Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Как проверить историю квартиры при покупке

Как проверить квартиру на чистоту перед покупкой

Проверка квартиры перед покупкой на чистоту занимает много времени, зато в дальнейшем обеспечивает отсутствие проблем и неприятностей, связанных с приобретением.

Поэтому прежде чем заключить договор купли-продажи, покупатель должен проверить:

  • подлинность документов и достоверность изложенных в правоустанавливающих документах данных;
  • имеет ли право лицо, выступающее в роли продавца, на заключение сделки, и какова у него репутация;
  • наличие или отсутствие зарегистрированных лиц по адресу квартиры, которая выставлена на продажу. Уделите особое внимание такой категории граждан, как временно снятые с регистрационного учета;
  • существуют ли притязания других лиц на указанную квартиру, особенно если это касается наследственного имущества, а также наличие судебных споров в отношении указанной недвижимости;
  • наличие обременения и других ограничений на квартиру, нахождение ее в ипотеке или в залоге у банковского учреждения;
  • наличие долгов по коммунальным и другим обязательным платежам;
  • узаконена ли проведенная перепланировка квартиры.

В процессе проверки, продавцу следует проверить такие документы правового и технического содержания:

  • свидетельство о праве собственности на квартиру;
  • правоустанавливающие документы, на основании которых квартира перешла в собственность продавца. Имеется в виду приватизационные документы, договор купли-продажи, договор мены, договор дарения и так далее;
  • свидетельство о принятии наследства, если квартира была наследственным имуществом;
  • кадастровый паспорт, выданный Единым государственным реестром недвижимости;
  • технический паспорт на квартиру, который также выдается указанным органом. При этом главным документом является кадастровый паспорт. При отсутствии технического паспорта, сделку по договору купли-продажи проводить можно.

Особое внимание обратите на квартиру, собственником которой стало лицо по решению суда. При возможном обжаловании судебного решения в вышестоящем суде, квартира может перейти совсем к другому лицу, и вы (потенциальный покупатель), рискуете потерять свои деньги.

Готовясь к покупке, изучите подлинные документы, а при согласии продавца — сделайте с них копии для дальнейшего анализа.

Если вы (покупатель) самостоятельно изучаете представленные вам документы на квартиру, то обратите внимание на следующее:

  • стоят ли подписи уполномоченных лиц в надлежащих местах и имеются ли штампы регистрационной службы;
  • выполнены ли свидетельства на специальных гербовых бланках.

Обратите внимание на наличие подчисток или исправлений. Документы с помарками, подчистками и исправлениями будут недействительны. Возможно, они даже подделаны.

Настаивайте на их восстановлении через официальные органы регистрационной службы, местной администрации, нотариальной конторы. При таких процессах желательно ваше присутствие.

Также есть возможность получить сведения из ЕГРН, обратившись туда с соответствующим запросом и получив копии необходимых документов. Их можно сравнить с теми, что предоставил продавец.

Кроме того, убедитесь в правомочиях продавца:

  • если он является единственным собственником, то может продавать самостоятельно;
  • если он находится в браке, то возникает вопрос о даче согласия со стороны второго супруга;
  • если собственников несколько, то кто будет выступать продавцом: все собственники или одни из них по нотариально удостоверенной доверенности.

Убедитесь в правомочиях собственника по таким документам:

  • свидетельство о собственности на квартиру;
  • прочих правоустанавливающих документах на квартиру.

Если продавца представляет представитель, то все равно договоритесь с собственником квартиры о встрече и обсудите, является ли его желание продать квартиру действительным. Посмотрите на паспорт собственника и при возможности сделайте его ксерокопию.

А все технические вопросы в дальнейшем решайте с представителем продавца. Если представитель всячески препятствует встрече с собственником, то это должно насторожить, так как можно попасть на мошенников.

Доверенность представителя также проверьте по реестру доверенностей через нотариуса, который эту доверенность не выдавал. Также посетите и нотариуса, который ее выдал, и поинтересуйтесь, не была ли отозвана доверенность.

Особую бдительность проявите при продаже квартиры от имени несовершеннолетнего собственника или когда одним из собственников является несовершеннолетнее лицо в возрасте до 14 лет:

  • сделки от имени несовершеннолетнего может совершать его законный представитель, которыми могут быть один из родителей, усыновители, опекуны. Полномочия родителей подтверждаются паспортом, где имеется отметка о рождении детей и свидетельством о рождении ребенка, в котором родителем указан представитель. Опекун может действовать только на основании решения органа опеки и попечительства, а усыновитель – по решению суда;
  • если несовершеннолетний имеет возраст от 14 до 18 лет, то сделку можно провести только с письменного согласия его законных представителей.

В том случае, если продавец находится в браке и предлагаемая к продаже квартира приобретена во время брака, настаивайте на встрече с другим супругом, так как это общая собственность супругов, и письменное согласие второго супруга будет необходимо.

Независимо от того, продаваемая квартира приобретена супругами во время брака или до него, в любом случае, желательно иметь согласие второго супруга, чтобы избежать в дальнейшем судебных претензий.

Выяснив данные продавца, уточните о нем возможную информацию, используя свои связи и связи друзей в правоохранительных органах, службе судебных приставов.

Грушина Елена - риэлтор с юридическим образованием и 11-летним стажем работы

Если к сделке привлекается риэлтор, воспользуйтесь его услугами для проверки личности продавца, чтобы не попасть на мошенника.

Запросите выписку из ЕГРН о всех собственниках выставленной на продажу квартиры.

При готовности сделки к заключению, проверьте и убедитесь, что все, кто был зарегистрирован в данной квартире, сняты с регистрации.

Ведь оставшийся зарегистрированным в квартире жилец имеет право на проживание в ней, даже при смене собственника жилья. И чтобы потом его снять с регистрации в принудительном порядке и выселить, потребуется много сил и энергии.

Справка из паспортного стола об отсутствии зарегистрированных лиц в продаваемой квартире будет надежным документом, свидетельствующим, что никто после оформления сделки купли-продажи квартиры, не будет претендовать на проживание в ней.

При этом имейте в виду, что такая справка не содержит сведений о временно снятых с регистрации:

  • лиц, которые осуждены и отбывают наказание в местах лишения свободы;
  • лиц, которые призваны на воинскую службу;
  • престарелых, которые помещены в социальные учреждения;
  • детях, помещенных в воспитательно-исправительные заведения;
  • недееспособных, проходящих лечение в психиатрических лечебницах;
  • лиц, длительное время проходящих лечение в медицинских учреждениях.

Данные о таких лицах должны содержаться в расширенной выписке из домовой книги, которую следует получить в паспортном столе.

Если после покупки квартиры объявятся такие лица, то они смогут претендовать на проживание в квартире. Снять их с регистрации и выселить будет невозможно даже через суд.

Для того чтобы проверить, нет ли каких-либо притязаний и судебных споров в отношении выставленной на продажу квартиры:

  • обратитесь в канцелярию суда с просьбой дать информацию или зайдя на сайт суда;
  • обратитесь в службу судебных приставов напрямую или зайдя на их сайт и проверив наличие исполнительных производств в отношении интересуемой квартиры;
  • закажите через сайт ЕГРН соответствующую выписку, в которой будут отражены данные об ограничениях и обременениях, судебных притязаниях по конкретной квартире;
  • проведите неофициальную беседу с работниками ЖЭКа или управляющей компании, соседями по лестничной площадке.

При условии, что квартира к продавцу перешла в порядке наследования, посетите нотариуса, который выдавал свидетельство, и поинтересуйтесь, имелись ли другие претенденты на квартиру.

Внимательно отнеситесь к проверке обременений и других ограничений в отношении квартиры. Ведь в том случае, если квартира сдана в аренду, по ней заключен договор ренты, квартира в залоге по договору ипотеки или, вообще, под арестом, то это в дальнейшем ограничит права покупателя пользоваться таким имуществом. Более того, присутствует риск остаться и без квартиры, и без денег.

Все сведения об обременениях и ограничениях можно получить, заказав выписку из ЕГРН. Верить на слово продавцу не стоит.

Поэтому такую квартиру покупать не рекомендуется. В том случае, если покупатель обещает устранить все обременения, то сделку проводите только после официального снятия всех ограничений и получения подтверждающей выписки из ЕГРН.

Кроме того, в обязательном порядке проверьте отсутствие задолженности продавца по коммунальным платежам. Если купите квартиру с долгами, то придется их оплачивать или решать вопросы по отключенному свету, газу, водоснабжению.

Поэтому потребуйте от продавца:

  • соответствующие свежие справки из ЖЭКа, от управляющей компании, что текущей задолженности по платежам за продавцом нет;
  • пересмотрите платежные документы, чтобы узнать, какую сумму коммунальных платежей выставляют по данной квартире;
  • в тексте самого договора купли-продажи укажите пункт о том, что продавец свидетельствует о том, что задолженности по коммунальным и другим обязательным платежам нет, а если они появятся, то продавец обязуется их погасить.
Перейти  Как стать законным опекуном ребенка

При пользовании квартирой, собственники часто осуществляют перепланировки, создавая себе удобства в проживании. Однако не всегда такие переделки узаконены.

Поэтому здесь пригодится технический план квартиры, который сверьте с фактической планировкой и наличием или отсутствием предусмотренных инженерных сетей, установленного оборудования. Помощь в такой процедуре может оказать работник бюро технической инвентаризации.

Если в техническом паспорте стоит штамп о несогласованности перепланировки, то в будущем у нового собственника могут возникнуть проблемы и необходимость уплаты штрафов и узаконивания произведенной перепланировки или приведения планировки в первоначальный вид.

И все это будет производиться за счет нового собственника квартиры. А это дополнительные расходы, и они не маленькие.

Выбор квартиры

Проверка истории квартиры

Проверка прав третьих лиц

Проверка правоустанавливающих документов

Проверка полномочий продавца

Проверяем квартиру и документы на неё

Для этого САМИ закажите выписку из ЕГРН на понравившуюся квартиру. Она называется выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах (дальше буду называть её обычной). Заказать её может любой человек на любую недвижимость в любом МФЦ (Многофункциональном центре, «Мои документы»).

Если в вашем населенном пункте нет МФЦ, то в Рег.палате. Просто покажите свой паспорт и скажите адрес квартиры. Стоит 250 рублей и делается 1-2 рабочих дня — подробная инструкция заказа. Она будет в бумажном виде с печатью.

Как проверить историю квартиры при покупке

Или же можно заказать выписку в электронном виде через интернет. Электронные делаются быстрее бумажных — около 1 часа, если в Росреестре не проводятся технические работы. Её отправят Вам на электронную почту, цена та же — инструкция.

Электронную выписку я всегда заказываю в этом сервисе — Ктотам.про. Он берет официальные данные с Росреестра. Просто вбейте адрес квартиры, укажите свою электронную почту и оплатите 250 рублей, способов оплаты много.

Для чего эта выписка нужна? В ней увидите ФИО настоящих собственников, размеры их долей, когда им досталась квартира. ВАЖНО: еще она покажет наложено ли на квартиру какое-либо обременение или арест. Например, квартира находится в залоге у банка.

Или приставы наложили арест, потому что на собственника подали в суд из-за его долгов. Понятно, что тогда её купить не получится, обременения или ареста быть не должно. Еще в выписке есть план всего этажа и каждой квартиры в нём. Для чего он нужен описано ниже о проверке на перепланировку.

Обычные выписки из ЕГРН теперь заменяют свидетельства о регистрации права (не выдаются с июля 2016 года) и кадастровые паспорта (не выдаются с января 2017 года). Конечно, Вам продавец может показать свою выписку или свидетельство, но лучше не пожалеть денег и времени, и лично заказать новую. Своим клиентам по подбору я сама заказываю.

Образцы обычной выписки

(нажмите на картинку для ее увеличения)

БумажнаяБумажная выписка на квартиру
ЭлектроннаяЭлектронная выписка на квартиру

Как безопасно передавать деньги продавцу за купленную квартиру — правила, способы, расходы.Можно получить до 260 000 рублей после покупки квартиры за наличные — подробности здесь, и до 650 000 когда покупаете в ипотеку — подробности здесь

Первый этап: Одновременно с обычной выпиской закажите выписку из ЕГРН о переходе прав (буду называть её расширенной). Её также может заказать любой человек в любом МФЦ. Стоит 400 рублей, делается 1-2 дня — инструкция заказа, будет в бумажном виде.

В расширенной будет показана история сделок с квартирой. Но только с 1998 года, когда сделки начали регистрироваться через Росреестр. В ней увидите — ФИО предыдущих и нынешних собственников, и главное — когда им досталась квартира и по какому договору.

Например, они её покупали, то будет указан договор купли-продажи. Получили в наследство — свидетельство о наследстве. Им подарили — договор дарения. Если приватизировали — договор передачи в собственность, но обычно в выписке просто будет пустая графа. Или по решению суда.

Например, ниже показан бумажный образец такой выписки на квартиру в Москве. В ней я увидела такую историю сделок: Косарёва приватизировала квартиру в январе 2002 года. Потом продала её Балденковой в августе 2006 года.

Балденкова продала в январе 2006 года Галениусу. Галениус умер и квартира перешла в наследство Холодовскому в ноябре 2015 года. Холодовский продал Ахмалетдинову в мае 2016 года. На момент заказа выписки (март 2017 года) Ахмалетдинов являлся последним хозяином.

Образцы расширенной выписки (о переходе прав)

(нажмите на картинку для ее увеличения)

БумажнаяБумажная выписка о переходе прав на квартиру
ЭлектроннаяЭлектронная выписка о переходе прав на квартиру

Если в течение короткого времени в квартире часто менялись собственники — это повод насторожиться, уточните почему так у продавца/его риелтора. Когда она 3-4 раза продавалась/дарилась в течении года, то я лично советую не связываться с этим вариантом. Обычно таким маневром пользуются мошенники, чтобы скрыть какую-либо аферу.

Если квартира досталась продавцу по приватизации, то читайте об этом ниже.

Когда квартира досталась продавцу в наследство по закону (без завещания), нужно иметь в виду такой момент. Например, Владимир имел в собственности квартиру. У него была жена и дочь. Также есть сын от первого брака.

В один день Владимир умирает, завещания он не составлял. Нотариус открывает наследственное дело и через 6 месяцев квартира переходит жене и дочери пополам, которые потом решили её продать. Они её продали, и тут появляется сын от первого брака и требует свою долю как наследник.

Так как квартира продана, он может подать в суд, чтобы признать продажу недействительной. Но совсем необязательно, что квартиру отберут. Риск очень мал, но он есть. Например, сын был несовершеннолетним на момент смерти отца и не смог реализовать свои права.

В суд могут подать наследники всех предыдущих собственников, вплоть до самого первого, чтобы попытаться развалить всю цепочку сделок. Поэтому когда квартира или доля в ней хоть раз передавалась по наследству, всегда помните о наследниках, об очень маленьком, но возможном риске. И своим клиентам я всегда об этом рассказываю.

Второй этап: Нужно получить архивную (расширенную) выписку из домовой книги. Образец ниже. В этой выписке Вы увидите — кто и когда прописывался/выписывался с квартиры, их ФИО, паспортные данные и дата рождения, сами выписались (по личному заявлению) или нет (например, в случае смерти, заключения в тюрьму, по решению суда и т.п.), куда выписались и т.п. В общем, много полезной информации.

Теперь о том как её получить, и с этим полная неразбериха. По сути архивную выписку может получить собственник бесплатно в своем паспортном столе, ведь там хранятся домовые книги его многоквартирного дома.

Но эту выписку очень часто отказываются оформлять даже ему. В этой выписке указаны паспортные данные всех прописанных/выписанных людей, поэтому паспортисты ссылаются на ст. 7 Федерального закона «Конфиденциальность персональных данных» — им нельзя раскрывать паспортные данные кому-либо. Что делаем?

Сначала вместе с продавцом обращаемся к паспортистке и объясняем свою ситуацию. Бывали случаи, когда без проблем оформляли такую выписку и печать поставили. Иногда выписку дают только на даты владения квартирой продавцом, но этого мало.

Если отказываются, попробуем поговорить с начальником. Или договориться с паспортистом за отдельную плату, в такой стране живём. Тогда паспортистка или оформит выписку или даст посмотреть домовую книгу.

Еще собственник может попробовать обратиться в местное МФЦ. Например, в некоторых МФЦ Москвы можно получить бесплатно. А где-то даже не понимают что это за документ. Можно получить выписку через посредников, цены в районе 3-6 тыс.руб. Ваш риелтор может получить её по своим каналам, они частенько у них есть. Тоже за денежку.

Образец

(нажмите на картинку для её увеличения)

Архивная выписка из домовой книги

Задаток — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами какие документы подписывать.

Третий и важный этап: Сопоставим полученные выписку из ЕГРН о переходе прав и архивную выписку из домовой книги. Сначала чтобы выявить отказавшегося от приватизации. Такой отказник имеет право проживания в квартире даже при смене собственника.

Он теряет такое право ТОЛЬКО когда выпишется по собственному желанию. Поэтому нам нужно искать отказника, которого выписали без его участия и согласия. До 2015 года собственники сами могли выписать осужденного из своей квартиры — им достаточно было принести в паспортный стол приговор суда и всё.

Перейти  Продление командировки - как оформить образец приказа без согласия работника

Распишу всё на примере: По выписке из ЕГРН квартира приватизирована в январе 2000 года, собственники указаны ФИО1 и ФИО2. По архивной выписке из домовой книге до даты приватизации в квартире были прописаны ФИО1, ФИО2 и ФИО3.

Значит ФИО3 отказался от приватизации, ведь он не указан как собственник. Также по ФИО3 написано, что он выписан в марте 2003 года по приговору суда. Т.е. он когда там сел в тюрьму, собственники отнесли в паспортный стол приговор суда и его выписали.

Это можно было сделать до 2015 года. Сейчас паспортисты откажут в этом, т.к. поменялся закон. Значит этот ФИО3 после освобождения может подать в суд и восстановить право проживания. Без разницы, менялся собственник или нет.

Пример второй: Всё тоже самое как и в первом примере, но после приватизации ФИО3 выписался по личному заявлению. Значит он сам выписался, и прописаться обратно не сможет без согласия собственников. В суд откажет ему в иске.

Другой вариант: Например, в муниципальной квартире была прописана семья из трёх человек — мама, папа и малолетний сын. Родители её приватизировали, а сынишку не включили в приватизацию. Собственниками стали только мама и папа.

Сейчас с этим очень строго, органы опеки не позволят не дать ребенку долю, но раньше было намного проще. В течении трех лет после своего совершеннолетия (это срок исковой давности) ущемлённый в правах ребенок может подать в суд, чтобы потребовать себе долю или вообще признать приватизацию недействительной.

Если ребенок пропустил срок трехлетний исковой давности, он может попытаться его увеличить, если конечно у него имеются уважительные причины. Например, он сидел в тюрьме или из-за болезни не мог обратиться в суд. В общем, тут тоже уйму нюансов, есть маленький процент риска. Каждая ситуация индивидуальна.

Выбор квартиры

Правильный выбор квартиры – залог успешной покупки. Вначале следует определиться с характеристикой жилья:

  • сколько комнат в квартире
  • какой этаж
  • место нахождения дома, в котором расположено жилье (центр города, ближе к транспортным узлам, к парковой зоне и пр.)
  • характеристика самого многоквартирного дома (этажность, из чего сделаны стены и пр.)
  • наличие (отсутствие) ремонта, обстановка и т.п.

В дальнейшем необходимо исследовать рынок цен, дабы отмести подозрительные квартиры (если цены слишком низкие) и не позволить разжиться на себе неуступчивому продавцу (если цены чрезмерно завышены). Для того, что бы быть в курсе актуальных цен можно посмотреть местную газету с объявлениями или региональные сайты по продаже недвижимости.

После приценки следует рассматривать конкретные варианты. Желательно квартиру подбирать воочию. Обзвон по объявлениям не даст того нужного результата. Так же не следует слепо доверять риэлтору, который будет предлагать варианты.

  • того, кто Вам ее показывает (лучше, чтобы это был хозяин)
  • какие соседи в подъезде
  • в каком состоянии двор дома и подъезд

Если Ваш выбор решен, то следует перейти к проверке квартиры на юридическую чистоту.

При выборе объекта будущей сделки следует его внимательно осмотреть. Это позволит избежать неожиданных проблем с незаконной перепланировкой, проводкой и соседями после покупки.

Ярослав Петрык, старший юрист юридического бюро «Падва и Эпштейн»: Необходимо получить информацию о техническом состоянии жилого дома и собственно квартиры (год постройки, материалы и состояние конструкций и перекрытий, коммунальных сетей, электрической проводки, санитарное состояние подъезда и придомовой территории, социальный статус соседей).

Важно при осмотре сверить фактическую планировку квартиры с документами бюро технической инвентаризации (БТИ) на неё (экспликация или технический паспорт). Такие документы для сопоставления может предоставить продавец.

Дело в том, что жилищное законодательство России требует согласования с органами местного самоуправления практически любых переустройств и перепланировок жилых помещений. И осуществление перепланировок без предусмотренного законом согласования является административным правонарушением, которое наказывается значительным штрафом.

Шаг 2 – проверка истории квартиры

Главной причиной исследования истории недвижимости становится желание избежать ситуаций, в которых возникает возможность как мошеннических, так и вполне законных действий, которые могут навредить новым собственникам.

К примеру, после сделки могут объявиться дети бывших хозяев и заявить о своих правах на часть площади. Подобная ситуация складывается если при приватизации были нарушены права детей. Многообразие подобных нюансов велико и предусмотреть возможные варианты очень сложно.

Бывают проблемы и с родственниками бывших владельцев которые отбывали наказание и были временно выписаны из квартиры на срок отбывания наказания. Но если выяснить эти моменты до покупки квартиры, то он возможных неприятностей можно уйти, отказавшись от сделки или решив вопрос легитимно.

В выписке содержится подробная информация о бывших и настоящих жильцах: ФИО, даты рождения, даты прибытия и убытия, адрес следующего места регистрации, информация, удостоверяющая личность, к примеру, гражданство.

Организация, в которую необходимо обращаться за получением подобной выписки, зависит от того, к какому типу управления относится дом, но чаще всего такой организацией является МФЦ.

Следует учитывать, что, согласно сложившейся практике, выписки выдаются только собственникам квартиры. В таком случае потенциальный покупатель может получить ее самостоятельно, получив от продавца нотариально заверенную доверенность. Это позволит проверить информацию самостоятельно и не сомневаться в ее подлинности.

История перехода права собственности на квартиру. Содержится информация из Единого государственного реестра недвижимости. Такой документ будет содержать сведения о собственниках данной квартиры (как бывших, так и настоящих, а так же данные о всех документах на основании которых квартира переходила из рук в руки) и данные об ограничении прав собственности или обременения, наложенных на нее за всю историю.

Иногда может оказаться, что жилой объект в ЕГРН не зарегистрирован. Обычно такое случается с довольно старыми квартирами действия с которыми не производились с 1998 года (История перехода права собственности содержится в базе Росеестра, который был образован с 1998 года, а значит база ведется с 1998 года).

Надо учитывать, что проверки истории квартиры недостаточно. Необходимо выяснить, соответствует ли планировка и поэтажный план, не проводилось ли в ней незаконной перепланировки, проверить правоустанавливающие документы, выяснить полномочия продавцов и т.д.

Попросите у собственника выписку из Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.

«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.

Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права.

Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой.

Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая».

Перейти  Налоги в Грузии — Documentation

Какая выписка из ЕГРН нужна?

Как и говорилось, существует несколько видов справки из ЕГРН, каждый из которых несколько отличается по содержанию. Перед тем как проверить историю квартиры перед покупкой необходимо оформить «выписку из ЕГРН с историей», где и будут отображаться ФИО всех ее владельцев.

Также важным моментом стоит считать стоимость такой справки. Получить выписку из ЕГРН бесплатно нельзя – ее предоставление является платной услугой по причине государственной пошлины, в то время как образец с историей, как и можно догадаться, стоит дороже стандартного варианта.

Что еще можно узнать из выписки?

ЕГРН о переходе прав с историей

Помимо простого перечисления ФИО выписка содержит также другую полезную информацию, позволяющую получить полное представление об истории ее владельцев. Так, среди подобных данных можно найти упоминание даты получения прав, способ, которым каждый конкретный владелец получал права (покупка, наследство и т.д.) и когда, каким образом они передавались другому человеку.

Не стоит забывать, что сделки с недвижимостью чаще всего являются поводом для мошенничества и речь может идти даже не о продаже чужой квартиры, но и всевозможных неприятных деталях, о которых владелец решил умолчать.

В том числе могут находиться проблемы с прошлыми владельцами или их потомками, будь то сложности с установлением прав на жилье или претензии иного рода. В любом случае, когда дело касается сделки на действительно большую сумму всегда стоит лишний раз перестраховаться, не говоря уже о том, что получение выписки из ЕГРН точно проблемой не станет.

Основной причиной популярности «вторички» является возможность моментального вселения в квартиру, дом. Вторичное жилье продается, как правило, с готовым интерьером, иногда даже с мебелью. Вселиться же в новостройку можно только после длительного ремонта.

Еще одним плюсом вторичной недвижимости является возможность заранее познакомиться с соседями. Несмотря на весьма внушительные преимущества, покупка «вторички» – рискованное мероприятие. Чтобы не потерять свое время, денежные средства, нужно тщательно изучить полную историю жилища, проверить его владельцев. О том, как это сделать быстро и недорого, рассказано в данной статье.

Затем надо попросить у продавца выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) о переходе прав на недвижимое имущество. Этот документ содержит информацию о переходах права собственности на объект недвижимости, о наличии арестов и запретов на совершение сделок ним.

Ярослав Петрык: Обращать внимание здесь стоит, в частности, на то, насколько часто за последнее время с квартирой осуществлялись сделки. Совершение с квартирой цепочки сделок в течение непродолжительного периода времени может свидетельствовать о наличии юридических проблем на этапе заключения одной из них. Это обстоятельство указывает на наличие риска возникновения споров о праве на объект.

Также по выписке следует проверить, находилась ли квартира в спорах, накладывались ли на неё аресты, имеются ли обременения. Само по себе наличие в истории квартиры споров необязательно свидетельствует о наличии риска её утраты после покупки.

Но обстоятельства, связанные со спором, необходимо внимательно изучить. В частности, узнать, истёк ли срок давности (как правило, трёхлетний), когда и чем закончилось рассмотрение дела. Делать окончательные выводы о правомерности владения продавцом данной квартирой целесообразно после консультации с юристом.

Шаг 3 – проверка качества квартиры

Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство.

Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность.

Проверяем продавцов

После проверки истории сделок с квартирой следует исключить риск уплаты денег человеку, не являющемуся её собственником, а значит, и не имеющему права её продать.

Ярослав Петрык: Злоумышленники могут использовать при продаже квартиры недействительный или утерянный паспорт. Для проверки действительности паспорта Федеральной миграционной службой Российской Федерации (ФМС) на официальном сайте создан специализированный сервис.

Следует проверить и дееспособность продавца. Самым верным способом является получение продавцом справок в наркологическом и психоневрологическом диспансерах в вашем присутствии.

Если договор подписывает представитель продавца по доверенности, следует учитывать, что это создаёт дополнительные риски. Столкнувшись с доверенностью, необходимо проверить, не истёк ли срок действия доверенности, не отменена ли она, есть ли в ней однозначно выраженные полномочия на совершение сделки с квартирой.

С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ.

Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).

«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена.

Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».

Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров.

Шаг 5 – проверка прав третьих лиц

Для проверки прав третьих лиц на квартиру необходимо получить у собственника расширенную выписку из домовой книги. В этом документе указывается, кто в квартире зарегистрирован и сохраняют ли эти люди право проживания в ней после продажи.

 Ярослав Петрык: Оспаривать права на квартиру могут и третьи лица. Например, безвестно отсутствующий член семьи, зарегистрированный в квартире по месту жительства.

Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, до подписания договора следует убедиться в наличии разрешений органов опеки.

От продавца, состоящего в зарегистрированном браке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение квартиры.

Обложка: Baijg

Попросите собственника предоставить вам

расширенную выписку из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.

Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире.

«Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такие случаи бывают, – говорит Ольга Рыкова. – Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах».

Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск. Подумайте, может быть стоит поискать другой вариант?

В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.

«Кроме того, необходимо обращать внимание на права супругов продавца: если продавец состоит в браке или же квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу», – обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.

В деле купли-продажи квартиры важны, безусловно, все нюансы: содержание договора купли-продажи, процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, контроль над фактической передачей квартиры – все это составляющие целого понятия «сделка».

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector