Выкуп земельного участка из аренды в собственность 2019

Законодательная база

Для этого достаточно первоначально оговорить в договоре аренды возможность последующего выкупа арендуемого имущества (в конкретном случае — земельного участка), а по истечении трех лет с момента заключения договора аренды — обратиться с заявлением к собственнику с просьбой осуществить выкуп имущества.

В том случае, если речь идет о выкупе у государства, здесь необходимо знать, что в большинстве случае процедура будет проходить без торгов (если арендатор успел построить на участке дом, который оформил в собственность по всем требованиям законодательства).

Однако, в том случае, если на участке капитальных строений нет, то потенциальному покупателю придется поучаствовать в процедуре торгов, в которых выкуп земли будет осуществляться по всем правилам аукциона — кто предложит максимальную стоимость.

Если рассматривать вариант с приобретением в собственность участка у физического или юридического лица, даже после предварительного пребывания участка в аренде у потенциального покупателя, то здесь достаточно будет указания в тексте договора аренды нормы о возможности выкупа участка, а также составления по итогам прекращения договора аренды простого договора купли-продажи на конкретный участок.

Таким образом, возможность выкуп земельного участка из аренды осуществить возможно.

Выкуп земельного участка из муниципальной собственности в 2019 году производится по упрощённой форме, так как в 2015 был изменён алгоритм действий процедуры, что существенно её облегчило. Теперь условия присвоения арендуемой территории стали более прозрачными, а перечень необходимой документации значительно уменьшился.

Органы, отвечающие за земельные наделы, вправе продать как муниципальные, так и федеральные участки. При этом порядок получения территории зависит от установленных норм и актов.

В соответствии с законодательством граждане имеют право претендовать на выкуп земли при наличии следующих условий:

  • если недвижимость арендатора установлена на территории федерального или муниципального участка;
  • присвоить участок, на котором находится строение владельца, можно как при наличии договора аренды, так и при его отсутствии;
  • право выкупа предоставляется исключительно хозяевам недвижимости, никто более не вправе купить землю под строениями;
  • в случае нескольких владельцев на одной территории оформляется долевая собственность.

Для выкупа участка следует обращаться непосредственно в городской муниципалитет, отвечающий за находящиеся на территории города земли. Для выделения надела владельцу недвижимости необходимо предоставить в управление список документации, перечень которой строго регламентирован и не может быть сокращён либо дополнен другими бумагами.

Продажа по цене выше за кадастровую стоимость строго запрещена, исключением являются торги. При этом аукцион разрешается проводить исключительно в случае неиспользованных участков, имеющих сразу нескольких претендентов.

Что относительно отказа в выкупе надела, то он должен быть мотивированным и соответствовать нормам закона. Если отказ не имеет ничего общего с установленными основаниями, то человек вправе обжаловать решение муниципалитета в судебном порядке.

Перед тем как выяснить полный алгоритм выкупа земельного участка, нужно разобраться какие нормативно-правовые акты регулируют данную деятельность.

  1. Конституция нашего государства. Она говорит о том, что земля принадлежит гражданам Российской Федерации, но может быть передана в частную собственность при определенных процедурах.
  2. Гражданский кодекс. Он дает определение земельного участка. То есть это определенная территория, имеющая кадастровую документацию и четко определенные границы. Кроме этого данный акт регламентирует процесс перехода из аренды, в право собственности земельного участка.
  3. Земельный кодекс. Это основополагающий документ, гласит о том, какие земельные участки могут быть переданы в собственность, а также как вообще происходят правоотношения по аренде и выкупу земли между лицами и государственными органами.
  4. Федеральные законы и местные акты, регулирующие подачу заявок, подписание арендных договоров и других манипуляций, направленных на аренду и выкуп земли.
  5. Судебная практика. Верховный суд также внес свою лепту в порядок таких манипуляций, давая трактовку отдельных положений Земельного и Гражданского кодексов, и порядок разрешения споров по земельным правоотношениям.

Как можно законно уменьшить кадастровую стоимость земли, читайте в этой статье.

Важно запомнить, что в случае отказа государственных или муниципальных органов в праве лица получить землю в собственность, оно имеет право обратиться в суд и отменить такое решение.

Возможность приобретения земельных участков появилась у физических и юридических лиц с 2007 года. Именно тогда и были приняты изменения в Земельный кодекс и другие законодательные акты, разрешающие эти действия. До этого таким недвижимым имуществом могли только пользоваться и распоряжаться.

Даже если на нем располагался частный дом или иное строение, в собственность приобретались именно они, а не земельный участок, поэтому фактически все были арендаторами. Аренда бывает двух видов:

  • временная, то есть в договоре был указан определенный срок, в течении которого гражданин или субъект хозяйственной деятельности мог пользоваться и распоряжаться участком на свое усмотрение;
  • бессрочная, когда земля отдавалась в аренду на неопределенное время, такие правоотношения характерны для индивидуальных застроек частных лиц.

Нужно ли регистрировать договор аренды земельного участка, читайте по ссылке.

Поэтому после изменения в законодательство, у тех, кто ее арендовал, появилась возможность оформить на нее право собственности. Сама процедура перехода в частную собственность земли из аренды следующая.

  1. Получение участка в аренду. Этот шаг касается тех, кто только собирается стать владельцем земли, и не имеет договора с государственными или муниципальными органами соглашения о временном или бессрочном пользовании землей.
  2. Выкуп земельного участка из аренды.
  3. Отсутствие государственного или муниципального запрета на отчуждение конкретных участков земли, так называемый мораторий, или изъятие их из общего оборота.
  4. Сбор всех документов, получение кадастрового номера, оценка земли, и оформление договора купли-продажи, с получением государственного акта на землю.

Важно запомнить, что перед тем как лицо захочет стать собственником конкретного земельного участка, оно должно проверить его на предмет моратория или изъятия из оборота. Сделать это можно на специальном государственном сайте геокадастровой службы.

В Российской Федерации существует Земельный кодекс, в рамках которого определены и названы основные принципы использования земельных ресурсов страны. Установлены нормы и правила пользования участками земли, зафиксированы права и обязанности сторон при заключении сделок купли-продажи, мены, дарения, передачи в наследство по отношению к земельным участкам.

Знайте, что ЗК РФ регулирует вопросы, касающиеся земли, а не личных интересов участников правовых отношений с земельным участком. Изучите основные нормы, регулирующие частный интерес, которые зафиксированы в ГК РФ и относятся к земельному ресурсу страны.

Основные нормативные положения отражены в следующих документах:

  • В статьях с 22 по 24 Земельного кодекса РФ прочитайте об основах арендных отношений в отношении земельного участка;
  • Чтобы соблюсти правила переоформления земли в собственность, если участок находится на правах аренды у пользователя без возможности выкупа, изучите главу 34 ГК РФ;
  • Существуют основные правила осуществления сделок по приобретению или отчуждению имущества на основании договора купли-продажи объектов недвижимости. Эти правила зафиксированы в статьях с 548 по 559 Гражданского кодекса России;
  • Земли сельхоз назначения допускается переоформлять на правах бессрочной аренды на основании норм, указанных в главе 2 – 3 ФЗ № 101. Учтите, что приобретение участка земли по указанным основаниям может осуществляться путем передачи участка земли из собственности муниципального образования, на территории которого располагается, в собственность частных или юридических лиц;
  • ФЗ №-178 разъясняет правила и последовательность осуществления приватизации участков земли в России;
  • Изучите статью 397 и 398 Налогового кодекса РФ, там узнайте о порядке, сроках и правилах осуществления выплат по установленным земельным налогам;
  • В случае возникновения неразрешимых ситуаций, когда споры в отношении земельного участка между арендатором и пользователем земли невозможно решить мирным путем, применяется судебная практика, изложенная в Постановлении Пленума Верховного Арбитражного суда России № 73;
  • Изучите статьи с 153 по 165.1 Гражданского кодекса, в которых описан процесс регулирования вопросов проведения сделок по аренде земельного участка;
  • АПК России применяется в тех случаях, когда нарушены коммерческие интересы участников сделок с землей.

Если есть основания обжаловать законопроект или нормативный акт, внимательно изучите все положения, принятые относительно КАС России.

Льготный выкуп участков

Действующее законодательство также определяет лиц, которые получают льготы при выкупе земельных участков. Сюда относятся граждане, проживающие в сельской местности, и которым принадлежат земельные участки, доставшиеся им при распаевке колхозов и совхозов.

Третья категория — это участники различных садоводческих, гаражных кооперативов, которые стали ими пайщиками и получили в пользование и распоряжение участки под дачи, огороды, гаражи.

При наличии согласия и письменного разрешения на перевод земли из аренды в собственность со стороны собственника земельного участка, не спешите приобретать участок. Для начала, изучите все документы, которые есть на руках у владельца земли, установите законность владения гражданином земли.

Выкуп земельного участка из аренды в собственность 2019

В любом случае знайте, что приобретая землю в аренду у государства, придется заплатить сумму выкупа, установленную государством на основании региональных рекомендаций, заверенных местной администрацией. Если земля в аренду берется у частного лица, то стоимость выкупа будет определена в индивидуальном порядке.

Существует право арендатора предоставить земельный участок в субаренду, если это не запрещено условиями получения земли в аренду. В любом случае арендатор обязан сообщить собственнику земли о намерении передать права на часть участка или на всю арендуемую площадь третьим лицам.

Знайте, что договоры аренды могут быть срочными, при этом обязательно должна существовать в договоре дата завершения договорных отношений, и бессрочными.

Существуют обстоятельства, наличие которых позволяет гражданину, приобретавшему землю на правах аренды с возможностью выкупа участка, оформить права на недвижимость в виде участка земли в собственность:

  • Участок земли, который является предметом договора, не выведен из свободного обращения;
  • Земли относятся к такому виду и категории землепользования, при которой законодательно разрешено продавать и покупать землю;
  • Уполномоченные органы не зафиксировали нарушения правил пользования, эксплуатации участка в соответствии с ВРИ.

Существует правило в ГК России, изложенное в статье 621, о выкупе по обоюдному согласию сторон участка земли, находящегося в арендных отношениях, по принципу преимущества первоочередного арендатора. Если гражданин арендует землю, то после завершения срока аренды у него сохраняется право первоочередного претендента на приобретение земли в собственность или аренду на новый срок.

Если арендатор получает отказ в продлении аренды без достаточных оснований, то имеет право обратиться в суд с просьбой взыскать убытки, которые появились по причине отказа продлевать аренду или продавать землю владельцу.

Знайте, что пользователи земли, которые заключали договор аренды на длительный период или бессрочно для осуществления ИЖС или ведения подсобного хозяйства для личных нужд, могут получить землю в собственность за 3% от кадастровой стоимости участка. Для реализации такого мероприятия необходимо подготовить много документов и собрать справки, но для арендатора это является прекрасным способом приобрести участок в собственность.

Однако, для того чтобы претендовать на льготный выкуп земли, арендатор должен в течение всего срока аренды применять земельный ресурс участка в соответствии с договором и нормами экологического права, использовать земли по ее прямому назначению в соответствии с ВРИ.

Если гражданин приобретал землю под ИЖС, то в период эксплуатации запрещено возводить на земле коммерческие объекты типа кафе, магазина. На территории такого участка необходимо возводить исключительно жилые объекты.

Учтите, что право на эксплуатацию земель распространяется и на арендатора, который не возвел здание, но провел работы по закладке фундамента, в таком случае право на льготное приобретение земли сохраняется.

Что делать если имеется несколько владельцев

Аренда земли либо приобретение её в собственность возможна для всех слоёв населения. Любой гражданин, нуждающийся в территории, вправе обратиться в муниципальные органы для оформления участка в пользование.

Процедура покупки такой земли имеет некоторые особенности, обосновывающиеся следующими обстоятельствами:

  • вид участка, допустимого к использованию физическими и юридическими лицами;
  • расположение территории и принадлежность её к государственной, муниципальной либо региональной собственности;
  • вид субъекта, являющегося потенциальным покупателем.
Перейти  Способы продления аренды земельного участка

Законным правом на выкуп арендуемой земли может воспользоваться каждый гражданин, имеющий какой-либо тип строения на оговариваемом участке. После покупки владелец получает документы на право собственности, после чего может распоряжаться землёй на своё усмотрение.

Оплата за участок производится одним платежом, но в случае больших территорий покупатель может претендовать на выплату в рассрочку.

По закону выкупить арендованную землю можно только после двух лет пользования. Если участок не находился в аренде, то перед тем как начать процесс присвоения, необходимо заключить данный договор. При этом если за 24 месяца владелец ничего на участке не возведёт или не начнёт строительство, то муниципалитет вправе расторгнуть договор.

Нередки случаи, когда на одной территории располагается сразу несколько строений, принадлежащих разным людям или организациям. Однако по закону каждый из владельцев недвижимости вправе претендовать на приватизацию земли под своими объектами, поэтому процедура выкупа, в этом случае, немного иная.

Если имеется несколько владельцев на землю, то стоит прибегнуть к одному из приведённых ниже решений:

  • лица могут на общем собрании договориться о равном разделе находящегося в их пользовании участка;
  • составить соглашение на приватизацию спорного участка в равных долях.

Без обоюдной договорённости оформить участки в собственность будет непросто, так как каждый их владельцев будет иметь своё право голоса на этот счёт.

Земельный участок стоимость

Это основной документ, который регламентирует отношения между государством и будущим собственником. В нем должны быть указаны все основные условия, в противном случае его можно будет оспорить в судовом порядке. К важным условиям относятся:

  1. Полные реквизиты сторон сделки.
  2. Предмет договора.
  3. Обременения, если они есть.
  4. Цена выкупа, порядок ее уплаты покупателем.

Без этих существенных условия договор могут признать ничтожным.

Договор может быть выслан будущему владельцу по почте, под расписку о получении или вручен лично. Если все условия устраивают, то сделка заключается. Если арендатор никак не реагирует на обращение со стороны государства относительно договора купли-продажи, администрация имеет полное право подавать в суд и требовать подписания и уплаты цены выкупа. Она в этом случае определяется судом.

Так как оформление свидетельства о праве собственности на выкупленный участок должно производиться на основании документов, подтверждающих правомерность осуществляемых действий, то особое внимание надо уделить составлению договора — в этом случае именно он будет являться основанием для перехода права собственности.

Кроме полных наименований лиц, участвующих в договоре, необходимо также указать сведения о представителях и документах, которые дают им право заключать подобное соглашение.

В качестве таковых могут выступать доверенности, выданные на имя представителя и заверенные руководителем организации или учреждения, выписки из Уставов, в которых зафиксировано право подписи договоров различной направленности.

Для физических лиц, в том случае, если они действуют от имени другого физического лица, необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность, а в случае, если покупку совершает родитель, опекун или законный представитель недееспособного, например, из-за недостижения возраста частичной дееспособности, лица — документы, подтверждающие право представлять интересы такого лица).

Предмет договора

В этом разделе должны быть подробно перечислены все характеристики конкретного участка (в том числе и кадастровые сведения), которые помогут идентифицировать его при оформлении перехода права собственности.

Так, придется указать не только адрес приобретаемого участка, но и его площадь, расположение, а также те значимые особенности ориентирования на местности, которые необходимы для точного определения границ (например, расположение на участке строений, которые могут служить ориентирами для определения границ).

Здесь достаточно будет привести ссылку на ранее заключенный договор аренды или дополнительное соглашение к нему, в котором зафиксирована возможность осуществления покупки конкретного земельного надела.

Стоимость покупки

В данном разделе (его название может различаться в зависимости от того, с кем происходит заключение договора, а также от желания составителя) необходимо не только указать ту сумму, которую покупатель обязан выплатить продавцу, но и разъяснить порядок взаиморасчетов за покупку, а также отразить возможность внесения авансовой предоплаты за исполнение договора (например, чтобы покупатель был уверен, что участок достанется именно ему, он может внести до тридцати процентов от цены надела в качестве аванса продавцу. После заключения договора он перечисляет оставшиеся семьдесят).

Данный раздел заключаемого соглашения фиксирует права и обязанности не только продавца, но и покупателя участка, в том числе, в случае наличия каких-либо обременений на нем (например, в том случае, если на участке возможно нахождение каких-либо археологических памятников — остатки древнего поселения или старинного кладбища, о которых продавец догадывается, но не знает точно, возведение на этой земле капитального строения возможно только после проведения соответствующих археологических раскопок, а допуск на территорию участка рабочих становится прямой обязанностью покупателя).

Эта часть соглашения должна быть целиком посвящена тем обстоятельствам, по которым сделка может быть признана недействительной, или договор не может быть исполнен.

Однако, к этому разделу есть одно существенное требование: обстоятельства должны носить характер непреодолимых препятствий для обеих сторон-участниц. В противном случае неисполнение договора влечет за собой наложение штрафных санкций.

В этом разделе указываются как паспортные данные (если речь идет о физических лицах), так и сведения о регистрации юридического лица, его фактический и юридический адрес, банковские реквизиты, на основании которых будет произведен расчет.

Последним, но также немаловажным разделом, которым договор должен быть завершен, будет информация о времени и месте подписания сторон, а также о тех лицах, которые соглашение подписали.

Важность этого раздела заключается в том, что только в том случае, если все графы его подписаны, в случае возникновения спорных ситуаций, основания появления которых были зафиксированы еще до подписания текста документа, его можно будет оспорить и, даже, признать недействительным.

Именно по этой причине на составление такого договора (в случае если это происходит в администрации), отводится не менее тридцати календарных дней. Столько же времени покупатель имеет право использовать на ознакомление с текстом договора и его подписание.

Выкуп арендуемого земельного участка из муниципальной собственности осуществляется по следующему алгоритму действий:

  1. Обращение в органы местного самоуправления для написания соответствующего заявления. К нему следует приложить документ, доказывающий право на использования конкретного участка и кадастровый паспорт.
  2. Далее, администрация рассматривает полученные бумаги. На проверку документов и принятие решения может понадобиться до 30 дней.
  3. После получения согласия, необходимо оплатить госпошлину и перевести средства на счёт муниципальной организации.

Цена выкупа земельного участка либо цена аренды является регулируемой и определяется нормативным актом субъекта Федерации либо органа местного самоуправления.

Ниже рассмотрен порядок определения выкупной цены земельного участка для Москвы и Московской области.

Москва

По общему правилу, в городе Москве земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости, а также участки, предоставляемые в собственность в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования, предоставляются в собственность за сто процентов от кадастровой стоимости участка.

Федеральное законодательство устанавливает следующие льготные режимы определения выкупной цены.

Так, в случае, если собственником объекта капитального строительства в период с 29.10.2001 г. и до 01.07.2012 г. был заключен договор аренды земельного участка в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования, ранее существовавшего в отношении данного участка, то он вправе выкупить этот участок по льготной цене.

При этом собственник капитального объекта должен принадлежать к одной из 4 льготных категорий лиц:

  • юридические лица, являющиеся собственниками расположенных на земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;
  • коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками расположенных на земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;
  • коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками расположенных на земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;
  • граждане и некоммерческие организации, являющиеся собственниками расположенных на земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу ЗК РФ и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

В этом случае указанные выше лица вправе выкупить земельный участок по цене, равной 20 % его кадастровой стоимости для Москвы и Санкт-Петербурга и не превышающей 2,5 % его кадастровой стоимости для иной местности.

Кроме того, в случае, если перечисленные выше условия были соблюдены, но впоследствии из арендованного земельного участка были образованы новые участки (в результате раздела, перераспределения, выдела и др.), то вышеуказанные лица также сохраняют право на выкуп данных участков по льготной цене.

При этом, в г. Москве и г. Санкт-Петербурге одновременно с выкупом земельного участка данной категорией землепользователей, имеющей право на выкуп участка по льготной цене, уполномоченным органом, осуществляющим отчуждение участка, устанавливается запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на соответствующем земельном участке.

Указанный запрет означает, что лица, приобретшие в г. Москве и г. Санкт-Петербурге земельные участки по льготным ценам, не смогут осуществлять строительство новых и реконструкцию уже возведенных зданий до тех пор, пока уполномоченным органом власти не будет принято решение о снятии запрета.

По общему правилу, из которого существуют исключения, запрет на строительство и реконструкцию подлежит снятию за плату в размере 80 % кадастровой стоимости земельного участка, определяемой исходя из разрешенного использования необходимого под строительство.

Кроме того, льготные режимы приобретения земельных участков собственниками расположенных на них капитальных объектов предусмотрены законодательством г. Москвы.

Категории земель

Процесс покупки выделенного участка производится по установленным правилам, а список документов закреплён законом. Однако процедура выкупа может изменяться в зависимости от типа земли и её категории.

Приватизация усложняется в случае:

  • самопроизвольного захвата земли;
  • при несформированном участке;
  • если территория, на которой находится надел, принадлежит кооперативу или придомовому владению.

Если оговариваемый участок был взят в пользование без ведома муниципалитета, то первым дело следует выяснить, нет ли у него владельца, который ранее подписал договор аренды. Также важно проверить границы, сверившись с кадастровой картой, и определить квадратуру используемой территории.

Что касательно несформированных участков, то владельцам строений придётся за личные средства разработать схему территории для предоставления её в администрацию местного муниципалитета. Только после рассмотрения документации и одобрения полученного плана учреждение объявляет о продаже земель путём проведения торгов.

Участок, принадлежащий кооперативу, приватизировать можно только с разрешения всех членов сообщества, председателя и главного бухгалтера, так как сама территория находится в общей собственности всех перечисленных лиц.

Когда можно выкупать землю из аренды в собственность

Ответ на этот вопрос также содержится в Земельном Кодексе. Подробно о тех категориях земель, которые могут быть приобретены в собственность после заключения договора аренды, говорит этот нормативный акт в статье 27, посвященной ограничениям оборотоспобности земель.

Так, в соответствии с этой статьей нельзя приобрести в собственность из аренды (а равно и нельзя арендовать участки с целью капитального строительства, в том числе индивидуального жилого) земельные наделы, категории которых перечислены в п. 4 ст. 27 Земельного Кодекса.

К таким землям относятся:

  • Участки, занятые государственными заповедниками и заказниками, а также сооружениями, используемыми для их обслуживания (в случае необходимости расположения таких сооружений отдельно от заповедников или заказников);
  • Земли, находящиеся в распоряжении Министерства Обороны, Министерства Внутренних дел, а также специальных служб, в чьи обязанности входит обеспечение безопасности государства и его границ;
  • Земельные территории, на которых расположены объекты, связанные с атомной энергетикой, а также переработкой ядерных отходов;
  • Территории полигонов ликвидации твердых отходов (как бытового, так и промышленного производства);
  • Земли отчуждения вдоль инженерных коммуникаций, линий электропередач, очистных сооружений, дорог и узлов транспортного сообщения (порты, различные виды вокзалов и транспортных терминалов);
  • Территории, которые определены как охранные зоны для водозаборов (вместе с прилегающими к ним водными притоками, например, специальными каналами, выведенными от рек);
  • Земли, на территории которых сформированы административные образования закрытого типа, которые были созданы для достижения научных целей или целей обороны и защиты государства и его законных интересов, а также проведения работ по использованию атомных ресурсов;
  • Земельные участки, выведенные в резерв для государственных проектов, а также различных проектов муниципального значения (например, для строительства газопроводов разного уровня подчиненности);
  • Участки, находящиеся в лесном фонде (они могут быть взяты только в аренду, а вот выкуп их запрещен);
  • Земли, на которых расположены объекты космического строительства.
Перейти  Как написать завещание, чтобы его не оспорили в 2019 году? Как составить правильно

В том случае, если земли не были перечислены в пунктах 4 и 5 статьи 27 Земельного Кодекса, ограничений на их оборот, в том числе и на выкуп, нет.

В случае заключения договора аренды с правом выкупа в тексте обязательно указывается срок и условия выкупа земли у арендодателя. Знайте, что сначала владелец земли эксплуатирует земельные ресурсы участка на правах аренды до истечения полного срока аренды, только затем права собственности на землю передаются владельцу, который к этому моменту обязан в полном размере выплатить стоимость земли.

Арендодатель имеет возможность предложить покупателю вариант заключения сделки, при котором покупатель обязуется выплатить всю стоимость выкупа земли, при этом арендодатель может передать права собственности раньше, чем истечет срок аренды земли.

После истечения установленного срока аренды собственник земли может установить любой срок выкупа земли. Если покупатель согласен с установленным сроком, то он автоматически берет на себя обязательство в указанный период расплатиться в полной мере с продавцом.

Знайте, что последовательность необходимых действий для приобретения земли в собственность у государства в некоторых пунктах отличается от аналогичной процедуры, когда собственником земли является частное лицо.

Изучите алгоритм поведения при необходимости получить землю в собственность у муниципалитета:

  • Составить заявление в орган местного самоуправления, представив паспорт и его копию, при этом с собой требуется принести кадастровую документацию на земельный участок, договор, который служит основанием приобретения прав на участок, подготовить и принести схему участка земли;
  • В отделение федеральной службы картографии и учета земельных участков с постановкой их на государственный учет для подтверждения осуществления процесса межевания и уточнения границ при необходимости. По итогу проверок сотрудники указанной службы выдадут на руки документы с техническими характеристиками участка;
  • Осуществить запрос на получения разрешения на приобретение земельного участка в органах местного самоуправления, чаще всего документы подаются в местную администрацию или главе муниципального образования. Глава администрации должен принять решение на основании запроса и предоставленных бумаг от заявителя. При положительном решении заявитель получает письменную копию решения и бумагу с указанной стоимостью участка земли, который заявитель намерен выкупить;
  • Если сумма сделки по приобретению земли у государства устраивает заявителя, то заявите в письменном виде необходимости о государственной регистрации сделки. При этом приложите к заявлению квитанцию с оплатой государственной пошлины и разрешение администрации на продажу земли из состава государственной собственности. Не забывайте с собой брать паспорт гражданина РФ;
  • Через месяц необходимо получить документы на право собственности в отношении приобретенного у государства земельного участка.

На основании программы по приватизации земельных участков допустимо приобретать государственную землю не в собственность, а на правах аренды с возможностью в будущем выкупить участок.

Что делать с землей, когда жилье является собственностью гражданина

Законодательно устанавливается возможность владельца дома выкупить землю, на которой он стоит. Для этого нужно, чтобы соблюдались следующие условия:

  • Жилое помещение является собственностью арендатора участка;
  • Объект используется как постоянное место жительства заявителя;
  • Временно использующее землю лицо имеет возможность делать это неограниченное время.

При выполнении всех требований, владелец дома может начать процедуру. Подав соответствующее заявление.

С разрушенной недвижимостью

Что касательно земельного надела, на котором находится полностью либо частично разрушенная недвижимость, то его выкуп имеет некоторые нюансы. Так, по закону РФ покупка земли с целью дальнейшего использования возможна только при условии её текущей эксплуатации.

Титул даёт право бессрочного пользования, но не позволяет приватизировать надел. К процедуре выкупа можно будет приступить только после приведения здания в прежнее состояние, после чего его эксплуатация будет вновь возможной.

Документы для выкупа земли из аренды в собственность

Для того, чтобы выкупить надел нужно первым делом сдать в администрацию пакет необходимых документов, среди них:

  • Паспорт.
  • Договор аренды.
  • Квитанция об оплате госпошлины.

В выкупе могут отказать в нескольких случаях:

  1. Если участок продавать нельзя, на него наложены ограничения в соответствие с федеральными или региональными законами.
  2. Если заявщик в период аренды нарушал разрешительное использование надела, при этом до момента продажи они не были устранены.
  3. Перечень документов, которые нужно подать для оформления заявки или их форма не соответствует законным требованиям.

Если в администрации дали добро, то следующий шаг сбор документов для подачи его в Росреестр. Понадобятся такие бумаги:

  • Договор, подтверждающий факт купли-продажи надела.
  • Заявление, в котором нужно указать, что заявщик просит перевести землю из государственной собственности в личную.
  • Квитанции, подтверждающие оплату стоимости земли, госпошлины.
  • Постановление администрации, которое подтверждает, что надел передается для выкупа. Его можно получить в администрации после проведения слушания.
  • Бумаги, которые подтверждают расчеты относительно формирования стоимости земли.

Если все бумаги в порядке, то регистрацию могут осуществить в течение 30 дней с момента подачи пакета. В эти же сроки будет выдано свидетельство о праве собственности.

Как уже говорилось выше, вся процедура выкупа будет осуществляться в пять крупномасштабных шагов. На каждом из них будет готовиться пакет документов, подтверждающих правомерность осуществления всего процесса.

Ключевыми из них будут:

  • Заявление к собственнику участка о возможности выкупа (в нем должны быть указаны как физические, так и кадастровые характеристики участка, основания для осуществления процедуры, а также та сумма денежных средств, которые будут внесены в качестве залога для осуществления всей процедуры и гарантированного выкупа;
  • Последний раздел будет обязательным для тех случаев, когда арендатор участка имеет право приоритетного приобретения земельного надела, например, является собственником построенного на участке дома, бани или гаража);
  • Договор аренды на участок со всеми имеющимися приложениями (например, дополнительное соглашение, по условиям которого зафиксирована возможность осуществления выкупа);
  • Кадастровые документы на участок (кадастровый паспорт, копии кадастрового плана в заверенном виде);
  • Документы, подтверждающие возможность осуществления сделки (например, Постановление Главы администрации о возможности совершения купли-продажи, предварительное соглашение с собственником земельного участка, если речь идет о приобретении земли у частного лица);
  • Квитанции об оплате государственных пошлин на каждом этапе оформления нового права собственности.

Чтобы понять процесс поэтапного выкупа земли из аренды в собственность, изучите следующие пункты:

  • Составить документ заявления или обращения к собственнику земли, которая находится в аренде у заявителя с указанием намерения выкупить конкретный участок земли с определенными техническими и географическими параметрами за указанную стоимость. Допустимо определить сумму залогового взноса для оформления гарантированного выкупа;
  • Залоговые отношения чаще всего имеют место в ситуации, когда арендатор земли является собственником недвижимых строений на арендуемой земле. Значит, имеет право приоритетного приобретателя на указанный участок;
  • Составленный договор аренды участка земли со списком приложений и документов, которые необходимы для подтверждения всех сведений, внесенных в текст документы;
  • Кадастровая документация с обязательным наличием нотариально заверенных копий кадастрового паспорта и плана;
  • Документы, которые служат подтверждением принятого государственным представителем решения о передаче прав на землю в пользу частного лица или организации;
  • Обратите внимание, что в процессе оформления собственности на землю необходимо несколько раз оплачивать государственную пошлину, квитанции об оплате должны быть в наличии.

Существует перечень дополнительных документов, которые чаще всего потребуются при оформлении земли в собственность, поэтому изучите их заранее:

  • Документы, подтверждающие статус собственника в отношении конкретного участка земли;
  • В случае наличия супругов у продавца или покупателя, необходимо предоставить разрешение супругов в письменном виде на продажу или приобретение недвижимости в виде земли, так как продажа земельного участка может сильно изменить структуру семейного бюджета;
  • Если продажа участка земли тем или иным образом задевает права ребенка в возрасте до 18 лет, то необходимо представить письменное разрешение государственного опекуна;
  • Выписки из ФССП и ФНС о том, что в отношении участка земли нет арестов, ограничений, залоговых и иных отягощений.

Если все подготовлено корректно, тогда заключите договор купли-продажи земельного участка, затем, оформите государственную регистрацию права собственности на приобретение.

Для осуществления процедуры выкупа нужно подготовить следующие бумаги:

  • Заявление по установленной форме о намерении выкупить арендуемую площадь.
  • Гражданский паспорт заявителя и его ИНН. При обращении организации необходимо представить уставную документацию, а также выписку из приказа о назначении руководителя компании.
  • Бумаги, подтверждающие легитимность владения объектом.
  • Кадастровая и техническая документация, содержащая параметры территории.
  • Заключение независимого эксперта о стоимости арендного имущества в год совершения сделки.
  • Технические планы дома и дополнительных строений на участке.
  • Справка из Единого реестра прав, подтверждающая отсутствие ограничений в использовании земли.

Особенности, которые нужно знать

Земельный участок может покупать лицо, которое пользуется им в соответствие с договором аренды. Но при этом очень важным нюансом является четкое целевое использование в соответствие с назначением.

Так если целевое предназначение – это ИЖС, то использовать участок в коммерческих целях нельзя. Важно также то, что на территории его имеется жилое или другое сооружение. Если оно оформлено во владение, то, безусловно, выкупить землю будет легко.

Для того, чтобы выкуп можно было провести легче, то есть без торгов на территории участка должны быть хоть какие-то постройки. Ведь в противном случае по закону муниципалитет обязан провести торги в отношении такого надела, и обойти эту норму закона не удастся.

Другие важные нюансы:

  1. Разрешено выкупать без торгов участки, которые используются для ЛПХ, садоводства, дачного и фермерского хозяйства, при условии, что они находятся в пределах населенного пункта.
  2. Земли, которые отведены под сенокосы, огороды, если участок находиться за пределами населенного пункта.
  3. Базой для расчета стоимости выкупа является кадастровая стоимость. Но только, если договор аренды заключен на 3 и более лет, заявление на выкуп должно поступить до окончания срока аренды, арендатор не должен нарушать условия использования участка.

В некоторых регионах, если земля находится в арендной собственности 10-15 лет, то сумма ее выкупа будет чисто символической. В некоторых случаях ее вовсе не придется платить.

Чтобы приватизировать участок, находящийся в аренде, его необходимо первым делом выкупить. Однако законом предусмотрены случаи, когда владелец может получить надел в собственность на бесплатной основе.

Приобрести участок без предварительного выкупа можно, если:

  • территория была арендована на срок больше 6 лет для развития подсобного хозяйства (подавать документы можно только после пяти лет пользования);
  • если земля была выдана с целью безвозмездного пользования для строительства жилого здания (срок не менее 6 лет);
  • если участок был выдан аналогично первым двум пунктам, а его владелец работает на благо муниципального образования и занимает определённую должность (территория должна использоваться строго по назначению).

Кроме того, приобрести в собственность земельный надел без предварительного выкупа вправе физическое лицо, имеющее три ребёнка и более. При этом участок выдаётся на безвозмездной основе только однократно.

Для Москвы переоформление участков земли в пределах территории муниципального образования несвойственны, так как существует закон №27, где указан порядок передачи земель города только в аренду с указанием конкретных требований к арендатору.

А вот для Московской области характерны сделки по выкупу земли из арендного статуса в собственность. При этом все постройки на участке, который приобретается из аренды, тоже выкупаются.

  1. Период арендных обязательств составляет больше трех лет, а соглашение содержит положение о возможности приобретения территории.
  2. Заявитель является законным нанимателем участка.
  3. Предложение о приобретении объекта отправлено его собственнику до расторжения договора аренды.
Перейти  Как сделать счет фактуру на аренду

Куда обращаться

Заявление необходимо подавать в местную администрацию, которой принадлежит запрашиваемый участок земли.  Сотрудники службы обязаны известить обратившегося о существовании или отсутствии материалов кадастрового дела и ограничений в его использовании. При обращении стоит указать причины для приватизации земли и указать на право первоочередного выкупа. Далее потребуется подготовить необходимые документы.

Арендный взнос рассчитывается независимо от величины площади надела и исчисляется в процентном соотношении от кадастровой цены либо применения неоднократной величины ставки налога на земельное имущество.

Конкретная стоимость вычисляется в каждом регионе с учетом местных условий. Расчет производится по следующим ставкам:

  1. В больших городах населением более 3 млн. граждан земельные площади можно приобрести за цену, соразмерную 20% от их стоимости в ГКН;
  2. В населенных пунктах численностью жителей от 500 тыс. до 3 млн. человек сумма будет варьироваться от 7,5% до 24% кадастровой оценки используемой территории;
  3. В маленьких населенных пунктах, где живет не более 500 тыс. человек выкупная стоимость составит от двух до пятикратной величины ставки налога на землю.

Арендные территории в сельских образованиях можно приобрести за цену, составляющую 3% от их экспертной оценки.

Выкупная цена объекта, являющегося федеральной собственностью, может составлять до 2.5% его цены в кадастре. Это касается и выкупа компаниями площадей, предоставленных для возведения дачных построек.

Какую цену придётся заплатить

Стоимость которую придется заплатить за участок зависит от того есть ли на нем постройки, и имеется ли намерение менять вид использования надела. Некоторые аспекты образования цены:

  • Для тех, кто построил на участке дом, гараж, другую постройку. А также для юридических лиц стоимость не будет превышать 60% от кадастровой.
  • Минимум, который в любом случае придется уплатить – это 2,5%. Это касается выкупа участков, находящихся в федеральной собственности.
  • Если необходимо менять вид разрешительного использования земли, то затраты сильно возрастут вплоть до 80%.
  • Если категория земли устраивает, то приблизительная ставка составит 20%.

Если участок находился в бессрочном пользовании, или арендовать его пришлось без определения четких границ, перед выкупом нужно провести межевание и постановку на кадастровый учет. Все эти затраты также ложатся на плечи того, кто хочет выкупить землю. Сроки таких манипуляций около 2-4 месяцев, если начать с весны, то летом уже можно будет стать полноправным владельцем.

В некоторых случаях есть возможность оплаты в рассрочку.

Согласно ст.66 п.2 ЗК РФ стоимость земельного надела определяется путём проведения кадастровой оценки. Порядок её проведения регулируется правительственным постановлением РФ от апреля 2000 года.

Средняя цена кадастровой оценки утверждается исполнительной властью городского округа. Стоимость отличается в зависимости от расположения территории и региона. Также результаты оценки изменяются в соответствии с целевым назначением земли и типа разрешённой эксплуатации.

По закону государственная кадастровая оценка осуществляется не реже раза за 5 лет, но и не чаще, чем раз в три года.

При этом все расходы за работу кадастровых и геодезических специалистов ложатся на плечи заявители. Общая сумма будет зависеть от размера конкретного участка.

Москва

Как определить стоимость приобретения

Так как цена приобретаемого участка является одним из определяющих факторов, которые могут оказать влияние на возможность осуществления покупки, необходимо определить, как именно она формируется.

Для современного рынка недвижимости, существующего в Российской Федерации, существуют два механизма определения стоимости имущества:

  1. Путем расчета процента от кадастровой стоимости того или иного объекта недвижимости (он, например, будет применяться при использовании приоритетного права выкупа участка собственником капитального строения на нем).
  2. Путем анализа рынка аналогичной недвижимости и расчета стоимости конкретного участка на основании полученных данных.

И в том, и в другом случаях цена будет сформирована исходя из существующих реалий экономической ситуации в данном разделе рынка (кадастровая стоимость устанавливается в размере средней стоимости одного квадратного метра недвижимости:

  • в конкретном регионе, исходя из физических особенностей данной группы участков;
  • рыночная — из расчета цены одного квадратного метра подобного объекта недвижимости).

То есть, механизмы расчета цены носят схожий характер, однако кадастровая стоимость является более усредненным вариантом.

  • в границах особых экономических зон технико-внедренческого типа или
  • в границах территорий промышленных комплексов, технопарков, индустриальных (промышленных) парков.

Например, на территории особой экономической зоны «Технополис «Москва» в настоящее время установлен льготный размер платы за выкуп арендованного земельного участка, на котором после 03.01.2006 г. создан объект недвижимости – в этом случае цена выкупа составляет 1 % от кадастровой стоимости.

Правовой центр ДВА М оказывает юридические услуги по вопросам приобретения земельных участков в г. Москве. Наше глубокое понимание практики применения законодательства органами государственной власти г. Москвы позволит максимально эффективно распределить ресурсы, необходимые для осуществления проекта. Наш многолетний опыт реализации инвестиционных проектов в г. Москве позволит сократить перспективные затраты и увеличить Вашу прибыль.

Московская область

1) 3 % от кадастровой стоимости земельного участка:

  • для земель сельскохозяйственного назначения;
  • для земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства;
  • для земель вне зависимости от их категории, с разрешенным использованием для жилищного строительства (включая индивидуальное жилищное строительство), ведения дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, гаражного строительства.

2) 15 % от кадастровой стоимости земельного участка при предоставлении собственнику здания земельного участка из других категорий земель.

Вместе с тем, в случае, если земельный участок ранее был предоставлен для реализации масштабного инвестиционного проекта и правообладатель участка не выполнил согласованных в проекте условий – воспользоваться льготой на приобретение участка в собственность будет невозможно.

3) 2,5 % от кадастровой стоимости – в случае, если между собственником размещенных на участке объектов недвижимости и уполномоченным органом ранее существовал договор аренды земельного участка, заключенный в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования;

4) 0,3 % от кадастровой стоимости – для лиц, которые разместили на земельном участке с видом разрешенного использования «автомобилестроительная промышленность» объекты капитального строительства, построенные во исполнение обязательств по специальному инвестиционному контракту с Российской Федерацией и Московской областью.

Специалисты Правового центра ДВА М имеют многолетний опыт ведения инвестиционных проектов, связанных с взаимодействием с государственными органами Московской области. Наше глубокое понимание рынка недвижимости, правовых реалий и принципов работы регулирующих органов позволит максимально эффективно распределить ресурсы, необходимые для осуществления проекта.

Федеральные земли

б) продажа земельного участка, предоставленного юридическому лицу — собственнику здания или сооружения, являющихся объектами федерального или регионального значения и расположенных на приобретаемом земельном участке.

а) предназначенная для общего пользования часть земельного участка, который ранее был предоставлен некоммерческой организации граждан для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства – указанной некоммерческой организации;

б) предназначенная для общего пользования часть земельного участка, который ранее был предоставлен юридическому лицу для ведения дачного хозяйства – указанному юридическому лицу;

в) земельный участок, с которого было снято ограничение оборотоспособности, если правообладатель расположенного на таком земельном участке капитального объекта зарегистрировал свое право на капитальный объект в период действия ограничения оборотоспособности, но не позднее 01.07.2012 г.

Стоимость сделки категорически важна для обеих сторон, а, значит, нужно понять, на каком основании формируется стоимость земли для продажи.

Существует 2 типа формирования стоимости земли для осуществления продажи участка:

  • Расчет процентной стоимости от кадастровой цены участка в отношении объекта, выкупаемого в собственность. Такой способ справедлив в случае, когда гражданин выкупает объект недвижимости, расположенный на участке земли. При этом право приоритетного выкупа существует у собственника указанного строения;
  • Методом учета стоимости расположенных рядом участков земли для вычисления средней рыночной стоимости земельного участка.

Отдельно запомните то, что стоимость земли формируется не только на основании стоимости объектов и земли, но и на основании рыночной ситуации в стране, стоимости земли в регионах в зависимости от качества почвы и иных обстоятельств.

Цена за единицу площади земельного массива состоит:

  • Из стоимости земли в регионах, которая формируется на основании свойств участка земли, сложности обработки, качества земли и уровня плодородия почв;
  • Из рыночной оценки стоимости аналогичных объектов недвижимости.

Варианты определения рыночной стоимости участка земли и определения стоимости на основании кадастровых данных похожи. Однако, знайте, что усредненные варианты кадастровой стоимости сильно приближены к рыночной и применяются в данных вопросах чаще.

Итоговая стоимость земельного участка сильно отличается по цене даже среди похожих объектов недвижимости, на это влияют следующие факторы:

  • Итоговая стоимость земли при продаже может составить до 60% от начальной по причине некачественной почвы или неудачного расположения участка;
  • Для земель федерального значения стоимость выкупа земли не может быть ниже 2,5% от кадастровой стоимости;
  • Если для продажи владелец или арендатор менял ВРИ земельного участка, то стоимость может быть актуализирована, но не более чем на 80% от кадастровой стоимости;
  • По общему правилу продавец может назначить цену за землю в пределах увеличения на 20% от кадастровой стоимости.

Имейте в виду, что итоговая стоимость выкупа земли складывается не только из цены на землю, сюда включаются расходы на межевание, подготовку документов, выписок, проведение экспертиз, уплата государственных пошлин.

Если среднюю стоимость высчитать по стране, которая прибавляется к цене на землю при выкупе ее из права аренды, то получится сумма в 25.000 рублей. Однако, в некоторых регионах сумма может сильно отличаться от средних показателей.

Налогообложение

Все лица, имеющие в распоряжении земельные участки, в соответствии с законодательством обязаны выплачивать налог за их использование. При этом выплаты могут производиться как ежеквартально, так и один раз в год.

Если налоговый сбор не оплачивать более трёх лет, то государство вправе изъять участок, без возмещения убытков. Отобрать землю могут как через судебную инстанцию, так и без подобного рода разбирательств.

Если владелец земли больше не хочет пользоваться приватизированной территорией и желает отказаться от неё, но по каким-то причинам не может продать землю, ему всё равно необходимо будет оплачивать налог. В этом случае прибегают к особенному алгоритму действий.

Когда в выкупе временно используемой земли могут отказать

Существуют обстоятельства, при наступлении которых передача земли в собственность из статуса аренды недопустима по причине наличия ограничений в отношении участка.

К таким ограничениям относятся следующие моменты:

  • Законы и иные НПА напрямую запрещают передачу в собственность конкретные территории земельного массива;
  • В случае обнаружения доказательств того, что в отношении участка земли при эксплуатации на правах аренды владелец допустил нарушение целевого использования земли. Запрет распространяется до момента исправления ситуации или лишения права владельца на эксплуатацию земельного участка;
  • Существует нарушение в подаче документов, чаще всего по причине нехватки некоторых бумаг;
  • Существуют доказанные несоответствия документов с фактическим положением вещей;
  • Если покупатель является участником процесса банкротства, то отказ в приобретении последует незамедлительно;
  • В отношении участка земли существует неснятый запрет на перевод в частную собственность;
  • Не переходят в собственность земли лесного, водного фонда, земли охранных зон, заповедные территории.

Знайте, что все перечисленные нормы и правила действуют в отношении граждан России.

Нельзя приватизировать территории:

  • Внесенные в соответствующий план, предусматривающий строительство объектов государственного значения;
  • Входящие в площади по организации безопасности аэровоздушных, речных и морских портов, железной и автодороги;
  • Введенные в состав парковых и зон отдыха;
  • Отнесенные к охраняемым территориям водоочистных сооружений, водозаборным и газопроводным территориям;
  • Включенные в пространства, принадлежащие Минобороны РФ, ФСБ и ФСО России.

Если участок не входит в вышеперечисленные категории, то можно приступать к его приобретению в собственность.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector