Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)

Кадастровая оценка квартиры — как проводится оценка за 7 шагов

Оценка квартиры для продажи

Такая процедура выполняется несколькими способами. Безусловно, все они имеют как достоинства, так и недостатки. На каком остановиться, каждый собственник решает для себя. Итак, как же оценить стоимость квартиры?

Способ № 1. Его вполне можно назвать официальным: проводится такая оценка компаниями, у которых есть разрешение на данную деятельность либо БТИ.

Если обращаться за помощью к частным компаниям, то можно получить подробнейший отчет о том, в каком состоянии находится квартира, сравнительную характеристику ее с другими, находящимися на рынке.

Если такого отчета нет, могут возникнуть трудности во время приобретения жилья по ипотеке, а значит основная масса потребителей – желающие оформить ипотечный кредит.

Минус этого варианта в том, что цена может быть несколько ниже реальной. Чтобы эта проблема была исключена, в отчет вносят поправки, основанные на падении или росте стоимости квартиры за последний месяц.

Способ № 2. Стоимость квартиры определяют риелторы. Хотя для них это всего лишь возможность привлечь клиентов.

Приблизительная стоимость определяется во время общения с собственником по телефону. Это вызывает доверие и признание потенциального клиента.

Достоинством здесь можно назвать то, что риелтор при оценке пользуется реальными цифрами, соответствующими фактической ситуации на рынке. Также риелторы с серьезным опытом работы уже интуитивно определяют, за какую цену можно продать тот или иной объект.

Способ № 3. Самостоятельная оценка. Она основывается на сведениях, доступных в сети интернет.

Существуют определенные ресурсы, специальные программы и онлайн-калькуляторы, используя которые можно рассчитать стоимость недвижимости не вставая с дивана, только используя известные характеристики жилья.

Можно также использовать базы недвижимости, в поисковике вбивается характеристика объекта, а выдаются уже схожие запросы. Основываясь на них, определяется стоимость.

На этом способе остановимся немного подробнее, так при его использовании исключаются лишние расходы, оценка происходит быстро.

На самом деле алгоритм такой оценки прост, заключается он в следующем:

  • Изучается база предложений по продаже квартир, при этом учитывается актуальность информации;
  • Стоит учесть, что если цены на жилье растут, скидка на него обычно не делается, в период падения – наоборот;
  • Подсчитывается стоимость 1 кв. м. аналогичного жилья, можно учесть также скидку, которая составляет 5-15% от общей стоимости.

Конечно, проведение оценки самостоятельно экономит финансы.Но оценка все-таки будет являться поверхностной.

Способ № 4. Устанавливается та стоимость, которую хочет продавец. Иначе такой вариант называют авторитарным. В этой методике есть существенный минус: покупателя можно ждать не один год. И никто не сможет гарантировать, что он вообще появится.

Далее остановимся подробнее на таком тонком моменте для продавца и покупателя квартиры, как торг. Пожалуй, все наши читатели видели такую строку в объявлениях о продаже недвижимости. Как же правильно торг осуществлять?

Кадастровая оценка квартиры - как проводится оценка за 7 шагов

Оценка стоимости квартиры проводится в следующих случаях:

  • при оформлении ипотечного кредита в банке;
  • при нанесении ущерба квартире (например, в случае залива соседями). Предоставляется возможность определения суммы возмещения за причиненный ущерб;
  • при купле – продаже. Покупатель квартиры может оценить адекватность цены, установленной продавцом;
  • при получении квартиры в наследство и желании ее стоимость разделить между наследниками или продать;
  • для предоставления права собственности на залоговую квартиру в новостройке;
  • для залога при оформлении целевого кредита.
  • финансовое учреждение минимизирует риски в случае не возврата кредита;
  • для определения максимальной компенсации по страховке;
  • в спорах о наследстве и имущественных спорах;
  • при аренде квартиры, если ее владелец хочет уточнить соответствует ли назначенная им цена рыночной стоимости;
  • при невозможности разделить жилье на равные доли, определяется рыночная стоимость;
  • в судопроизводстве.

Специалисты считают, что без проведения оценки квартиры, все указанные сделки являются юридически неправомерными.

В процессе проведения оценки специалисты определяют две стоимости – рыночную и ликвидационную. То есть ту, при которой ваша недвижимость может быть продана на обычных условиях продажи, и ту, которая подразумевает реализацию в короткие сроки.

Сегодня финансовые организации ориентируются на стоимость при «быстрой реализации» – это позволяет им снизить риски, так как разница в сравнении с рыночной ценой может отличаться в меньшую сторону процентов на 20, а то и больше.

Процедуру оценки можно разделить на несколько этапов. На первом этапе вы составите соответствующую заявку на оценку и соберете все необходимые для этого документы: свидетельство, подтверждающее право собственности, документы из БТИ, экспликацию (точные размеры комнаты).

На втором – оценщики свяжутся с вами, чтобы договориться о непосредственном выезде специалиста на место. Уже будучи в квартире, эксперт сделает снимки, посмотрит на состояние квартиры, проверит ее соответствие плану БТИ.

Стоит учесть и прочие нюансы. Например, если дом, в котором вы собираетесь купить квартиру, возведен до 1960 года, к остальным документам нужно будет добавить и справку о типе его перекрытия. При покупке квартиры в здании, которое строилось до 1970 года, оценщику потребуется принести справку о том, что дом в ближайшее время не будут сносить или реконструировать.

После осмотра квартиры, оценщик приступит к составлению итогового отчета. После чего вы, забрав два экземпляра отчета в офисе оценщика, должны будете предоставить в банк один экземпляр отчета и квитанцию об оплате услуг оценщика.

оценщик оценивает расположение квартиры

Кстати, для заемщиков с плохой кредитной историей или минимальным набором документов собраны лучшие кредитные предложения 2017 года .

  • ФИО доверенного лица и доверителя;
  • срок действия документа (важно, что сам доверитель, вне зависимости от времени, указанного в доверенности, может её отозвать);
  • перечисляются полномочия доверенного лица (чаще всего указываются, напротив, ограничения, например, человек не может самостоятельно посещать государственные органы и др.);
  • указывается, имеется ли у доверенного лица право подписи, право получения денежных средств, если да, то в какой форме и какими способами;
  • нотариальная заверка документа – обязательное условие его вступления в действие;
  • подпись доверителя, дата составления доверенности.

Пошаговая инструкция при продаже квартиры – перечень действий, который необходимо осуществить для проведения сделки. В зависимости от массы нюансов он может дополняться новыми пунктами. Способы Продажа квартиры может осуществляться несколькими способами, каждый из которых обладает своими преимуществами и.

  1. Сравнительный метод: состоит в анализе аналогичных сделок со схожими объектами за последнее время. По этому методу собственник может и сам оценить свою квартиру, но профессиональный оценщик, как правило, учитывает большее количество факторов и более точно рассчитывает стоимость квартиры.
  2. Доходный метод состоит в определении перспектив роста стоимости в будущем, а также в определении возможности получения дохода от объекта недвижимости и его ориентировочную величину.
  3. Затратный метод, в котором используют определенные величины затрат, необходимые для строительства аналогичного объекта, а также затраты на его обслуживание.
  • Поиск похожих объектов и выяснение их реальной цены. Для этого стоит не только посмотреть цены в интернете или печатных изданиях, а, возможно, под видом покупателя, связаться с продавцом и посмотреть на квартиру, узнав о возможности торга. Сделав хотя бы 2-3 такие поездки, собственник сможет понять, какая реальная стоимость его недвижимости на сегодняшний день.
  • Определение средней стоимости одного квадратного метра и расчет цены квартиры, которая будет продаваться.
  • Параллельно стоит позвонить в несколько агентств и попросить их определить ориентировочную стоимость квартиры по определенным параметрам. Обычно специалисты агентств не отказывают потенциальным клиента.
  • формы 7 (технической характеристики объекта) и (или) кадастрового паспорта;
  • формы 9, что содержит информацию обо всех, кто зарегистрирован в квартире;
  • квитанций по оплате коммунальных платежей, справки об отсутствии задолженности;
  • правоустанавливающих документов на объект – свидетельство о праве собственности и документ, подтверждающий основание возникновения такого права (договора мены, приватизации, купли-продажи, свидетельства о наследовании).

Если необходимая для покупки сумма имеется на руках, можно, проверив документы по квартире, заключать сделку. Оградить понравившийся объект от притязаний других покупателей, если есть необходимость подождать (при ипотеке, при продаже другого имущества), поможет предварительный договор купли-продажи.

Приветствуем! Сегодня вы узнаете, что такое оценка квартиры для ипотеки, зачем она нужна, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки и где её заказывать. В этом посте мы собрали для вас информацию от наших экспертов по этому важному вопросу и готовы ответить на оставшиеся вопросы в комментариях.

Когда все необходимые документы будут собраны, заемщик должен обратиться в оценочную компанию и договориться о месте и времени проведения экспертизы. В назначенный день оценщик выезжает на объект, где и проводит определенную последовательность действий, результатом которых становится отчет — оценка предмета ипотеки.

Перейти  Как оформить разрешение на бесплатную парковку для инвалидов в Москве?

По условиям предварительного договора, ни одна из сторон не осуществляет продажу жилья, а лишь определяется продать ее в перспективе. Уступка права реальна лишь в промежуток времени между датой заключения предварительного договора и заключением основного договора.

Кадастровая оценка квартиры - как проводится оценка за 7 шагов

Разница между двумя вышеуказанными способами заключается в том, что ПФ (Пенсионный фонд) не расплачивается быстро, растягивая данный этап на несколько месяцев. Банк же рассчитывается за вас с продавцом довольно быстро, но взамен потребуется уплатить проценты по кредиту.

После распада Советского Союза многие нормы и правила, разработанные в ту эпоху, применялись до настоящего времени. Например, инвентаризационная стоимость недвижимости, не учитывающая рыночные правила ценообразования.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке?

Оценщик квартир, прежде чем осматривать объект недвижимого имущества, проанализирует социально-экономическую ситуацию в регионе. Он поместит в отчёт ряд данных: где располагается область, в которой находится объект, сколько там живёт человек, сколько в среднем зарабатывает население и так далее.

В отчёте об оценке недвижимости также указывается статистика стоимости жилья в определённом населённом пункте за конкретный период времени. А впоследствии уже описывается объект, для которого проводится расчёт стоимости.

Приведём пример: «Удобный подъезд, вход в который закрыт стальной дверью, оснащённой домофоном. Квартира находится в отличном состоянии: в ней сделан капитальный ремонт. Жильё расположено в спальном районе Павлодара.

с помощью городского транспорта можно оперативно добраться до центра города. Городской транспорт ходит каждые 10-15 минут. Инфраструктура района развита и имеет всё необходимое: школы, детсады, больницы и клиники, салоны красоты, супермаркеты, торговые центры и другие значимые объекты».

Оценщики квартир осуществляют поиск информации об изменении стоимости. Также они занимаются приведением данных зависимости цены за квадратный метр от количества комнат в жилье, района, в котором оно расположено, и типа здания.

Кадастровая оценка квартиры - как проводится оценка за 7 шагов

В документе огромное количество графиков, таблиц и ссылок. Для изготовления отчёта специалисты используют различные порталы о недвижимости Казахстана, данные статистических агентств, средства массовой информации и так далее.

Как правило, оценку недвижимого имущества проводят посредством рыночного либо сравнительного метода.

Серьезный этап в получении кредита. Потенциальный заемщик должен знать, какие документы необходимы для этой процедуры, как она вообще происходит.

Кто проводит

В ипотечном договоре, кроме его условий, прописывается стоимость самого предмета ипотеки. При этом все расходы по ее установлению несет заемщик. К какой компании обратиться в этом случае – личное дело клиента. Но обычно банк рекомендует некоторые компании, которым доверяет полностью.

Какие же требования предъявляются к оценщику?

Чаще всего такие:

  • Должен состоять в СРО;
  • Наличие полиса страхования гражд. ответственности более чем на 300 000 руб.

Наличие полиса указывает на опыт и профессионализм оценщика, а в некоторых случаях он может компенсировать клиенту нанесенный ущерб.

Также стоит обращать внимание на то, какая репутация у компании, сколько времени она действует, какие отзывы о ее работе есть в интернете либо в других источниках информации.

Судебные же органы могут обязать банковскую организацию рассмотреть отчет выбранной клиентом компании и выдать кредит на его основании.

Планировка квартиры

Когда выбор оценщика будет сделан, об этом нужно оповестить банк.

Он должен быть выполнен в полном соответствии нескольким стандартам: требованиям банка, стандартам АИЖК (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) и АРБ (Ассоциация российских банков).

Это также говорит в пользу выбора оценочной компании из предложенного банком перечня, иначе есть вероятность отклонения отчета. А чтобы заказать еще одну оценку у заемщика может не быть ни денег, ни времени.

Условно она делится на два этапа. Сначала проходит общение с выбранным оценщиком, определяется сумма и срочность оценки, оговариваются все нюансы по договору оценки.

Чтобы провести ее, клиент должен предоставить оценщику копии следующих документов:

  • Свои данные паспорта;
  • Кадастровый паспорт (взять в БТИ);
  • Если есть возможность, то план и экспликацию;
  • Документы на квартиру (свид-во регистрации и так далее).

Затем с оценщиком договариваются о времени посещения квартиры. Им будут рассмотрены различные характеристики квартиры, сделаны необходимые для отчета фотографии.

Методики

Квартиру можно оценить, используя несколько методов:

  1. Анализируются завершенные на рынке сделки, которые аналогичны проводящейся в настоящий момент с выбранной квартирой.
  2. Определяют сумму затрат, которая будет иметь место, если строить аналогичное жилье.
  3. Анализируется, насколько возможно увеличение стоимости объекта на рынке.

После анализа данных оценщик формирует отчет для банка. В нем обязательно должна быть рыночная и ликвидационная стоимость рассматриваемой квартиры.

Отчет дополняют фотографиями, копиями документов самой компании по оценке, нумеруют, прошивают, скрепляют печатью, подписывают оценщиком.

Юридически – это официальный документ. Его составляют в среднем 2 дня, иногда 5.

Банк, выдавая большую сумму кредита, требует предоставить залог. При заключении договора по ипотеке, залогом у банка является приобретаемая квартира.

При нарушении заемщиком условий договора, банк может продать ликвидную квартиру – залог. Цена квартиры позволит возместить убытки при выдаче собственных средств.

Для банка важно, чтобы стоимость не была завышена искусственно. При продаже залога банк не возместит затраты по договору ипотеки.

Оценка квартиры необходима не только банку, но и его клиенту:

  • он получает уверенность, что в случае не возможности своевременного погашения долга, можно закрыть договор по ипотеке и продать жилье по рыночной цене;
  • возможность получить большую сумму по ипотеке, более выгодные условия по кредиту. Они будут предоставлены при более высокой стоимости квартиры.
  • Для соблюдения общих интересов, необходимо провести независимую экспертную оценку.

Оценку квартиры производит компания, которая оказывает данную услугу, или частный оценщик.

Ко всем оценщикам предъявляются определенные требования:

  • необходима страховка на срок от одного года;
  • компания или частный оценщик должны состоять в объединении саморегулируемых организаций (СРО);
  • наличие полиса гражданской ответственности. Полис страхования свидетельствует об опыте и профессионализме. В случае ошибки, компенсируется ущерб, причиненный заказчику.

Выбрав компанию, необходимо подготовить документы.

При оценке специалистом учитываются только те характеристики объекта, которые останутся неизменными на протяжении всего времени. По полученным данным в срок от одного до пяти дней он формирует отчет с указанием ликвидной и рыночной стоимости объекта, который после предоставляет в банк.

Сравнительный подход к оценке

Процедура оценки является страховкой для обеих сторон сделки, так как в случае нарушения ее условий заемщиком он сможет продать квартиру и полностью погасить задолженность перед банком. Нанимать оценщика нужно до выхода на сделку, поскольку люди часто завышают стоимость своей квартиры, которая часто разительно отличается от рыночной.

  • касающихся местоположения квартиры (округ, микрорайон, близлежащие застройки, транспортная и социальная инфраструктура, близость промышленной зоны);
  • касающихся состояния дома, в котором находится оцениваемая квартира (тип, этажность, год постройки, материалы наружных стен и перекрытий, техническое обеспечение здания, общее состояние);
  • касающихся состояния квартиры (этажность, квадратура, количество и площадь комнат, остекление окон, наличие лоджии или балкона, планировка, состояние коммуникаций, наличие видимых дефектов отделки).
  1. Сравнительный (аналоговый) подход: проводится сравнительный анализ всех осуществленных аналогичных сделок на рынке недвижимости.
  2. Доходный подход:оценивается перспективность повышения рыночной стоимости.
  3. Затратный подход:определяются затраты на возведение аналогичного объекта. Это основной фактор, определяющий ликвидность недвижимости.

Оценка квартиры для ипотеки – обязательное условие при ее оформлении. Как только заемщик выбрал интересующий его объект недвижимости, ему необходимо сразу заказать оценку его рыночной стоимости у специалиста. Она является ключевым фактором, который учитывается банком при выдаче денежных средств.

Оценка квартиры для ипотеки Сбербанка проводится по описанной выше схеме. Список аккредитованных банком компаний имеется на сайте организации. там же можно убедиться в наличии у каждой из них аккредитации. Независимая оценка включает в себя:

  1. Обязательный осмотр помещения;
  2. Составление отчета, отображение в нем фотографий и копий документов;
  3. Обоснованность проведенной оценки;
  4. Предоставление отчета в банк.

Процедура оценки проводится компаниями в строгом соответствии с требованиями Сбербанка, поэтому проблем при рассмотрении отчета и принятии положительного решения на выдачу ипотечного кредита не возникает.

Оценка квартиры для ВТБ 24 по ипотеке ничем не отличается от оценки для Сбербанка поэтому рассматривать ее особенности не будем.

Заказчику рекомендуется узнать, какие моменты учитываются при составлении отчета, что влияет на стоимость и как проводится оценка для оформления кредита.

Согласно законодательству, независимая оценка недвижимости является обязательной к исполнению процедурой при оформлении ипотеки.

Она проводится до одобрения заявки на получение денежного займа.

Отчет

В оценке недвижимости заинтересован, прежде всего, банк, поскольку ему необходимо убедиться в том, что в случае невыплаты кредита залог (квартира) будет продан за сумму не меньше той, которая была выдана заемщику.

Методы оценки

Оценка квартиры сравнительным методом — довольно простая процедура. Специалисты занимаются поиском похожих по техническим характеристикам объектов недвижимого имущества (которое уже продали) и узнают, за какую стоимость они были реализованы.

В идеальном случае они находят жильё, практически идентичное тому, которое предстоит оценить. Но происходит подобное крайне редко, потому что оценщики не имеют доступа к информации о совершенных сделках.

Поскольку специалисты не могут воспользоваться закрытой информацией, они прибегают к открытым источникам. Они ищут объявления о продаже недвижимости на сайтах и в газетах. Но проблема в том, что в них зачастую указывается завышенная стоимость, о чём оценщики прекрасно осведомлены.

Перейти  Как проходит сделка по ипотеке в Сбербанке

Как мы уже писали, оценщики подбирают объявления об объектах, похожих на тот, стоимость которого необходимо назначить. Задача довольно трудная, так как отыскать полностью идентичные объявления невозможно, а найти предстоит как минимум 5 похожих примеров.

Кадастровая оценка квартиры - как проводится оценка за 7 шагов

Например, специалисты оценивают стоимость трёхкомнатной квартиры и они нашли похожие варианты: жильё в том же районе или даже в одинаковом доме, однако на другом этаже. Либо, скажем, в помещении, которое предстоит оценить, капитальный ремонт, а в найденных похожих квартирах — только косметический.

В таком случае оценщики пользуются специальными формулами, предназначенными для сглаживания различий в особенностях нескольких сравниваемых помещений. Работа довольно трудоёмкая, однако в качественных отчётах обязательно расписываются все формулы и корректировки, которые были применены.

Стоит знать! Половина всех отчётов не соответствует стандарту, действующему в Казахстане.

Если вы заказали или намереваетесь заказать оценку своего недвижимого имущества, не бойтесь выяснять у специалистов, каким образом они получили расчёты, указанные в отчётном документе.Профессиональные оценщики никогда не будут «напускать туман».

Методология оценочных действий основана на трех основополагающих принципах, из которых и возникли сами методы.

Принципы формирования цены:

  1. Все подобные объекты в одной и той же местности имеют схожую стоимость.
  2. Вложенные в ремонт средства не могут превышать капиталовложений на возведения нового подобного объекта.
  3. Любая недвижимость потенциально способна приносить доход от ее коммерческого использования.

Методика кадастровой оценки недвижимости основывается на этих трех принципах.

Рассмотрим все методы подробнее.

В основе метода лежит аксиома о том, что стоимость одинаковых объектов в том или ином районе не может сильно отличаться.

Вот как проводится кадастровая оценка квартиры указанным методом:

  1. Оценщик берет технические характеристики квартиры и подбирает определённое число объектов с подобными показателями в районе нахождения оцениваемого объекта. Чаще всего у него уже есть официальная стоимость квадратного метра подобного жилья.
  2. Вычисляет среднюю кадастровую стоимость всех выбранных квартир.
  3. На основе средней стоимости дает оценку исследуемого объекта.

Такой метод не учитывает качество проведенного ремонта, поэтому итоговая цена имеет большую корреляцию с рыночной стоимостью квартиры.

Метод 2. Затратный

В отличии от предыдущего метода, здесь при оценке используют данные о проведенном ремонте и других капиталовложениях в квартиру. При этом учитывается максимальная стоимость аналогичного, но нового объекта.

По сути расчеты сводятся к тому, чтобы определить, насколько уменьшилась цена квартиры с момента ее строительства. Естественно, учитывают показатели инфляции и влияние других экономических процессов.

Метод 3. Доходный

Кадастровая оценка квартиры - как проводится оценка за 7 шагов

Этот метод используют при оценке коммерческой недвижимости. Итоговый результат включает не только стоимость капиталовложений в строительство и ремонт объекта, но и потенциальную выгоду от сдачи площади в аренду или наём.

Подробнее о том, что собой представляет кадастровая стоимость, читайте в специальной публикации.

Используются следующие методы:

  • сравнительный(аналоговый) — наиболее распространенный. Проводится анализ аналогичных сделок. Расчёт проводится с учетом поправочных коэффициентов. Они учитывают разницу в размерах жилой площади, в отделке квартиры, удаленности от городской инфраструктуры;
  • доходный – применяется очень редко. Предполагается оценить, какую прибыль принесла бы квартира, если бы использовалась для сдачи в наем с целью получения выручки;
  • затратный. Рассчитываются затраты на строительство подобной квартиры. Он учитывает все траты: работы при строительстве, используемые  строительные материалы, дополнительные расходы. При исследовании обязательно экспертом также учитывается износ здания, в котором находится квартира, уровень инфляции. При этом не учитывается рыночная стоимость. Затратный метод оценки используется работниками БТИ.

 При сравнительном методе, определяется стоимость на рынке, при затратном методе – ликвидная.

Обычно они мало отличаются, но иногда разница может быть ощутима. Например, выполнен дорогой ремонт. При этом стоимость рыночная будет значительно больше ликвидной.

Кадастровая оценка квартиры - как проводится оценка за 7 шагов

Для определения рыночной стоимости квартиры оценщики могут пользоваться разными методами, каждый из которых обладает своими особенностями.

К ним относится:

  • сравнительный способ, заключающийся в том, что подвергаются изучению и анализу разные объекты, обладающие многими сходствами, причем стоимость нескольких из них известна, поэтому легко определяется стоимость рассматриваемого объекта, для чего сравниваются их основные характеристики, а при этом на точность результатов процесса влияет количество используемых для оценки квартир;

Зачем делать оценку квартиры для ипотеки

Кто проводит

Независимо от того, как происходит оценка квартиры при ипотеке, заемщик должен выполнить два требования:

  1. Собрать необходимые документы для оценки квартиры для ипотеки;
  2. Вызвать оценщика на объект.

Перечень документов, которые требуется подготовить заемщику:

  1. Договор купли-продажи недвижимого имущества, либо долевого участия, свидетельство регистрации объекта недвижимости;
  2. План и экспликацию помещения;
  3. Кадастровый паспорт;
  4. Паспорт.

После сбора необходимых документов следует позвонить в компанию по оценке рыночной стоимости квартиры для ипотеки, оставить заявку на заключение договора, уточнить стоимость и сроки оценки, а также спланировать время встречи с сотрудником фирмы.

Существует несколько вариантов оценки недвижимости:

  • Рыночный подход (специалист проводит анализ завершенных сделок на рынке, аналогичных той, что проводится с выбранной квартирой);
  • Затратный подход в процессе которого определяют размер затрат на строительство аналогичного жилья;
  • Доходный подход (учитывается возможность увеличения рыночной стоимости объекта).

Отчет помимо основной информации должен включать в себя фотографии, сделанные при проведении оценочной кампании, копии всех необходимых документов на квартиру в новостройке или старом жилом фонде и компании-оценщика.

Объем отчета в среднем – 27-30 страниц. Главный параметр, который банк принимает во внимание при выдаче денежной суммы – ликвидная стоимость квартиры, поскольку за эти деньги он сможет продать ее в случае неисполнения заемщиком условий договора.

Один из вопросов, который часто задают заемщики – «Кто оплачивает оценку?». Затраты на это несет тот, кто желает приобрести квартиру в собственность.

Проводить оценку квартиры при оформлении ипотеки банки разрешают силами специализированных оценочных компаний и частных специалистов.

Некоторые кредиторы сотрудничают с такими организациями, что позволяет провести оценку со скидкой.

После работы специалист выдает документ, в котором указана итог проведенной экспертизы и стоимость недвижимости.

Иногда продавцы недвижимости запрашивают сумму больше той, которую указали в результате оценки.

В этом случае заемщику придется разницу доплачивать из личных средств. Банк не пойдет на риски, связанные с возможными убытками.

Ему нужна уверенность в том, что в случае невыплаты кредита недвидимость будет продана с молотками за сумму, не меньшую выданной. Вот для чего нужна оценка квартиры при ипотеке.

Недвижимости

Оценщик внимательно осматривает состояние дома и квартиры, составляя не только объективную, но и субъективную оценку реализуемого имущества.

Все полученные данные вносятся в документ для максимально точного анализа.

Вторичного жилья

Оценка недвижимости на вторичном рынке проводится с учетом перечисленных выше факторов.

Ремонт в квартире

состояние сантехники и коммуникаций, состояние комнат

Наличие и состояние

мебели, бытовой техники

с улицы и подъезда

аварий в квартире

Оценивать вторичное жилье намного сложнее и дольше, поскольку за отделкой бывает трудно определить состояние стен и пола, а ремонт позволяет скрыть следы утечки воды и аварий.

Как продать квартиру по военной ипотеке читайте в статье: квартиры по военной ипотеке .

Программа ипотечного кредитования, читайте здесь .

Обязательно учитывается наличие незаконных перепланировок. Если в квартире было проведено самовольное переустройство конфигурации жилья, то сделка будет невозможна.

Подбор банка

Оформление ипотеки – процесс трудоемкий и затратный. Переплата по кредиту иногда достигает 200% за весь срок.

Поэтому к выбору банка нужно подходить основательно, чтобы минимизировать расходы.

Для этого следует подать заявки на ипотеку сразу в нескольких организациях, а затем сравнить предложенные варианты и выбрать наиболее выгодный.

Сэкономить заемщик может на оценке недвижимости. Стоимость услуги составляет, в среднем, 10 тысяч рублей, которые платить либо не придется совсем, либо сумма будет уменьшена.

Для этого за ипотекой нужно обратиться в банк, сотрудничающий с фирмой по оценке недвижимости или имеющий в штате специалистов данной области.

  • метод восстановительной стоимости – определение стоимости точной копии квартиры;
  • метод стоимости замещения – оценивается стоимость строительства аналогичной квартиры;
  • метод накопленного износа – определяется снижение стоимости в результате физического разрушения, функционального или внешнего устаревания.

Оценка недвижимости может проводиться специалистами, которые имеют соответствующий опыт и получили лицензию на осуществлении оценочной деятельности. Как правило, для проведения оценки привлекаются частные фирмы или эксперты.

Результатом каждой оценки является экспертное заключение, которые выдается на руки заказчику и отображает реальную стоимость квартиры с учетом динамики рыночных цен. Заключение, которое отвечает всем требованиям, является официальным документом, которым руководствуются и банки.

Поэтому такое заключение будет необходимо для получения кредита на покупку недвижимости. Если вы приобретаете квартиру через агентство недвижимости, то, скорее всего, вам предложат воспользоваться услугами штатного эксперта.

Как правило, такие фирмы проводят оценку недвижимости путем сравнения с аналогичными объектами, которые выставлены на продажу, одновременно осматривая общее состояние квартиры. Причем в зависимости от состояния квартиры цена может быть выше или ниже, чем среднерыночная.

Каждый желающий приобрести в собственность квартиру или продать ее, непременно столкнется с необходимостью проведения независимой оценки. Оценка стоимости квартиры нужна для того, чтобы избежать необоснованного завышения цены на недвижимость, которая приобретается или же занижения цены, если вы выступаете в качестве продавца. Сейчас можно даже оценить квартиру онлайн.

Перейти  Возмещение морального вреда: как подать иск в суд, за что можно потребовать, чем выражается, пошлина, подсудность, сроки, решение суда

По действующему законодательству оценщик от фирмы или действующий индивидуально должен страховать деятельность на срок от одного года, на регулярной основе уплачивать взносы в компенсационный фонд саморегулируемой организации, быть ее членом, иметь полис страхования ГО на сумму 300 и более тысяч рублей, не состоять в родстве с тем, кто хочет взять ипотеку.

Дополнительно вы можете запросить в компании формы договоров и отчетов для проведения оценки и проверить их на соответствие требованиям, изложенным в 10-ой и 11-ой статьях федерального закона «Об оценочной деятельности». Это важно: заемщик имеет право обратиться к неаккредитованным банком компаниям-оценщикам.

В результате цены на вторичном рынке сдерживаются и изменяются в сторону повышения не так стремительно, как хочется некоторым продавцам. Основой для назначения большей цены по-прежнему являются достоинства квартиры, а не экономическая ситуация.

Оценка может быть разной

Выше мы описали пример, как проводят оценку рыночной стоимости недвижимого имущества, но ситуации, когда нужна оценка бывают разными. В некоторых ситуациях к специалистам обращаются с целью определить стоимость квартиры в условиях вынужденной продажи.

Например, клиенту нужно срочно отдать долг банку и для этого он решил реализовать собственное жильё. В этом случае оценщики, опять же, используют различные формулы, учитывающие большое количество факторов. Стоимость жилья, которое требуется продать срочно, как правило, на 10% снижается.

Требования банка к отчету

Цена квартиры, которая указана в отчете, действует 6 месяцев, что полностью выполняет требования законодательства. Как только срок истекает, оценку назначают снова.

Банки предъявляют определенные требования:

  • соответствие стандартам АРБ и АИЖК;
  • соответствие индивидуальным стандартам банка. Они позволяют получить более полное представление о залоге. Банк всячески стремится уменьшить свои риски.

Могут прописываться специфические особенности жилья и окружения дома, в котором расположена квартира. Могут быть рекомендации и оценщикам по выбору квартир для проведения анализа по стоимости. 

Все это является еще одной причиной выбрать компанию для оценки – партнера банка, в котором планируется оформить ипотеку.

Оценщики уже знакомы со всеми требованиями, многократно оказывали подобные услуги. А главное – полное доверие банковского учреждения к таким компаниям. Их отчет обязательно будет принят и тщательно рассмотрен.

Также надо учитывать, что и выбранная клиентом квартира, должна устраивать покупателя и банк. К ней тоже предъявляются определенные требования. Выбор обязательно надо согласовывать с банком.

Полновластным хозяином квартиры будет банк до тех пор, пока не будет погашен весь долг, в случае оформления ипотеки.

При обращении клиентов к самостоятельно выбранным оценщикам, процесс оформления кредита затянется. Банк будет вынужден проверять и перепроверять данные оценки.

Это опять подтверждает необходимость выбора аккредитованного оценщика. Он знает все требования партнера — банка и учтет все их в своем отчете. В другом случае, оценочный отчет может быть отклонен. При этом  на повторную оценку у другого оценщика, может у заемщика просто уже не оказаться времени.

Отчет содержит обычно около 30 страниц. Он должен быть  прошнурованным, пронумерованным, содержать подпись работника и печать компании – оценщика.

Он может быть представлен и в электронном виде с цифровой подписью оценщика.

Отчет содержит:

  • данные о фирме — оценщике и самом заказчике;
  • данные о методе произведения оценки;
  • сведения и характеристики квартиры;
  • рыночную и ликвидную стоимость;
  • приложение.

Подготовка отчета обычно составляет до пяти дней. Срок его действия— 6 месяцев. Он имеет статус официального документа.

Работников кредитного отдела банка, прежде интересует приложение с приложенными документами, фотографиями квартиры, с указанием ее стоимости.

Самое главное – информация заключительной части, в ней сведения о том, сколько банк получит, продав квартиру клиента при расторжении ипотечного договора.

По результатам оценки непременно составляется отчет, в котором содержится информация:

  • рыночная стоимость квартиры,правильно рассчитанная специалистом;
  • описывается метод, используемый для ее определения;
  • приводятся сведения о квалификации специалиста;
  • содержатся данные о самой квартире и ее собственнике;
  • описывается суть анализа, осуществленного в отношении квартиры;
  • приводится правильный расчет стоимости;
  • перечисляются другие бумаги, прикладываемые к отчету.

Как проводится оценка стоимости квартиры?

Такое несовпадение – редкий случай. Но если оно есть, ставят вопрос об ошибочной оценке либо о том, действительно ли квартира имеет ценность.

Хотя при любом варианте банк будет опираться на меньшую сумму. А значит заемщик получит кредит меньшего размера. Ему придется изыскивать еще средства либо искать другую квартиру.

Конечно, ошибки могут быть допущены. Нужно только знать, когда они не умышленные, а когда намеренные. Об этом поговорим дальше.

Ранее была широко распространена схема, когда оценщик вступает в сговор с заемщиком и указывает в отчетности завышенную стоимость квартиры. Банк выдает более крупную сумму кредита, а заемщик использует эти деньги в качестве первоначального взноса.

Сейчас такие ухищрения исключены. Банковская организация несколько раз проверяет и анализирует все документы и отчетность оценщика, использовать средства займа не по назначению просто невозможно.

Оценщик выбрал для анализа неподходящие аналоги квартир. Так как их стоимость меняется, спрогнозировать какой она станет через несколько лет, очень сложно.

Стоимость формирует компания, которая их оказывает. Если приводить усредненные данные, то она составляет от 2500 до 6500 руб. Кстати, от региона страны этот показатель тоже зависит.

Данный показатель считается простым для определения, причем для этого могут использоваться разные методы.

Для расчета выполнятся последовательные этапы:

  • собираются сведения о квартире, которые далее будут анализироваться оценщиком;
  • сравниваются показатели объекта с другими аналогичными видами недвижимости, рыночная стоимость которых известна;
  • определяется средняя продажная цена;
  • составляется отчет, передающийся заказчику.

Важно! Именно рыночная стоимость считается наиболее важным показателем квартиры для покупателей и продавцов, а также разных государственных организаций.

Стоимость услуг оценщика может значительно отличаться в разных регионах, так как она зависит от расцено ккомпании, ее репутации, особенностей квартиры и иных факторов.

Стоимость оценки для выдачи ипотеки, зависит от региона. В Москве она обычно самая высокая, в Санкт-Петербурге несколько ниже, в регионах – раза в два может быть ниже, чем в Москве.

В случае большей стоимости квартиры по экспертной оценке, чем сумма ипотечного кредита или равна стоимости, установленной продавцом квартиры, кредит сможет покрыть расходы, вязанные с покупкой квартиры.

Однако оценка стоимости может оказаться ниже суммы, которая необходима для покупки квартиры. Банк не предоставит свои средства на сумму, больше указанной при оценке в отчете компании — оценщика.

При этом требуется:

  • заемщику обратиться за повторным проведением экспертизы, но уже в другую фирму. Если окажется при повторной экспертизе, что стоимость квартиры мало отличается от определенной ранее цены, то клиент имеет право предоставить дополнительный залог. При этом его стоимость должна быть равна или превышать недостающую сумму;
  • обратиться к продавцу и просить скидку на стоимость квартиры. Возможно, продавец пойдет навстречу;
  • при отсутствии возможности предоставить ликвидный дополнительный залог и продавец не дает согласия на уменьшение стоимости, рекомендуется недостающую сумму получить, оформив дополнительно кредит потребительский на разные нужды наличными. Однако при этом процентная ставка будет значительно больше, чем по ипотеке.

Заключение

Оценка квартиры – услуга востребованная. Она оплачивается потенциальным заемщиком. Оценка необходима банку и заказчику.

Желательно обращаться к оценщикам из списка, предложенного банком. Отчетам таких кампаний банки абсолютно доверяют и быстрее выдают ипотечные кредиты.

Экспертиза должна проводиться грамотными экспертами, знакомыми с требованиями банка и заемщика.

Банки для собственной безопасности, стремятся уменьшить реальную цену квартиры, а клиенты банка, наоборот, – увеличить, чтобы получить большую сумму кредита. Поэтому независимая оценка квартиры так важна для обеих заинтересованных сторон.

Важно, что отчет по оценке квартиры – официальный документ. Он может быть использован при судебном разбирательстве при определении компенсаций заемщику.

Заключение эксперта — аргумент в спорах и с налоговыми органами в качестве доказательства при начислении налога на жилье. Оценка самим собственником, заключение об оценке не принимается судами.

Главное – оценка должна быть не только независимой, но объективной и обязательно профессиональной.

Кадастровая оценка квартиры проводится государством независимо от нашего желания, но оспорить ее результаты — наше право. Теперь вы знаете, как это сделать.

Таким образом, определение рыночной стоимости квартиры может потребоваться довольно часто для разных целей.

Для этого обычно требуется обращаться к оценщикам, которые по результатам процесса представляют специальный отчет.

Он может передаваться в коммерческие организации или даже государственные учреждения, так как является официальным документом.

За счет знания рыночной стоимости можно определить, какую цену оптимально устанавливать на квартиру, чтобы быстро и выгодно продать ее.

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

| Оставить отзыв

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector