Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Обязательность регистрации договора аренды земельного участка. Пошаговая инструкция по регистрации. Особенности заключения договора

Содержание
  1. Особенности заключения договора
  2. Понятие аренды земельных участков
  3. Где и как регистрируется договор
  4. Цель аренды земельного участка
  5. Аренда земельных участков без проведения торгов
  6. Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности
  7. Заявление о предоставлении земельного участка в аренду
  8. Аукцион
  9. Без торгов
  10. Процедура регистрации договора
  11. Необходимы список документов
  12. Замена арендатора в договоре аренды земельного участка. Передача прав аренды земельного участка
  13. Регистрация договора аренды земельного участка. Документы для регистрации договора аренды земельного участка, госпошлина за регистрацию договора и срок его регистрации
  14. Недействительность договора аренды земельного участка
  15. Признание договора аренды земельного участка незаключенным
  16. Правила и положения
  17. Возможна ли субаренда?
  18. Как проходит регистрация договора?

Особенности заключения договора

Если договор аренды заключается с государственным органом (администрацией), то у него должна быть разработанная форма договора аренды участка земли. Такой договор составляется грамотными юристами и, вполне вероятно, не имеет никаких ошибок или явно невыгодных условий для какой-то из сторон.

Какие условия договора будущему арендатору необходимо проверить в тексте соглашения?

Должны быть перечислены все признаки арендуемого участка:

  • номер;
  • площадь;
  • местоположение;
  • информация о регистрации участка в Росреестре;
  • вид разрешенного использования.

К договору должен прилагаться кадастровый план надела, где показаны его четкие границы.Размер платы за пользование наделом должен быть конкретным. К соглашению должен прилагаться расчет платежей (в соответствии с Постановлением Правительства № 582), а также график, в соответствии с которым арендатор обязуется вносить платежи (например, не позднее такого-то числа каждого месяца или любой иной порядок).

Особенностью договора является стоимость, по которой государство готово передать землю во временное владение и пользование. Как правило, она может быть сформирована по одному из следующих показателей:

  • кадастровой стоимости;
  • цене, утвержденной на торгах (если таковые проводились);
  • сумме налога на землю, установленной для конкретного вида земли (учитывая актуальную на дату заключения договора налоговую ставку);
    рыночной стоимости земли.

Необходимо запомнить ряд нюансов, которые касаются заключения и могут быть решающими в этом вопросе:

  • Если аренда заключается на срок больше одного года, то обязательно нужно зарегистрировать документы в государственных органах юстиции, особенно если речь идет о лесных угодьях;
  • Информация, которая вносится в договор, должна быть заранее обсуждена обеими сторонами соглашения;
  • Указывайте точный срок использования объекта недвижимости;
  • Без уточнения суммы аренды данный документ не может быть признан действительным;
  • Необходимо, чтобы у арендодателя присутствовал весь необходимый перечень документов, такие как свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт и акт на право использования земли. Без них земля не может быть сдана в аренду;
  • Если земельный участок разделен на несколько частей и имеет разных владельцев, то вам потребуется разрешение каждого собственника;
  • При несоответствии размера участка договор признается недействительным, и это расценивается законом как захват земли арендодателем;
  • В договоре нужно точно описывать цели аренды;
  • Цена за использование земли вычисляется исходя из кадастровой стоимости объекта. Поэтому при завышенных ценах наниматель может подать в суд и потребовать снижения аренды;
  • Досрочный разрыв сделки может быть только при нарушении условий договора. Хотя сделать это можно в одностороннем порядке, предупредив другую сторону об этом хотя бы за месяц.

Оформление договора аренды регламентируется ЗК и ГК РФ. Право осуществлять подобные сделки имеют все без исключения граждане, в том числе и иностранные резиденты.

При этом оформление договора идет согласно принятому порядку, учитывая стоимость участка и срок предполагаемого пользования. В государственный орган, который подписывает соглашение, должны быть направлены все необходимые документы, прописанные в нормативно-правовых актах РФ. Только в этом случае возможна регистрация правоотношений по поводу аренды земельного участка.

Для того чтобы осуществилась аренда, нужно соблюдать некоторые условия:

  • участок земли, который является объектом пользования;
  • сроки действия соглашения;
  • сумма договора с указанием о сроках внесения;
  • положение о неуплате;
  • цель, с которой будет использоваться земля;
  • обсуждение земельного пользования, а также сохранение состояния;
  • дата, когда договор начинает действовать и земля отдается арендатору;
  • возврат земли арендодателю;
  • ограничения пользования участком, а также условия при повреждении объекта;
  • ответственность двух сторон друг перед другом.

Согласно Земельному кодексу РФ, а именно Статье 22, арендодатель имеет право отдать участок земли в пользование третьему лицу или же отдать под залог все права и обязанности. При этом арендодатель должен быть уведомлен о подобных действиях.

Государственная земля может быть передана арендатором в пользование другому лицу (например, эксплуатация построенного дома) только если объект обустраивался или используется коммерческими организациями. При этом разрешения арендодателя не требуется, а лишь его уведомление.

Если арендатор представляет собой некоммерческое лицо, которое было создано в РФ с целью постройки наемного жилья на участке, то передача в пользования земли третьему лицу, а также залог прав и обязанностей, считаются невозможными.

Если арендодатель решил изменить условия договора аренды без уведомления или согласия арендатора, то это является прямой причиной для разрыва правовых отношений между сторонами.

Договор аренды, как и любое другое гражданско-правовое соглашение, имеет существенные и дополнительные условия. К первой группе относятся такие условия, без наличия которых документ будет считаться недействительным и незаключенным.

Обязательность регистрации договора аренды земельного участка. Пошаговая инструкция по регистрации. Особенности заключения договора

Дополнительными же являются все остальные, которые вносятся в договор по решению сторон, но обязательными не являются.

1. Предмет сделки.

Предметом является собственно тот земельный участок, который и предоставляется в аренду. При этом необходимо, чтобы при описании участка были отмечены все его характеристики, а именно:

  • адрес или точное месторасположение;
  • площадь;
  • кадастровый номер.

Стоит учесть, что без постановки участка на кадастровый учет сдать его в аренду не получится. Также собственник должен указать, на основании какого именно документа он им владеет. В частности, это может быть свидетельство о праве собственности, договор дарения, купли-продажи, мены и т. п.

2. Арендную плату.

Поскольку арендные отношения не могут носить безвозмездный характер (за исключением некоторых случаев, описанных в этой статье), условие об оплате обязательно должно быть включено в договор.

При этом арендная плата может быть установлена в виде:

  • фиксированного платежа (например, 5 тыс. руб. в месяц или 60 тыс. руб. в год);
  • процента от дохода, полученного в результате использования земли (к примеру, 5% от этого дохода);
  • другого объекта, переданного во временное пользование (например, дома или его части взамен участка).

Помимо существенных условий, есть еще и множество дополнительных, которые стороны выбирают самостоятельно.

1. Данные сторон. Они включают в себя:

  • ФИО (с указанием того, кто именно собственник, а кто арендатор);
  • контактные данные (адрес, номер телефона);
  • права собственности на участок.

В самом начале документа необходимо указать его название, а также дату и место заключения. Например: договор об аренде земельного участка от 25.11.2016, г. Москва.

2. Предмет сделки.

Обязательность регистрации договора аренды земельного участка. Пошаговая инструкция по регистрации. Особенности заключения договора

Описание участка должно быть максимально подробным, чтобы его легко можно было выделить среди других объектов.

3. Арендная плата.

Стоит учесть, что она может вноситься как наличными, так и путем перечисления на текущий или карточный счет в банке. Дату оплаты, а также конкретный способ и реквизиты также нужно зафиксировать в договоре.

4. Срок действия.

Обязательность регистрации договора аренды земельного участка. Пошаговая инструкция по регистрации. Особенности заключения договора

Как уже отмечалось, его максимальная продолжительность может составлять 49 лет. Если условие относительно срока в документ не внесено, он считается заключенным бессрочно.

5. Разрешенное использование.

Обязательность регистрации договора аренды земельного участка. Пошаговая инструкция по регистрации. Особенности заключения договора

Возможные цели при этом зависят от категории разрешенного использования, установленной в законодательстве. Собственник не может изменить их, однако вправе несколько ограничить.

6. Права и обязанности сторон.

Помимо основных пунктов (относительно своевременной оплаты и целевого использования), сторонам необходимо предусмотреть некоторые особые условия.

В частности, они могут касаться возможности:

  • изменения отдельных условий договора в одностороннем порядке;
  • сдачи участка в субаренду;
  • досрочного расторжения сделки и т. п.
Обязательность регистрации договора аренды земельного участка. Пошаговая инструкция по регистрации. Особенности заключения договора

На все эти пункты стоит обратить особое внимание, поскольку в дальнейшем они могут значительно ухудшить отношения между сторонами.

7. Ответственность сторон.

За нарушение условий стороны могут предусмотреть наложение различных мер взыскания, в том числе материальных. Например, за просрочку арендной платы может быть установлена пеня или штрафы в фиксированном размере или в процентах от платежа.

8. Заключительные положения.

Здесь может быть указан срок, с которого документ вступает в силу, а также требования относительно его нотариального удостоверения. Также в конце договора указывается перечень документов, которые в обязательном порядке прилагаются к нему.

Обязательность регистрации договора аренды земельного участка. Пошаговая инструкция по регистрации. Особенности заключения договора

Данная структура не является обязательной, поскольку в законодательстве не существует установленной формы договора.

В зависимости от конкретной ситуации стороны могут изменять ее, добавляя новые пункты или убирая некоторые из этих. Главное, чтобы итоговый документ не противоречил требованиям действующего законодательства.

Это условие изменяется чаще всего, что связано с быстрым ростом цен на недвижимость на рынке и многими другими факторами. Чтобы изменение этого условия стало более законным и быстрым, необходимо еще на моменте заключения договора внести в него соответствующий пункт.

Это бывает необходимо, если права собственности на земельный участок передаются другому лицу. Данная ситуация возможна в случае смерти собственника (то есть в порядке наследования) либо при оформлении дарения или купли-продажи.

Понятие аренды земельных участков

Аренда территории земельного участка – сложное понятие, специфика которого определяется земельным и гражданским законодательством России. В юридической литературе представлено несколько ключевых определений данной категории. Приведем, к примеру, одно из них.

Аренда – это передача недвижимого имущества, в указанном случае земельного участка, за внесение определенной платы для использования его лицом на определенный временной срок. На сегодняшний день подобная форма землевладения признается одной из самых эффективных и популярных во всем мире.

Где и как регистрируется договор

Для обращения в Росреестр необходимо:

  1. Заявление, написанное на специально утвержденном бланке, который доступно получить:
  • При личном обращении в Кадастровую палату или Росреестр;
  • На официальном сайте Росреестра или МФЦ, скачав и распечатав.

Данное заявление при наличии нотариального удостоверения доступно подать одному участнику сделки или доверенному лицу.

  1. При подаче бумаги любому из подателей необходимо иметь удостоверение личности, а для доверенного лица возникает необходимость в доверенности.
  2. Договор в оригинале с 2-мя дополнительными копиями.
  3. Если один участник сделки является юридическим лицом необходимо подготовить все учредительные документы, свидетельство о регистрации лица, документы руководителя засвидетельствованные нотариально.
  4. Чек об уплате госпошлины.
  5. Кадастровый документ на землю.

Дополнительно могут понадобиться:

  1. Кадастровый паспорт с четким указанием границ доли, если земля является общим владением нескольких лиц.
  2. При предназначении участка для будущего возведения здания с определенным его местом положения необходимо:
  • 2 копии о местоположении будущего объекта капитального строительства. В каком порядке осуществляется строительство дома на участке ИЖС вы можете прочесть тут;
  • 2 копии о том, что участок сдается в аренду.
  1. Без определения места положения и без проведения торгов:
  • 2 копии об отсутствии предварительных торгов, но с предварительной публикацией о наличии участка под застройку и подачи в результате публикации только 1 заявки;
  • Документ, подтверждающий факт публикации сведений о местоположении и наличие участка под застройку у местных властей самоуправления или властей РФ.
  1. Если торги были:
  • 2 копии решения о проведении торгов соответствующими органами власти;
  • Оригинал и копию протокола о результате торгов;
  • Свидетельство о выполненной предварительно публикации о начале мероприятия;
  • При несоблюдении правил законодательства касательно регистрации права собственности на земельный участок, необходимо подать оригинал и копию правоустанавливающего документа.
Перейти  Договор безвозмездного пользования нежилым помещением образец составления

Как узнать кому принадлежит земельный участок и получить всю информацию о земельных собственниках — читайте в этой статье.

Обязательность регистрации договора аренды земельного участка. Пошаговая инструкция по регистрации. Особенности заключения договора

Основные этапы регистрации договора аренды.

Чтобы выполнить регистрацию договора аренды необходимо пройти все этапы данного процесса:

  1. Подготовить пакет бумаг.
  2. Уплатить государственную пошлину.
  3. Выполнить подачу документов можно в несколько вариантов:
  • Обратиться в ближайшее отделение МФЦ;
  • Пройти в ближайшее отделение Росреестра или Кадастровой палаты;
  • Отослать в указанные организации документы почтой посредством заказного письма;
  • Обратиться с заявлением через официальный сайт Росреестра.
  1. Получить оригинал договора со штампом и регистрирующей подписью.

Цель аренды земельного участка

Согласно ст. 22 ЗК РФ одной из ключевых целей заключения подобной сделки признается аренда земельного участка под строительство. Права и обязанности арендатора в данном случае регламентируются ст. 41 и 42 ЗК РФ.

Иными словами, после предоставления земельного участка в аренду физическими или юридическими лицами, субъекты могут использовать данную территорию только по целевому назначению. Ограничение на предоставление земли может быть связано с необходимостью капитального строительства.

Строительство – не единственная цель аренды земельного участка. Современное законодательство также регламентирует подобную сделку между владельцами собственности и гражданами в случаях, если предоставление земли происходит для:

  • ведения на ней личного подсобного хозяйства;
  • ведения дачного, садоводческого или огороднического хозяйства;
  • сельскохозяйственных нужд арендатора, в том числе открытия фермерского хозяйства;
  • размещения на территории участка иных объектов, форма которых не подходит под категорию недвижимости.

Аренда земельных участков без проведения торгов

Регистрационный процесс могут задержать с целью получения дополнительных сведений:

  • По решению суда;
  • По заявлению одного из участников сделки, до внесения данных в реестр;
  • При отсутствии какого-либо требуемого документа;
  • При появлении у специалистов сомнений по поводу правоспособности проводимой сделки.

Отказать вовсе в регистрации могут:

  • Если в документе нет срока соглашения;
  • Срок аренды менее года;
  • При ненадлежащем оформлении документации;
  • Неточной информации в поданной документации, которая идет в разрез с имеющимися данными в органах реестра;
  • Земля не имеет учета в Кадастровой палате;
  • Отсутствие обязательных справок для внесения договора в реестр.

Если вы предоставили пакет документов и соглашение и все идет гладко, то регистрация будет выдана не позднее 18 дней после обращения.

Однако, регистратор может на время остановить оформление вашей заявки в следующих случаях:

  • возникли сомнения в подлинности бумаг и они подлежат проверке или несоответствии указанных в них данных фактам;
  • регистратор не может найти нужную ему информацию о документах по запросам между ведомствами;
  • арендатор иили арендодатель попросил приостановить регистрацию права на регистрацию договора аренды в форме письменного обращения;
  • суд прислал решение о запрете регистрации.

Есть и более жесткие нарушения, в случае которых в регистрации может быть и вовсе :

  • ваши бумаги не отвечают требованиям законодательства;
  • вы отправили неполный комплект документов и не можете их предоставить;
  • уже зарегистрированные вами договоры противоречат нынешнему;
  • земельный участок не стоит на учете в кадастре недвижимости;
  • из органа госвласти или местного самоуправления на запрос нужного для регистрации документа пришел ответ, что его нет, при этом вы не предоставили этот документ сами.

Еще один вопрос, который интересует всех, касается того, почему Росреестр иногда отказывает или приостанавливает регистрацию.

Обязательность регистрации договора аренды земельного участка. Пошаговая инструкция по регистрации. Особенности заключения договора

Если обращаться к помощи и совету специалистов, то они советуют следовать такому перечню:

  • При наличии каких-то построек на участке сразу уточните, кто является их собственником, потому что он имеет больше прав на землю;
  • Лучше все — таки сообщать владельцу о заключении договора субаренды;
  • Земля может передаться под залог;
  • Хорошо изучайте предоставленные вам документы.

Данный вопрос не сложный, если внимательно относится к его решению. При необходимости вам могут помочь юристы при подготовке перечня справок, они проверят недвижимость на юридическую чистоту и оформят для вас сам договор в соответствии с законом.

Информация в данной статье предоставлена для ознакомления.Мы рекомендуем Вам к нашему юристу.

Регистрация договора аренды земельного участка в Росреестре требуется всегда, когда срок действия договорных отношений составляет 12 месяцев и более (ФЗ №122 от 21.07.1997 г.).

Аукцион на предоставление муниципальной собственности без торгов может осуществлять в том случае, если заявление и документы будут направлены в муниципалитет предпринимателем. Для этого между юридическим лицом (представителем от предприятия) и муниципалитетом заключается дополнительное соглашение, которое подразумевает размещение на выбранной территории определенных объектов строительства.

Иными словами, государство имеет право не проводить аукцион по продаже земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, если аренда предполагает дополнительное развитие территории.

Обязательность регистрации договора аренды земельного участка. Пошаговая инструкция по регистрации. Особенности заключения договора

Аукцион не предусмотрен и в том случае, если на территорию участка, находящегося в муниципальной собственности, претендуют льготные категории граждан: ветераны ВОВ, служащие российской армии, а также семьи, признанные малоимущими или многодетными.

Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

Российская Федерация разделена примерно на 14500 муниципальных образований. Подобная форма управления способствует грамотному контролю над огромной территорией земли.

Согласно нормативно-правовым актам РФ муниципалитеты имеют право заключать договор аренды земельного участка с гражданами. При этом должен соблюдаться законодательный порядок, который действует на территории всего государства, в ином случае, договор является незаключенным.

Предоставление участка в аренду, который причисляется к муниципальной собственности, в большинстве случаев можно лишь с учетом уплаты стоимости.

Если государственная собственность или же земля, находящаяся в муниципальной собственности, будет использоваться не для строительства, то для регистрации договора аренды потребуется заявление, написанное физическим или юридическим лицом. Причем форма заявления должна быть письменной.

После того как заявление будет рассмотрено, идет предоставление земли из муниципальной собственности. Заявитель должен провести регистрацию, порядок которой закреплен в нормативно-правовых актах, иными словами, поставить участок на кадастровый учет.

На государственный аукцион могут выставляться участки, которые предполагают заключение на определенный срок договора аренды, но с последующим правом выкупа. Подобный механизм с правом выкупа земли считается одним из самых распространенных в юридической практике.

Наем с выкупом – выгодная форма сотрудничества как для приобретателя, так и для продавца имущества. В некоторых случаях приобретатель земельного участка не может в определенный срок собрать необходимую сумму, чтобы покрыть стоимость земли.

Поэтому он оформляет аренду на длительный срок с последующим правом выкупа. Иными словами, покупатель на праве выкупа может эксплуатировать землю на протяжении определенного срока, заключив соглашение с продавцом, за арендную плату.

После того как закончится срок аренды, документы отправляются в регистрационную палату. Далее следует процедура проверки – был ли осуществлен выкуп на законных основаниях, правомерно ли соглашение между участниками. Лишь после этого проходит процедура регистрации собственности.

Заявление о предоставлении земельного участка в аренду

Как взять земельный участок в аренду?

Чтобы оформить аренду земли, необходимо заключить договор с государством. Он обязательно регистрируется в муниципальных органах, иначе он не может считаться законным.

Получить право пользования землей можно:

  • в результате участия в аукционе;
  • без торгов.

Аукцион

Право каждого гражданина страны на участие в торгах за земельный участок регулируется Статьей 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Часть земли для будущего возведения жилья может быть выставлен только в том случае, если он состоит на кадастровом учете. При этом необходимо получить подтверждение, что эта территория технически обеспечена и здесь подключены инженерно-технические сети.

На торгах по продаже права аренды земельного участка могут принимать участие все желающие лица и организации после подачи заявок. В качестве арендодателя выступает орган государственного управления, который и решает организовать такое мероприятие.

Он устанавливает размер задатка для участия, начальную цену, а также объявляет основные условия соглашения на аренду (срок, место, ограничения). Начальная сумма аренды устанавливается с помощью оценочной стоимости.

Желающие поучаствовать в аукционе, могут узнать о месте проведения от его организатора. Последний предоставляет информацию о порядке регистрации, уплаты задатка и его возвращении, а также о возможном поднятии цены аренды земельного участка.

Повышение стоимости называется «шаг аукциона». Он может составлять от 1 до 5 процентов от первоначальной стоимости, указанной государственными органами. Чаще всего таким способом обустраивается аренда земельного участка муниципальной собственности.

О том, что аукцион состоится, желающее принять участие могут узнать на сайте Правительства РФ или в его печатном издании за месяц до мероприятия. Аукцион может быть не проведен, если организатор за пятнадцать дней сообщит об этом во все источники, где ранее размещалось объявление о проведении. При этом задатки участников нужно вернуть на протяжении трех дней после обнародования отказа.

Участник аукциона должен представить следующие документы для допуска на мероприятие:

  • уведомление об оплате задатка;
  • заявление на участие, а также реквизиты для того, чтобы получить обратно задаток;
  • пакет документов, удостоверяющий личность (если вы физическое лицо) либо выписка из госреестра (если вы представляете интересы какой-либо компании, т.е. юридическое лицо).

Прием документов заканчивается за пять дней до назначенной даты проведения. Если заявитель подал документы позже установленного срока, то он получает их обратно в тот же день. Один участник подает лишь одну заявку на аукцион.

Результаты аукциона записываются в протокол. Одна копия передается победителю, а вторая остается у организатора. Если аукцион не состоялся (не был заключен договор аренды или был всего один участник), то государственный орган вправе повторно его провести. Результаты аукциона публикуются во всех источниках (интернет и печатных) Правительства РФ.

Без торгов

Как осуществляется предоставление земельного участка без проведения торгов? Арендовать участок земли можно и без участия в торгах. При таком виде аренды плата за использование территорией устанавливается согласно земельному налогу, прописанному в законодательстве РФ.

Без торгов можно арендовать землю для строительства, а также пользования недрами этой земли. Такое положение прописано в Статье 30 Земельного кодекса РФ.

Если не поводится аукцион стороны заключают соглашение, которое после регистрируется в кадастровом реестре.

Обязательно оговаривается план участка и границы, а также остальные пункты, которые прописываются в договоре аренды земли.

Чтобы оповестить о своем желании получить землю в аренду, нужно составить заявление и принести его в государственное учреждение местного самоуправления. При этом нужно иметь с собой документы, устанавливающие личность, или государственную реестровую выписку (для юридических лиц).

Перейти  Водный налог срок сдачи декларации

В верхнем правом углу указывается, кому предназначается документ и в каком районе. Далее идет текст заявления, где вписываются Ф.И.О. заявителя, адрес, дата рождения, гражданство, номер паспорта.

Для юридических лиц нужно указать название организации, адрес, Ф.И.О. директора и документ, который подтверждает действие и сроки существования.

Далее в заявлении нужно указать, желаемое место получения земли. Если вы уже знаете местоположение участка, то укажите об этом в бланке.

После этого вписываются контактные телефоны и список прилагаемых документов, ставится подпись и дата.

Гражданским Кодексом, как уже указывалось, предусмотрен комплекс статей, регламентирующих процесс регистрации и составления договора, в частности статья 609.

Кроме ГК РФ к регламентирующим актам процесса регистрации и совершения сделок с землей доступно отнести:

  • ЗК РФ статья 26;
  • ФЗ РФ 122, 161, 101, 127, 201.
  • Практическую судебную часть формирует Постановление Пленума ВАС от 2005 года.

Важно: кроме этого с начала 2017 года начал действовать ФЗ No 145 от 2015 года о регистрации недвижимости.

В ходе подписания договора об аренде могут возникнуть следующие вопросы:

  • Сбор письменного соглашения от участников долевого владения и нотариальное их заверение, письменное согласие второй половинки владельца участка, если он состоит в браке;
  • Возникновение административной ответственности в случае применения в качестве арендуемого объекта неузаконенной территории – такие действия будут расцениваться, как самозахват территории с целью получения прибыли;
  • Обязательное указание предназначения земли, с какой целью она будет эксплуатироваться, целей может быть несколько, изменить их после подписания соглашения нельзя;
  • Исчисление арендной стоимости выполняется согласно кадастровой стоимости земли, иногда аренда может быть существенной из-за высокой кадастровой оценки, в данном случае можно обратиться в суд с целью проведения новой переоценки аренды согласно определенному судом тарифу;
  • Разрыв договора может произойти по инициативе одной из сторон вследствие грубых нарушений контрагента, для этого следует его заблаговременно уведомить, обычно данный срок составляет месяц.

Кроме этого:

  • Росреестром в обязательном порядке фиксируются данные относительно соглашений по использованию земель лесного фонда;
  • Право на использование земли, как недвижимого имущества свыше года регистрируется в органах юстиции;
  • Все идентифицирующие данные относительно участка должны вноситься в договор;
  • Необходимо указать промежуток времени по использованию арендуемой земли.

Важно: цена участка указывается обязательно, без этой цифры договор не действителен.

Обязательность регистрации договора аренды земельного участка. Пошаговая инструкция по регистрации. Особенности заключения договора

Образец договора аренды земельного участка.

Предоставление земельного участка происходит гражданами – собственниками этих территорий арендаторам на основании ГК РФ и ЗК РФ. Так как земля может причисляться к собственности как физических, так и юридических лиц, то и представление территорий в наем может осуществляться данными категориями граждан.

  • гражданам;
  • юридическим лицам;
  • иностранцам, а также иностранным юридическим лицам и лицам без гражданства, если соблюден законодательный порядок.

Предоставление земельного участка иностранцам и физическим лицам без гражданства может происходить также на праве аренды, но, исключая случаи, которые запрещены нормативно-правовыми актами РФ.

На сегодняшний день в законодательстве предусмотрены случаи, когда государственная земля не может быть передана в аренду:

  • Заявление об аренде будет отклонено, если предполагается аукцион на земли исторического и культурного значения.
  • Документы не будут приняты к рассмотрению, если предполагается аренда участков, расположенных на территории заповедников и заказников.
  • Государственная земля не может быть предоставлена на определенный срок аренды, если она необходима для обеспечения гражданской обороны.
  • Оформление договора об аренде невозможно и в том случае, если участок подвержен радиоактивному, химическому, биогенному заражению.

налог на землю

В подобных случаях любой договор будет признан незаключенным.

Если предоставление участка из муниципальной или государственной собственности происходит с целью проведения строительных работ жилого или же коммерческого здания, то порядок и условия договора аренды земельного участка немного изменяются.

Чтобы земля была получена физическими или юридическими лицами под застройку, им придется участвовать в процедуре торгов муниципальной собственностью, которые устраивают органы местного самоуправления.

Во время торгов заявители должны побороться друг с другом, после чего заплатить стоимость земельного участка. При этом расчет стартовой стоимости муниципальной земли осуществляется во время проведения независимой оценки.

До проведения торгов муниципалитет публикует, когда и во сколько будет проведен аукцион. За месяц до начала торгов, о чем гласит законодательный порядок, должна быть представлена актуальная информация о лотах, которые выставлены на аукцион и их первоначальной стоимости.

Далее участники торгов проходят процедуру регистрации в установленный срок, после чего вносят задаток. Во время торгов стоимость муниципальной земли возрастает за счет повышения цены самими участниками. Аукцион считается закрытым, когда определяется один победитель, предоставивший наивысшую цену.

После этого у победителя торгов возникает право на заключение договора аренды земельного участка. Далее следует оплата стоимости, которую зафиксировал аукцион. Если срок аренды найма земли превышает 12 месяцев (долгосрочная аренда), то проводится процедура регистрации.

Процедура регистрации договора

Государственная регистрация любой сделки с недвижимостью, в том числе и с землей, происходит в отделении Росреестра по месту нахождения испрашиваемого надела.

Росреестр – это территориальный орган государства, полное его название звучит, как Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Именно в отделение Росреестра нужно подавать пакет документов для регистрации договора аренды и затем забирать зарегистрированный его экземпляр.

Необходимы список документов

Во-первых необходимо заявление с просьбой о проведении регистрации договора как от арендодателя, так и от арендатора. Но, если документы будут подаваться сторонами лично, то форма такого заявления может быть заполнена специалистом Росреестра непосредственно при подаче.

арендная плата за участок

Кроме того, нужно будет подготовить следующий пакет документов:

  • Паспорт гражданина РФ (если арендатор – это физлицо) или учредительные документы юрлица (устав, актуальная выписка из ЕГРЮЛ, свидетельства ИНН и ОГРН, документ о полномочиях директора). Копии таких документов должны быть заверены нотариусом, они сдаются для регистрации, а оригиналы предъявляются для ознакомления.
  • Нотариальная доверенность на представителя, если документы подает не сам заявитель.
  • Договор аренды участка в 2х экземплярах.
  • Документ, изданный муниципалитетом или госорганом, который удостоверяет передачу земли в аренду.
  • Кадастровый паспорт на земельный объект.
  • При наличии на участке каких-либо строений или сооружений – бумаги, устанавливающие право на них.
  • Квитанция об уплате госпошлины.

После того, как все документы собраны, у вас есть четыре способа регистрации:

  1. Отдать документы в МФЦ (многофункциональный центр, где предоставляются госуслуги).
  2. Записаться на прием в Росреестр или Кадастровую палату по телефону или через официальный портал Росреестра.
  3. Отправить документы почтой в Росреестр или Кадастровую палату. Не забудьте приложить опись всех бумаг, которые находятся в посылке, и попросить о вручении уведомления.
  4. Подать все документы в электронном виде через портал Росреестра – ищите графу «Электронные услуги». Этот способ подходит тем, у кого есть электронная подпись.

Однако он работает не всегда, и перед отправкой лучше уточнить информацию у сотрудника колл-центра Росреестра.

Какой бы способ вы не выбрали, на портале Росреестра вы сможете отслеживать статус своего заявления.

Учитывая сложность, которую для многих предоставляет сбор документов на земельный участок, встает очевидный вопрос: а что будет, если договор аренды земли не регистрировать? Надо понимать, что такой документ по прошествии года просто не будет иметь законной силы.

В первую очередь, это ставит под угрозу арендатора.

У него не будет никаких преимущественных прав на аренду земельного участка по отношению к третьим лицам: владелец может с кем угодно, а не продлевать его со старым арендатором. Особенно часто прекращают аренду по незарегистрированному договору, если владелец участка меняется. Новый хозяин может и не согласиться на продление деловых отношений.

подача искового заявления

В то же время зарегистрированный договор дает арендатору определенные преимущества
: например, арендодатель не может в одностороннем порядке расторгнуть такой договор, заключенный на 5 лет и более. Для этого ему пришлось бы обратиться в суд, который удовлетворил бы его просьбу только при наличии серьезных нарушений арендатором условий договора.

Поэтому не стоит лениться и надеяться на «авось»: процедура регистрации была придумана для того, чтобы упростить жизнь обеим сторонам сделки и защитить их права в случае возникновения конфликтных ситуаций.

Далеко не каждый гражданин Российской Федерации имеет возможность приобрести целый земельный участок. Но для ведения сельского хозяйства или других подобных работ, земля все же нужна. В этом случае решением становится регистрация договора аренды земельного участка.

Если же говорить о перечне документов, которые понадобятся как при составлении договора, так и при государственной регистрации, то это такие:

  • Заявление о государственной регистрации, которое может подать любая из сторон соглашения;
  • Сам договор аренды земли и несколько его копий, плюс все дополнительные документы и свидетельства к нему;
  • Квитанция об оплате государственной пошлины;
  • Кадастровый паспорт и техническое заключение.

Хотя это далеко не весь перечень при заключении договора. Дополнительно могут потребовать:

  • При наличии представителя, понадобится особый документ, который указывает на полномочия этого лица;
  • Кадастровый номер и план участка;
  • При сдаче земли в аренду под строительство, нужно предоставить несколько копий о местоположении будущей постройки;
  • Если строительство намечается грандиозное, то потребуется еще и оригинал свидетельства о праве собственности, чтобы получить разрешение на проведение подобных работ.

Чтобы прошло признание регистрации арендного договора на земельный участок, заявитель должен представить следующие документы в уполномоченный орган:первичный договор аренды, если начинает фигурировать определение субаренды.

  • документы, свидетельствующие о праве собственности на земельный участок.
  • соглашение с собственником земли о заключении договора аренды.
  • кадастровый план участка.
  • квитанция о том, что уплачена госпошлина (подлинник).
  • учредительные документы компании (при сделке с юридическим лицом)
  • доверенность на лицо, которое выступает представителем от имени заявителя.

Госпошлина на регистрацию сделки каждый год меняется, правда в 2016 году сумма не увеличилась. Госпошлина для граждан составляет 2000 рублей. Госпошлина за государственную регистрацию для организаций равняется 22 000 рублей.

Может меняться госпошлина и с учетом количества собственников, с учетом осуществляется ли переуступка прав, цессия и т.д. Госпошлина рассчитывается до регистрации договора аренды.

Сроки регистрации договора аренды составляют не более 18 календарных дней со дня принятия уполномоченным органом документов.

Физическое лицо обязано предоставить:

  • заявление на аренду;
  • паспорт;
  • ИИН код;
  • копии всех вышеперечисленных документов.

Юридическое лицо предоставляет:

  • заявление об аренде;
  • свидетельство о регистрации;
  • документ об уплате налогов;
  • реестровую выписку;
  • копии вышеперечисленных документов.

К заявлению прилагаются только копии. Оригиналы бумаг заявителю следует иметь при себе на случай необходимости.

Замена арендатора в договоре аренды земельного участка. Передача прав аренды земельного участка

Российское законодательство предусматривает возможность провести замену арендатора в договоре. Показательным примером в этом случае выступает регистрация проведения сделки купли-продажи здания по определенной стоимости, которое находилось в собственности у арендатора земельного участка, расположенного под ним.

рассмотрение дел в суде

Иными словами, после того как прошла процедура проведения перехода прав собственности, о чем свидетельствуют документы из Росреестра, необходимость аренды у бывшего собственника земли отпадает. В этом случае и происходит замена арендатора.

Цессия (то есть замена арендатора) в теории довольно простая процедура, но на практике регистрация проведения изменений может вызвать трудности даже у подкованных юридически граждан. Поэтому в таких ситуациях рекомендуется обращаться за помощью к адвокатам.

Передача прав по арендному договору требует соблюдения законодательного порядка, в том числе переоформление сделки. В частности, новый арендатор должен уведомить собственника имущества и заключить с ним дополнительное соглашение на аренду или продление договора цессии.

Перейти  Акт приема-передачи по договору аренды жилого помещения

Регистрация договора аренды земельного участка. Документы для регистрации договора аренды земельного участка, госпошлина за регистрацию договора и срок его регистрации

Как гласит статья 16 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», срок рассмотрения заявления составляет около 10 дней. При подаче заявления и документов непосредственно в отделение Росреестра, его рассмотрят в течение 7 дней.

А если заявители захотят воспользоваться услугами Многофункционального центра, процедура регистрации займет не менее 10 дней.

Документы можно направлять и по почте, если стороны сделки уверены в их правильности и достаточности для принятия.

составление иска

Если договор аренды земельного участка не был зарегистрирован в госоргане, могут возникнуть такие ситуации.

  • Он не будет являться заключенным. То есть сделка юридически не оформлена, поэтому и передача участка и уплата арендных платежей будут считаться безосновательными.
  • Каждая из сторон будет вправе в любой момент обратиться в суд и потребовать возврата всего, полученного по сделке другой стороной. В таком случае пользование землей и получение аренды считаются неосновательным обогащением.
  • У арендатора по незарегистрированному договору аренды не возникнет законных прав (преимущественного подписания соглашения на новый срок или на сохранение договора в силе при смене собственника участка).

При заключении договора аренды на землю к вопросу его госрегистрации стоит подойти серьезно, без прохождения данной процедуры все последующие действия, направленные на земельный объект сторонами, будут считаться незаконными.

Нет похожих статей.

Если вы сдаете кому-то земельный участок или, напротив, собираетесь его арендовать, то простого подписания договора будет недостаточно.

Согласно Гражданскому законодательству РФ, оформленный сторонами договор должен пройти процедуру регистрации договора аренды земельного участка
. Для этого есть специальное учреждение: Федеральная служба госрегистрации, кадастра и картографии, известная многим как Росреестр.

Сотрудники Росреестра внесут данные из предоставленных вами документов в Единый государственный реестр прав, и с этой поры можно будет спать спокойно: договор аренды вступает в законную силу.

В какой момент после подписания договора арендцы земли нужно будет его зарегистрировать? В соответствии с Земельным кодексом, вы должны это сделать, если арендуете участок как минимум на год. На меньший срок необходимость регистрации не распространяется.

арендная плата в договоре

Можно даже подписывать договор на 11,5 месяца, а потом бесконечно его на те же самые 11,5 месяца. Но если такой вариант вам не подходит, то эта статья снабдит вас информацией о всех нюансах оформления регистрации.

Одной из опций заключения договора является субаренда. Это значит, что арендатор зарегестрировавший сдачу может стать арендодателем и сам сдавать землю другим лицам.

Другая опция – сдача в аренду всех или некоторых построек на земельном участке, которыми арендатор может пользоваться и извлекать выгоду, например, выращивая помидоры на продажу в теплицах. Без регистрации в этих двух случаях не обойтись: как вы будете доказывать свою правоту при возникновении финансовых споров?

Также важно знать, что любые изменения, которые будут внесены в договор позже, пусть и с согласия обеих сторон, приведут к тому, что процедуру регистрации нужно будет пройти снова.

зарегистрировать договор аренды земельного участка в 4 шага:

  1. Собрать нужные ;
  2. Оплатить за оказание услуги;
  3. Отправить документы.
  4. Получить оригинал вашего договора, на котором будет надпись о регистрации.

В этой части статьи разберем 1 и 3 пункты, о госпошлине будет подробнее рассказано в главе «Стоимость».

В отличие от списка документов, стоимость госпошлины всегда одинакова: 2 тысячи рублей для физических лиц и 22 тысячи рублей – для юридических.

Если у вас нет опыта в регистрации договоров аренды или подобных им, то будет нелишним обратиться за помощью к юристу. Правда, за его услуги тоже придется заплатить:

  • 1,5 тысячу рублей за первичную консультацию;
  • 3,5 тысячи за правовую экспертизу предоставленных вами бумаг;
  • 6,5 тысяч за полную экспертизу и подачу пакета документов юристом.

Эти расценки являются средними, точная стоимость зависит от специалиста, к которому вы обратитесь.

Данный вопрос решается в течение 20 рабочих дней и не более того. Если же вы получаете отрицательный ответ, то он вам должен прийти через пять дней после основного срока рассмотрения заявки. При этом отказ должен быть отправлен заказным письмом.

Стоимость регистрации вашего договора будет зависеть от назначения земли. Если она относится к сельскохозяйственным угодьям, то заплатите вы не больше 20 рублей, а вот для участка целевого назначения сумма колеблется от одной тысячи до 15 тысяч рублей.

В 2017 г. произошли изменения в сроках регистрации договоров аренды в сторону их уменьшения. По новым правилам сроки составляют:

  1. При подаче документов в регистрирующий орган – срок составляет не более 7 дней.
  2. При обращении в МФЦ срок увеличен до 9 дней.
  3. При одновременной постановке объекта на кадастровый учет и регистрации договора аренды срок составит при обращении в МФЦ 12 дней.
  4. Если основанием для регистрационных действий является решение суда – срок сокращен до 5 дней.
  5. Если договор аренды заверен нотариально, то срок регистрации через Росреестр составляет 3 дня, а через МФЦ – 5 дней.

Существенным изменением прежнего порядка является то, что ранее регистрирующие органы никак не отвечали за соблюдение сроков, да и сами сроки не были четко ограничены. Теперь же нормативы установлены, и установлена ответственность за их соблюдение.

Расчет (определение) арендной платы за земельный участок, если он был приобретен на торгах, устанавливается протоколом о результатах проведения аукциона. Кроме того, размер стоимости аренды земли может быть изменен, что не противоречит законодательству РФ. При этом расчет аренды идет в большинстве случаев в сторону увеличения.

Расчет (определение) арендной платы и ее размер за сделку с государственной собственностью регламентируется:

  • постановлениями Правительства РФ.
  • законами и указами федеральных органов власти и органов местного самоуправления.

После того как срок аренды закончится, заявитель может заключить соглашение о его продлении. Для этого необходимо обратиться к собственнику участка и перезаключить договор, если иное не предусмотрено его условиями. В ином случае происходит расторжение договора аренды земельного участка.

Каков порядок определения арендной платы за земельные участки? Плата за аренду устанавливается в договоре. Она может быть в виде суммы пользования за все время (например, за 10 лет) или за один год, иногда даже месяц.

Арендная плата не должна быть меньше установленного

налога

. Также нужно обратить внимание на обязательную договоренность про то,

куда будут отправляться денежные средства

. Изменение платы за пользование муниципальной землей возможно

раз в три года

.

Аренда государственной земли осуществляется физическими и юридическими лицами для осуществления своей деятельности. Пользование территорией может быть длительным или краткосрочным. Чтобы арендовать земельный участок нужно соблюдать все условия договора между сторонами.

Устанавливаются сроки эксплуатации земли, цель, а также размер платы, ограничения и другие нюансы, которые указывают на права и обязанности двух сторон договора. В случае их несоблюдения, может быть инициировано расторжение аренды земельного участка.

дарение земельного участка договор

Аренда участка является очень выгодной для осуществления сельскохозяйственной деятельности крупных и мелких размеров, а также постройки жилых или нежилых помещений. О продлении договора аренды земельного участка читайте тут.

Недействительность договора аренды земельного участка

Договор об аренде земельного участка может быть признан недействительным. Понятие «недействительность» регламентируется ГК РФ. На сегодняшний день признание недействительным договора аренды является распространенной судебной практикой.

Согласно российскому законодательству признание договора недействительным происходит в том случае, если:

  • была нарушена процедура оформления документации;
  • выявляются нарушения в условиях и порядке проведения аукциона и торгов;
  • участникам торгов была предоставлена неполная или искаженная информация о земельном участке, в том числе неправильно произведен расчет ее стоимости;
  • нецелевое использование участка;
  • муниципалитеты предоставили в аренду земли, относящиеся к федеральной собственности;
  • договор аренды заключен на земельный участок, находящийся под охраной государства (заповедники, заказники и др.);
  • условия аренды земель лесных фондов, которые подразумевают расчет стоимости сделки, противоречат российскому законодательству.

Чтобы договор аренды был признан недействительным, необходимо обратиться в судебную инстанцию, которая рассмотрит данное дело. Недействительность влечет за собой определенные последствия для всех участников правовой сделки.

Признание договора аренды земельного участка незаключенным

Признание арендного договора незаключенным является не менее актуальной проблемой юридической практики. Дискуссии по поводу того, какой договор считать незаключенным, а какой недействительным ведутся среди научного сообщества постоянно.

Главные основания, когда договор аренды может быть признан судом незаключенным:

  • неактуальная или неполная информация об объекте аренды ведет к признанию договора незаключенным.
  • если произведен неправильный расчет арендной платы из-за неверного разграничения территорий.
  • если выяснится факт о том, что земельный участок не поставлен на кадастровый учет.
  • если договор аренды предполагает использование земли более чем на 12 месяцев, но при этом процедура регистрации не прошла.

оформление документов при разделе имущества

Таким образом, в судебной практике существуют прецеденты, когда договор аренды был признан недействительным. Поэтому при заключении сделок следует особенно тщательно изучать все условия договора.

Правила и положения

Согласно договору аренды, после его регистрации арендатор получает определенный надел земли от арендодателя для своих нужд. При этом вся продукция, которая будет получена за время аренды, остается в собственности нанимателя.

  • Полный объем информации, которая касается земельного участка, то есть его местоположение, размер, технические данные;
  • Размер арендной платы, который определяется индивидуально после согласия сторон, и указывается еще в других дополнительных документах.

Составлять документ необходимо только в письменном виде, в нескольких экземплярах. Если же срок аренды более 12 месяцев, то такой договор нужно зарегистрировать в государственных органах, таких как Росреестр.

Возможна ли субаренда?

Хотя сам собственник недвижимости может сразу описать в основном договоре, что заключение подобной субаренды запрещено. Условия второстепенной субаренды могут отличаться от первичного документа, но срок никогда не будет выше.

Как проходит регистрация договора?

Вам необходимо будет пройти несколько этапов, прежде чем ваш документ будет официально зарегистрирован в государственных органах. Изначально нужно будет подготовить все документы и справки. После этого заплатить определенный налог.

Далее на ваш выбор есть перечень нескольких организаций, которые занимаются подобным вопросом и это: Росреестр, МФЦ или их официальные сайты. Хотя лучше всего обращаться лично. После подачи документов вам придет уведомление о том, что вы можете забрать оригинал договора с зарегистрированной печатью.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector