация.
  3. Сделка была заключена на неопределенный срок.

Если обоюдное согласие достигнуто, то подписание указанного бланка – это исключительно формальная процедура. Но вместе с тем его нужно составлять внимательно и грамотно, иначе для арендодателя появится лазейка для взыскания материального ущерба.

Разрыв договора без суда

Можно даже, не достигнув обоюдного соглашения, расторгнуть сделку, но только при наличии определенных нюансов в первичном соглашении. Так, момент и процедура расторжения должна быть предусмотрена в договоре аренды, и все особенности ее оговорены перед подписанием. Если же данного пункта нет, то процесс расторжения будет сложнее, но все равно возможен.

Основной момент – это срок действия соглашения. Его расторжение, возможно, только при подписании бессрочного договора, без конкретного срока завершения обязательств. Единственное условие в этом случае – это сообщить арендодателю за 3 месяца о своем намерении, если дело касается недвижимости, если же арендуется другое имущество – то за 1 месяц.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector