Предварительный договор купли-продажи нежилого помещения (с условием о предоплате) 2019

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Стороны обязуются заключить в будущем договор о продаже недвижимого имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором.

1.2. Предмет основного договора: По договору купли-продажи недвижимого имущества Сторона-1 (продавец) обязуется передать в собственность Стороны-2 (покупателя) нежилое помещение, расположенное по адресу: _________________, улица _________________, д. _________________, N _________________, состоящее из _________________, общей площадью _____ (______) кв. м, кадастровый номер _________________, функциональное назначение _____________________ (далее — помещение).

1.3.1. Цена помещения составляет: _______________ (___________) рублей за 1 квадратный метр площади, в том числе НДС _____%. Общая цена помещения подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного Стороне-2 (покупателю) нежилого помещения.

Общая цена помещения, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Предварительный договор купли-продажи помещения

Общая цена помещения выплачивается на условиях 100% предоплаты.

1.3.2. Обязательство Стороны-1 (продавца) передать помещение Стороне-2 (покупателю) считается исполненным после фактической передачи помещения Стороне-2 (покупателю) и подписания сторонами соответствующего передаточного акта.

1.3.3. Наличие в помещении ______ подключенных телефонных линий.

1.3.4. Помещение свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, в отношении помещения нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений.

1.3.5. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности несет Сторона-2 (покупатель).

1.3.6. _________________________ (иные по усмотрению сторон).

1.4. Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор: В течение ______ дней с момента заключения настоящего договора.

(Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.)

Предварительный договор купли-продажи нежилого помещения (с условием о предоплате) 2019

1.5. В случаях, когда сторона уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

1.6. Обязательства сторон по настоящему договору прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить основной договор.

1.7. Право собственности Стороны-1 на помещение подтверждается

свидетельством на право собственности, выданным ___(наименование органа, осуществившего гос. регистрацию)___

«__»_______ ____ г., номер ___________________________.

1.8. Сторона-2 вправе передать свои права по настоящему договору третьим лицам, известив об этом Сторону-1.

Зачем заключается предварительный договор

При совершении покупки определенного имущественного объекта (квартиры, земельного участка, автомобиля и др.) стороны могут, но не обязаны, заключить так называемый предварительный договор купли-продажи. Законность такого действия, как и факт существования подобного документа отражен в Гражданском кодексе (статья 429).

Главное назначение состоит в том, что обе стороны принимают на себя определенные обязательства до того, как произойдет сделка:

  • продавец принимает обязательство продать объект именно этому покупателю;
  • покупатель обязуется купить объект именно у этого продавца.

Намерение заключить основной договор стороны подтверждают в предварительном, когда происходит сделка купли-продажи. При этом стороны имеют в виду, что основной договор будет подписан на тех же самых условиях.

Назначение предварительного соглашения в том, чтобы каждая сторона сделки могла подтвердить свои намерения и одновременно взять письменное обязательство другой стороны о ее намерениях. Чаще всего фиксируется соглашение о дальнейшем приобретении квартиры. Обычно такой документ требуется в следующих случаях:

  1. Продавец и покупатель согласились о сделке, но у продавца отсутствуют некоторые документы на квартиру или они оформлены некорректно.
  2. У покупателя нет достаточного количества средств для единовременной покупки, но он сразу передает часть суммы и обязуется в определенный срок уплатить остальную часть в полном объеме.
  3. При покупке квартиры в ипотеку заключение предварительного договора – это распространенная практика, поскольку процедура усложняется необходимостью получения разрешения банка, который возьмет жилье в залог под предоставление кредитных средств.

Договор отличается от основного тем, что его не нужно регистрировать ни в Росреестре, ни заверять у нотариуса. В этом смысле документ несет определенные риски, если стороны не предоставляют документы, доказывающие, что квартира не находится в обременении (залог, арест, претензии третьих лиц и т.п.).

Предварительно подписанный договор несет в себе определенные гарантии, а также риски сторон – все они подробно рассматриваются в следующем разделе.

Предварительный договор: гарантии

Предварительное соглашение содержит в себе 2 важных гарантии, которые защищают интересы обеих сторон:

  1. Покупателю этот документ гарантирует, что квартира будет продана именно ему и именно по той цене, которая была указана.
  2. Продавцу договор дает гарантию того, что именно этот покупатель приобретет у него квартиру не позднее того срока, который указан.
Перейти  Как уволиться не выходя на работу

Если кто-то уклоняется от своих обязательств, любая сторона может обратиться в суд для того, чтобы основной договор был оформлен в принудительном порядке, и сделка состоялась. Заявление можно подавать в течение 6 календарных месяцев с того дня, когда по предварительному договору требуется заключить основной (имеется в виду предельный срок).

Существенные и иные условия предварительного договора, договор с задатком и оплата по предварительному договору 

Анализируя в комплексе ст. 429 и 549 ГК РФ, можно сделать вывод о необходимости включить в предварительный договор основные характеристики объекта продажи, которые будут перенесены в основной договор. Так, в случае запланированной реализации квартиры в предварительном договоре достаточно указать адрес дома, этаж, площадь, количество комнат.

Кроме того, рекомендуется включить:

  • цену подлежащего продаже объекта;
  • в случае реализации жилья — список лиц, имеющих право на проживание в нем;
  • срок, в течение которого необходимо заключить основной договор (без упоминания о сроке он в соответствии с законодательством признается равным 1 году). 

Чтобы избежать ошибок, стоит помнить: договор, предусматривающий обязанность по оплате еще не имеющейся в наличии вещи, несмотря на название «предварительный», квалифицируется как договор продажи будущей вещи с условием о предоплате (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54). 

ВАЖНО! Может предусматриваться задаток, обеспечивающий заключение основного договора, но не платежи или передачу вещи (п. 4 ст. 380 ГК РФ). 

На практике многие контракты этого типа содержат условие о задатке, ведь без угрозы потерять денежные средства в случае отказа от обязательств гражданско-правовая дисциплина сторон будет значительно ниже. Основные цели составления этого документа не будут обеспечиваться необходимыми гарантиями, стимулирующими стороны строго следовать своим обязанностям.

3.1. Обеспечением исполнения Стороной-2 своих обязательств по настоящему договору является задаток, предусмотренный ст. 380 ГК РФ.

3.2. Если основной договор не будет заключен по вине Стороны-2, задаток Стороной-1 не возвращается.

3.3. Если основной договор не будет заключен по вине Стороны-1, она должна будет вернуть Стороне-2 внесенный задаток в двойном размере и уплатить штраф в размере ___% от общей цены помещения, указанной в п. 1.3.1 договора, в течение _____ банковских дней с момента истечения срока, указанного в п. 1.

3.4. В случае неоформления права собственности Стороны-1 на помещение в течение срока действия настоящего договора Сторона-2 вправе требовать возврата задатка, а Сторона-1 обязана вернуть Стороне-2 задаток в течение _____ банковских дней с момента предъявления Стороной-1 такого требования.

Предварительный договор: риски

Основные риски сопряжены с тем, что стороны могут уклониться от своих обязательств. При этом если они не выразили претензий в течение полугода, то предварительный договор купли-продажи перестает действовать автоматически.

Сам по себе этот документ не несет рисков в том смысле, что право собственности от продавца к покупателю на основании его подписания не происходит. Если одна сторона обратится с требованием принудить другую сторону совершить сделку, ответчик может подать встречный иск о признании договора недействительным.

В остальном предварительное соглашение сопряжено с рисками, которые в целом сопровождают сделки на рынке недвижимости:

  1. В некоторых случаях предварительное соглашение может быть признано судом незаключенным. Это возможно в 2 случаях:
  • договор оформлен с явными нарушениями (указаны не все реквизиты квартиры, есть фактические ошибки);
  • квартиры не существует или она еще находится на стадии строительства.
  1. Риск, связанный с тем, что квартира может быть продана неоднократно. Эта ситуация возникает в случае с проведением застройщиком мошеннической схемы: например, он может заключить несколько одинаковых договоров на продажу одной и той же квартиры.
  2. Риск, связанный с потерей средств, потраченных на покупку квартиры. Это также касается случаев приобретения квартиры непосредственно в строящемся доме. Важно понимать, что вложенные средства (по договору доверительного управления) при прекращении строительства возвращаются не всегда – нередко компанию признают банкротом, и потерпевшая сторона может надеяться только на частичную компенсацию своей потери.
Перейти  Перевод жилого помещения в нежилое

Таким образом, стороны после подписания предварительного договора несут обязательство подписать основной договор на точно таких же условиях (изменения возможны только по взаимному согласию).

В случае с частными гражданами (при покупке жилья на вторичном рынке) основные риски связаны именно с тем, что стороны не исполнят свои обязательства. Если же приобретается квартира в новостройке, опасность резко возрастает – все зависит от честности застройщика.

Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества: образец

Предварительный договор купли-продажи недвижимости — это соглашение о совершении в будущем сделки по реализации дома, квартиры и т. п. Его объект — не материальный предмет, а только взаимные обязанности заключить договор на конкретных условиях.

Наиболее популярная сфера использования этого договора — жилищное строительство. Крупные подрядчики заинтересованы в том, чтобы после постройки жилого дома, гаражного помещения обеспечить себя достаточным количеством покупателей. А потенциальные покупатели могут заранее выбрать жилище по оптимальной для них цене.

Встречается термин «договор намерения купли-продажи недвижимости». В отличие от предварительного договора, регламентированного законом, договор о намерениях не имеет легального определения, а также четкого доктринального понимания правовой сути. Он может:

  • играть роль предварительного, если содержит условие об обязанности заключить соглашение на определенных условиях;
  • входить в процесс переговоров, если вышеуказанного условия нет. 

Форма предварительного договора должна соответствовать форме основного под угрозой ничтожности первого (см. решение Энгельсского райсуда от 26.04.2017 по делу № 2-2921/2012 М-2908/2012).

Регистрировать предварительный договор продажи недвижимости нет необходимости.

Ознакомиться с образцами предварительного и договора о намерениях можно здесь: Предварительный договор купли-продажи недвижимости — образец. Соглашение о намерениях — образец. 

Образец договора здесь.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

купли-продажи недвижимого имущества № 8832

г. Екатеринбург                                                                       «18» ноября 2016 г.

1.ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1.1. Договор купли-продажи (далее – «Основной договор 1») земельного участка, основные условия которого Стороны определяют в настоящем предварительном договоре.

1.1.2. Договор купли-продажи (далее – «Основной договор 2») недвижимого имущества (жилого помещения), основные условия которого Стороны определяют в настоящем предварительном договоре.

1.2. Основной договор 1 и Основной договор 2 подлежат государственной регистрации. Расходы по государственной регистрации Стороны несут поровну (50% – Продавец, 50% – Покупатель).

1.3. Настоящий Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации.

1.4. Основной договор 1 и Основной договор 2 могут быть заключены путем подписания одного документа (Основного договора). В этом случае условия Основного договора 1 и Основного договора 2, содержащиеся в настоящем предварительном договоре должны быть отражены в тексте единого документа, который подлежит государственной регистрации.

1.5. Право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за Продавцом.

1.6. Основные договоры должны быть заключены Сторонами в срок до «10» февраля 2017 года.

1.7.1. Земельный участок для строительства многоквартирного жилого дома, общая площадь 2500 кв.м., адрес: г. Екатеринбург, ул. Л. Толстого, 47, кадастровый (условный) номер 47:83:7238845:8325 – свидетельство о государственной регистрации права собственности выдано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Екатеринбург «14» марта 2015 года (приложение №2).

1.7.2. Жилое помещение – дом, назначение: жилое, общая площадь 160 кв.м. этажность – 2 этажа, адрес: г. Екатеринбург, ул. Л. Толстого, 47, кадастровый (условный) номер 43:91:3827749:9327 – свидетельство о государственной регистрации права собственности выдано «10» ноября 2015 года (приложение №4).

2. ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА

2.1. По Основному договору 1 Продавец обязуется передать в собственность Покупателя земельный участок (далее – Участок), а Покупатель обязуется принять Участок и уплатить за него цену, предусмотренную в договоре.

2.2. Кадастровый план Участка приводится в Приложении №1, являющемся неотъемлемой частью предварительного договора.

2.3. На момент заключения предварительного договора Участок принадлежит Продавцу на праве собственности. Документы основания: Договор купли-продажи земельного участка №7327 от «13» марта 2015 года, дата регистрации «14» марта 2015 года, №3274.

Перейти  Как в трудовом договоре прописать условия труда на рабочем месте в 2019 году

2.4. Информация об Участке.

2.4.1. Объект права: Земельный участок для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов.

2.4.2. Общая площадь Участка: 2500 кв.м.

2.4.3. Адрес Участка (объекта): г. Екатеринбург, ул. Л. Толстого, 47.

2.4.4. Кадастровый номер Участка: 47:83:7238845:8325.

2.4.5. Ограничения (Обременения) права на момент заключения Предварительного договора: ипотека в силу закона.

2.5. Стоимость Участка составляет денежную сумму в размере 2700000 (два миллиона семьсот тысяч) рублей.

2.6.1. До даты заключения Основного договора 1 Покупатель обязуется выплатить Продавцу в качестве аванса сумму, составляющую 730000 (семьсот тридцать тысяч) рублей. Данная сумма может выплачиваться частями.

2.6.2. Сумма, указанная в п.2.5, уменьшенная на сумму уплаченного Покупателем аванса, будет перечислена непосредственно Продавцу после подписания Сторонами Основного договора.

2.8. До заключения Основного договора предоставить всю документацию, имеющуюся по данному земельному Участку.

2.9. Со своей стороны выполнить все необходимое для обеспечения перехода права собственности на Участок по основному договору на имя Покупателя.

2.10. Снять существующие ограничения (обременения) права, погасив кредитные обязательства, залогом по которым выступает Участок.

2.12. Совершать все действия, необходимые для заключения Основного договора.

2.13. Со своей стороны выполнить все необходимое для обеспечения перехода права собственности на Участок по Основному договору на имя Покупателя.

2.14. Оплатить стоимость Участка в порядке и в сроки, предусмотренные предварительным и Основным договорами (Основным договором 1).

2.15. Продавец считается выполнившим свои обязательства по передаче Участка в собственность Покупателя после фактической передачи земельного участка во владение Покупателя, подписания Передаточного акта и перехода права собственности на Участок на имя Покупателя.

3. ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА 2

3.1. По Основному договору 2 Продавец обязуется передать в собственность Покупателя недвижимое имущество – (далее – «Помещение»), а Покупатель обязуется принять Помещение и уплатить за него цену, предусмотренную в договоре.

3.2. План Помещения приводится в Приложении №3, являющемся неотъемлемой частью предварительного договора.

3.3. На момент заключения предварительного договора Помещение принадлежит Продавцу на праве собственности. Документы основания: Договор купли-продажи жилого дома №3244 от «09» ноября 2015 года, дата регистрации «10» ноября 2015 года, №3244.

3.4.1. Объект права собственности – жилой дом, назначение жилое, общая площадь 160 кв.м., этажность – 2 этажа.

3.4.2. Адрес объекта (Помещения): г. Екатеринбург, ул. Л. Толстого, 47.

3.4.3. Кадастровый номер Помещения: 43:91:3827749:9327.

3.4.4. Площадь Помещения: 160 кв.м.

3.4.5. Существующие ограничения (обременения) права: ипотека в силу закона.

3.5. Стоимость Помещения составляет денежную сумму в размере 5600000 (пять миллионов шестьсот тысяч) рублей.

3.6.1. До даты заключения Основного договора 2 Покупатель обязуется выплатить Продавцу в качестве аванса сумму, составляющую 1600000 (один миллион шестьсот тысяч) рублей. Данная сумма может выплачиваться частями.

3.6.2. Сумма, указанная в п.3.5, уменьшенная на сумму уплаченного Покупателем аванса, будет перечислена непосредственно Продавцу после подписания Сторонами Основного договора.

3.8. До заключения Основного договора предоставить всю документацию, имеющуюся по данному Помещения.

3.9. Со своей стороны выполнить все необходимое для обеспечения перехода права собственности на Помещение по основному договору Покупателю.

3.10. Снять существующие ограничения (обременения) права, погасив кредитные обязательства, залогом по которым выступает Помещение.

3.11. Содействовать Покупателю в изменении назначения помещения и перевод его в нежилое помещение.

3.12. Передать Покупателю заключенные Договоры с эксплуатирующими и коммунальными организациями в отношении Помещения.

3.14. Совершать все действия, необходимые для заключения Основного договора.

3.15. Со своей стороны выполнить все необходимое для обеспечения перехода права собственности на Помещение по Основному договору Покупателю.

3.16. Оплатить стоимость Помещения в порядке и в сроки, предусмотренные предварительным и Основным договорами (Основным договором 2).

3.17. Продавец считается выполнившим свои обязательства по передаче Помещения в собственность Покупателя после фактической передачи земельного участка во владение Покупателя, подписания Передаточного акта и перехода права собственности на Помещение на имя Покупателя.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. В случае если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, то уклоняющаяся Сторона должна будет возместить добросовестной Стороне убытки, причиненные таким уклонением.

5. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

https://www.youtube.com/watch?v=4JDgRhmgt4k

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector