Как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей

Видео: Продаем комнату без согласия соседей!

После того как владелец приватизировал принадлежащую ему на праве владения комнату, у него возникло право распоряжаться ею по своему усмотрению. Так, он может продавать ее, дарить или завещать. Неприватизированную комнату можно лишь обменять на аналогичный объект.

Далеко не всегда соседи по коммунальной квартире выражают свое согласие на проведение юридически значимой сделки и последующее вселение незнакомым им гражданам.

Передать в право собственности комнату иным лицам можно с помощью дарения В данной ситуации получать согласие соседей нет необходимости. По сути, в этом скрывается метод, как продать долю в комнате в коммунальной квартире
Подписать дарственное соглашение о передаче прав собственности На коммунальную квартиру в целом

Необходимо обращать внимание на то, что каждая указанная схема включает в себя персональные особенности.

В первом варианте необходимо подписывать договор с теми гражданами, которые после процедуры дарственной не примут решение об отказе в подписании договоре относительно покупки комнаты, в противном случае жилье так и останется разделенной на нескольких владельцев.

Во второй ситуации, заинтересованный гражданин оставляет за собой право обратиться в суд с целью истребовать признание сделки притворной. В данной ситуации она признается недействительной.

Цены на услуги нотариуса спб

  • Приоритетное право на покупку имеют те соседи, которые являются собственниками своих комнат. Если человек проживает в комнате на праве договора социального найма, а собственником выступает администрация города, то оповещать о намерении продажи следует непосредственно администрацию.
  • В случае если собственником комнаты является недееспособный или несовершеннолетний гражданин, то отказ может дать опекун или родитель. В некоторых случаях требуется отправлять уведомление в органы опеки и попечительства.
  • В большинстве случаев соседи без проблем договариваются друг с другом и предоставляют отказ от покупки комнаты, заверенный нотариусом.

    Бывают случаи, когда соседи не собираются покупать комнату, но и официальный отказ не предоставляют. Тогда, согласно второму пункту ст. 250 ГК РФ молчание может длиться один месяц с момента извещения.

Если кто-либо из соседей изъявит желание приобрести комнату по указанной цене, то продать эту комнату постороннему лицу по этой же цене будет нельзя. Если желание купить комнату выразят сразу несколько сособственников, то право выбора покупателя будет принадлежать продавцу.

При этом следует иметь в виду, что преимущественное право покупки имеют только собственники комнат. Если человек занимает комнату на каком-либо ином основании (например, по договору социального найма или как член семьи собственника), он не имеет преимущественного права покупки других комнат в этой квартире.

Понятие преимущественного права

Как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей

Несмотря на имеющееся право собственности, при продаже комнаты в коммунальной квартире имеются свои особенности. Главным образом, они касаются того, что должно быть соблюдено преимущественное право лиц, проживающих в помещениях по соседству.

Таким образом, именно они изначально принимают решение о том, чтобы приобрести комнату. В то же время соседи вправе отказаться от этого. Так или иначе, стадия обязательно должна быть оформлена письменно.

Если после уведомления прошел целый месяц, и никто из них не пожелал приобрести данную недвижимость, она может быть выставлена на продажу для других лиц. Получается, что перед тем как ее предложить сторонним людям, сначала нужно уведомить о своем желании соседей, обозначив им свою цену.

Согласно ст. 250 ГК РФ именно соседи имеют право преимущества при желании приобрести дополнительную комнату. На основании извещения они могут выкупить отчуждаемое жилье (долю) на праве долевой собственности.

При согласии составляется между продавцом комнаты и соседом обычный договор купли-продажи, проходящий далее процедуру регистрации в регистрирующих органах. При согласии на покупку комнаты сразу нескольких соседей продавец комнаты делает выбор самостоятельно. Решение вопроса возможно через суд либо по общему согласию между всеми соседями.

Перейти  Где и как получить кадастровый паспорт на квартиру

Многие пытаются обойти преимущественное право при наличии без вести отсутствующих соседей, или истечении срока, отведенного на решение проблем с соседями. Главное, чтобы у каждой соседской комнаты был собственник, и некоторыми способами право преимущества можно обойти.

Обойти преимущественное право можно:

  1. Заключив договор дарения с найденным покупателем, то есть подарить покупателю долю в квартире. В соблюдении преимущественного права не будет необходимости, ведь по закону оно не распространяется на постороннее третье лицо, хотя при этом права у всех соседей остаются одинаковыми.
  2. Заключив с новым покупателем не договор купли-продажи, а договор дарения (без оформления передачи денег в процессе сделки). Однако данная сделка может быть оспорена соседями, перевод прав будет потребован на них, хотя при заключении договора дарения права и обязанности соседей нарушены не будут, а значит, и повода для оспаривания имущества.
  3. Реализовав право залога, заключив с потенциальным покупателем соглашение о залоге и договор займа. Так часто поступают кредиторы для возврата денег. Право преимущества не работает, если намеренно пропущенный срок возврата займа продавцом позволит покупателю наложить взыскание на заложенное имущество. Все схемы сделок не нарушают законов, но при подаче соседями встречного иска могут быть признаны ничтожными, хотя доказать что сделка притворна сложно, ведь права соседей не ущемлены, на их имущество никто не посягает.

Продажа комнаты в коммунальной квартире часто вызывает сложности, поскольку собственников несколько, и несогласные по разным причинам, в частности, личной неприязни, всегда найдутся. Тем не менее продать свою законную долю вполне реально, если учитывать все нюансы, действовать по закону.

Пусть не удастся продать комнату быстро, как того хотелось бы, но в данном случае суд всегда будет на вашей стороне.

Что содержит уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире?

После обращения к собственнику, следует сообщение о том, что уведомляющий гражданин является собственником доли в квартире, полное описание доли, затем предложение выкупить ее, воспользовавшись преимущественным правом (ГК, 250 статья). Ссылка на ГК обязательна.

В конце просьба в течение 30 дней ответить согласием или отказаться от покупки.

Отказ дается в письменной форме. В нем должно быть указано, что гражданин (Ф. И.О. полностью, паспортные данные, где проживает) получил уведомление от гражданина (Ф. И. О.).

Далее следует содержание уведомления, собственник продает свою долю (размер ее) в общей собственности, которая расположена, нужно указать точное месторасположения квартиры, по такой-то цене.

Далее отказник сообщает продавцу, что настоящим заявлением, письмом или извещением он отказывается от своего права на преимущественную покупку доли (ссылка на 250 статью).

Обязательно указывается, что текст письма отказник прочитал лично и ему его зачитали вслух.

Далее подпись отказника. Она дается с расшифровкой. Далее подпись нотариуса или работника регистрационной палаты, печать.

Что делать, если согласие не достигнуто

Как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей

Бывает, что этот процесс затягивается по разным причинам. Но с ними все-таки можно справиться. Итак, в связи с этим, могут возникнуть следующие ситуации.

Соседи коммуналки отказываются от того, чтобы получить уведомление. Но когда заказное письмо возвращается отправителю, в нем будет стоять отметка о том, что адресат отказался от получения. Тогда его обязательно сохраняют и показывают в Росреестре тогда, когда будут продавать комнату.

Если письмо читают, однако не реагируют на него, то есть отмалчиваются, то нужно обратиться в нотариальную контору, где заверяют письмо и снова отправляют адресату. Кроме того, собственник может взять у нотариуса свидетельство, что письмо было отправлено, получено, и никаких действий на него не последовало.

Бывает и так, что соседи просто не появляются в квартире. Тогда процедура может несколько затянуться. Владельцу придется обращаться в суд, чтобы соседей признали отсутствующими безвестно. Это допускается сделать, если их не было в квартире в течение целого года.

В иске нужно указать и то, почему соседи собираются признать данный факт. Иначе заявление даже не будет принято к рассмотрению. После прохождения необходимого периода времени суд назначит управляющего, который направит уведомление повторно.

Перейти  Что грозит работодателю при задержке выплаты заработной платы уголовная и административная ответственность

Продажа комнаты в коммунальной квартире без нотариуса

Труднее всего будет в случае, если сосед, являющийся собственником, уйдет из жизни. Тогда будет осуществляться поиск наследника. Владельцу квартиры нужно обратиться в суд, чтобы помещение умершего было признано выморочным. В результате будет определен наследник, а собственник уведомит уже его о предстоящей сделке.

Если для осуществления сделки обращались в судебный орган, то, помимо прочих бумаг, потребуется приложить копию судебного решения.

Тарифы

Строгой формы договоров купли-продажи законом не установлено. Поэтому оформление этого документа происходит по общепринятым нормам.

Нотариальное заверение сделки по продаже комнаты в коммуналке не требуется, но существует ряд существенных моментов:

  • при единоличном владении комнатой в коммунальной квартире (один собственник) договор оформляется в простой письменной форме;
  • продажа комнаты в общей долевой собственности требует нотариального заверения сделки;
  • комнату на праве общей совместной собственности (находящейся у супругов) можно продать по простому письменному договору. Обязательно получить согласие второго супруга на сделку, заверенное нотариусом..

Довольно часто даже обычные договора купли-продажи такой комнаты граждане предпочитают заверять нотариусом. Но это можно считать с одной стороны гарантией юридической чистоты сделки, а с другой стороны – лишними затратами.

Для продажи комнаты, которая является частью коммунальной квартиры, собственнику потребуется собрать ряд документов:

  • удостоверения личностей участников сделки;
  • справку о том, что в комнате никто не зарегистрирован;
  • извещение о том, что собственник намерен продать комнату, с отметками соседей о получении или отказе от получения (крайне важно, если покупатель постороннее лицо, не являющееся одним из соседей);
  • выписка из БТИ;
  • кадастровый план на комнату;
  • документы, подтверждающие право собственности;
  • договор сделки с передаточным актом;
  • если собственников продаваемой комнаты несколько, необходимо получить их нотариальное разрешение на сделку;
  • если собственник или один из собственников комнаты лицо, не достигшее совершеннолетия, потребуется разрешение от органов опеки и попечительства.

Как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей

Ведь самостоятельно составить договор купли-продажи в простой письменной форме могут далеко не все. В любом случае приходится пользоваться квалифицированной юридической помощью. Иначе могут возникнуть проблемы с государственной регистрацией договора и перехода права собственности.

Для того чтобы сократить этот срок, необходимо убедить сособственников оформить у нотариуса отказ от преимущественного права покупки. Если продавцу не удается убедить соседей оформить нотариальные отказы от преимущественного права покупки, то он может прибегнуть к процедуре уведомления соседей о предстоящей продаже путем передачи им соответствующих извещений через нотариуса.

Для того чтобы направить извещения соседям через нотариуса, необходимо предоставить нотариусу стандартный набор документов, необходимых для совершения нотариального действия, на имя каждого из продавцов (включая несовершеннолетних детей), а также полную информацию о продаваемой комнате (адрес квартиры;

Текст извещения составят сотрудники нотариальной конторы.

В этом случае письмо в течение месяца хранится в отделе доставки, а затем возвращается в нотариальную контору. После возвращения письма Вы также можете продать свою комнату любому лицу. Для заключения договора купли-продажи (мены) комнаты Вам необходимо будет получить у нотариуса свидетельство о передаче заявления, подтверждающее тот факт, что Вы известили своих соседей о предстоящей продаже (мене). За выдачу этого свидетельства взыскивается отдельный тариф.

Копии учредительных документов (1 док.) 500 20 руб. за ксерокопирование одной стр. от 500 Предварительный договор купли-продажи (без аванса) 500 5000 — 7800 от 5500 Алиментное соглашение 250 4000 — 6200 от 4250 Соглашение о расторжении (изменении) нотариально удостоверенного договора 200 4000 — 7800 от 4200 Предварительный договор купли-продажи (без аванса) 500 5000 — 7600 от 5500 Осмотр интернет-сайта 3000 2350 р.

за каждую стр. протокола 85 р. за каждую стр. приложения от 7700 Принятие денежных сумм в депозит при исполнении обязательств (до 5-ти кредиторов) 0,5 % принятой суммы, но не менее 1000 р. 3500 — 4500 за каждого кредитора от 4500 за каждого кредитора Принятие в депозит денежной суммы для расчетов по сделке 1500 750 2250 Регистрация уведомлений о залоге движимого имущества 600 150 – за каж-дую стр.

Перейти  Оформление покупки квартиры через нотариуса

Как не спрашивать соседей

Бывают экстренные ситуации, когда времени для поиска соседей и их уведомления просто не имеется. Тогда есть возможность решить проблему по-иному и продать комнату без согласия соседей.

Бумаги для сделки

Чтобы зарегистрировать продажу комнаты, которая находится в коммуналке, владельцу надлежит собрать целый пакет документов. К таковым относятся следующие бумаги:

  1. Удостоверение личности собственника и всех лиц, которые участвуют в сделке.
  2. Бумага, подтверждающая факт того, что в комнате никто не зарегистрирован.
  3. Уведомление с указанием цены на помещение, направленное людям, проживающим по соседству.
  4. Соглашение о купле-продаже.
  5. Информация из БТИ.
  6. Кадастровый план.
  7. Акт о фактической передаче комнаты.
  8. Документы, устанавливающие права.
  9. Разрешение, заверенное у нотариуса, от других жильцов.
  10. Если собственником выступает лицо, не достигшее 18 лет, то к пакету прилагается согласие на продажу органов опеки.

Удостоверение решения о создании юр.лица, заявления участника о выходе, требование о приобретении доли обществом Удостоверение оферты о продаже доли Общества Свидетельство об удостоверении решения коллегиального органа упраления юр.

лица ( в том числе увеличение УК) Подлинность подписи единственного участника ( в том числе увеличение УК) 0,5 % от суммы договора ( не менее 1500 руб.) 5000 руб. 0,3% от суммы свыше 10 млн.руб. 32000 руб.

0,15% от суммы свыше 10 млн. руб.(не более 150000 руб.) 500 руб. 500 руб. 100 руб. (обязательное) 3000 руб./час (необязательное) 100 руб. физ.лица 5000 — 11000 руб. юр.лица 7500 — 13000 руб. иностр.юр.

лица 16000-23000 руб. 1500 руб. физ.лица 800 юр.лица 1600 ин.юр.лица 2500 безотзывная 3450 подготовка 3900 заседание 2500/час свид-во 1550 1250 руб. Тариф оплата УПТХ 2000 руб. Тариф оплата УПТХ Тариф оплата УПТХ 1350 руб.

Изначально необходимо установить условия заключения сделки В данном случае речь идет о назначении цены за недвижимость
На следующем этапе необходимо отправить оповещение относительно намерений Передать прав на жилье соседям
В случае получения письменного отказа Можно инициировать процесс поиска покупателей
После этого начинается этап подготовки обязательной документации Без наличия которой невозможно заключить юридически значимую сделку
На следующем этапе Подписывается договор

После подписания соответствующего соглашения необходимо обратиться в территориальное представительство Росреестра с целью регистрации перехода прав собственности на комнату.

Уведомление соседей о продаже комнаты

Тариф оплата УПТХ свыше 1 000 000 руб. до 10 000 000 руб. 5 000 руб. 0,2% от суммы договора, превышающей 1000 000 руб. 5000 — 7800 руб. Тариф оплата УПТХ свыше 10 000 000 рублей 23 000 руб. 0,1% суммы договора, превышающей 10 000 000 руб, но не более 500000 рублей.

5000 — 7800 руб. Тариф оплата УПТХ Дарение движимого имущества — детям, супругу, родителям, братьям, сестрам — иным лицам 0,3 % от суммы договора ( не более 200 руб.) 1% от суммы сделки (не менее 300 руб.

) 5000 — 7800 руб. 5000 — 7800 руб. Тариф оплата УПТХ Соглашение об оформлении недвижимого имущества в целях реализации обязательства по материнскому капиталу 500 руб. 3900 руб. 4400 руб. Удостоверение договора купли-продажи, залога долей в уставном капитале, акцепт безотзывной оферты — до 1 млн.руб. включительно — от 1 млн. руб. до 10 млн.руб. включительно — свыше 10 млн. руб.

Порядок действий для заключения сделки

Несмотря на то, что собственность подразумевает распоряжение объектом недвижимости по своему усмотрению, при сделке с комнатой на это право накладываются определенные ограничения. Но ответ на вопрос о том, можно ли продать такое помещение, безусловно, положительный.

Важным этапом является то, что для осуществления сделки требуется уведомление, а также согласие других лиц, проживающих в коммуналке. В то же время, если с этим возникают сложности, существуют пути, позволяющие обойти вопрос согласования с соседями.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector