Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)

Подготовка квартиры к продаже

Подготовка фотографий и текста объявления

Объявление о продаже квартиры на тематическом сайте создаст самое первое впечатление у покупателя. Именно грамотное описание определит решение покупателя о просмотре квартиры. Поэтому уделите фотографиям и тексту объявления должное внимание.

Фотографии должны быть четкие, ясные. Желательно фото сессию квартиры доверить профессионалу. Опубликуйте фото каждой комнаты, ванны и кухни, чтобы просматривающий объявление смог сразу оценить квартиру в целом.

Объявление о продаже квартиры должно содержать всю необходимую покупателю информацию: цену, метраж квартиры, количество комнат, тип и этажность дома. Укажите все достоинства квартиры: свежий ремонт, совершеннолетние собственники, отсутствие обременений, чистый подъезд, надежная охрана и т.д. Презентуйте вашу квартиру уже на этом этапе!

•Делать капитальный ремонт квартиры. Это большое вложение, которое не окупится. Покупатель все равно будет переделывать интерьер на свой вкус.

•Абсолютно всем членам семьи сниматься с регистрационного учета из квартиры. Отсутствие прописанных лиц в квартире значительно не повысит ее привлекательность, а вот вам будет неудобно.

•Скрывать недостатки. Совсем не нужно показывать квартиру в темное время суток, чтобы избежать демонстрации вида из окна на мусорный лоток. Скорее всего, покупатель заметит недостатки до сделки, и вы оба потратите время впустую. Желаем выгодной сделки и приятных покупателей!

Первый шаг в процессе продажи — заинтересовать покупателя. Поэтому начать стоит с грамотного объявления, которое привлечёт внимание именно к вашей квартире. Секрет успеха в том, чтобы максимально подробно и чётко описать объект и поставить адекватную цену.

Что должно быть в хорошем объявлении о продаже:

  1. 1 Цена квартиры
  2. 2 Точный адрес и расположение
  3. 3 Общая и жилая площадь
  4. 4 Технический план
  5. 5 Фотографии жилья
  6. 6 Информация о доме: год постройки, капитальный ремонт, наличие лифта, этаж
  7. 7 Информация о количестве и площади комнат, высоте потолков
  8. 8 Информация о площади кухни, наличии встроенной мебели, газовой или электрической плиты
  9. 9 Описание санузла: совмещённый или раздельный, состояние сантехники
  10. 10 Информация о состоянии квартиры: если жильё в очень плохом состоянии, лучше указать «требует ремонта»
  11. 11 Контактные данные продавца или риелтора

Если у вас нет опыта в составлении описаний квартир на продажу, полезно будет посмотреть похожие объявления в одном из крупных каталогов недвижимости. К примеру, в базе портала ГдеЭтотДом.РУ. Лучше выбрать пример объекта, максимально схожего по характеристикам с вашим. Это также поможет определить, адекватно ли вы указали цену.

Рис. Пример объявления о продаже двухкомнатной квартиры в Москве из каталога недвижимости ГдеЭтотДом.РУ

Действие 2

1. Планирование финансов

Почти всегда продавцу важно точно знать, какую сумму он сможет выручить за своё жильё – часто от этого зависят дальнейшие планы. Поэтому для начала нужно хотя бы в общих чертах изучить цены на аналогичные квартиры в районе и определить свой ценник.

Основной подвох на этом этапе – налоги. Если вы продаёте квартиру, которая была у вас в собственности менее 3 лет (или 5 лет, если жильё приобретено после 2016 года), необходимо заплатить налог в размере 13%.

В этой сфере существует немало тонкостей, и продавцу стоит заранее разобраться в своей ситуации, чтобы понять, какую точную сумму после уплаты налога он получит. «Бывают случаи, когда люди собрались продавать квартиру, рассчитывая что-то купить на вырученные деньги, и вдруг риелтор сообщает им пренеприятную весть – надо лишиться 13% от суммы – и ни на что уже не хватает», – комментирует Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE.

Оцениваем объём подготовительных работ

По мнению риэлторов, подготовительная работа нужна при продаже практически любого жилья. Однако тщательность, с которой нужно приводить квартиру в порядок, напрямую зависит от класса недвижимости. Состояние объекта в основном влияет на скорость продажи, а не на цену. В этом вопросе важно не перестараться — вложить оптимальное количество усилий и средств.

Подготовка квартиры к продаже

Большинство экспертов в один голос твердят: не стоит делать полноценный ремонт перед продажей жилья «эконом» — это попросту нерентабельно. Квартира будет продана быстрее, но не дороже: вы сможете компенсировать не более 40% вложенных средств.

Перейти  Платежная ведомость Т-53. Как заполнять и закрывать

Как правило, новые владельцы всё равно захотят воплотить собственные дизайнерские идеи. Но неопрятная, запущенная квартира произведёт плохое впечатление и оттолкнёт многих покупателей, поэтому жильё стоит отмыть и привести в порядок.

Несколько по-другому обстоит ситуация с дорогим жильём. Квартиры бизнес-класса или элитная недвижимость продаются либо без отделки, либо — с безукоризненным, часто эксклюзивным ремонтом. В этом случае покупатели хотят въехать и жить, поэтому никаких огрехов во внешнем виде квартиры быть не может.

Действие 3

2. Юридическая подготовка

Квартира, у которой подготовлены все необходимые документы и за которой не числится никаких обременений, получает при продаже серьёзное преимущество. Такое жильё вызовет интерес у покупателей даже при заметных физических недостатках, говорят специалисты.

Основные моменты при подготовке квартиры к продаже.

Обременения могут быть довольно тяжёлыми: залог, пожизненная рента, «вечные жильцы» или даже арест. В таких ситуациях продать квартиру либо очень сложно, либо вовсе невозможно, пока обременение не будет снято.

— паспорт владельца;

— правоустанавливающий документ на жилье (договор о приватизации, решение суда, свидетельство о праве на наследство по завещанию, договор дарения квартиры и пр.),

— технический или кадастровый паспорт,

— справка об отсутствии зарегистрированных лиц и задолженности по коммунальным платежам,

— нотариально заверенное согласие мужа или жены, если квартира была приобретена в браке,

— разрешение на сделку со стороны отдела опеки и попечительства, если есть несовершеннолетние собственники;

— справка от психиатра.

Подготовка квартиры к продаже

Если вы подготовите вышеперечисленные документы, то можете считать, что юридическая предпродажная подготовка жилья выполнена.

Многие квартиры на вторичном рынке Москвы сегодня покупаются с привлечением ипотеки, поэтому продавцу стоит заранее собрать документы, нужные для аккредитации в банке: поэтажный план, экспликацию квартиры, технический паспорт объекта, выписку из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости, обращает внимание Марина Москвичёва, директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet. Если эти документы уже будут готовы, ничто не будет в последующем тормозить сделку.

Устраняем явные недостатки квартиры

Большинство жилых объектов продаётся в так называемом «нормальном» состоянии. Продавцы долго жили в квартире, не запускали свой дом, но и не делали капитальный ремонт уже много лет. При этом недостатки жилья уже настолько примелькались владельцам, что те просто не замечают их. А вот на новых придирчивых гостей — покупателей — они произведут дурное впечатление.

Вот типичные огрехи, которые довольно просто и дешево устранить:

  1. 1 Побелить потолок, который пожелтел с годами или пострадал от протечек
  2. 2 Поменять изношенный линолеум
  3. 3 Отремонтировать розетки и выключатели
  4. 4 Подклеить или переклеить обои, отходящие от стен
  5. 5 Отремонтировать подтекающие краны
  6. 6 Устранить засоры в трубах и канализации
  7. 7 Укрепить порожки у дверей

Этот список можно продолжать до бесконечности — в каждой квартире найдутся свои огрехи, которые можно подкорректировать. Для верности пригласите в гости знакомых или риэлтора и устраните те недочёты, которые бросятся им в глаза.

Основные моменты при подготовке квартиры к продаже.

Действие 4

3. Подготовка физического состояния квартиры

Вопрос, делать ли ремонт в квартире перед продажей, занимает многих собственников жилья. «Часто в квартире, которая находится в неудовлетворительном состоянии, делать косметический ремонт не имеет смысла, – говорит Алексей Зубик, старший аналитик компании BSA.

Однако это в основном касается жилья в среднем ценовом диапазоне, замечает Илья Менжунов («Метриум Групп»). Покупатели, которые ищут самое бюджетное жильё в столице (дешевле 5 млн рублей), обычно хотят получить квартиру «под ключ», поскольку чаще всего не в состоянии оплачивать ремонт. Поэтому для дешёвой квартиры косметический ремонт может стать ощутимым преимуществом при продаже.

Перед началом показов стоит провести генеральную уборку (самостоятельно или при помощи клининговой компании), избавиться от ненужных вещей, на время спрятать мелкие и памятные предметы (сувениры, фотографии и т.д.).

«На практике максимально удачно у нас получались продажи жилья после выноса всей старой мебели, – рассказывает Вадим Ламин (SPENCER ESTATE). – В одном случае мы обошлись качественной уборкой, ещё в двух пришлось покрасить потолок и стены в белый цвет, поскольку были видны следы от залива квартиры соседями».

Последствия крупных аварий – потопов и пожаров – лучше устранять до продажи, иначе квартиру придётся продавать с очень большим дисконтом. Иногда приходится прибраться и в подъезде.

Делаем генеральную уборку

Иногда при осмотре квартиры беспечные покупатели умудряются не заметить даже существенные недостатки жилья. Кроме того, они могут не придать ни малейшего значения ремонту или дизайнерским решениям, которыми гордится владелец.

Риэлторы советуют продавцам не пожалеть сил и провести в квартире генеральную уборку. Причём основное внимание нужно уделить чистоте полов, оконных стёкол, кафеля и сантехники в ванной. По сравнению с ремонтом это не будет стоить вам практически ни гроша, зато существенно повлияет на внешний вид жилья.

Перейти  Как правильно напечатать справку о зарплате за 3 месяца образец

Постарайтесь, чтобы в квартире не было неопрятных запахов. Это особенно важно, если в доме есть животные. Специалисты рекомендуют не курить и не готовить перед показом объекта, зато можно съесть апельсин.

Чистоту стоит навести не только в квартире, но и в подъезде, на лестничной клетке и в лифте. Это особенно важно, если ваши соседи не отличаются аккуратностью. Конечно, вы не обязаны убирать за всех! Но один раз можно поступиться принципами и взять на себя часть обязанностей коммунальных служб.

Действие 5

4. Реклама квартиры

1. Учитесь у других. Посмотрите, как составлены объявления конкурентов, советует Марина Москвичёва (Est-a-tet). При прочтении чужих объявлений обычно хорошо видно, какие подробности выглядят интересными, а какие – лишними.

2. Говорите честно. Опишите квартиру, максимально отражая действительность. Врать и даже преувеличивать не стоит, равно как и скрывать существенные минусы. Если квартира выходит окнами на козырёк подъезда, покупатель всё равно это увидит при просмотре.

3. Рассказывайте о том, что не видно на фото. Многие делают ошибку, начиная описание жилья для размещения на сайте с цифр – количества комнат, общей и жилой площади, этажа, говорит Илья Менжунов («Метриум Групп»).

Эта информация, как правило, вносится в стандартные графы сайта, поэтому в самом объявлении лучше раскрыть другие характеристики, в частности, те, что не видны на фото: расстояние до метро, магазины, школы, фитнес-центры. Стоит рассказать о соседях, консьерже, размере коммунальных платежей.

4. Пишите кратко. Покупатели и риелторы просматривают за день десятки и даже сотни объявлений. Увидев текст объемом в страницу с описанием того, как замечательно запекает ваша духовка или «летает» интернет, потенциальный клиент, скорее всего, закроет объявление, замечает Илья Менжунов.

— Не меньше десятка. По словам Ильи Менжунова, стоит сделать не менее 10 фотографий для однокомнатной, 12-15 для двухкомнатной и 15-17 для трехкомнатной квартиры.

— При хорошем освещении. Вид из окна фотографируют при естественном освещении, желательно в солнечный день. А вот комнаты, наоборот, снимают при искусственном свете.

Можно также заказать профессиональную съёмку, которая обойдётся в 1,5-2 тыс. рублей, говорит Марина Москвичёва (Est-a-tet). В квартирах дорогого сегмента нередко делают видеосъёмку.

В качестве заключения – несколько реальных историй от риэлторов.

Убираем лишнюю мебель и личные вещи

Обилие старой мебели и всевозможного хлама превратит самые просторные хоромы в подобие конуры. Возможно, продавцу эти вещи дороги как память, но покупателю они будут только мешать. Чтобы квартира не выглядела маленькой и тесной, лучше заранее вывезти все лишние предметы. Золотое правило: чем меньше мебели, тем просторнее кажется помещение.

Кроме того, при показе квартиры не стоит оставлять повсюду личные вещи продавца, особенно одежду и фотографии. Помните, в момент показа это уже не ваше семейное гнездо, а потенциальная квартира покупателя.

При этом риэлторы не советуют оставлять квартиру совершенно «голой». Пустое помещении без мебели создаёт впечатление офиса или склада. Кроме того, минимальное количество необходимых предметов поможет покупателю лучше оценить габариты жилья: вам не нужно будет доказывать человеку, что обеденный стол поместится на кухне, если он уже там стоит.

Действие 6

Пару лет назад к нам обратились клиенты из Франции – семейная пара, находившаяся  в поиске недорогой двухкомнатной квартиры поближе к центру. Самое интересное то, что они хотели жилье без ремонта, чтобы сделать его на свой вкус.

Мы нашли как раз такой бюджетный вариант в сталинском доме. Однако была проблема – все стены подъезда были исписаны граффити. Поэтому перед показом наши специалисты купили краску, валик и за ночь фактически сделали косметический ремонт в подъезде, закрасив все надписи и рисунки.

В итоге перед французами был представлен идеальный подъезд. Учитывая, что до этого наши иностранные гости более чем «впечатлились» состоянием входных групп в других старых домах, наша «сталинка» их приятно удивила.

Создаем образ уютного жилья

Правила предпродажной подготовки квартиры.

Продать возможно что угодно, вопрос в стоимости. Сбыть недвижимость по цене ниже средней на рынке возможно и без хоум-стейджинга. Однако мало кто хочет отдавать свою квартиру за бесценок.В хоум-стейджинг входит несколько стадий.

К ним относится ремонт, устранение небольших дефектов. Не думайте, что ремонт для себя и ремонт для покупателя – одно и то же. Ремонт для продажи осуществляется в нейтральном стиле. Надо выполнять лишь такие ремонтные процедуры, которые и правда нужны для увеличения цены жилья.

К примеру, можете перекрасить потолочную поверхность, сменить износившиеся обои.Иногда при продаже недвижимости может оказаться не лишним отремонтировать подъезд (косметически). Основная цель – избавиться от дефектов, способных отпугнуть покупателя.

К примеру, если на подъездной стене кто-то написал неприличное слово либо отошло стеновое покрытие, можете закрасить проблемную область. Кроме того, на лестничной площадке нужно помыть напольную поверхность, убрать мусор.

Перейти  Общая система налогообложения – что такое ОСНО, чем она хороша, какие есть сложности у ОСНО?

Когда стоит вопрос о цене, происходит взвешенный анализ основных характеристик объекта: расположения, метража, планировки. Но как выбрать одну из нескольких похожих квартир одинаковой стоимости? Тут на помощь человеку приходят эмоционально-оценочные механизмы.

Есть несколько простых способов создать привлекательный образ квартиры:

  1. 1 Добавьте света

    Не экономьте на электроэнергии во время показа. Вкрутите везде новые лампочки, помойте стёкла и постирайте занавески. Если ваша квартира не на первом этаже, а из окна открывается симпатичный вид, снимите с окон тюль и постарайтесь организовать просмотр квартиры днём. Во время вечернего показа зажгите настольные лампы, бра и торшеры. Покупатель может не обратить на это внимание, но квартира запомнится ему уютной.

    Закрывать шторы при показе можно только если окна выходят на помойку или глухую стену.

  2. 2 Позаботьтесь о коротком пути

    Не допускайте, чтобы покупатель плутал по району в поисках вашего дома, особенно если в объявлении указано, что квартира в пяти минутах ходьбы от метро. Договоритесь о встрече на остановке общественного транспорта и проводите человека самым коротким и симпатичным путём в обход свалок или рюмочных. Личный контакт много значит, а его лучше всего наладить, рассказывая о местных магазинах и химчистках.

  3. 3 Учтите детали

    Средний покупатель просматривает от 10 до 30 квартир. Как не растеряться в таком изобилии! Различать все объекты по адресам непросто, чаще в память врезаются конкретные детали: «квартира с высокими потолками», «квартира с кладовкой», «квартира с большими окнами», «квартира с грязным подъездом». Оцените преимущество именно вашего жилья и сделайте так, чтобы взгляд покупателя за него зацепился. Если плюс квартиры — эркер, уберите из комнаты лишнюю мебель и повесьте яркие шторы.

    Если на стенах висели картины, не снимайте их — дырки или торчащие гвозди смотрятся неряшливо

  4. 4 Будьте милыми

    Успех продажи во многом зависит от настроя всех участников сделки. Любая отрицательная эмоция на просмотре — враг продавца. А вот позитивное и доброжелательное общение — ваш первый помощник. Улыбайтесь, подробно отвечайте на вопросы и позвольте человеку изучить все детали квартиры, которые ему интересны. Не стоит слишком навязчиво хвалить объект или отрицать явные недостатки, но и о преимуществах не забудьте упомянуть!

    Ни в коем случае не заискивайте перед потенциальным покупателем и не набивайтесь к нему в друзья. Человек может решить, что у вас трудности с продажей квартиры.

Действие 7

«Очень быстро была продана квартира на Фрунзенской набережной после удаления пятен от заливки на потолках и проведения качественного клининга. А вот квартира на Малой Дмитровке после проведения капитального ремонта, очень красивая, дизайнерская, простояла в ожидании покупателя достаточно долго – затраты на ремонт диктовали высокую цену, которая в настоящее время является главным тормозом продаж».

Портал MetrPrice.ru желает вам успешных сделок!

Заранее готовим документы

Полный пакет документов для продажи квартиры вам понадобится непосредственно перед сделкой. Однако основные документы должны быть на руках у продавца уже в момент выставления квартиры на продажу. Эти документы являются доказательствами принадлежности квартиры продавцу, а их получение, уже с ожидающим сделки покупателем, существенно затянет время.

•Свидетельство о государственной регистрации права собственности – является доказательством принадлежности квартиры продавцу.

•Договор купли-продажи (вместо него может быть договор приватизации, договор участия в долевом строительстве, договор ЖСК, или другие документы) – подтверждает законность приобретения квартиры.

•Кадастровый паспорт помещения — в нем отражена планировка квартиры.

Заранее подготовьте копию пакета документов, это нужно вашему покупателю для одобрения квартиры банком, если покупатель будет использовать кредитные средства. И конечно, готовые документы на руках продавца повышают доверие покупателя.

Одним из преимуществ продавца может стать быстрая сделка. Для этого нужно заранее позаботиться о подготовке всех необходимых документов. Это несложный процесс, но достаточно длительный.

У продавца квартиры должны быть:

  1. 1 Правоустанавливающие документы на жильё
  2. 2 Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость и сделок с ним (ЕГРП) об отсутствии обременений и требований к объекту
  3. 3 Технический паспорт квартиры
  4. 4 Справка по форме-9 о лицах, зарегистрированных на данной площади
  5. 5 Справка из налоговой — об уплате налога на недвижимость
  6. 6 Согласие супруга на продажу квартиры
  7. 7 Согласие органов опеки на продажу, если в квартире прописан ребёнок

Перечень необходимых документов может быть расширен в зависимости от обстоятельств сделки. К примеру, иногда бдительные покупатели требуют от продавцов справку об отсутствии учёта в психическом диспансере.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector