Как оформить договор мены имущества

Договор мены земельных участков: правила заключения

Законодательство РФ относит земельные участки к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК РФ).

Поэтому к совершению сделок по договору мены участков применяются общие гражданско-правовые нормы, которые регулируют обмен имущества.

Однако следует знать о некоторых особенностях договора мены земельных участков.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 7 .

Это быстро и !

Общая информация

Договор мены предполагает обязанность каждой из сторон передачу права собственности на имущество (в нашем случае это земельный участок) противоположной стороне в обмен на получение в собственность другого имущества.

В результате заключения договора мены и его регистрации происходит переход права собственности на земельные участки.

2 Указа, физические и юридические лица, являющиеся собственниками земли, вправе обменивать один участок (или его часть) на другой.

Правовое регулирование договоров мены участков земли, так же как и купли-продажи, осуществляется на базе норм Земельного и Гражданского кодексов РФ.

В соответствии с ст. 567 (п.2) ГК РФ, к договору мены имущества (в том числе и земельных участков) применяются те же правила, что и к сделкам купли-продажи, если это не противоречит положениям о договоре мены и обязательствам, возникающим при выполнении условий договора.

При этом обе стороны договора мены признаются продавцами своих участков и обязуются передать право собственности на участок друг другу. В то же время, принимая в обмен другой участок, они одновременно становятся и покупателями.

Вместе с тем, заключая договор мены, собственники должны учитывать некоторые нюансы правового регулирования таких сделок, отличающиеся от правил соглашения купли-продажи.

Если в договоре мены не обозначена цена участков и нет указания на распределение расходов между обеими сторонами, то обмениваемые земельные участки признаются равноценными. При этом расходы по передаче участков земли и исполнению условий договора возлагаются на ту сторону, которая, согласно договору, несёт соответствующие обязательства.

Особенности договора

Изначально данный договор предполагает, что земельные участки, выступающие объектами обмена, являются равноценными. Следовательно, в дальнейшем не возникнут споры между сторонами обмена о действительной стоимости переданного ими недвижимого имущества.

Однако встречаются случаи, когда стороны обмениваются неравноценными участками. В этом случае договор мены будет иметь свои особенности.

Сторона, передающая право собственности на участок с более низкой стоимостью, приобретает обязанность по доплате другой стороне разницы в стоимости земельных объектов.

В соглашении может быть предусмотрена не денежная, а какая-либо иная компенсация, погашающая разницу между стоимостью участков.

Абсолютно все условия, формы и сроки возмещения должны отражаться в договоре мены.

Внимание! Обмен участками может осуществляться неодновременно: это решается между сторонами-участниками обмена.

Допускаются случаи, когда соглашение мены содержит разные даты передачи прав на участок земли. Закон регламентирует, что в этом случае должны применяться правила о встречном выполнении обязательств.

Предметом соглашения мены не могут являться участки земли, находящиеся под арестом, а также участки с ограниченным оборотопользованием.

Каждая из сторон обязана проинформировать противоположную сторону о наличии и характере имеющихся в отношении участка земельных споров, сервитутов, а также о передаче участка или его части в аренду третьему лицу либо о нахождении участка под залогом. В ином случае уязвлённая сторона вправе потребовать возврата своего участка и денежной компенсации.

Договор мены не обязательно предполагает лишь обмен участками, состоящими в собственности дачников и садоводов-огородников.

Нередко бывает, что участников договора больше, чем самих земельных участков.

Зачастую земельный участок один, а сторон договора две. К примеру, может обмениваться земельный участок с дачным строением на жильё в городе с автомобилем.

Если предметы обмена равноценны, то может быть составлен трёхсторонний договор мены.

В ином случае одним из условий договора будет являться доплата.

Таким образом, каждый отдельный случай при договоре мены содержит свои особенности, которые следует учитывать при составлении документа.

Оформление

В соответствии со ст. 550 ГК РФ, договор мены, так же, как и другие договоры, оформляется в письменной форме и подписывается сторонами договора.

В условия соглашения обязательно следует включить:

  • кадастровые номера участков земли, подлежащих обмену;
  • площадь отчуждаемых земель;
  • целевое предназначение земель, в составе которых расположены соответствующие участки;
  • цель эксплуатации земельных участков;
  • объекты недвижимости, размещённые на участке с указанием их принадлежности.

Как оформить договор мены имущества

К документу прилагаются:

  • графические чертежи (планы) обмениваемых участков;
  • сводные ведомости и результаты оценки участков и сооружений, расположенных на них;
  • акты определения кадастровой стоимости участков;
  • копии договоров аренды участка или его части третьими лицами, обременения участка залоговыми обязательствами (в случае необходимости).

В самом договоре прописываются все нюансы сделки обмена, описанные выше.

Передача прав собственности на обмениваемый участок земли происходит только после выполнения процедуры регистрации договора, в которой участвуют обе стороны обмена.

Таким образом, договор мены земельных участков регулируется общими гражданско-правовыми нормами РФ, но содержит свои особенности, которые следует учитывать при его составлении и оформлении.

Мена земельного участка на квартиру, дом, автомобиль или другой земельный участок является возмездной гражданской сделкой, по которой осуществляется взаимный переход прав собственности на имущественные объекты. Оба участника такой сделки одновременно выступают в роли продавца и покупателя, а переход прав на недвижимые объекты подлежит обязательной регистрации в службе Росреестра.

Возможность использовать земельный надел в качестве объекта возмездных и безвозмездных сделок регламентирована ГК РФ и ЗК РФ.

Распоряжаться землей может только собственник, временные землепользователи (например, арендаторы) такого права лишены.

Нужно учитывать, что любая сделка с земельными наделами подлежит обязательной регистрации в службе Росреестра, поскольку участки относятся к объектам недвижимости.

Ключевые характеристики мены земельных наделов заключаются в следующем:

  • в рамках указанной сделки происходит взаимный переход права собственности на объект мены;
  • земельные участки могут быть обменяны на аналогичные объекты, либо на иные имущественные активы (жилые и нежилые помещения, транспортные средства и т.д.);
  • договор мены может включать условие о выплате одной из сторон денежного вознаграждения, если обмениваемые объекты являются неравноценными по стоимости.

Для всех объектов договора мены стороны должны самостоятельно согласовать стоимостные характеристики.

В отношении земельных наделов цена может устанавливаться исходя из показателя кадастровой стоимости или рыночных расценок на аналогичные объекты.

Как правило, стоимость объекта или вещи, на которую обменивается земля, признается равноценной, что позволяет избежать доплаты по договору.

Для нового собственника сохраняется правовой режим разрешенного землепользования, а его изменение допускается только на основании решения властного органа.

Также нужно учитывать следующие обязательные правила мены участков:

  • после регистрации перехода права собственности в службе Росреестра сохраняют свою силу обременения и ограничения, ранее установленные для участка (например, публичный или частный сервитут);
  • если на земле расположено строение или здание, оно подлежит одновременному отчуждению;
  • если обмену подлежит часть земельного надела (например, при долевой форме собственности), потребуется предварительного предложить ее другим собственникам.

Таким образом, мена земельных участков по своей форме аналогична гражданской сделке купли-продажи, поскольку переход права собственности происходит на возмездных условиях.

Поскольку земля относится к недвижимому имуществу, к форме договора ГК РФ предъявляет два требования – он должен быть составлен в виде письменного договора, после чего подлежит регистрации в службе Росреестра. Для обмена долей на участок законодательство предусматривает дополнительное условие – помимо обязательного уведомления других собственников, такие договоры должны удостоверяться через нотариальную контору.

Перейти  Как правильно составить и подать жалобу в Конституционный суд РФ

После согласования существенных и дополнительных условий сделки, стороны должны оформить двусторонний договор. В его тексте должны быть указаны следующие пункты:

  • дата и место составления договора;
  • подробные сведения об участниках сделки – паспортные данные на физических лиц, официальные атрибуты предприятий;
  • предмет сделки – данные о земельном участке и объекту, которые обмениваются по договору;
  • сведения о наличии у сторон права собственности на объекты по договору;
  • стоимостные характеристики  каждого объекта сделки;
  • размер и порядок перечисления доплаты, если она является условием договора;
  • порядок фактической передачи объектов мены, а также регистрации прав на них у новых владельцев;
  • условия сохранения ограничений и обременений на объекты по договору мены.
  1. Наименования сторон. Указывается фамилия, имя и отчество каждой из сторон без сокращений. Физические лица – продавцы могут быть гражданами РФ, апатридами (лицами, не имеющими гражданства как такового), иностранцами.
  2. Если одной из сторон выступает юридическое лицо (а действующее законодательство это не запрещает), указывается его наименование, юридический адрес.
  3. Паспортные данные сторон, реквизиты.
  4. Дата и место заключения сделки.
  5. Срок. Этот пункт хоть и не обязателен, но очень важен. Теоретически стороны должны вступить в имущественные права одновременно, что трудноосуществимо на практике. Если один владелец получает документы на квартиру раньше другого, договор должен иметь срок действия. Если этот срок истек, получить свидетельство на право владения нельзя.
  6. Форс-мажорные обстоятельства, которые могут повлиять на передачу имущественных прав.
  • заявления сторон;
  • паспорта, учредительные документы юр. лиц;
  • доверенность (при необходимости);
  • квитанция уплаты пошлины;
  • кадастровая карта участка;
  • 3 экземпляра договора;
  • нотариально заверенное или подтвержденное личной явкой согласие супругов сторон, если они в браке;
  • правоустанавливающие документы на объекты;
  • технические кадастровые паспорта;
  • если сторона получает объект с обременением, соответствующе оформленное согласие третьих лиц на сделку.
    1. Если желание вернуть все на свои места появилось одновременно у обеих сторон сделки. Тогда никаких проблем нет, договор расторгается и каждый возвращает себе свою жилплощадь.
    2. Если с инициатива расторжения сделки возникла у одной из сторон соглашения. Тогда нужно составить письменное требование ко второй стороне договора, в котором следует написать, почему нужно расторжения договора. В течение 30 дней вторая сторона должна решить, согласна она или нет. Если согласие будет достигнуто, то договор расторгается, как в предыдущем случае.

    Нотариальное заверение сделки

    Нужно ли и где регистрировать? Собственность участников правоотношений переходит после последовательного выполнения трех действий:

    1. Регистрации документа с внесением изменений в Госреестр.
    2. Фактической передачи объектов друг другу с подписанием передаточных актов.
    3. Регистрации права собственности каждого участника.

    Документ регистрируется в учреждении Росреестра по месту нахождения одного из объектов мены, право собственности – по месту нахождения соответствующих объектов.

    Стоимость услуг нотариуса может быть разной для каждого региона страны. В среднем придется заплатить от 15 сотых до трех десятых процента оценочной стоимости более дорогого жилья. Если полученная сумма меньше установленной, то оплачивают установленную. Дополнительно придется оплатить государственную пошлину.

    Самостоятельно составленный документ не всегда принимают к регистрации, ввиду несоответствия законодательству. Привлечение юриста гарантирует юридическую чистоту соглашения и экономию времени участников.

    Законом установлено, что договора по сделкам мены недвижимости не подлежат обязательной регистрации. Достаточно подписей сторон для признания документа действительным. Право собственности, возникшее в результате сделки, регистрировать нужно.

    Без этой процедуры договор не имеет юридической силы. Каждая из сторон должна подать пакет документов в Росреестр для узаконивания прав собственности.

    Для регистрации нужно предоставить:

    • само соглашение мены;
    • документы из бюро ТИ;
    • документ об уплате пошлины в казну государства;
    • документы на право собственности на оба объекта;
    • заявления участников сделки;
    • разрешение от мужа или жены на проведение мены.

    В некоторых случаях потребуются дополнительные документы. До подачи нужно осведомиться об их перечне в Росреестре.

    По сути, органы государственной регистрации и нотариальные конторы выполняют схожие процедуры: проверяют подлинность и действительность правоустанавливающих документов, справок из реестра недвижимости и так далее.

    Обращаться или нет к нотариусу, решают стороны сделки самостоятельно.

    Несомненным плюсом является тот факт, что нотариусы хранят подобные документы.

    В случае утери одной из сторон этого важного документа, будет возможность восстановить его, если сделка заверялась нотариально.

    Как правильно оформить договор мены квартиры

    Стоимость заверения сделки устанавливается исходя из цены жилья. То есть, от оценочной стоимости более дорогого помещения взимается процент – от 0,15 до 0,3%, но не менее установленной суммы. К этому плюсуются правовые и прочие услуги.

    Большим преимуществом нотариального заверения документа можно считать юридическую чистоту составленного договора. Незнакомые с нормами действующего законодательства продавцы жилья не в силах составить такой документ, который «устроил» бы регистрационные органы.

    Рассказывается, как происходит процедура заверения договоров у нотариуса и какие правовые последствия этому грядут.

    Без нее можно обойтись, если вы уверены в другой стороне и своем знании законов, и просто подписать договор.

  • Ни одна из сторон потом не сможет сказать, что о какой-то статье Гражданского кодекса РФ он знал или был пьян в момент заключения договора, а потому ничего не помнит.
  • При утере документов нотариус их продублирует, в противном же случае восстановление будет невозможно.
  • Неравнозначный обмен

    Договор мены объекта недвижимости, в общем, напоминает соглашение купли-продажи. При этом обязательно требуется осуществить регистрацию права, возникшего в результате заключения сделки, в противном случае собственность юридически не будет признана перешедшей в руки к новому собственнику.

    На семейном совете вы приняли решение сменить место жительства, переехав в район, к примеру, с развитой инфраструктурой? Но продажа старой квартиры и приобретение новой в ваши планы не входит.

    Что делать в этом случае? Верно – совершить сделку обмена жилья на равноценное недвижимое имущество или с улучшенной планировкой, предварительно оговорив разницу в стоимости.

    Для совершения юридически чистой сделки необходимо заключить договор мены квартиры.

    Договор мены квартиры или договор мены квартиры на дом с земельным участком – соглашение, на основании которого собственник предоставляет в качестве уплаты личное недвижимое имущество другому владельцу, в обмен на его объект недвижимости.

    Как оформить договор мены имущества

    Если просто, то данный документ – договоренность на бартер, где собственность не только предмет приобретения, но и средство выплаты. Особенность подобного документа – то, что каждая сторона сделки выступает, как  в качестве покупателя, так и продавца.

    Иногда возникают обстоятельства, при которых необходимо не реализовать недвижимое имущество, а поменять его на другое жилье – равноценное, менее рентабельное с доплатой или более выгодное, но с доплатой с вашей стороны. Соответственно, что составление соглашения между владельцами квартир должно отвечать нормам, требованиям законодательства РФ.

    К главным причинам, побуждающим собственников квартир к подписанию данного соглашения, можно отнести следующие обстоятельства:

    • стремление к улучшению жилищных условий с минимизацией при этом затрат времени;
    • способ экономии при уплате налоговых взносов.

    Последняя причина зачастую является первоочередной при осуществлении взаимовыгодного обмена. Ведь когда квартира одного собственника по стоимости равноценна имуществу другого владельца, налог в государственную казну не уплачивается.

    Уплачивать налог должны только те владельцы квартиры, которые являются ее собственниками меньше 3-х лет. При этом не имеет значения, на каком основании они вступили в законные права владения имуществом:

    • приобретение;
    • наследование;
    • дарение.

    Но тогда лицо имеет право оформить в ИФНС имущественный вычет, согласно НК РФ ст. 220. Соглашение между родственниками неравноценной недвижимости очень часто осуществляется с доплатой, но в конверте, тогда полученная прибыль вообще нигде не отражается.

    Чаще всего договоры мены заключаются между близкими людьми.

    Перейти  Дополнительное соглашение к договору об изменении цены договора

    Главное отличие – при совершении сделки мены объекта недвижимости, последняя должна быть собственностью участников договоренности.

    То есть один владелец передает свое жилье другому, после сделка проходит регистрацию в Росреестре, и документация на право собственности переделывается уже на новых владельцев.

    При обмене недвижимость принадлежит муниципалитету, лица проживают в ней на основании договора найма.

    После совершения сделки, необходимо прописать новых жильцов на жилплощадь. О том, как это правильно сделать, вы можете узнать в этой статье.

    Договор заключается в письменной форме, с обязательным указанием таких сведений, как:

    • информация об обеих сторонах сделки: данные паспорта, инициалы, регистрация;
    • сведения об обмениваемой недвижимости: наименование, адрес, цена, размеры;
    • на каком основании имущество принадлежит участникам сделки: сведения о правоустанавливающем документе;
    • в качестве дополнения можно расписать особенности объектов недвижимости: тип сооружения (кирпичное, панельное), на каком этаже находится, наличие подвала, балкона, количество комнат, тип отопления, какая мебель и встроенная техника остается в квартире;
    • отдельно нужно указать то, что имущество не находится в залоге или под арестом, обременений не имеет;
    • основной пункт – в соглашение должно быть внесено количество человек, которые имеют право на старое жилье;
    • срок на протяжении, которого сделка мены должна быть совершена.

    Степень равноценности квартир, являющихся объектами мены, определяется сторонами самолично. Если договором предусмотрена мена неравноценными объектами, то разница оплачивается в соответствии с положениями контракта (до или после оформления сделки, наличными деньгами или за безналичный расчет).

    Право собственности по данным видам контрактов на передаваемые квартиры переходит к новым владельцам после их передачи каждым из участников сделки одномоментно, если в тексте документа не прописано иное.

    Порядок оплаты расходов на государственную регистрацию сделки прописывается в договоре.

    Если у одного из участников сделки объект недвижимости изымается в пользу третьих лиц по обязательствам или основаниям, которые возникли до оформления договора мены, то вторая сторона указанного договора обязана возместить нанесенный ущерб.

    Гражданин может быть освобожден от этого только, если сможет доказать, что пострадавший знал или должен был знать об обстоятельствах повлекших изъятие. Участник сделки, лишившийся в результате жилья, имеет право требовать с виновного возврата квартиры и (или) возмещения убытков.

    Документально оформленное соглашение о невозможности привлечения к ответственности одного из участников сделки при возникновении подобных ситуаций признается недействительным.

    Говоря о сделках обмена, нужно принимать во внимание существование двух различных вариантов. В обоих случаях происходит обмен, но имеются некоторые различия.

    При сделках мены жилую площадь обменивают ее собственники. Во время подписания соглашения право владения переходит от одного собственника к другому. Если же заключают обмен, то действия производят над жильем, которое не находится в собственности. На него имеют договор найма.

    Договор мены квартиры или другой недвижимости предусматривает, что каждый из участников сделки является продавцом и покупателем сразу. Договор обмена квартирами предусматривает перезаключение договоров с наймодателями. Перед сделкой нужно согласовать действия с арендодателем. Не возможен обмен площадей, используемых по найму, на недвижимость собственника. Данные сделки подчиняются разному законодательству. Мена попадает под действие ГК, а обмен регулирует Жилищный Кодекс.

    Предусмотрите возможность аннулирования договора в случае, если одна из сторон не может выполнить обязательства. Информация в соглашении должна быть полной и правдивой, добавить можно любые пункты, которые не идут вразрез с законодательством.

    Могут возникать случаи, когда договор мены утрачивает свою силу. Основанием для этого могут быть:

    • признание одного из участников сделки недееспособным;
    • в случае сделки с несовершеннолетним, отсутствие подтверждения договора опекунами;
    • не полное указание или не указание существенных условий;
    • фиктивный характер сделки.

    Любые документы, доказывающие эти факты, служат серьезным основанием для обращения в органы суда. Расторгнуть договор могут стороны по обоюдному согласию. В одностороннем порядке сделки мены расторгаются через суд. Для этого один из участников должен составить дополнительное соглашение к договору. Подать иск на расторжение по закону можно в срок до 36 месяцев от момента совершения сделки.

    • иметь документы, подтверждающие, что именно вы собственник;
    • быть дееспособным;
    • не иметь ограничений на жилье (в виде ипотеки, залога, заставы);
    • реализовать свое право добровольно.

    Важно понимать, что договор мены квартиры по образцу должен все эти моменты включать. Иными словами стороны должны подтвердить своими подписями (желательно в присутствии нотариуса) об отсутствии ограничений на обмен, чтобы в дальнейшем не возникало оснований для отмены сделки судом.

    Учитывая необходимость дальнейшей государственной перерегистрации прав собственности, договор мены квартиры в Росреестре регистрируется в обязательном порядке. Отсутствие такой регистрации означает, что сделка не свершилась, ибо переоформить свои права на новое жилье вы попросту не сможете.

    Во время составления договора мены квартиры в 2018 году Росреестр предусматривал наличие в таких документах определённых ключевых условий, без которых регистрация оказывалась невозможной.

    Также нужно помнить, что менять можно и социальное жилье. Правда есть определённые особенности – обмену могут подлежать только равноценные объекты недвижимости (собственное на такое же собственное жилье, а социальное на социальное жилье).

    Меняться можно любым имуществом. Поэтому, если владелец желает оформить договор мены дома на квартиру, либо же подготовить популярный в последнее время договор мены квартиры на земельный участок здесь действуют те же правила, что и при обычном обмене. Правда здесь важно помнить, что пакет документов в каждом конкретном случае будет различным.

    К примеру, если под обмен попадает земельный участок, потребуется представить документы, подтверждающие право владения им, но и указать целевое назначение земли (сельскохозяйственные угодья, для строительства). В случае с домом, кроме документов на сам дом потребуются также документы на землю под ним.

    Нужно также учитывать случаи, когда есть другие ограничения. В частности если составляется договор мены квартир с несовершеннолетним, наличие согласия органов опеки обязательно. Если же условия дальнейшего быта для ребенка ухудшаются, получить положительное решение опеки может оказаться весьма проблематично (особенно если новое жилье имеет расчетную площадь меньше, чем предусмотрено законодательством на каждого члена семьи).

    Помните, мена, эта та же продажа, и если договор оформлен правильно и своевременно реализован, дальнейшая продажа квартиры по договору мены будет осуществляться на общих основаниях, предусмотренных законодательством.

    1. Предмет договора мены – квартира, дом, помещение. Описываются основные сведения о жилье: этажность, адрес, общая площадь, словом, все технические характеристики объекта недвижимости.
    2. На каких условиях заключается договор мены?Стоимость жилья с указанием суммы доплаты, если таковая имеется.
    3. Список граждан, которые могут пользоваться на законных основаниях этим помещением. Если таковых нет, это также прописывается в договоре.
    4. Соглашение по всем пунктам. Если продавцы не сходятся в цене, способе или времени передачи, договор не может быть заключен.

    Договор мены транспортных средств

  • автовладелец не может в течение длительного времени продать транспорт;
  • применяется схема trade-in — обмен старого авто на новое;
  • необходимо обменять транспортные средства (одного года) без разницы во времени.
  • Договор мены — один из самых легких способов получить новый автомобиль. Его составление и последующая регистрация права не займут много времени, и владелец получит новый транспорт, что называется, не отходя от кассы.

  • составляется и подписывается договор мены автомобилей;
  • регистрируется право собственности на транспорт в ГИБДД.
  • Нотариального удостоверения сделки законодателем не требуется, только по желанию сторон.

    Если по договору мены производится доплата, это необходимо указать в документе.

    Меняемся квартирами: когда это выгодней купли-продажи

    Текст: Надежда Рогожкина Фото: Филипп Урбан

    Сделки с недвижимостью по договорам мены не очень популярны, они составляют лишь 10% от всех операций с квартирами. Но иногда гораздо выгоднее поменяться жилплощадью, чем продавать и покупать. Это позволяет сэкономить на оформлении сделки.

    Перейти  Необходимость брачного договора для ипотечного кредитования

    Федот, да не тот

    Мена – это операция, в ходе которой стороны обязуются передать в собственность друг друга один товар в обмен на другой. Одновременно с совершением сделки каждый участник получает право собственности на предмет обмена.

    По большому счету, мена – та же купля-продажа. Разница в том, что в первом случае стороны расплачиваются друг с другом по бартеру, то есть товар на товар, а во втором – деньгами.

    Сделки по договорам мены регулируются Гражданским кодексом РФ (статьи 567-571).

    Для сделок по договорам мены (ДМ) действуют в основном те же правила, что и по договорам купли-продажи (ДКП). То есть если обмениваются квартиры стоимостью более 1 млн руб., приобретенные меньше трех лет назад, то придется заплатить подоходный налог 13%. Точно так же нужно регистрировать договор в Росреестре.

    Так что на общих нюансах мы останавливаться не будем. А лучше поговорим только о специфических сторонах мены. Они весьма любопытны.

    К мене редко прибегают по понятным причинам: найти того, кого устроит ваша квартира и чья жилплощадь при этом понравится вам, непросто. Зато при родственных сделках мена – отличный вариант.

    Например, супруги развелись, и им нужно поделить трехкомнатную квартиру, которой они владели на праве долевой собственности. А у жены при этом есть еще своя собственная однокомнатная.

    Можно, конечно, эту «однушку» продать и выкупить у экс-супруга его долю в «трешке». Но поиск покупателя, учитывая кризисное падение спроса, может затянуться на неопределенный срок. Вдобавок придется заплатить за совершение этой сделки, а потом еще одной – по выкупу доли.

    Мена же позволяет полюбовно решить вопрос всего за месяц. Если, конечно, у бывших супругов нет взаимных претензий и они согласны на такой вариант.

    Еще пример. Члены семьи получили наследство от умершего отца. По завещанию каждому назначено имущество: сыну автомобиль и земельный участок, дочери дача. Но сыну машина не нужна, да и земля ни к чему. А вот дача пригодилась бы.

    Дочь же, наоборот, предпочла бы авто и землю. При этом оба хотят сохранить это имущество в семье, не продавая чужим людям. Здесь договор мены – идеальный выход, опять же если между сторонами нет никаких противоречий.

    Более привлекательным будет договор мены и в тех случаях, когда срочно продать или купить жилье не требуется и вы готовы ждать подходящего варианта на обмен довольно долго.

    Или если есть немного денег, которые вы готовы доплатить за улучшение жилищных условий при обмене. Новое жилье на них не купишь, а затеваться с ипотекой дорого или кредит не одобряют. Скажем, вы бы хотели поменять свое однокомнатное жилье на аналогичное, но в другом районе, более престижном, доплатив разницу в цене. В таком случае мена оправдана.

    В чем преимущества такой сделки? Когда меняются равноценные по стоимости квартиры, то все расчеты между сторонами производятся без денег. Поэтому не нужно платить комиссию за перевод по безналичному расчету, а ведь она начинается от 1% от перечисляемой суммы – в итоге набегает немаленькая оплата.

    Не придется раскошеливаться и на аренду банковской ячейки и сопутствующие услуги (комнату для переговоров, доверенность на доступ контрагентов арендатора к ячейке и т. п.) – расходы за месяц составили бы около 3 тыс. руб.

    Правда, если одна квартира, участвующая в сделке, дороже другой, то для доплаты нужно будет провести указанные операции. Но все же это будут меньшие траты.

    Договор мены – это один документ, а ДКП – два: один человек продает имущество, а второй покупает, поэтому для каждой стороны составляется отдельный договор. Соответственно госпошлину за регистрацию ДКП придется платить дважды – в целом 4 тыс. руб.

    То же относится и к нотариальному заверению сделки. Вообще-то закон этого не требует.

    Можно составить договор мены в простой письменной форме, обойтись без нотариуса и просто зарегистрировать документ в Росреестре.

    Но некоторые для надежности предпочитают посетить нотариуса. Его услуги обычно стоят около 3 тыс. руб. за заверение одного договора (или проценты от стоимости квартиры). При купле-продаже придется платить дважды, ведь договора-то два. А при мене – только один раз.

    Еще один крайне важный нюанс касается расторжения договора. Допустим, покупатель по каким-то причинам заподозрил продавца в нечестности и через суд добился расторжения сделки купли-продажи.

    Продавец должен полностью вернуть ему уплаченные за квартиру деньги. Но он их давно потратил. Тогда покупателю придется ждать выплаты не один год и можно вообще не дождаться.

    Если же стороны обменялись квартирами по ДМ, а после этого сделка была расторгнута, то просто возвращается статус-кво: каждый участник получает свою прежнюю квартиру. Финансовый ущерб понесет только тот, кто, например, сделал свежий ремонт в новом жилище – эти затраты не компенсируются.

    Подоходный налог при мене платится только в том случае, когда стоимость меняемого имущества неодинакова (помним про условие о трехлетнем возрасте недвижимости, которое упомянули в начале).

    Например, вы меняете свою «двушку» стоимостью 4 млн руб. на однокомнатную, оцененную в 3 млн руб. Вторая сторона ДМ должна будет доплатить вам 1 млн руб. – и налогом облагается эта сумма, а не 4 млн. Значит, и размер налога будет меньше.

    Не все так прекрасно, конечно. Есть у ДМ и минусы. Один мы уже назвали: если сделка совершается не между родственниками или знакомыми, то придется долго искать вариант для обмена.

    Второй – договоры мены расторгаются заметно чаще, чем ДКП. Сделка не денежная, поэтому оценка имущества субъективна. Предположим, поменялись наши уже упомянутые наследники дачей, автомобилем и участком. И тут жена наследника решила, что его машина и земля вместе стоят дороже, чем дача. Заказала экспертную оценку недвижимости, с ней – в суд. Обычно судьи легко соглашаются с такими доводами.

    Сложности возможны и с налоговыми органами.

    Налоговики могут посчитать, что меняемые квартиры неравны по стоимости, и заподозрить вас в попытке уйти от уплаты налогов.

    Тогда сделку приостановят, а вам придется объясняться с сотрудниками из налоговой службы.

    В договоре мены обязательно должны быть приведены все данные об обмениваемых квартирах (земельных участках, домах и пр.). Это не только адрес и количество комнат с площадями, но и номера и даты регистрации документов, на основании которых имущество принадлежит собственникам.

    Если у квартир есть кадастровые номера, то технический и кадастровый паспорта на такую недвижимость к общему пакету документов прилагать не нужно. В противном случае придется заказать эти документы в проектно-инвентаризационном бюро (ПИБ, в некоторых регионах этот государственный орган называется бюро технической инвентаризации – БТИ).

    Если в договоре не прописана стоимость каждого обмениваемого объекта, то они считаются равноценными.

    Когда стоимость указана, придется приложить экспертное свидетельство об оценке имущества.

    В случае разной стоимости объектов обязательно отмечается, производится ли доплата, в каком виде (наличными или безналично), в какие сроки.

    Нелишним будет прописать, что если после регистрации ДМ квартира будет изъята третьими лицами, то другая сторона обязуется полностью возместить пострадавшей стороне все убытки.

    У тех, кто не поленится и внимательно изучит информацию на сайте Росреестра, а также грамотно составит договор, неприятных сюрпризов при обмене не возникнет.

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

    Adblock detector