Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Брачный договор при ипотеке, взятой во время брака

Общая информация о брачном договоре для ипотеки

Жилье, приобретенное после свадьбы, в обычных условиях, находится в общей совместной собственности обоих супругов. При оформлении кредита на покупку такой квартиры, придется получать согласие второй половинки.

Брачный контракт четко определяет все особенности имущественных взаимоотношений между супругами и указывает, кто будет платить, кто становится собственником и так далее. Никакой недосказанности и потенциальных проблем в случае развода.

Как следствие, главная причина, по которой банки требуют заключать такой договор: желание понимать, кто и как будет погашать долг в спорной ситуации. Согласие второй половинки, это, безусловно, хорошо, однако такой документ не позволяет определить дальнейшие взаимоотношения, в частности, с банком.

Пример:

Сразу после свадьбы супруги решили приобрести квартиру в ипотеку. Супруга с радостью дает свое согласие, однако впоследствии, через несколько лет, в семье начинаются проблемы, приводящие к разводу. Квартиру, по закону, придется делить, стороны будут долгое время определяться, кто именно будет погашать долг, кто оставит жилье себе, а кто заберет свою часть денежной компенсацией и так далее. Обычно при таких условиях возникает просрочка по кредиту, которая, в конечном итоге, приводит к многочисленным проблемам и, вполне возможно, дело доходит до того, что банк вынужден

продавать жилье с торгов

. Это неудобно, невыгодно и не интересно для банка. Если бы был заключен брачный договор, в котором четко сказано, что квартиру приобретает именно супруг, он же будет ее погашать и он же останется собственником жилья в случае развода, все было бы намного проще.

Может ли муж или жена взять кредит лично на себя, а собственность записать на двоих?

Для банка наличие созаемщика является выгодным условием. Это снижает риски появления задолженности при потере платежеспособности заемщика. Поэтому банки неохотно идут на выдачу ипотечного кредита одному человеку, но это возможно при соблюдении некоторых условий:

  • Высокий уровень дохода заемщика. Этому условию уделяется особое внимание, так как при покупке квартиры в ипотеку супругами учитывается их совокупный доход, а в случае оформления займа на одно лицо – его доход должен быть достаточным для внесения ежемесячной платы.
  • Брачный договор. Обязательно должен быть заключен брачный договор, регламентирующий права заемщика и его супруга (супруги) в отношении приобретаемой квартиры (узнать о том, как составить брачный договор для ипотеки, а также посмотреть образец контракта, можно здесь).
  • Наличие официального трудоустройства.
  • Идеальная кредитная история.

Зачем это нужно?

Причины получения ипотеки одним из супругов могут быть самые разные:

  • Плохая кредитная история мужа или жены, которая может привести к отказу банка в одобрении заявки.
  • Люди состоят в официальном браке, но не проживают вместе и не ведут совместного хозяйства.
  • Когда один из супругов категорически против участия в ипотечном кредите.

Для оформления ипотеки потребуется предоставить в банк пакет документов от заемщика:

  • паспорт гражданина РФ;
  • документы, подтверждающие регистрацию по месту жительства;
  • трудовая книжка;
  • брачный контракт, заверенный нотариусом, в котором оговорены права и обязанности супругов в отношении залоговой недвижимости;
  • СНИЛС/ИНН;
  • справка 2-НДФЛ, иногда банк допускает подачу справки о доходах по форме банка;
  • налоговая декларация для ИП;
  • иные документы, подтверждающие доходы клиента;
  • выписка со счета о наличии суммы первоначального взноса;
  • свидетельство о браке;
  • согласие супруга на покупку недвижимости в ипотеку – несмотря на то, что супруг заемщика участвовать в ипотеке не будет, его согласие все же необходимо;
  • справки из ПНД или водительское удостоверение.

Брачный договор для ипотеки

После одобрения заявки необходимо собрать документы на приобретаемую квартиру:

  1. паспорт продавца;
  2. свидетельство на право собственности;
  3. основание получения права собственности, например, договор купли-продажи;
  4. выписка из ЕГРН об отсутствии обременений;
  5. согласие супруга продавца на продажу жилья;
  6. результаты оценочной экспертизы квартиры;
  7. выписка из домовой книги об отсутствии прописанных лиц;
  8. документы на земельный участок;
  9. кадастровый и технический паспорт квартиры.

Действительно, оформить ипотеку можно на одного супруга, но при этом недвижимость будет в собственности у обоих. Оговариваются эти условия при составлении брачного контракта, в котором можно указать, что квартира будет находится в собственности обоих супругов, а уплата долга по ипотечному кредиту ложится только на одного из них.

В брачном договоре можно также указать процентное соотношение долей обоих супругов в праве собственности и особенности ее раздела при разводе (о том, как по закону разделить платежи по имеющейся ипотеке при разводе, читайте тут).

Важно! При этом брачный контракт должен предусматривать и разделения долга между супругами в случае потери платежеспособности одним из них, а также в случае развода и раздела имущества.

Удобство банка – далеко не единственная причина, по которой может потребоваться брачный договор. Есть масса других оснований для заключения такого документа и во многих случаях они будут уже на руку супругам.

Раздел имущества

Эта причина является основной для заключения брачных договоров. Многим семейным парам намного удобнее и проще заранее распределить права, обязанности и, что самое главное имущество. Супруга, например, даже в случае развода не готова делить квартиру, а супруг не согласен отказаться от своей машины, а вот жилье ему особо и не требуется (например, есть другая квартира или человек не видит ничего плохого в том, чтобы просто снимать жилье).

При таких условиях пара может по собственной инициативе, еще до оформления ипотечного кредита, заключить брачный контракт, в котором сразу расписать, что машина является личным имуществом супруга, а новая квартира целиком и полностью отходит жене.

В некоторых случаях кредит оформляется на мужа или жену, жилье в собственность получают они же, но выплачивают долг, фактически, родители одного из супругов. Логично, что они не хотят выплатить кредит и узнать, что в конечном итоге их дочь или сын эту квартиру потеряет в случае развода. Именно для решения такой проблемы также может заключаться брачный договор.

Если кто-то из супругов против оформления ипотечного кредита, брачный контракт может быть заключен с целью вообще исключить любые права и обязанности мужа/жены (смотря, кто против). С одной стороны, это лишит вторую половину прав на жилье.

Брачный договор при ипотеке, взятой во время брака

В некоторых семьях может сложиться такая ситуация, что, например, супруг зарабатывает хорошие деньги, но не имеет официального трудоустройства, а жена, например, устроена официально, но ее доход очень небольшой.

Выходом также может стать брачный контракт. Кредит будет оформляться на жену, а платить будет муж. Все эти положения будут расписаны в этом договоре. Разумеется, все, включая банк, понимают настоящую ситуацию, однако в документах должен быть порядок.

Еще брачный договор может пригодиться в том случае, если одному из супругов отказали в ипотеке из-за, например, плохой кредитной истории. Взять такого человека даже созаемщиком очень сложно, а просто проигнорировать наличие супруга/супруги невозможно.

Может ли муж или жена взять кредит лично на себя, а собственность записать на двоих?

В законодательстве нет установленной формы этого документы или четких требований к тому, что именно должно быть включено в его содержание. Стороны могут определять его положения самостоятельно и включать в него любые условия по своему усмотрению.

Например, договор может содержать условия, которые касаются вопросов:

  • владения жильем;
  • покупки недвижимости;
  • погашения долговых обязательств (в том числе и кредитов);
  • открытия банковских счетов;
  • доходов и расходов семейного бюджета и т. п.

Единственное требование — они не должны противоречить действующему законодательству и ограничивать законные права и свободы сторон (то есть супругов).

Если документ заключается непосредственно с целью регулирования вопросов ипотеки, в него должны быть включены некоторые обязательные условия, например:

  • кто будет являться основным плательщиком по кредиту и будущим собственником жилья;
  • о какой именно недвижимости идет речь (полное описание объекта: адрес, площадь, этаж);
  • порядок погашения ежемесячных платежей, а также долевое участие каждого супруга в этой сумме;
  • доля, которая отойдет мужу и жене в случае развода;
  • возможное изменение имущественных прав на квартиру при появлении в семье детей и т. п.
Перейти  Можно мужу отдать движимое имущество ажене с дитьми недвижимое

Частым условием, которое также включается в документ, является перечень оснований для его расторжения.

Брачный договор при ипотеке, взятой во время брака

Для брачного договора, оформленного в целях ипотеки, в этом случае обязательно потребуется согласие банка.

То же самое касается и ситуаций, когда происходит смена созаемщика (например, на другого супруга). Изменить эти условия без получения согласия от кредитной организации будет практически невозможно.

Если договор заключается до момента вступления в брак, он может содержать общие положения относительно регулирования имущественных отношений. Что касается ипотеки, то об этой сделке может упоминаться в документе, однако без детализации ее конкретных условий (в частности, без характеристик приобретаемой квартиры).

Поэтому большей популярностью пользуется именно вариант с подписанием договора уже после заключения брака.

Брачный договор при ипотеке, взятой во время брака

Однако в случае необходимости нужные изменения можно внести и в уже действующий документ, дополнив его дополнительным разделом.

Как известно, при оформлении ипотеки обязательным требованием банка является привлечение к сделке второго супруга в качестве созаемщика. Если же стороны не хотят этого делать, они могут составить брачный контракт, в котором определяют, что только один из них будет нести полную ответственность за своевременное и полное погашение кредита. Однако и право на недвижимость в таком случае будет только у него.

В некоторых случаях банк может выдвинуть условие об оформлении брачного договора в качестве обязательного, без которого ипотека не сможет быть оформлена. В частности, это возможно в ситуациях, когда второй супруг (созаемщик) не имеет никаких доходов или не может их документально подтвердить.

Другими ситуациями, когда это происходит, может быть:

  • покупка квартиры происходит на средства родителей одного из супругов;
  • один из супругов (созаемщик) получил от банка отказ в оформлении ипотеки (например, у него плохая кредитная история или имеются другие непогашенные долги перед банками);
  • второй супруг не желает давать свое согласие на оформление ипотеки.

Во всех этих ситуациях брачный договор помогает не только обезопасить супругов от различных сложностей и имущественных споров, но и дать дополнительные гарантии банку, что кто-то из них все-таки будет платить кредит (зачастую тот, кто является наиболее платежеспособным).

признание брачного договора недействительным судебная практика

Вопрос,

сколько длится развод

, не дает покоя тем, кто хочет быстрее избавиться от семейных уз.

Иногда даже спустя годы семейной жизни брачный договор может быть признан недействительным. Примеры из судебной практики описаны здесь.

Вам необходимо получить справку о заключении брака? Как и где ее получить, рассказано в нашей статье.

Зачем это нужно?

Брачный договор при ипотеке, взятой во время брака

Брачный контракт, который супруги заключают перед обращением в банковскую организацию или по инициативе банка, по правовым характеристикам ничем не отличается от типичного брачного договора. Его особенностями являются:

  1. Возможность урегулировать имущественные отношения, непосредственно связанные с ипотекой, и не трогать иные сферы супружеской жизни. Конечно, закон не ограничивает жену и мужа в том, чтобы они письменно закрепили другие договорённости по имуществу.
  2. Возможность установить срок, когда договор потеряет силу. Это может быть, к примеру, день, когда ипотека будет погашена на 100%.
  3. Семейное законодательство позволяет связать начало действия брачного договора с наступлением определённого условия (выдача ипотечного кредита). Например, супруги вправе заблаговременно, т.е. до обращения в банк за кредитом, заполнить и удостоверить у нотариуса брачный контракт по ипотеке. Если кредитное учреждение предоставит деньги на ипотеку, то брачное соглашение вступит в силу. В противном случае договор останется лишь словами на листе бумаги.
  4. Обязательность нотариального заверения.
  5. Недопустимость регулирования неимущественных личных отношений, которые хотя бы косвенно связаны с ипотечным кредитом. К примеру, муж, единолично выплачивающий кредит, не может письменно обязать жену делать, к примеру, обязательную еженедельную уборку в жилище в обмен на своевременное внесение ипотечных платежей.
  6. Алиментное обеспечение, которое несовершеннолетний ребёнок может получать в браке либо после развода, не регулируется контрактом.
  7. Закон разрешает заключать брачный договор как до вступления в официальные отношения, так и после регистрации брака.

Брачные контракты, заключаемые с целью получения ипотечного кредита, могут быть оформлены 2 способами:

  1. По самостоятельной инициативе супругов перед обращением в кредитные учреждения.
  2. По требованию банка.

Особенности оформления указаны в таблице ниже.

Стадии оформления По инициативе супругов По инициативе банка
Согласование условий и написание текста контракта В первую очередь муж и жена должны определить, сколько каждый из них будет платить за ипотеку и как будет распределён долг и жильё при разводе. Если жилище приобретается за материнский капитал, то в контракте нужно прописать доли, полагающиеся каждому ребёнку. Обычно доли распределяются следующим образом:
  • Если в семье 2 супруга и 2 ребёнка, то каждый получает по 1/4 ипотечного жилья.
  • Если в семье 2 супруга и 3 ребёнка, то каждый получает по 1/5 ипотечного жилья и т.д.

Текст договора можно составить 3 способами:

  1. Написать самостоятельно.
  2. Использовать образец, который можно посмотреть по этой ссылке.
  3. Заплатить профессиональному юристу за работу.
Банки, как правило, предлагают готовый текст брачного контракта. Условия, прописанные в нём, будут, вероятнее всего, учитывать интересы только кредитного учреждения, поэтому при возникновении каких-либо возражений, супруги должны сразу же заявить о них и попытаться согласовать с банком иной, более приемлемый для них текст договора. По окончании процедуры согласования кредитный специалист напечатает текст контракта и предложит заверить его у нотариуса в удобное для супругов время.
Посещение нотариуса Супруги готовят следующие документы:
  1. Брачное свидетельство.
  2. Паспорта.
  3. Брачный договор в количестве 3 экземпляров.
  4. Документы на имущество (чеки, накладные, свидетельства на недвижимость, договоры), если помимо распределения имущественных обязанностей по ипотеке муж и жена определяют обязанности и права в отношении иных активов.

Заверение брачного договора является платным. Общая цена складывается из величины тарифа, установленного Налоговым кодексом, и цены услуг технического и правового характера, оказываемых нотариусом. Окончательная стоимость определяется самим нотариусом и составляет обычно 5-10 тыс. руб. Процедура удостоверения контракта состоит из следующих этапов:

  1. Разъяснение сути обращения, которое дают нотариусу лично оба супруга.
  2. Проверка дееспособности обоих супругов и оценка добровольности их волеизъявления.
  3. Изучение нотариусом текста брачного соглашения на предмет выявления нарушений законодательства, а также иных документов, предоставленных сторонами сделки.
  4. Оплата нотариальных услуг.
  5. Заверение и выдача 2 экземпляров договора, предназначенных для жены и мужа. Один экземпляр остаётся у нотариуса.
Так же, как написано в соседней колонке.

Независимо от основания расторжения брачного соглашения супруги обязаны сообщить банку о том, что они намереваются прекратить действие брачного контракта. Если они проигнорируют эту обязанность, то будут нести ответственность согласно положениям контракта или нормам законодательства России. К примеру, ответственность может выражаться:

  1. В крупном денежном штрафе.
  2. В досрочном аннулировании ипотечного договора.
Названия законодательных актов Статьи
Семейный кодекс Глава 8 устанавливает правовые нормы, регулирующие применение брачного договора. 46 статья описывает виды гарантий, предоставляемых кредиторам по ипотечному договору, если супруги решат расторгнуть брачный контракт.
Гражданский кодекс (часть 1) Параграф 2 главы 9 описывает основания, по которым брачный договор можно признать недействительным. 330 статья – неустойка. 393 статья – возмещение убытков. 450 статья описывает основания, позволяющие расторгнуть брачный контракт.
Налоговый кодекс (часть 2) 333.19 статья содержит размеры пошлин, которые должен оплатить истец, чтобы получить доступ к разбирательству в суде. 333.24 статья устанавливает размеры нотариальных тарифов.

Когда можно заключить брачный договор для ипотеки

Брачный договор можно заключить непосредственно перед свадьбой или в любой момент после нее. Однако этот документ невозможно заключить после развода. Если у супругов до оформления ипотеки не было такого договора, то заключить его по требованию банка они смогут в любой момент.

Заключить, расторгнуть или внести изменения в договор можно только при наличии согласия обоих супругов. Любые действия с документом в одностороннем порядке не допускаются.

Процедура оформления брачного договора для ипотеки достаточно проста и понятна. Главное, чтобы у супругов было желание распределить свои права, обязанности и имущество именно таким образом.

Нужно помнить, что банк не имеет права требовать такой документ. Он может очень настойчиво его просить или рекомендовать заключить, но заставить – не может. Зато может отказать в кредите, так что выбирать нужно аккуратно.

Перейти  Договор рассрочки на автомобиль между физическими лицами

Порядок действий

Для заключения брачного контракта для ипотеки нужно:

  1. Обсудить с банком и супругом/супругой особенности и условия такого документа.
  2. Составить брачный договор (образец см.ниже).
  3. Подписать контракт и заверить его нотариально.

После этого копию документа можно передавать в банк, если это требуется.

Документы

Для составления договора от супружеской пары требуются паспорта и свидетельство о браке. Никакие дополнительные документы не нужны, разве что о них сказано в самом договоре и нотариусу нужно знать о том, что именно в этих бумагах сказано (чтобы не было противоречия законодательству).

Расходы и сроки

Если опустить процесс переговоров об условиях брачного контракта, так как длительность этой процедуры невозможно как-то контролировать или определить, то все остальное (составление, подписание и заверение) занимает от силы 1 день или даже несколько часов.

Стоимость такого документа составляет 500 рублей, однако нужно учитывать еще и услуги нотариуса. В среднем, полная цена брачного контракта обычно составляет порядка 2 тысяч рублей. Реже она бывает выше или ниже.

Нормативно-правовая база

Предметом брачного контракта, заключаемого с целью получения ипотечного кредита, является разграничение имущественных обязанностей и прав мужа и жены в следующих сферах:

  1. Оплата первоначального взноса. Необходимо указать, кто именно его будет выплачивать и в каком размере. Если эта обязанность возлагается на обоих брачных партнёров, то следует указать пропорцию, в которой эта обязанность будет распределена между ними, например, муж платит 70% первоначального взноса, а жена – 30%.
  2. Аннуитетные (ежемесячные) платежи. В контракте прописывается, кто должен их платить, а также размер данных платежей. Кроме того, супруги могут разделить обязательства по кредиту, например, муж выплачивает основную часть долга, а на жену возлагается обязанность погасить проценты.
  3. Если банк требует страховку ипотеки, то брачные партнёры могут определить, кто из них будет ответственным за её выплату.
  4. Ремонт и коммунальные платежи. Супруги могут указать, в каких долях они несут указанные выше расходы.
  5. Указывается, кто получит недвижимость в собственность после погашения задолженности, или на какие доли она будет разделена.
  6. Если обязательство по ипотеке берёт на себя, к примеру, муж, то он может потребовать о включении в договор условия о компенсации на случай расторжения брака. Компенсация может выражаться в выплате определённой денежной суммы или передаче равноценного имущества, или отказе второго супруга от доли в ипотечной недвижимости.
  7. Ребёнок. Влияет ли на условия, оговорённые супругами, рождение ребёнка? Что изменится в случае его появления?
  8. Допустимо прописать в договоре, каким образом ипотечное жильё и долг по нему будут делиться, если супруги решат развестись.

Супруги вправе выбрать один или несколько вариантов санкций из предложенных ниже, которые накладываются на виновное лицо, уклоняющееся от надлежащего исполнения взятых на себя обязанностей:

  • Неустойка. Чаще всего взыскивается при просрочке какого-либо платежа и устанавливается в процентах относительно суммы долга. Например, супруги могут поделить обязанность по оплате коммунальных услуг в ипотечной квартире пополам и прописать в договоре неустойку на случай пропуска крайнего срока платежа кем-либо из них.
  • Штраф представляет собой единовременное денежное взыскание в случае пропуска крайнего срока платежа.
  • Передача имущества. Этот вид ответственности следует прописать в договоре на случай значительного нарушения обязательства. Например, может возникнуть такая ситуация, что муж откажется платить свою часть ипотечного долга, а жена возьмёт на себя платежи по кредиту в полном объёме и погасит большую часть задолженности. После погашения ипотеки жена может потребовать от мужа отказаться от своей доли недвижимости, если это условие было определено договором, мотивируя тем, что она закрыла долг сама и без его материальной поддержки.

Конечно, виновник не всегда будет признавать свои ошибки и заглаживать причинённый ущерб. Для таких случаев необходимо прописать в контракте возможность судебной защиты. Большинство дел, связанных с несоблюдением условий брачного договора, разбирает мировой судья. Однако, если ущерб превышает 50 000 руб., дело разбирается районными судами.

Перед тем, как обратиться в суд, желательно написать письменное требование, адресованное супругу, в котором описать суть ситуации и предложить виновному супругу последний шанс исправить сделанные им нарушения.

Требование отправляется письмом с уведомлением. В требовании обязательно следует указать срок, в течение которого нарушитель должен выполнить обязательство. В большинстве случаев заявителем предлагается 30-дневный срок.

Если виновник проигнорировал данное требование, то дальше нужно идти в суд с исковым заявлением, в котором необходимо написать, что заявитель пытался решить дело в досудебном порядке. В качестве доказательства прикладывается текст отправленного требования и уведомление о том, что другой супруг его получал. Это позволит ускорить судопроизводство и повышает шансы на вынесение решения в пользу истца.

Содержание брачного договора

Содержание такого документа может быть практически любым, главное, чтобы оба супруга были согласны со всеми пунктами. Однако, если рассматривать проблему в разрезе получения ипотечного кредита, то в таком договоре должны быть примерно такие пункты:

  • Заемщик/созаемщик: в договоре должно быть дано четкое понимание того, кто именно будет являться основным должником.
  • Право собственности: кто из супругов станет в результате единственным владельцем квартиры.
  • Первоначальный взнос: кто из супругов его будет вносить и в каком размере.
  • Порядок погашения: то же, что и относительно первого взноса, но касается уже ежемесячного погашения долга.
  • Ответственность сторон: если кто-то из супругов не выполняет свою часть сделки, что ему за это будет.
  • Раздел при разводе: описание того, кому останется квартира, кто будет погашать кредит, если погашать будут оба супруга, то в каком объеме и так далее.

Порядок раздела имущества по договору

Имущественные активы по контракту можно поделить:

  • Во время нахождения супругов в официальном браке.
  • После развода.

Раздел зависит от условий, прописанных в договоре, и происходит строго в соответствии с ними. Типичными являются варианты раздела, указанные далее:

  1. Банк в соответствии с договором требует продажи заложенного жилья и погашения кредита. Остаток денег делится между супругами согласно условиям контракта.
  2. Жильё делится на доли, размер которых прописан в договоре. Соответственно размеру долей между супругами делится ипотечная задолженность.
  3. Недвижимость и долги переписываются на одного заёмщика, которым обычно является более платёжеспособный супруг. Второй супруг получает компенсацию от первого супруга, если участвовал в погашении задолженности, или остаётся ни с чем в ином случае.
  4. Если для покрытия части ипотечного долга использовался материнский капитал, то ни банки, ни суд или прокуратура не согласятся на продажу жилья при разводе родителей. Это связано с тем, что использование материнского капитала в целях покупки ипотечного жилья предоставляет детям право на часть недвижимости и право на регистрацию их долей в Росреестре. Таким образом, ипотеку, обременённую маткапиталом, можно поделить во время расторжения брака следующими способами:
    1. Банк заключает ипотечный договор с каждым из бывших супругов. Долг делится поровну или в иной пропорции согласно условиям соглашения между бывшей женой и мужем.
    2. Рассчитывается сумма денежных средств, выплаченная обоими супругами по ипотеке. Далее муж и жена договариваются или решают через суд, кто возьмёт на себя долговое обязательство. Бывший супруг, обременивший себя ипотекой, получает право собственности на жильё в случае погашения долга, но, в то же время, должен выплатить компенсацию другому бывшему супругу, который отказывается от прав на недвижимость. Величину компенсации супруги определяют самостоятельно, а при наличии разногласий – в суде.

Иногда один из супругов возражает против разделения имущественных активов по условиям контракта, ссылаясь на то, что он недействителен. В этом случае спор передаётся на разбирательство в суд. Для признания недействительности брачного контракта судья должен установить наличие в деле, как минимум, одного из описанных ниже нарушений:

  1. Была нарушена форма договора.
  2. Положения контракта противоречат требованиям закона.
  3. Один супруг навязал другому кабальные условия.
  4. Один супруг обманул или ввёл в заблуждение второго супруга и воспользовался этим фактом.
  5. Сторона контракта существенно нарушила исполнение своих обязательств по контракту.
  6. Сторона договора не осознавала, что она делает, в момент подписания брачного соглашения.

Только в этом случае истец может рассчитывать на аннулирование договора и, соответственно, на раздел имущественных активов по нормам закона.

Перейти  Жалоба в прокуратуру на квартирантов

Образец брачного договора при покупке квартиры в ипотеку

Банки, в том числе и Сбербанк, благосклонно относятся к решению клиента оформить брачный договор, так как данное соглашение поможет избежать недоразумений в случае развода.

Если между супругами брачный контракт не был заключен, то вопрос будет решен согласно нормам законодательства, то есть имущество и долги по нему будут поделены пополам. Если же ипотека была оформлена до брака, то второй супруг не сможет претендовать на нее, даже если в течение многих лет оплачивал долг по взятому супругом кредиту.

Отсутствие брачного договора увеличивает риски не только заемщиков, но и банка. Как правило, при разводе оставшийся долг делится пополам. При этом не всегда оба из бывшей пары одинаково платежеспособны.

Брачный договор при ипотеке, взятой во время брака

Но основной причиной, по которой требуется наличие контракта между супругами, является желание оформить ипотеку только на одного из них. Если планируется, что собственником ипотечной недвижимости будет только один из пары, наличие договора обязательно, иначе банк откажет в выдаче кредита.

Брачный договор – не дань моде, а способ защитить свои права. Наличие соглашения позволяет четко описать права и обязанности каждой из сторон.

Судебная практика

Разбирательство по описанному ниже делу было проведено в Ленинском районном суде г.Владимира в июне 2017 г.

Бывший муж, выступающий в качестве истца, попросил судью произвести раздел следующих активов:

  1. Автомобиль.
  2. Квартира.
  3. Два земельных участка.

Истец указал, что данные активы были куплены в официальном браке с ответчицей и являются совместно нажитыми. Следовательно, их доли в имуществе должны быть признаны равными.

Бывшая жена возразила на притязания бывшего мужа, указав, что пункт 1.2 в брачном договоре следует признать не соответствующим закону и, следовательно, ничтожным. В связи с этим делить имущество по условиям истца бывшая супруга считает невозможным.

Суд исследовал обстоятельства дела и выяснил следующее:

  1. В пункте 1.1 брачного контракта было прописано, что любое купленное в официальном браке имущество считается собственностью жены. Добрачные активы мужа принадлежат ему на 100%.
  2. Пунктом 1.2 брачного контракта установлено, что при разводе все имущественные активы, которые были приобретены в официальном браке, считаются совместной собственностью жены и мужа.
  3. Спорное имущество, которое просил разделить истец, зарегистрировано на бывшую жену.
  4. Брак между сторонами процесса ранее был расторгнут мировым судьёй.

На основании выявленных фактов судья пришёл к таким выводам:

  • Режим совместной собственности не может возникнуть при разводе. Наоборот, развод является основанием, прекращающим режим совместной собственности. Поэтому пункт 1.2 брачного контракта является ничтожным и нарушающим закон.
  • Истец ссылается на пропуск срока давности, но его утверждения не обоснованы нормами закона. Дело в том, что срок давности по ничтожным сделкам составляет 3 года. Срок давности начинает идти с момента раздела имущественных активов супругов. Как показал простой подсчёт количества истёкшего времени, давностный срок ко времени начала судопроизводства ещё не закончился.
  • Следовательно, требования истца в отношении разделения имущества отклоняются судом, а требования ответчицы – удовлетворяются. Иными словами, спорное имущество признаётся собственностью бывшей супруги.

Законодательная база

Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности (п. 1 ст. 33 СК РФ), который может изменен только при заключении брачного договора. При этом владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по их обоюдному согласию (п. 1 ст. 35 СК РФ).

И хотя закон устанавливает презумпцию согласия супруга на действия другого супруга по распоряжению общим имуществом в соответствии с п. 2 ст. 35 СК РФ и п. 2

ст. 253 ГК РФ

, на практике банки требуют наличия согласия второй стороны на проведение сделки.

Вопрос согласия второго супруга на получение кредита обычно рассматривается при установлении того, является ли он общим долгом. Чаще всего это имеет место в случае раздела общего имущества через суд. Общие долги супругов при разделе имущества распределяются пропорционально присужденным им долям (п. 3 ст. 38 , п. 3 ст. 39 СК РФ ).

Статья 39 СК РФ. Определение долей при разделе общего имущества супругов

  1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
  2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи.
  3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.

Составление брачного договора

В правильно составленном договоре должны быть указаны следующие пункты:

  1. Кто будет собственником имущества.
  2. Кто из супругов вносит первоначальный взнос.
  3. Наименование кредитной организации.
  4. Может ли совместное имущество выступать в качестве дополнительного залога при ипотеке.
  5. Устанавливается режим раздельной собственности в отношении квартиры. Залоговая квартира становится собственностью только супруга-заемщика, а второй не может на нее претендовать при разводе.
  6. На ком из супругов лежит обязанность по внесению ежемесячных платежей.
  7. Источник средств для погашения платежей.
  8. Обязательства по выплате залога несет только супруг-заемщик, а другой освобождается от каких-либо финансовых обязательств перед кредитором.

Составление заявления на получение ипотеки не отличается от стандартного за исключением того, что заявление подается только от имени заемщика. Муж или жена заемщика анкету не заполняют, однако, их присутствие в банке потребуется. Основные пункты заявления:

  1. Указываются персональные данные заявителя: ФИО, дата рождения, пол, ИНН, паспортные данные.
  2. Данные об изменении ФИО.
  3. Контактные данные: номера телефонов, e-mail.
  4. Семейное положение: здесь необходимо отметить наличие брака.
  5. Адрес регистрации и адрес проживания.
  6. Информация о родственниках: супруге и детях, находятся ли они на иждивении.
  7. Данные о трудоустройстве, уровне образования
  8. Доходы клиента.
  9. В анкете-заявлении указывается также совокупный размер дохода семьи. В случае подачи заявки на получение кредита одним из членов – этот пункт не заполняется, так как общий доход учитываться не будет.
  10. Имущество, находящееся в собственности. В данном разделе может быть указано только то имущество, которое принадлежит заемщику.

Порядок получения

  1. Заключение брачного договора между супругами.
  2. Подача заявки в банк. Несмотря на то, что многие банки предоставляют возможность подать заявку онлайн, с вопросом о возможности получения ипотеки на одно лицо лучше обращаться лично в отделение.
  3. Подача анкеты-заявления и документов от заемщика в банк.
  4. Одобрение заявки на кредит.
  5. Выбор объекта недвижимости (квартира, дом и т.п.).
  6. Сбор необходимых документов на квартиру.
  7. Проведение оценочной экспертизы недвижимости.
  8. Подача документов на рассмотрение в банк. В случае одобрения объекта назначается день составления кредитного договора.
  9. Страхование недвижимости, жизни и здоровья заемщика.
  10. Заключение кредитного договора с банком.
  11. Заключение ДКП, передача средств в установленном порядке, регистрация права собственности.

Главной причиной отказа в кредитовании одного из супругов может стать недостаточно высокий доход клиента. Ежемесячная плата не должна превышать 45% дохода, в противном случае, банк рассматривает такого заемщика, как ненадежного.

Чтобы повысить свои шансы на одобрение займа, можно привлечь иных созаемщиков или поручителей, например, родителей, братьев и сестер. Другим выходом может стать использование дополнительного залогового имущества, которое находится в собственности у клиента.

Плюсы и минусы

Плюсы:

  • Возможность приобрести квартиру при плохой кредитной истории одного из членов семьи.
  • Возможность приобретения имущества в собственность одного человека, что поможет избежать споров и тяжб при разводе.
  • Брачный договор при ипотеке, взятой во время бракаПриобретение недвижимости при нежелании мужа или жены участвовать в оплате кредита.

Минусы:

  • Банки завышают ставки по процентам для такой категории клиентов.
  • Завышенные требования к уровню доходов клиента, что делает ипотеку недоступной для большинства самостоятельных заемщиков.

Подводные камни

Судебная практика показывает, что несмотря на обязательность брачного договора и его полную законность, суды не всегда учитывают его условия. В особенности это касается случаев уклонения от уплаты алиментов и участия в воспитании и содержании совместных детей.

Ипотечное кредитование предполагает длительный срок возврата полученных в долг средств. Именно по этой причине большинство банков так неохотно выдают кредиты клиентам, состоящим в браке, но не желающим привлекать мужа или жену в качестве созаемщика.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector