Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Как покупателю проверить недвижимость и ее продавца

Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой

При покупке недвижимости всегда присутствует возможность столкнуться с мошенниками или «черными риелторами». Чтобы свести риск к минимуму, необходимо тщательно проверить «чистоту» документов и продавцов перед приобретением.

  • обратитесь к открытым источникам информации;
  • запросите документы;
  • проверьте полномочия на заключение договора;
  • убедитесь в праве распоряжаться недвижимостью.
  • возьмите выписку из ЕГРН;
  • из выписки получите данные о собственнике и обременениях;
  • проверьте отсутствие судебного спора в отношении объекта;
  • осмотрите объект на предмет дефектов.

Хотите максимально обезопасить себя и избежать рисков? Только опытные юристы смогут учесть «подводные камни» и проверить вашу недвижимость.

Звоните нам по телефону

7 (812) 648-00-88

, юрист проконсультирует Вас и пригласит на встречу.

  1. Наличие всех документов на квартиру, а именно: правоустанавливающие документысвидетельство о праве собственностикадастровые и технические планы и паспорта (если нет паспорта, продавец должен заказать их).
  2. Наличие разрешения соответствующих органов  на переоборудование/перепланировку квартиры. Если перепланировка не узаконена, вы столкнетесь с рядом трудностей, например банк не одобрит вам ипотеку.
  3. Разрешение на продажу от органов опеки и попечительства, если собственник несовершеннолетний гражданин или ограниченно дееспособный.
  4. Нотариальное согласие супруга(ги) на продажу, если квартира приобретена в период брака. В противном случае, второй супруг может оспорить сделку через суд.
  5. Если квартира досталась продавцу по наследству, обратитесь к нотариусу, который вел дело и убедитесь, что других наследников, не вступивших в наследство нет. В противном случае, новоиспеченные наследники имеют право требовать через суд оспорить сделку.
  6. Если продавец представил вам доверенность на совершение сделки, обязательно убедитесь не была ли она отозвана. Для этого стоит только найти в справочнике номер телефона нотариуса, выдавшего доверенность, связаться с ним и назвать данные доверителя, номер бланка и дату составления. Кроме этого проверьте полномочия представителя по доверенности, имеет ли он право получить деньги и т.д.
  1. На сайте Росреестра предоставляется такая услуга онлайн. Достаточно только вести кадастровый номер и вы получите всю необходимую информацию по вашему объекту недвижимости.
  1. Проверяем квартиру на наличие выписанных лиц, но сохранивших право проживать в квартире после продажи. Желательно убедиться в том, что все прописанные в квартире граждане выписались до заключения сделки. В противном случае объявится временно выписанный родственник из армии или из «мест не столь отдаленных» и потребует оспорить сделку или восстановить его нарушенное право на проживание в данной квартире.

Для этого необходимо, чтобы продавец заказал расширенную (архивную) выписку из домовой книги (в паспортном столе управляющей компании). Советуем покупателю присутствовать при получении данной выписки.

  1. Проверьте квартиру на наличие коммунальных долгов (свет, интернет, телефон, вода, тепло, газ). Для этого необходимо присутствовать с покупателем при получении справки из каждой организации, обслуживающей дом. В ином случае, счет с долгом выпишут на нового хозяина. Если продавец отказывается платить долги, то можно снизить цену за квартиру, прописав это в договоре.
  1. Если гражданин состоит на учете психоневрологическом диспансере, то у него должны быть опекуны, без согласия которых нельзя будет продать недвижимость. Если сделка все же состоялась, то ее могут признать недействительной. И конечно же после признания сделки недействительной, деньги вы свои не сразу вернете.
  2. Проверьте контрагента на наличие судимости. В этом вам помогут бесконечное количество сервисов, в том числе сервисы предложенные сайтом УФМС России. Не лишним будет расспросить соседей о бывших жильцах квартиры, о случая затопления и т.д.

Удачи вам в совершении сделки, будьте внимательны и бдительны. А если у вас остались вопросы пишите нам в комментариях к статье.

Возьмем идеальный вариант: квартира в отличном техническом состоянии (стены, потолки, двери, окна, исправно работающая сантехника, газовая или электрическая плита, нормальное водоснабжение и отопление).

В этом случае продавцу придется озаботиться «мелочами»: желательно освободить квартиру от мебели и проверить, чтобы мощность электрических лампочек позволяла производить осмотр при ярком освещении, так помещение будет казаться более просторным.

многие покупатели все равно переделывают квартиру «под себя». Опытные специалисты, работающие на рынке недвижимости, советуют перед продажей просто подготовить квартиру к ремонту: освободить от мебели, удалить старые обои, плинтуса, затереть в стенах трещины, то есть облегчить будущему владельцу приведение квартиры в соответствие с его желаниями и возможностями.

Важно иметь в виду и то, что покупатель, выбирая квартиру, ориентируется не столько на ремонт, сколько на метраж, удобства и транспортную инфраструктуру. Поэтому он скорее купит «убитую» квартиру в двух шагах от метро, чем с евроремонтом, но в получасе езды от него.

Еще одна важная задача – подготовка документов, свидетельствующих о «юридической чистоте» квартиры. Для этого необходимо оформить и нотариально заверить документы о ее текущем юридическом состоянии (отсутствие коммунальных задолженностей, единоличное право собственности продавца на жилье, отсутствие лиц, прописанных на данной жилплощади и другие преимущества, если они есть).

После того, как продавец соберет все необходимые для заключения договора купли-продажи документы и справки, стороны заключают договор. С формой договора можно ознакомиться в агентстве недвижимости, у нотариуса или в интернете.

Текст договора в большей степени важен для покупателя, для продавца более важна процедура получения денег, поэтому подробно на нем мы останавливаться не будем, принимая его стандартным.

Подписание договора происходит в простой письменной форме продавцом и покупателем, заверение у нотариуса не требуется, после чего совершается процедура оформления аренды банковской ячейки или иная процедура передачи денег.

Необходимо обратить внимание на то, что квартира меняет собственника не в момент подписания договора купли-продажи, а в момент государственной регистрации этого договора, которая оформляется в течение месяца. Поэтому покупатель, как правило, «оттягивает» передачу денег до момента регистрации.

Это один из самых ответственных этапов. Вы должны затратить максимальные усердия на проверку, что бы в дальнейшем не было проблем и неприятностей. Перед покупкой квартиру обязательно проверяют на:

  • подлинность и достоверность правоустанавливающих и правоподтверждающих документов
  • правомочность продавца (продавцов) и его правовую репутацию
  • наличие (отсутствие) прописанных лиц (особое внимание на временно выписанных)
  • притязания посторонних лиц (в том числе возможные претенденты-наследники) и судебные споры
  • обременения (аренда, рента, ипотека) и аресты
  • долги по коммунальным платежам
  • законность планировки

У продавца должны быть на руках документы правового и технического характера, а именно:

  • свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН (можно получить самую свежую самостоятельно, в росреестре или, например, на сайте ktotam.pro)
  • договор на квартиру (договор приватизации, купли-продажи, мены, дарения, акт приема-передачи от застройщика и пр.)
  • свидетельство о наследстве (если досталась по наследству)
  • кадастровый паспорт
  • технический паспорт (если имеется у собственника)

Требуйте документы в подлинниках и попросите предоставить возможность сделать с них копии. При самостоятельном исследовании документов обращайте внимание:

  • на наличие в договорах подписей в нужных графах, штампы рег.службы
  • свидетельства должны быть на специальных гербовых бланках
  1. Правоустанавливающий документ на квартиру – договор или иной документ, на основании которого продавец приобрел права на квартиру или иной объект недвижимости
  2. Правоудостоверяющий документ — свидетельство о государственной регистрации права на квартиру или иной продаваемый объект недвижимости, подтверждающий права продавца, как собственника
  3. Паспорт или другой документ, удостоверяющий личность каждого собственника квартиры, в том числе свидетельства о рождении несовершеннолетних собственников
  4. Кадастровый паспорт на квартиру
  5. Свидетельство о браке (если продавец в браке)
  6. Согласие супруга на продажу квартиры, заверенное нотариально. Данное согласие не требуется, если квартира не является по закону совместной собственностью супругов
  7. Разрешение органов опеки и попечительства, если собственником или одним из собственников продаваемой квартиры является несовершеннолетний.
  8. Выписка из домовой книги, о лицах, зарегистрированных в квартире.
  9. Справка об отсутствии задолженностей за квартиру.

Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой

  • заключение предварительного договора, выдача аванса или задатка
  • подготовка всех документов к регистрации
  • сдача документов в рег.управление и расчеты за квартиру
  • получение выписки из госреестра и документов на жилье

Не всегда удается в один день оформить документы или собрать требуемую сумму на квартиру. Поэтому, чтобы продавец за это время не получил более выгодное предложение о покупке и не отказался от сделки с Вами, необходимо юридически зафиксировать договоренность. Для этого можно на выбор сторон:

  • заключить предварительный договор о покупке квартиры
  • внести аванс (с получением расписки)
  • передать задаток

Все указанные действия необходимо оформить письменно и желательно при свидетелях. И все же самым эффективным способом привязать к себе продавца является заключение договора о задатке. Так как если хозяин передумает продавать квартиру он должен будет уплатить двойной размер задатка.

Но и покупатель тоже может оказаться в невыгодном положении, если откажется от сделки по неуважительным причинам (не успел собрать деньги, нашел квартиру получше и пр.). Последствием этого будет потеря задатка.

Как покупателю проверить недвижимость и ее продавца

Во-первых, следует заключить договор о задатке, в котором обязательно указать:

  • дату и место составления договора
  • кто является сторонами в договоре (Ф.И.О., место жительства, паспортные данные)
  • о какой квартире идет речь
  • стоимость этой квартиры
  • срок заключения сделки купли-продажи
  • о том, что вносится именно задаток, предусмотренный статьями 380, 381 Гражданского кодекса
  • указать размер задатка
  • предусмотреть ответственность сторон за неисполнение обязательств

Указанный договор должен быть подписан на каждой странице и в конце текста. Договор делается в двух экземплярах для покупателя и продавца.

Во-вторых, о факте передачи задатка составляется расписка, ее пишет продавец, указывая в ней:

  • место и дату составления расписки
  • кто и от кого (Ф.И.О., дата рождения и паспортные данные) получил деньги
  • сведения о заключенном договоре задатка
  • размер полученной суммы (цифрами и прописью)
  • роспись того, кто получает деньги (продавец)

Расписка составляется от руки в одном экземпляре и передается покупателю. Размер внесенного задатка засчитывается в стоимость квартиры.

Подготовкой документов на покупку квартиры должен заниматься продавец, покупатель только уплачивает государственную пошлину. Размер ее составляет 2000 рублей (возможно другие размеры в зависимости от нестандартности ситуации).

Однако покупателю следует принимать участие в составление условий договора купли-продажи. Желательно, что бы такой договор перед подписанием отдать на проверку независимому юристу. Такая консультация будет не дорогой, но избавит от проблем при сдаче документов в рег.управление и при дальнейшем пользовании и владении квартирой.

В договоре купли-продажи квартиры обязательно необходимо указать следующие сведения:

  • дата и место составления договора
  • полные данные о продавце (продавцах) и покупателе (покупателях): Ф.И.О., место жительства, дата рождения, описание паспортных данных, документов законного представителя (если в сделки участвуют дети, недееспособные, ограниченно дееспособные)
  • о том, что продавец выражает волю передать в собственность покупателю квартиру, а покупатель оплатить ее стоимость
  • полное описание квартиры, как это указывается в кадастровом паспорте (наименование, адрес, площадь, кадастровый номер, этаж, количество жилых комнат и пр.)
  • сведения о гос.регистрации права продавца
  • стоимость квартиры, срок и порядок ее оплаты
  • об отсутствии долгов, обременений и арестов
  • о согласии на совершение сделки со стороны законных представителей, супругов
  • факт соответствия планировки квартиры ее фактическому состоянию
  • об отсутствии прописанных лиц
  • о том, что у посторонних лиц нет притязаний и квартира не является предметом судебного спора
  • об одобрении сделки органом опеки (если собственник несовершеннолетний/недееспособный)
Перейти  Исправление записи в трудовой книжке

Обычно в регистрационное управление или МФЦ сдают следующий перечень документы на покупку квартиры:

  1. заявления сторон о гос. регистрации перехода собственности на квартиру (такие документы поможет составить риэлтор, либо на сайте Россреестра можно найти образцы заполнения, либо специалист МФЦ заполняет сам)
  2. квитанция об уплате государственной пошлины
  3. договор купли-продажи с актом приема-передачи (три экземпляра)
  4. кадастровый паспорт
  5. согласие супруга продавца (нотариальное)
  6. согласие родителей (если в сделке участвует ребенок в возрасте от 14 до 18 лет)
  7. разрешение опеки (если продавец (один из продавцов) несовершеннолетний)
  8. паспорта всех лиц, участвующих в сделке

Может возникнуть необходимость в предоставлении дополнительных документов при покупке квартиры, если это связано с индивидуальность сделки. О таких документах сообщит регистратор принимающий документы.

Подписание документов и передачу денег за квартиру лучше все осуществлять в присутствии регистратора в рег.управлении или нотариуса (если договор им удостоверяется).

Если деньги передаются до сдачи документов в регистрационку, то продавец может не явиться в рег.управление для регистрации купли-продажи квартиры или иным образом затянуть или вообще отказаться от совершения сделки.

В случае, когда передача осуществляется после сдачи документов на регистрацию, то в силу закона квартира будет в ипотеке у продавца. После возникнут дополнительные сложности в ее погашении. Правда, в договоре можно указать, что ипотека в силу закона не применяется (но на такое условие не идут продавцы).

Поэтому придерживаетесь золотой середины – передавайте деньги во время сдачи документов.

Когда квартира покупается за кредитные деньги, то расчеты с продавцом чаще всего производит банк. Квартира будет в залоге у банка. Банк предварительно выдвинет свои требования о составлении и о перечне документов на покупку квартиры и в последующем их одобряет.

После сдачи документов на руки выдается расписка регистратора (специалиста МФЦ). В ней указывается дата получения готовых документов.

К указанному числу нужно явиться в рег.управление и забрать свидетельство и документы-основания на квартиру. С этого момента Вы становитесь полноправным собственником жилья.

Проверка юридической чистоты квартиры

Юридическая чистота – это термин, который появился недавно. Он используется для того, чтобы описать имущество, сделка с которой ни при каких условиях не будет аннулирована или отозвана. Фактически, так характеризуют максимально правильную схему заключения договоров.

проверить права продавца на недвижимость;

посмотреть, кто прописан в имуществе;

удостовериться, что супруг собственника и совладельцы согласны на сделку;

осуществить проверку на наличие обременений и ограничений.

1. Внимательно осмотреть квартиру при встрече. Расспросить о прошлых жильцах и соседях.

2. Попросить документ, удостоверяющий личность, у потенциального продавца.

3. Изучить выписку из ЕГРН на объект.

4. Попросить собственника предъявить правоустанавливающие бумаги на недвижимость.

– «Госуслуги»;

– сайт Росреестра;

Первый вариант используется не слишком часто. Рассмотрим более распространенные варианты.

Даже при получении наследства или дарственной нужно проверять передаваемое имущество. В большинстве случаев требуется оформить выписку ЕГРП. Стоимость документа составляет в среднем 450 рублей (250 рублей –электронный аналог). За расширенную справку отдают 700 рублей.

Юридическая проверка квартиры при покупке – на что смотреть

Проверка юридической чистоты квартиры

1. Открыть сервис.

2. Заполнить форму.

3. Оплатить услугу.

Можно заказать выписку лично. Для этого требуется обратиться в Госреестр. Желательно, чтобы этим занимался собственник объекта.

квитанцию об плате пошлины;

Юридическая проверка квартиры при покупке - на что смотреть

паспорт;

свидетельство о праве на имущество.

Подав запрос на выдачу выписки, гражданин получит на руки документ с данными об имуществе. Свидетельства о правах на недвижимость с 2017 года не выдаются.

Проверка юридической чистоты квартиры может осуществляться иначе. Например, через сервис Росреестр. В электронном виде человек получит выписку из реестра прав с желаемыми данными.

Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой – выписка ЕГРН

2. Указать кадастровый номер имущества или его адрес.

3. Выбрать конкретную недвижимость в результатах.

4. Поставить галочку около пункта, характеризующего желаемую справку.

5. Вписать сведения о заказчике.

6. Произвести оплату услуги.

Уже через полчаса заказчик сможет получить по электронной почте соответствующие сведения.

Стоимость выписки ЕГРН составит 350 рублей, а предоставление полной информации об объекте перед покупкой – 1950 рублей.

Более опасна Утрата права собственности покупателем. Прекращение права собственности покупателя связана с возможным судебным оспариванием сделки — признание совершенной вами сделки недействительной (ничтожной).

Как правило, такое оспаривание происходит спустя некоторое время после совершения сделки. Гораздо большая опасность таится в признании недействительной одной из предыдущих сделок с купленной вами квартирой.

Если оспаривание вашей сделки «нивелируется» правильной ее подготовкой, то предыдущие сделки — тайна, покрытая мраком. Юридическая проверка квартиры для купли продажи заключается и в подготовке совершаемой (текущей) сделки, и в проверке предыдущих сделок с покупаемой квартирой.

Результаты проверки непосредственно влияют на подготовку сделки и всегда учитываются при планировании сделки. При этом необходимо учитывать множество обстоятельств: вид недвижимости (городская, загородная, квартира, земельный участок и т.д.

  • Непосредственное совершение сделки купля-продажа квартиры
  • Государственная регистрация перехода права собственности на квартиру на имя покупателя

Купить квартиру без риэлтора

Купля-продажа квартир уверенно вошла в повседневную практику российской жизни. Широкое освещение в интернете различных аспектов покупки квартир: подбор квартир,  оформление ипотеки, какие документы на квартиру проверять, создают у покупателей впечатление осведомленности и уверенности в собственных силах купить квартиру без риэлтора, самостоятельно.

Скажем прямо, эти впечатления — ложные.

Даже в тех случаях, когда сторона в сделке юридическое лицо, это не гарантирует квалификацию юриста-контрагента в области недвижимости, и тем более опыта проведения покупки или технологии продажи недвижимости.

Сделки с недвижимостью это не только юридическая составляющая, но и процедура, которая может уравновесить возникающие риски сторон во время исполнения договора. Важно знать не только что, но и как оформлять, проверять, какие действия и в какой последовательности совершать, и какие необходимо оформить во время сделки документы.

Как правило, квартиры и другую недвижимость приобретают по договору купли-продажи. В таких сделках две стороны: покупатель и продавец. Один – продает, второй – покупает,  происходят оба эти действия одновременно. При этом, цели у каждой из сторон сделки разные, обязательства разные, и риски разные.

В договоре купли-продажи квартиры или другой недвижимости обычно большие риски несет покупатель. Правильное совершение и проведение сделки купли-продажи достаточно надежно защищает интересы продавца. В случае расторжения договора купли-продажи квартиру вернут продавцу,  право собственности покупателя на квартиру прекратят, с продавца взыщут уплаченную за квартира сумму денег.

Что бы покупателю получить назад деньги – ему нужно будет очень потрудиться.

Как избежать описанных ситуаций?

Оценка стоимости квартиры

Перед продавцом квартиры всегда стоит дилемма: очень хочется получить за свою квартиру максимально возможную сумму и, при этом, как можно скорее. Связано это с тем, что, как правило, квартиру продают ради того, чтобы на вырученные от сделки деньги приобрести другую квартиру.

Однако дорого и быстро продать квартиру удается крайне редко, если у вас планируется альтернативная сделка, необходимо здраво взвесить все факторы, в том числе ценовые — квартиры меняют стоимость не одинаково, быть может требуемая вам жилплощадь будет дорожать, в то время как продаваемая — дешеветь или не меняться в цене. Тогда время работает против вас.

Чаще всего продавец и сам не знает, во сколько может быть оценена его квартира. Выяснить приблизительную стоимость можно несколькими способами. Например, побродить по доскам объявлений в интернете и посмотреть, по какой цене выставляются на продажу аналогичные его квартире варианты.

Производя эти исследования запрашиваемых цен, необходимо понимать, что указанная в объявлениях стоимость — желаемая, фактическая — значительно ниже. Можно также пригласить профессионального оценщика или риэлтора.

Цена вторичного жилья зависит от множества факторов. К основным из них следует отнести техническое состояние квартиры, дома и местоположение. Кроме того, к примеру, недвижимость в Москве оценивается еще и в зависимости от близости к метро, транспортным развязкам и т.д. Большую роль играет окружающая инфраструктура и близость к центру города.

клиент вводит данные (заполняет предложенную форму) и получает результат. Как правило, основными параметрами квартиры для оценки, помимо адреса, являются количество комнат, общая, жилая и кухонная площади, этаж и этажность, материал стен, наличие балкона или лоджии, тип санузла.

Есть масса субъективных критериев, влияющих на принятия решений покупателями, и, соответственно, на стоимость. Они не всегда описываются в объявлениях и могут потому не входить в онлайн-оценку. Это — сторона окон и вид из них (двор или улица, перспектива), экология микрорайона, тишина, естественное освещение, высота потолков, ближайшее окружение, наличие и количество лифтов, статус дома и многие другие детали.

Определившись с примерной оценкой своей недвижимости, необходимо учитывать и рыночные факторы: спрос — предложение. Покупатель скорее всего начнет торговаться, и продавец должен быть к этому готов: ему стоит заранее определить для себя минимальную цену, которая его устроит.

Договор купли-продажи квартиры

Для проверки личности продавца стоит взглянуть на его документы, в частности – паспорт, который может быть подделкой, приобретенной на черном рынке. Фальшивка очень похожа на оригинал, но выдает себя при тщательном изучении.

Перейти  Как проверить долг у судебных приставов

Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой - выписка ЕГРН

На что обратить внимание:

  • База недействительных паспортов. Этот интернет-сервис показывает перечень недействительных паспортов на территории РФ при занесении данных. Но отсутствие документа в базе не означает его «чистоту» – это значит, что данные могли быть украдены из действующего паспорта.
  • Фотография. По ней вычисляется большинство подделок. Фотография должна быть черно-белой, если паспорт выдан до 2006 года (в этом году разрешили делать цветные фото). Фон – однородным, мимика без искажения черт лица, прическа – без скрытия овала лица.
  • Дата выдачи. Паспорт выдают в возрасте 14 лет, после чего его меняют в 20 и 45 лет или ранее по определенным причинам (порча, утеря, брак). Для выявления подделки необходимо вычислить дату выдачи от даты рождения – эти цифры покажут, является ли документ настоящим (паспорт в 13 или 19 лет обычно не выдают).
  • Место рождения. При рождении в столице субъекта указывается только город (г. Москва, г. Владивосток), если в городе, но не столице региона – город и субъект. Поселок, село, деревня – район и субъект. Если эти правила нарушены, то перед вами подделка.

Покупка недвижимости – серьезная сделка на крупные суммы, так что наличие паспортов у обеих сторон обязательно. Не верьте, если вам предоставляют ксерокопию документа по причине «временного отсутствия» оригинала – это может быть просто качественная работа в фотошопе.

Свидетельство о собственности на недвижимость (или титул) – это документ, указывающий на то, кто и на основании чего владеет недвижимостью. В нем должны присутствовать следующие пункты:

  • Данные владельца и недвижимости. ФИО и паспортные данные должны быть идентичными со свидетельством.
  • Данные о недвижимости. Убедитесь, что адрес и площадь соответствуют действительности.
  • Право владения. Обратите внимание, является ли продавец единственным собственником недвижимости (собственность) или же владеет только ее частью (доля).
  • Срок владения. Чем дольше недвижимость находилась в собственности продавца, тем «чище» сделка. Скорая продажа вызывает определенные подозрения.
  • Назначение объекта. В нем обязательно должно быть указано «жилое назначение», если приобретается жилье, и наоборот «нежилое», если цель будущего использования иная.

Выписка из ЕГРН – это документ, пришедший на смену свидетельству о праве собственности (с 2016 года). Она также несет в себе данные о владельце и объекте недвижимости, но в отличие от свидетельства о праве собственности, данные являются актуальными на момент запроса, который можно сделать даже без ведома продавца, а также проверить «чистоту» на сайте Росреестра.

Согласие супруга – это нотариально заверенный документ, подтверждающий продажу общей собственности одним из супругов. Он обязателен согласно статье 35 СК РФ. Отсутствие согласия дает возможность оспорить сделку купли-продажи в суде. Его наличие необязательно в случае, если недвижимость не является общей собственностью:

  • Была приобретена до брака.
  • Наследована.
  • Подарена.
  • Приватизирована на одного из супругов.
  • Указано, кому принадлежит, согласно брачному договору.

Для передачи права собственности на имущество от одного лица другому используется договор купли-продажи, в котором обязательно должны присутствовать следующие пункты:

  • Предмет договора (право собственности на имущество, адрес, назначение помещения, год постройки, этажность и прочее).
  • Стороны договора (указываются обязанности, паспортные данные и реквизиты сторон).
  • Цена жилья (сумма, условие и сроки передачи денег).
  • Недействительность договора (при каких обстоятельства сделка не состоится).
  • Условия освобождения недвижимости и дата передачи ключей.
  • Перечень лиц, сохраняющих право пользоваться помещением.

Остерегайтесь, если какие-либо данные в договоре не совпадают с фактическими, вызывают у вас сомнения, а также предложений от продавца «обхитрить» налоговую путем составления дарственной с передачей денежных средств или намеренным занижением стоимости в документах.

Договор купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме и подписывается сторонами. При обычных обстоятельствах это достаточно, что бы успешно совершить сделку и пройти государственную регистрацию права собственности на покупателя.

Однако закон требует удостоверять договор купли-продажи у нотариуса в обязательном порядке в следующих случаях:

  • При продаже доли (а также при дарении, мене и пр.) в квартире абсолютно любому лицу, не взирая на то, является приобретатель родственником или чужим, другим дольщиком или посторонним лицом (не входящим в число сособственников);
  • Когда продавцом (собственником) квартиры является несовершеннолетний (ребенок, не достигший 18 лет). Если ребенку не более 14 лет, то от его имени сделку совершает (в зависимости от семейной ситуации) его:
    • родитель
    • усыновитель
    • опекун

    Если возраст несовершеннолетнего от 14 до 18 лет, то сделку он совершает самостоятельно, но при условии письменного согласия:

    • родителей
    • усыновителей
    • попечителя

    В любом случае также требуется письменное согласие на сделку органа опеки и попечительства.

  • Если собственник квартиры лицо, находящееся под опекой или попечительством (недееспособный, ограниченно дееспособный). Для заключения договора требуется предварительное разрешение опеки. От имени продавца в сделке действует:
    1. опекун (если собственник недееспособный)
    2. сам собственник (если ограниченно дееспособный), но с письменного одобрения попечителя

Желательно обращаться в нотариальную контору, расположенной в том же населенном пункте где и квартира.

Даже если нотариальное удостоверение по закону не обязательно, всё равно лучше прибегнуть к услугам нотариуса, так намного надежнее и спокойнее.

Покупатель и продавец должны вместе прийти к нотариусу и представить ему:

  • паспорта покупателя, продавца и его законного представителя (если он участвует в сделке);
  • проект договора купли-продажи (не подписанный). В большинстве случаев нотариусы сами составляют договор (по своему шаблону), но все равно им нужно увидеть проект, так как там есть все условия сделки, которые должны быть отражены в тексте договора;
  • документы на квартиру (свидетельство о праве собственности/выписка из ЕГРН, документы основания, кадастровый паспорт). Выписку и кадастровый паспорт нотариус может заказать самостоятельно, но что бы облегчить и ускорить работу можно представить самим;
  • согласия заинтересованных лиц и разрешение органа опеки (если это требуются);
  • извещение остальных участников общей долевой собственности о продаже доли и отказ от преимущественного права покупки (при наличии) – данный пункт распространяется на случаи продажи доли в квартире;
  • другие документы (зависимости от индивидуальной ситуации).

Нотариус разъясняет смысл сделки и последствия ее заключения. Проверяет ее законность. И при отсутствии каких-либо правовых преград удостоверяет договор специальной надписью и отметкой в нотариальной документации (журнал, реестр, электронная база).

  • Если стороны договора по отношению друг к другу являются родственниками (супруги, родители, дети, внуки, бабушки, дедушки), то цена услуг нотариуса варьируется следующим образом:
    • при цене договора до 10 млн. руб. оплата составляет: 3000 рублей плюс 0,2 % от продажной стоимости;
    • свыше 10 млн. руб. оплата: 23 000 руб. и 0,1% от цены договора купли-продажи, превышающей 10 млн. руб.

    Стоимость услуг не может быть выше 50 тыс. руб.

  • Когда стороны в договоре не родственники, то расценки услуг следующие:
    • при цене до 1 млн. руб. оплата: 3000 руб. и 0,4 % продажной стоимости;
    • если более 1 млн. руб., то – 7000 руб. плюс 0,2% от  той части суммы сделки, которая превышает 1 млн. руб. Например, удостоверяется договор, цена которого 2 500 000 руб. Стоимость услуги нотариуса будет составлять 10 000 руб. (7000 3000 (1,5 млн. х 0,2%));
    • свыше 10 млн. руб. оплата исчисляется: 25 000 рублей плюс 0,1 % суммы, превышающей 10 млн. руб.

    Верхний предел оплаты – 100 000 руб.

  • При обязательном (в силу закона) нотариальном удостоверении договора по купле-продаже взимается госпошлина в размере 0,5 % от оценочной (рыночной) стоимости, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб.

Также нотариус взыскивает тариф на услуги технического и правового характера в пределах от 2500 до 5000 рублей.

Документы для регистрации можно сдать самим:

  • в отдел РосРеестра
  • в местный МФЦ

Порядок сдачи документов и их перечень описан выше. Можно также попросить нотариуса, удостоверившего сделку, сдать документы на регистрацию и получить их для Вас. Для этого дополнительно нужно:

  • представить подлинник государственной пошлины на гос.регистрацию, уплаченной от имени покупателя;
  • оплатить услугу нотариуса. Стоимость – 1000/1200 руб.

После этого нотариус самостоятельно организует сдачу и получение документов в РосРеестре.

Из этой формулировки следует второе условие договора: четко, однозначно должно быть выражено соглашение сторон об объекте недвижимости – квартире.

Описание квартиры в договоре купли-продажи квартиры должно точно соответствовать описанию квартиры по правоустанавливающему документу продавца. Этим документом, в зависимости от ситуации, может быть договор передачи (для приватизации), договор купли-продажи  (если продавец приобрел квартиру по договору купли-продажи), свидетельство о праве на наследство, если продавец получил квартиру в порядке наследования, и т.д.

Описание квартиры обязательно включает такие параметры как адрес квартиры, размер, кадастровый номер квартиры.

Третье обязательное условие договора купли-продажи квартиры: условие о цене квартиры. В договоре продавец и покупатель квартиры обязаны точно указать цену, которую покупатель уплачивает за квартиру.

Объявление должно работать

Что и как указывать в объявлении о своем намерении продать квартиру? Где лучше всего его разместить? Наиболее эффективно работают объявления, размещенные в популярном печатном издании (для Москвы и области это «Из рук в руки» или «Недвижимость и цены»), а также в интернете на порталах о недвижимости.

При размещении объявления на специализированном сайте, в большинстве случаев продавцу будет предложено заполнить предлагаемую форму, что существенно упрощает задачу. Лучше всего выбирать те сайты, где есть возможность прикрепления фотографии объекта продажи.

Визуальная информация воспринимается более эмоционально, поэтому, если снимок квартиры вызовет положительные эмоции, вероятность быстрой продажи возрастет. Правда, продавцу необходимо сделать или заказать такую фотографию, чтобы квартира (или ее часть) смотрелась действительно выигрышно.

Стоит помнить и о том, что объявление должно выгодно отличаться от аналогичных предложений. Можно указать какую-либо выгодную особенность квартиры, год постройки дома или состояние подъезда. В тексте объявления не стоит использовать негативно окрашенных фраз, например «Без посредников!

», даже если вы поначалу и не хотите с ними общаться. А вот то, что жилье продается напрямую от хозяина лучше всего написать — это привлечет к вам внимание. При размещении объявления в газете можно не копировать одно и то же из выпуска в выпуск, а немного видоизменять содержание.

Продавец, публикуя под объявлением свой контактный телефон, должен быть готов к тому, что придется общаться не только с потенциальными покупателями, но и со «случайными» людьми. Размещая объявление о продаже, следует изучить и раздел о покупке жилья. Возможно, покупатель уже ждет звонка продавца.

Перейти  Судебная практика об установлении отцовства вне брака

Показ квартиры покупателю

От того впечатления, которое произведет на покупателя демонстрируемая ему квартира, зависит не только решение о покупке, но и ее окончательная стоимость.

О состоянии самой квартиры было сказано выше. Кроме этого, существуют такие мелочи, которые на первый взгляд кажутся несущественными, но оказывают влияние на результат. Так, показывая свою квартиру, стоит благожелательно, вежливо «провести экскурсию», не забывая обращать внимание клиента на ее преимущества.

Это может быть и произведенный недавно качественный ремонт, и удобное расположение комнат, и просторная кухня, и чудесный вид из окна. Можно отметить, что здесь замечательные соседи, что недалеко от дома есть парковая зона.

После осмотра квартиры продавец с покупателем договариваются о технических моментах предстоящей сделки: окончательной стоимости квартиры, получении продавцом задатка, оговариваются сроки заключения сделки.

Продаваемая квартира может оказаться далеко от места жительства продавца. Например, необходимо показывать недвижимость в Москве, а он находится на другом конце страны. В этом случае можно попросить кого-нибудь показать квартиру.

Обычно такую услугу можно заказать в агентстве недвижимости. Имейте также ввиду, что покупатели настороженно относятся к квартирам, продаваемым по доверенности — для них это повышенный риск. Поэтому, если есть возможность, то на сделке необходимо присутствовать лично.

Налогообложение

Указанная в договоре купли-продажи сумма не всегда соответствует фактической. Это связано с попыткой уменьшить «налог с продажи жилья» (на самом деле это налог с доходов физических лиц – НДФЛ). Поэтому в договоре нередко указывается сумма, существенно меньше реальной.

Чем это грозит продавцу? Кроме риска так и не получить полную стоимость (если передача «не засвеченной» части стоимости планируется отдельно), есть еще риск попасть в поле зрения налоговой инспекции, если информация о сделке станет известна, что чревато уже и санкциями, и возможным уголовным наказанием.

Кроме того, такой договор не выгоден покупателю и он вполне может отказаться от сделки. Во-первых, если декларируемая сумма сделки менее двух миллионов, то он не сможет получить весь налоговый вычет (о вычете будет далее).

Во-вторых, для него это риск, что в случае признания сделки не действительной (на это может быть много причин), он не сможет вернуть всю уплаченную им сумму. К тому же сама операция купли-продажи по суду может быть признана недействительной в силу ее мнимости по заявлению любого третьего лица — какой здравый человек на это пойдет?

Наша позиция в данном вопросе — необходимо соблюдать законы своей страны. К тому же, продавец в любом случае будет обязан подать декларацию о доходах за отчетный год в налоговую инспекцию с указанием суммы сделки, независимо от того, облагается этот доход по его мнению или нет. Поэтому давайте разберемся сколько и в каком случае придется заплатить государству.

Доходы физических лиц, резидентов Российской Федерации, облагаются по ставке 13% (п.1 ст. 224 НК РФ). Доходы не резидентов — по ставке 30%. Резидентом считается лицо, находящееся на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.

Резиденты НЕ ДЕКЛАРИРУЮТ (п. 2 ст. 228 и ст. 229 НК РФ) и НЕ УПЛАЧИВАЮТ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ) налог с дохода, полученного от продажи квартиры (иной недвижимости), если она находится в собственности более трех лет.

Далее, Налоговый Кодекс РФ (ст. 220 НК РФ) предоставляет резидентам право на налоговый вычет, то есть на уменьшение налогооблагаемой базы, с которой и ведется расчет. Есть несколько вариантов вычетов, в зависимости от ситуации:

  • если квартира (или иная недвижимость) в собственности менее трех лет, то, по выбору налогоплательщика, ему может быть предложено два альтернативных варианта вычета — или вычет предоставляется в размере одного миллиона рублей, или в размере документально подтвержденных расходов на приобретение данной недвижимости (п.1 ст. 220 НК РФ),
  • вычет предоставляется один раз на сумму стоимости приобретаемого жилья, но не более двух миллионов рублей, плюс вычет предоставляется на размер выплат процентов по целевому кредиту на приобретение данного жилья безлимитно (пп.2. п.1 ст. 220 НУ РФ), причем этот совокупный вычет при невозможности его полного погашения в данном налоговом периоде, гасится постепенно в последующие. Право требования данного вычета бессрочно.

Если продавцов (и/или покупателей) недвижимости (сособственников) несколько, то вычет применяется пропорционально их долям или, в случае совместной собственности, по их договоренности.

Таким образом в большинстве случаев продавец не платит налог в силу того, что владеет квартирой продолжительный период времени. Если же срок владения менее 3 лет, то представляется возможным снизить налогооблагаемую базу на миллион, либо на три миллиона рублей и даже, с учетом возможных процентов, более, если одновременно приобретается другая недвижимость (например при альтернативной сделке).

Как обезопасить себя от обмана при получении денег

Продавец, особенно, если он совершает сделку впервые, может опасаться обмана со стороны покупателя: вдруг подпишу договор, а денег не получу?

Оптимальным вариантом передачи денег является использование банковской ячейки. Схематически это выглядит так: покупатель и продавец идут в банк, и заключают специальный договор аренды ячейки с доступом «под условие».

Условием для доступа продавца является наличие ключа и договора купли-продажи с отметкой ФРС о регистрации прав. Условием для доступа покупателя является истечение оговоренного гарантированного периода доступа продавца, который как правило не менее 2 недель.

Затем стороны подают документы на регистрацию в территориальное отделение Росреестра, а оператор им выдает квитанцию с датой прибытия для получения результата. Через несколько дней они являются и либо получают на руки свои экземпляры, либо — мотивированный отказ в регистрации.

Согласно договоренности, первые две недели аренды доступ к ячейке возможен только для продавца при условии, если он предоставит банку свой зарегистрированный экземпляр договора купли-продажи и ключ. Если регистрация не состоялась и продавец в банк не явился, по истечении оговоренного срока открывается доступ для покупателя и он деньги забирает.

Помощь агентства недвижимости

Если продажей недвижимости занимается агентство (риелтор), продавец предоставляет им копии всех документов на недвижимость, оставляя у себя оригиналы. На стадии осмотра недвижимости покупателем агентство имеет лишь копии, но обязано показать оригиналы по требованию, вызвав хозяина недвижимости.

Если по законному требованию предоставлять оригиналы документов агентство отказывается это делать, ссылаясь на всевозможные причины и убеждая, что вполне сойдут ксерокопии документов – возможно, присутствует факт мошенничества (ксерокопии можно подделать в фотошопе). То же можно сказать и в случае, если не дают возможности встретиться с владельцем лично.

Чтобы обезопасить себя при покупке недвижимости через агентство, желательно заблаговременно проверить:

  • стаж;
  • отзывы;
  • сайт;
  • регистрацию в ЕГРЮЛ или ЕГРИП.

В некоторых случаях недвижимость продает не хозяин, а его доверенное лицо (болезнь, вынужденный отъезд или занятость). Сделка в таком случае имеет место быть, однако доверенность при этом должна соответствовать следующим пунктам:

  • Обязательное нотариальное заверение доверенности.
  • Заполненная дата и место выдачи, а также подпись доверителя.
  • Наличие полномочий на совершение продажи недвижимости у доверителя.
  • Отсутствует факт отзыва документа доверителем.

Проверить «чистоту» доверенности можно в реестре доверенностей через сайт Федеральной нотариальной палаты.

Человек, продающий недвижимость, понимает, что за услуги, включая большинство консультаций, придется выложить определенную сумму. Тем не менее, попытавшись самостоятельно преодолеть путь от решения о продаже до его реализации, продавец чаще всего все равно будет вынужден обращаться за помощью.

Кто-то долго не может найти покупателя, кто-то сталкивается с трудностями в оформлении или получении необходимых документов и т.д. Чаще же всего продавцу необходимо одновременно подобрать и купить альтернативу — а это уже значительно большие трудозатраты.

Комплексное сопровождение всего процесса продажи может взять на себя агентство недвижимости. Стоимость его услуг обойдется продавцу в 3-5% от цены квартиры. Цифра, казалось бы, небольшая, но, выраженная в рублях, она впечатляет. С другой стороны, во сколько можно оценить хлопоты, беспокойство и время продавца?

Под влиянием различных факторов реальная цена квартиры может быть процентов на 10 ниже среднерыночной, но, как правило, представители агентства заранее об этом не предупреждают. Основной задачей агентства на первом этапе будет заключение договора, поэтому рассчитывать на получение достаточно полной информации об особенностях продажи сразу не стоит.

Многие, не желая оплачивать услуги риэлтора и не понимая их необходимость, принимают «промежуточное» решение, обращаясь к риэлтору лишь за определенной услугой и оплачивая ее по прейскуранту.

Расчеты  по купле-продаже квартиры

После государственной регистрации перехода права на квартиру на имя покупателя продавец забирает деньги из ячейки.

Планируя сделку, сторонам необходимо учитывать, что деньги в ячейке будут находиться до получения документов после государственной регистрации перехода  права собственности на имя покупателя, не менее двух недель.

Часто продавец использует полученные за квартиру наличные деньги для оплаты другой недвижимости в безналичном порядке. Выбирая банк для совершения сделки необходимо учесть, что некоторые банки взимают комиссию при внесении наличных на счет, и повышенные проценты за совершение платежа.

Большинство карт при их выдаче владельцам подключены к мобильному банку, о чем владельцы карт даже не догадываются. Через такие карты мошенники без труда получают доступ к другим счетам владельца карты, на которые могут быть зачислены деньги от сделки с недвижимостью.

Рекомендуем владельцам пластиковых карт, уже при планировании использования счета в банке для зачисления денег от продажи квартиры, или для покупки квартиры, заблаговременно отключить услугу мобильного банка от вашей банковской карты.

Дорогостоящие квартиры оплачивают преимущественно в безналичном порядке через банковские счета. Сторонам договора необходимо заблаговременно позаботиться об открытии счетов в удобных банках, или в одном банке, что бы снизить комиссию за перевод денег.

Квартира может быть передана продавцом покупателю до государственной регистрации перехода права или  после. Обязательное требование — передача недвижимости по сделке, должна быть оформлена документально передаточным актом, который подписывают все стороны договора со стороны продавца и покупателя.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector